Administrowanie bez umowy

1976

witam
Mam pytanie czy jednostka organizacyjna gminy może administrować nieruchomością wspólnoty (mała) bez umowy?
I jeszcze jedno czy jeden z właścicieli może cofnąć pełnomocnictwo udzielone administratorowi uchwałą wszystkich właścicieli.

Zarządca

Nie ma takiej możliwości, jednak dojść do jej zawarcia może dojść również w sposób dorozumiany (niekoniecznie na piśmie), choć trudno sobie takie skuteczne administrowanie wyobrazić w praktyce (wobec braku jednoznacznych dowodów). Zawarcie umowy wymaga jednak zgody wszystkich właścicieli, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu a mamy w tym przypadku do czynienia z małą wspólnotą.
Jednak jeżeli wspólnota jest zainteresowana zawarciem umowy o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami - wymóg formy pisemnej jest bezwzględnie obowiązujący.

Czy w umowach o wyodrębnieniu własności lokali znajdują się jakieś zapisy dotyczące sposobu zarządu nieruchomością wspólną?

Odpowiadając na drugie postawione pytanie - w przypadku podjęcia uchwały o udzieleniu pełnomocnictwa - to wspólnota jako ogół udzieliła a nie poszczególni właściciele. Właściciele oddali jedynie swoje głosy w sprawie. Zatem nie można skutecznie cofnąć pełnomocnictwa, ponieważ wymaga to współdziałania ogółu właścicieli w formie uchwały ( w przypadku małej wspólnoty - wymaga zgody wszystkich).
Jednak właściciel może w wyjątkowych sytuacjach wycofać swój głos, zastosowanie tutaj mają przepisy o wadach oświadczeń woli kodeksu cywilnego (np. błąd, podstęp, etc.).

1976

Czy w umowach o wyodrębnieniu własności lokali znajdują się jakieś zapisy dotyczące sposobu zarządu nieruchomością wspólną?

Nie w umowach nie ma określonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Obecny administrator unika słowa -zarządzanie (odpowiedzialność zawodowa??) więc w grę wchodzi jednie umowę o administrowanie.

Zarządca

Jeżeli gmina jest właścicielem lokalu w tej nieruchomości, to jej umocowanie do zarządzania nieruchomością wynika z mocy prawa,
art. 202 stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, art. z art. 209 kodeksu cywilnego natomiast upoważnia właściciela do podejmowania czynności zachowawczych.

Administrujący unika tego słowa, bo brak umowy na piśmie - a tylko taka umowa jest umową o zarządzanie w rozumieniu ugn.

W jaki sposób tłumaczy swoje umocowanie administrujący?

owner

[cite] Zarządca:[/cite]Zawarcie umowy wymaga jednak zgody wszystkich właścicieli, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu a mamy w tym przypadku do czynienia z małą wspólnotą.

Nie zgadzam się. Jeżeli w dużej wspólnocie taką umowę może zawrzeć zarząd wspólnoty samodzielnie (czyli jest to czynność zwykłego zarządu), to nie ma powodów, żeby w małej wspólnocie wymagać zgody wszystkich właścicieli (czyli uznać to za czynność przekraczającą zarząd zwykły).

Zarządca

Uważam, że w małej wspólnocie jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, szczególnie, gdy jej stroną jest osoba trzecia, ponieważ zrywa z modelowym/ustawowym sposobem zarządu - właściciele dotychczas uprawnieni do sprawowania zarządu/administrowania przekazują, cedują swoje prawo na tę osobę.
Zresztą w dużej wspólnocie to zazwyczaj również czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu ( w zależności od zakresu umowy).
Ponadto, zarząd nie może bez upoważnienia właścicieli ustalić wynagrodzenia zarządcy. Zawsze sprowadza się to jednak do uchwały w przypadku dużej wspólnoty lub zgody wszystkich w małej.

owner

Jesteś niekonsekwentny. Jeżeli jest to "zerwanie z ustawowym sposobem zarządu", to należy taką umowę zawrzeć w formie aktu notarialnego, ponieważ jest to zmiana sposobu zarządu. Bez formy notarialnej taka umowa będzie nieważna. Jeśli oczywiście przyjąć Twoje stanowisko, że jest to "zerwanie z ustawowym sposobem zarządu", z czym się nie zgadzam.

Zarządca

Tak, należy zawrzeć w formie aktu notarialnego, to dodatkowa przesłanka - pod rygorem nieważności.
Jak rozumiesz pojęcie administrowania nieruchomością?

owner

Wielokrotnie i obszernie na ten temat się wypowiadałem i nie chcę się powtarzać.
Skorzystaj z wyszukiwarki.

1976

Gdyby to była umowa o zarządzenie to nie miał bym wątpliwości co do formy umowy.ugn Art.185 ust.2
Ale wracam do tego że to ma być umowa o administrowanie.Czy w tej sytuacji ma zastosowanie ten sam przepis,w myśl wyroku SN z 19.01.2006 IV CK 343/05 ?
Jeśli tak to jak ma się do tego

jednak dojść do jej zawarcia może dojść również w sposób dorozumiany (niekoniecznie na piśmie),

W moim przekonaniu sposób sprawowania zarządu się nie zmienia.

Zarządca

Jeżeli dokonywanie czynności polega tylko i wyłącznie na takich sprawach jak np. nadzorowanie wykonania umów, dokonywanie rozliczeń, prowadzenie ewidencji, to zgadzam się, to nie jest to zmiana sposobu zarządu ani w małej, ani w dużej wspólnocie.
Jednakże, gdy administrujący dysponuje rachunkiem bankowym, dokonuje płatności, czy, np. zawiera umowy w imieniu wspólnoty, to mamy do czynienia z taką zmianą.