Co może zrobić wspólnota - brak PNU.

ggaska

Witam.

Jestem członkiem wspolnoty zamieszkującej osiedle które nie posiada pozwolenia na użytkowanie, developer się na inwestycję wypiął i nie chce dokończyć budowy. Pytanie co w tej sytuacji moze zrobić wspólnota? Część mieszkańców chce dokończyć formalności (uzyskać PNU?!?) na własny koszt, druga strona (mniejszość) jest za dochodzeniem swoich praw na drodze sądowej (tu sprawa utrudniona bo spółka chwyta się różnych sposobów aby uniknąć odpowiedzialności.

Jakie jest najlepsze rozwiązanie w tej sytuacji? Czy ktos miał podobne problemy?

Dodam ze do uzyskania PNU nalezy dokonac dość kosztownych i trudnych do oszacowania przeróbek na osiedlu, droga sądowa z kolei to długie i kosztowne boje z których nie wiadomo czy cos wyniknie...

Z góry dzięki za wszelkie sugestie i porady

pozdr
gg

Zarządca

Niestety, ale moim zdaniem droga sądowa jest konieczna, sąd winien upoważnić Państwa do dokończenia inwestycji. Obiekt ma wady, poprzez taką ingerencję można utracić rękojmię, deweloper prawdopodobnie będzie usiłował przerzucić odpowiedzialność na wspólnotę mieszkaniową. Dodatkowo właściciele, którzy nie zgadzają się na te prace mogą potem dochodzić roszczeń od wspólnoty. A co najistotniejsze wspólnota mieszkaniowa moim zdaniem nie jest tutaj legitymowana, lecz poszczególni właściciele lokali, którzy oczywiście mogą scedować na wspólnotę swoje uprawnienia.
Sąd przede wszystkim zweryfikuje stanowiska stron (pozwany będzie deweloper), ustali zakres koniecznych prac, sprawa będzie klarowna.

Zarządca

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2000 r., I CKN 301/00:

"Sąd Wojewódzki w Rzeszowie wyrokiem z dnia 29 grudnia 1997 r. nakazał pozwanemu Stanisławowi J. usunięcie na własny koszt wad skrycia dachowego oraz wad przekrycia i więźby dachowej obiektu powoda (Muzeum - Zamek w Ł.) pod nazwą "Zabytkowa ujeżdżalnia" przy ul. 3 Maja w Ł., przez powtórne wykonanie tego pokrycia i naprawę więźby w terminie sześciu miesięcy od daty prawomocności wyroku, z tym że w razie bezskutecznego upływu terminu powód będzie upoważniony do wykonania tych czynności na koszt pozwanego (...)".
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/646/94/

ggaska

[cite] Zarządca:[/cite]Niestety, ale moim zdaniem droga sądowa jest konieczna, sąd winien upoważnić Państwa do dokończenia inwestycji. Obiekt ma wady, poprzez taką ingerencję można utracić rękojmię, deweloper prawdopodobnie będzie usiłował przerzucić odpowiedzialność na wspólnotę mieszkaniową. Dodatkowo właściciele, którzy nie zgadzają się na te prace mogą potem dochodzić roszczeń od wspólnoty. A co najistotniejsze wspólnota mieszkaniowa moim zdaniem nie jest tutaj legitymowana, lecz poszczególni właściciele lokali, którzy oczywiście mogą scedować na wspólnotę swoje uprawnienia.
Sąd przede wszystkim zweryfikuje stanowiska stron (pozwany będzie deweloper), ustali zakres koniecznych prac, sprawa będzie klarowna.

Kilka dodatkowych pytań:

1. Zarząd wspólnoty przygototował kilka uchwał m. in. na utworzenie funduszy celowych na pokrycie kosztów uzyskania PNU (będą to koszty idące w dziesiątki jak nie setki tysięcy PLN...). Czy jeśli te uchwały zostana podjęte mogę je zaskarżyć (pobieznie przeleciałem UWL i wydaje mi się że tak) i jaką mam szansę na uchylenie niekorzystnych wg mnie uchwał?

2. Nasza wspólnota obejmuje kilka budynków, czy jest możliwe "odłączenie się" od obecnej wspólnoty i zawiązanie nowej w skład której wchodziliby mieszkańcy tylko naszego budynku? Czy jest to sprawa trudna do przeprowadzenia? Jakies koszty (pewnie wchodzi w grę podział części wspólnej nieruchomości).

3. Czy nieprzyjęcie sprawozdania Zarządu i nie udzielenie mu absolutorium czymś skutkuje?

4. Zarządca narzuca na przyszły rok dość spore podwyżki - czym skutkuje odrzucenie uchwały w sprawie zatwierdzenia planu gosp na przyszły rok?


pozdrawiam
gg

Zarządca

Ad. 1.
Dlaczego zarząd zamiast egzekwować usunięcie wad przez dewelopera dąży do przeprowadzenia remontu przez wspólnotę mieszkaniową? Czy deweloper ogłosił upadłość? Jakie jest stanowisko zarządu w tej sprawie?
Moim zdaniem szanse na uchylenie uchwał są duże, o ile deweloper nie ogłosił upadłości. Pewne prace, do czasu wyjaśnienia sprawy w sądzie, wspólnota może jednak wykonać, ale moim zdaniem wyłącznie te, które są niezbędne celem odwrócenia niebezpieczeństwa zagrożenia życia, zdrowia, mienia.
Znam przypadki uchylenia uchwał dotyczących rozłożenia na właścicieli długów dewelopera z uwagi na to, że zarząd nie dopełnił swoich obowiązków w postępowaniu upadłościowym i nie udokumentował wierzytelności.


Ad. 2.
Tak, ale to trudno przeprowadzić, ponieważ wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali.

Ad. 3
Bezpośrednio nie wywołuje skutków prawnych, jednak wskazuje na to, że działanie zarządu nie jest z punktu widzenia ogółu właścicieli prawidłowe, co najmniej nie jest przez nich aprobowane (o ile przyczyną nie jest to, że właściciele nie interesują się sprawami wspólnoty i nie biorą udziału w głosowaniu).

Ad. 4
Zarządca narzuca? Nie jest w stanie tego przecież zrobić, to właściciele podejmują takie uchwały, albo odmawiają ich podjęcia.
Odrzucenie uchwały w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego niewątpliwie utrudnia windykację należności. Może właściciele powinni wystąpić do zarządu z nową propozycją planu gospodarczego i zwołać zebranie celem jego przyjęcia? Znam orzeczenia, w uzasadnieniu których sąd wyraził pogląd, iż w przypadku wstrzymania wykonania uchwały o przyjęciu planu gospodarczego należy realizować poprzednio zatwierdzony plan ( z poprzedniego roku), jednak dla takiego stanowiska nie znajduję podstaw prawnych.

ggaska

[cite] Zarządca:[/cite]Ad. 1.
Dlaczego zarząd zamiast egzekwować usunięcie wad przez dewelopera dąży do przeprowadzenia remontu przez wspólnotę mieszkaniową? Czy deweloper ogłosił upadłość? Jakie jest stanowisko zarządu w tej sprawie?
Moim zdaniem szanse na uchylenie uchwał są duże, o ile deweloper nie ogłosił upadłości. Pewne prace, do czasu wyjaśnienia sprawy w sądzie, wspólnota może jednak wykonać, ale moim zdaniem wyłącznie te, które są niezbędne celem odwrócenia niebezpieczeństwa zagrożenia życia, zdrowia, mienia.
Znam przypadki uchylenia uchwał dotyczących rozłożenia na właścicieli długów dewelopera z uwagi na to, że zarząd nie dopełnił swoich obowiązków w postępowaniu upadłościowym i nie udokumentował wierzytelności.

Developer nie ogłosił upadłości, natomiast członkiwie zarządu spółki podali sie do dymisji, więc spółka nie ma obecnie (juz od kilku miesięcy) reprezentanata. Nie odpowiadają na korespondencje, nic nie robią i generalnie nikt ich nie może w żaden sposób ruszyć. Jedenym wyjściem jest wystąpienie do sądu o ustanowienie kuratora przed czym zarząd i zarządca z niewiadomych przyczyn( rzekomo duże koszty) się wzbraniają.
Dlatego też zarząd wspólnoty chce robic wszystko na własny koszt co wg mnie jest głupotą, bo nie są to rzeczy absolutnie zagrażające zdrowiu lub życiou mieszkańców (chodzi m.in. o źle wyprofilowane odpływy wód opadowych, brak udogodnień dla niepełnosprawnych itp.)

[cite] Zarządca:[/cite]
Ad. 4
Zarządca narzuca? Nie jest w stanie tego przecież zrobić, to właściciele podejmują takie uchwały, albo odmawiają ich podjęcia.
Odrzucenie uchwały w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego niewątpliwie utrudnia windykację należności. Może właściciele powinni wystąpić do zarządu z nową propozycją planu gospodarczego i zwołać zebranie celem jego przyjęcia? Znam orzeczenia, w uzasadnieniu których sąd wyraził pogląd, iż w przypadku wstrzymania wykonania uchwały o przyjęciu planu gospodarczego należy realizować poprzednio zatwierdzony plan ( z poprzedniego roku), jednak dla takiego stanowiska nie znajduję podstaw prawnych.

Narzuca w takim sensie, że wysłał plan gospodarczy na 2010r który zakłada podwyżki, rozumiem że są one zaakceptowane przez zarząd, który ma poparcie niestety dużej części mieszkańców i obawaim sie że wszystkie niekorzystne uchwały mogą uzyskać poparcie...

Zarządca

Moim zdaniem należy najpierw sprawę skierować do sądu a dopiero potem wykonywać remonty. Nawet jeżeli spółka nie ma już majątku, to odpowiadają członkowie zarządu. W takiej sytuacji podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową jest bardzo nierozważne, może narazić ogół właścicieli na straty.

ggaska

Dziękuję uprzejmie za wszelkie informacje, przydadza mi sie te wyjasnienia podczas debaty nad uchwałami i mam nadzieję że uda mi sie przekonać większość mieszkańców do odrzucenia niekorzystnych uchwał.

pozdrawiam
Grzegorz