zmiana umowy o administrowanie z indywidualnych na zarząd
Merlot
Użytkownik
Witam wszystkich
Mamy problem przez ostatnie 6 lat administrowanie wspólnotą przez firmę w której pracuje opierało sie na zawarciu indywidualnych umów z właścicielami mieszkań . Pomimo zarządu w tej wspólnocie. Niestety nigdy nie posiadali ani Nipu ani Regonu nie mówiąć już o nr konta bankowego. Oczywiśćie działąlność taka była nie zgodna z ustawą ! Ale na to akurat ktoś sie godził. Moje pytanie jest takie, czy można zawrzeć umowę z zarządem wspólnoty na tych samych warunkach kosztowych i zakresowych co z indywidualnymi osobami nie potrzebując na to zgody większośći czy nawet 100 % właścicieli. Jest problem z uchwyceniem wszystkich właścicieli zwłaszcza że większość to mieszkania na wynajem i oni mieszkają w innych miastach a na listy nie odpowiadają , a tym bardziej nie przychodzą na zebrania
Pomóżcie bo to będzie trwało wieczność
Mamy problem przez ostatnie 6 lat administrowanie wspólnotą przez firmę w której pracuje opierało sie na zawarciu indywidualnych umów z właścicielami mieszkań . Pomimo zarządu w tej wspólnocie. Niestety nigdy nie posiadali ani Nipu ani Regonu nie mówiąć już o nr konta bankowego. Oczywiśćie działąlność taka była nie zgodna z ustawą ! Ale na to akurat ktoś sie godził. Moje pytanie jest takie, czy można zawrzeć umowę z zarządem wspólnoty na tych samych warunkach kosztowych i zakresowych co z indywidualnymi osobami nie potrzebując na to zgody większośći czy nawet 100 % właścicieli. Jest problem z uchwyceniem wszystkich właścicieli zwłaszcza że większość to mieszkania na wynajem i oni mieszkają w innych miastach a na listy nie odpowiadają , a tym bardziej nie przychodzą na zebrania
Pomóżcie bo to będzie trwało wieczność
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
"Art. 28
Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy."
Zwroc uwage na tresc art. 20:
"Art. 20
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona."
W przeciwnym przypadku pozostaje:
"Art. 26
1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania."
A to nie wydaje sie korzystne dla Was....
Z członkami zarządu wspólnoty powołanego uchwałą, właściciele nie muszą zawierać umowy o zarządzanie czy administrowanie - to są ustawowe obowiązki zarządu.
Zarząd przejmuje te obowiązki z dniem powołania.
Teraz zarząd może zawrzeć umowę o zarządzanie - po podjęciu uchwały o rozwiązaniu poprzednich umów.
Nie możemy jako zarządca wypowiedzieć umów indywidualnych do końca marca? zawrzeć umowę z zarządem ? Wszystko sie opiera o to że będzie ciężko znaleźć więszość .
Oczywiście, że można wypowiedzieć umowy, na zasadach w nich zawartych (okres wypowiedzenia).
Jak mozna ich sie pozbyc? WM stracila juz nadzieje, ze kiedys to nastapi.
1) jest to "duża" wspólnota mieszkaniowa, licząca co najmniej 8 lokali?
2) zarządca nie jest ustanowiony na podstawie art. 18.1 ustawy o własności lokali, skoro macie zarząd?
Zarząd wspólnoty można w każdej chwili odwołać, bez podania przyczyn.
Powołać nowy zarząd, który rozwiąże umowę z zarządcą. Można też uchwałą zobowiązać zarząd do rozwiązania tej umowy.
Zapoznaj się z ustawą o własności lokali: http://www.zarzadca.pl/content/view/12/29/
Wypowiemy umowy to jasne, ale na jakiej podstawie mamy administrować i rozliczać wspólnotę, jeżeli nie mamy większości wspólnoty na podpisanie umowy tylko z zarządem wspólnoty?
Ustawa o własności lokali:
Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
Zawarcie umowy o zarządzanie / administrowanie ( z wynagrodzeniem zarządcy, przewidzianym w planie gospodarczym lub innej uchwale) nie przekracza zakresu zwykłego zarządu, więc zarząd wspólnoty może taką umowę podpisać samodzielnie (bez uchwały).
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, ????
Owner czy art. 21.3 pozwala zarządowi zawrzeć umowę z firmą zarządzającą nieruchomościami wyłącznie nie na podstawie tylko ich pełnomocnictwa udzielonego przez współwłaścicieli w chwili wybrania zarządu czy potrzeba oddzielnego pełnomocnictwa które wymaga 100 % głosów?? Proszę o pomoc.
Założyłem, że wynagrodzenie było już zatwierdzone uchwałą (np. w planie gospodarczym) i że się nie zmienia, że chodzi tylko o zmianę umów indywidualnych na jedną umowę, zawartą ze wspólnotą (reprezentowaną przez zarząd). Zatem wynagrodzenia nie trzeba ustalać, bo już jest ustalone, wystarczy wpisać je do nowej umowy.
Jeżeli:
1) nie zmienia się zarządca,
2) nie zmieniają się istotne warunki umowy (np. zakres zadań zarządcy), czyli de facto jest to umowa o administrowanie, a decyzje w zakresie zwykłego zarządu będzie podejmował zarząd wspólnoty,
3) nie zmienia się wynagrodzenie zarządcy,
- to do samej czynności zawarcia umowy zarząd nie potrzebuje pełnomocnictwa w postaci uchwały.