Czy to jest właściwe?
prezes
Użytkownik
Witam ! Mam pytanie w związku z moim postem z 09.04.2009 pt." instalacja elektryczna". Zbliża się zebranie i nowy zarząd WM przygotował już powiadomienie o zebraniu wraz z tematami. Otóż jednym z punktów jest podjęcie uchwały o przeznaczeniu środków z funduszu remontowego na modernizację instalacji elektrycznej na jednym z pięter. Dla przypomnienia dodam,że chodzi o "wyprowadzenie" skrzynki z bezpiecznikami głównymi z pomieszczenia łazienki jednego z mieszkań będącego własnością indywidualną. Usytuowanie tych bezpieczników jest o tyle niewygodne, iż w przypadku dłuższej nieobecności właściciela lokalu i awarii w jednym z 3 pozostałych mieszkań, właściciele tych mieszkań byliby bez prądu.Piętro niżej była taka sama sytuacja ale spółka przed sprzedażą lokalu za swoje pieniądze dokonała takiej samej modernizacji. Ja uważam,że w tym drugim przypadku też powinna to zrobić spółka a nie Współnota Mieszkaniowa.Mieszkanie było niewłaściwie przygotowane do sprzedaży. Ponadto spółka na własny koszt dokonała modernizacji instalacji elektrycznej na korytarzach polegającej na zamontowaniu włączników czasowych. A teraz zarząd WM (jednocześnie pracownik spółki) chce to zrobić za pieniądze WM.Czy tak powinno być?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Tym bardziej,że chodzi o główne bezpieczniki i sam mówisz, że w przypadku awarii w 3 mieszkaniach nie ma prądu w czasie nieobecności właścicieli.
Przed sprzedażą lokalu to spółka była właścicielem i to ona wykonała modernizację, teraz jest(chyba mam rację) własność i właściciel płaci FR, jest to obowiązkiem wspólnoty.
Robiąc remont klatki schodowej, była potrzeba wyciągnięcia liczników z mieszkań i przeróbki istniejącej instalacji elektrycznej. Zrobiliśmy to z FR wspólnoty.
U was właściciel mógł tak zrobić przygotowując mieszkanie do sprzedaży.
Z drugiej strony, ten właściciel, który ma bezpieczniki w swoim mieszkaniu, może nie chcieć ich ,,wyrzucać" na własny koszt ze swojego mieszkania, tylko jest to chyba element części wspólnej nieruchomości(bezpieczniki nie służące tylko dla jednego właściciela).
Jeżeli spółka twierdzi w umowie, że jest właścicielem instalacji elektrycznej i przy jej użyciu dostarcza energię elektryczną, to do części wspólnej instalacji należą niewątpliwie bezpieczniki służące dla więcej niż jednego właściciela.
I chyba masz rację.:bigsmile:
http://www.mi.gov.pl/1/files/0/1369/ustawyZ.pdf
Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tj. Dz.U.z 2000 r. Nr.80, poz.903 ze zm) - data wejścia w życie 19.05.2000 rok.
Art. 19. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona
Pisząc o remoncie w budynku WM trzeba pamiętać o jego szczególnej formie własności (kod 85), a także kto ponosi odpowiedzialność za nieruchomość wspólną.
Art. 17. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
W budynku WM każdy właściciel może sprzedać lub wynająć lokal mieszkalny lub użytkowy bez jej zgody. A zatem WM nie jest stroną zawartych umów - sprzedaży lub najmu.
Zarząd WM to organ wykonawczy , a WM - zgromadzenie właścicieli lokali to organ stanowiąnco - kontrolny .
Przez 9 lat będąc członkiem organu stanowiąco - kontrolnego byłeś członkiem organu wykonawczego. A więc musisz przyjrzeć się skąd te problemy - krok po kroku.
Przede wszystkim musisz znać prawa i obowiązki właściciela lokalu, a także uprawnienia i obowiązki Zarządu reprezentującego WM pamiętając, że :
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz.U. z 2003 r. Nr.207, poz.2016 ze zm.)
Art. 61. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2.
Do czasu wyodrębnienia wszystkich lokali Przedsiębiorstwo ... Sp. z o.o. jest członkiem WM, które współdecyduje o losach i sposobie zarządzania nieruchomością wspólną. Jego reprezentantem jest osoba fizyczna pełniąca funkcję Prezesa.
Członek WM to właściciel lokalu i współwłaściciel nieruchomości wspólnej w jednej osobie. Właścicielem lokalu zostaje się w dniu wyodrębnienia lokalu i wpisania do KW.
W kontaktach z Tobą i pozostałymi właścicielami Przedsiębiorstwo reprezentuje osoba fizyczna na codzień zatrudniona na stanowisku kierownika hotelu. Wspomnieć należy, że Przedsiębiorstwo wyodrębniając własność lokali przestało być ich właścicielem w rozumieniu ustawy o własności lokali. A zatem skąd ta postawa przedstawiciela Przedsiębiorstwa wobec Was - właścicieli wyodrębnionych lokali?
Przedstawiciel Przedsiębiorstwa nie będącego właścicielem wyodrębnionych lokali jest uczestnikiem wielu sytuacji opisanych przez Ciebie na forum. Wspomnieć należy,że Przedsiębiorstwo w odróżnieniu od Ciebie podlega nadzorowi i kontroli.
Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. ...)
Art. 4. 1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.
Czytałam rozliczenie. Postanowienia uchwały którą zaskarżyłeś zostały zrealizowane.
Biorąc do ręki ustawę o własności lokali pamiętaj, że ustawodawca nie dzieli w niej właścicieli. Dla ustawodawcy wszyscy właściciele posiadają te same prawa i obowiązki.
Właściciel niewyodrębnionych x lokali posiada do utrzymania 92% nieruchomości wspólnej, a właściciele wyodrębnionych x lokali 8%. Środki pieniężne na utrzymanie 100% nieruchomości wspólnej pochodzą od 10 właścicieli.
Uchwała w sprawie umownego podziału mówi o odłączeniu hotelu od łącznika i sposobie finansowania. Firma finansuje w 100% utrzymanie hotelu ze środków własnych (tak zrozumiałam). Rozliczone kwoty dotyczą utrzymania nieruchomości w łączniku. Uchwała dokładnie precyzuje jakie to nieruchomości.
Uchwała przytoczona na forum została podjęta w trybie ustawy o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr.80, poz.903 ze zm.), a informacja podana z zawartej umowy kupna lokalu mówi o Dz.U. Nr.85, poz.388 ze zm.
Uchwała może dotyczyć jedynie nieruchomości wspólnej, która jest tylko jedna.
Ty nie masz dostępu do dokumentów Przedsiębiorstwa, ale ono ma dostęp do dokumentów WM której jest członkiem. Adres do korespondencji podałeś WM, a nie Przedsiębiorstwa. Potwierdza to korespondencja przesyłana przez GUS,US i bank.
W budynku znajduje się dokumentacja WM . Dostęp do niej ma przedstawiciel Przedsiębiorstwa.
Dlatego Spółka cię olewa, bo jesteś sam, sam walczysz o wyprostowanie spraw wspólnoty.
Naprawdę pomoc prawna byłaby ci pomocna, dlaczego z tej możliwości nie skorzystasz?
Ja boję się takich ,,wujków".
Wszystko we wspólnotach musi być jasne, klarowne i wiem, że to też wiesz, więc jak nie ma innej rady, to tylko prawnik, który podpowie ci co trzeba zrobić. Działaj, bo chronisz też siebie i swojej własności.
Masz dokumenty od Pani Stanisławy? Dobrze byłoby ich treść zamieścić na forum. Jej rezygnacja z prowadzenia sprawy stanowi zagadkę.
W głowie się nie mieści by osoba działająca w imieniu właściciela lokalu tak się zachowywała.
Budynek WM to odrębne akty prawne, których postanowienia realizuje Zarząd lub Zarządca powierzony lub wybrany w trybie ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tj.Dz.U. z 2000 r. Nr.80, poz.903 ze zm.) . Gdyby uchwała w 2000 roku została podjęta w świetle ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali określonej w w Dz.U. nr.85, poz.388 ze zm. postanowienia realizowałby Zarząd. Niewielka różnica, ale jaka ważna.
Może od tego trzeba zacząć całą sprawę?
Budynek to obiekt budowlany.
Taki, który "jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach". Podstawa prawna: art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7.07.1994 Prawo budowlane Nie wiem, co to jest zarządca powierzony lub wybrany.
Wiem natomiast, że we wspólnocie prezesa w ogóle nie ma zarządcy.
Zrozumieć sytuację panującą we WM to 50% sukcesu. Gdybyś podał dane Przedsiębiorstwa każdy zobaczyłby czym ono się zajmuje i kto sprawuje nad nim nadzór. To Przedsiębiorstwo sprzedało oferentom x lokali mieszkalnych w swoim budynku - łącznik +hotel, a to oznacza, że masz do czynienia z Przedsiębiorstwem i WM z udziałem Przedsiębiorstwa. W takiej sytuacji do sądu podaje się WM..
WM którą zorganizowałeś podałeś do sadu zaskarżając jej uchwałe i przegrałeś. Dlaczego? Jaki to ma związek z naruszeniem interesu SP? Przecież pozwales WM, którego członkiem jest Przedsiębiorstwo.
Zebranie właścicieli lokali to najważniejszy organ WM, a to oznacza, że przed pojsciem na nie trzeba znać zasady zwołania i jego przebiegu by nie musieć pózniej ciągać się po sądach.Ponadto trzeba znać określony sposób zarządu nieruchomością wspólną. A wiec bez dokumentów WM ustalenie sposobu zarzadu n.m. jest nie możliwe.
Do dzisiaj tak naprawdę nie wiesz co stało się na pierwszym zebraniu zorganizowanym przez Przedsiębiorstwo. Pisałeś, że podjęliście uchwałę o wyborze Zarządu Wspólnoty. Jakie postanowienia zawiera podjęta uchwała i gdzie ona była przez cały czas Twojego członkostwa w Zarządzie?
Uzyskanie dla WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ numeru identyfikacyjnego REGON jest dowodem na to, że uchwała została podjęta w trybie ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali określona w:
1. Dz.U.Nr.85, poz.388 ze zm.
lub
2. tj. Dz.U. z 2000 r. Nr.80, poz.903
Przedsiębiorstwo z chwilą powstania WM stało się jej członkiem. Będąc członek WM winno m.in. wnosić zaliczki na jej rzecz i raz do roku otrzymać ich rozliczenie podpisane przez ...(ad .1 lub 2) . To samo dotyczy pozostałych właścicieli lokali - wyodrębnionych z budynku. Urządzenie KW dla wyodrębnionych x lokali jest dowodem na to, że nie ma ich w ewidencji Przedsiębiorstwa.
Bycie właścicielem lokalu i współwłaścicielem nieruchomości wspólnej oznacza, że jest się członkiem WM. W dniu powstania WM "dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków." - art.4 ust.1 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. ...)
Członek WM podejmując decyzje musi pamiętać, że "za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości." - art.17 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. ... ).
Wezwanie członka WM na pierwsze zebranie ma miejsce w tzw dużych WM - art.20 ust.1 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. ...).
(tj. Dz.U. z 2000 r. 80, poz.903 ze zm.)- data wejścia w życie 19.05.2000 r.
Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
A zatem każdy członek WM, w tym Przedsiębiorstwo miało ustawowy nakaz podjęcia uchwały w sprawie wyboru Zarządu Wspólnoty, który: (...) kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. - art.21 ust.1 ustawy.
"Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie" - ust.2 ustawy
"Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali" - ust.3 ustawy
"Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie" - art.22 ust.1 ustawy .
"Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej" - ust.2 ustawy.
Przedsiębiorstwo od dnia 19.05.2000 roku nie może być członkiem jednoosobowego Zarządu Wspólnoty, ale osoba fizyczna pełniąca funkcje Dyrektor tak. To samo dotyczy osoby fizycznej na stanowisku Prezesa. Ale tak się nie stało w 2000 roku i 2009. W marcu 2009 roku członkiem jednoosobowego Zarządu została osoba fizyczna spoza grona właścicieli lokali - pełnomocnik Pana ... Prezesa ...
Członek jednoosobowego Zarządu Wspólnoty zwołał na jutro zebranie ogółu właścicieli lokali. Na zebraniu oprócz właścicieli wyodrębnionych lokali winien pojawić się Prezes reprezentując Przedsiębiorstwo - właściciel niewyodrębnionych lokali.
http://www.mddp.pl/files/prasa_1238.pdf
:bigsmile: