Odwołanie Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej
Kasia79
Użytkownik
Witam,
Nasza wspólnota składa się z trzech budynków. Prezesem zarządu wspólnoty jest ta sama osoba, która jest prezesem u developera budującego osiedle, również ta osoba wybrała osobę administrującą osiedlem. Na ubiegłorocznym spotkaniu wspólnoty próbowaliśmy odwołać Panią Prezes i powołać zarząd wspólnoty składający się z mieszkańców osiedla. Okazało się to jednak niemożliwe, gdyż udziały w trzecim (największym) budynku należały jeszcze do developera a tym samym do Pani Prezes Zarzadu Wspólnoty. W kwietniu ubiegłego roku mieszkańcy trzeciego budynku podpisali już akty notarialne (pozostało tylko kilka niesprzedanych mieszkań).
W tym roku chcemy ponownie podjąć próbę odwołania zarządu. Z tego co wiem, należy złożyć wniosek, dot. odwołania dotychczasowego zarządu i powołania nowego do obecnego zarządu. W ubiegłym roku złożyliśmy też projekt uchwały i podobno to był nasz błąd, gdyż mieszkańcy składają tylko wniosek a zarząd przygotowuje uchwałę, której projekt załącza do powiadomienia o rocznym zebraniu - czy to prawda??? Czy wraz z wnioskiem musimy złożyć też projekt uchwały??
Drugie moje pytanie dotyczy pełnomocnictw. Chcemy je zebrać od mieszkańców na wypadek ich nieobecności na zebraniu. Wiem, iż pełnomocnictwo musi być w formie pełnomocnictwa rodzajowego. Czy mogłabym prosić o zweryfikowanie jego treści?? Czy powinniśmy coś jeszcze dopisać/wykreślić?? Czy jest konieczność uiszczania opłaty skarbowej (są różne opinie w tej sprawie).
Pełnomocnictwo
Ja niżej podpisana(y) …………………………………………...........................................
legitymująca(y) się dowodem osobistym / paszportem* serii ........................................
nr .........................., będąc właścicielem lokalu mieszkalnego nr .................................
położonego w budynku przy ul. …………………..................................... w Warszawie
należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej …………………., dysponując udziałami w
nieruchomości wspólnej w wysokości …………..............., udzielam pełnomocnictwa
Pani/Panu.................................................................. legitymującej (ego) się dowodem
osobistym serii .......................... zameldowanej (ego) w ....................................... przy
ulicy ……………………………………………………….. do głosowania w moim imieniu
na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej ……………….....w dniu ……………….………..
w trybie głosowania udziałami, lub jeden właściciel - jeden głos, nad uchwałami o
odwołaniu dotychczasowego Zarządu i powołaniu nowego Zarządu Wspólnoty
Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul………………………., w Warszawie.
Za przyjęciem uchwał / przeciw przyjęciu uchwał / wstrzymuję się od głosu*
Niniejsze pełnomocnictwo udzielone jest jednorazowo tylko i wyłącznie do głosowania nad ww. uchwałami.
Po dokonaniu przedmiotowej czynności niniejsze pełnomocnictwo wygasa.
dnia .................................... r. ....................................................... Podpis
* niepotrzebne skreślić
_________________
Nasza wspólnota składa się z trzech budynków. Prezesem zarządu wspólnoty jest ta sama osoba, która jest prezesem u developera budującego osiedle, również ta osoba wybrała osobę administrującą osiedlem. Na ubiegłorocznym spotkaniu wspólnoty próbowaliśmy odwołać Panią Prezes i powołać zarząd wspólnoty składający się z mieszkańców osiedla. Okazało się to jednak niemożliwe, gdyż udziały w trzecim (największym) budynku należały jeszcze do developera a tym samym do Pani Prezes Zarzadu Wspólnoty. W kwietniu ubiegłego roku mieszkańcy trzeciego budynku podpisali już akty notarialne (pozostało tylko kilka niesprzedanych mieszkań).
W tym roku chcemy ponownie podjąć próbę odwołania zarządu. Z tego co wiem, należy złożyć wniosek, dot. odwołania dotychczasowego zarządu i powołania nowego do obecnego zarządu. W ubiegłym roku złożyliśmy też projekt uchwały i podobno to był nasz błąd, gdyż mieszkańcy składają tylko wniosek a zarząd przygotowuje uchwałę, której projekt załącza do powiadomienia o rocznym zebraniu - czy to prawda??? Czy wraz z wnioskiem musimy złożyć też projekt uchwały??
Drugie moje pytanie dotyczy pełnomocnictw. Chcemy je zebrać od mieszkańców na wypadek ich nieobecności na zebraniu. Wiem, iż pełnomocnictwo musi być w formie pełnomocnictwa rodzajowego. Czy mogłabym prosić o zweryfikowanie jego treści?? Czy powinniśmy coś jeszcze dopisać/wykreślić?? Czy jest konieczność uiszczania opłaty skarbowej (są różne opinie w tej sprawie).
Pełnomocnictwo
Ja niżej podpisana(y) …………………………………………...........................................
legitymująca(y) się dowodem osobistym / paszportem* serii ........................................
nr .........................., będąc właścicielem lokalu mieszkalnego nr .................................
położonego w budynku przy ul. …………………..................................... w Warszawie
należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej …………………., dysponując udziałami w
nieruchomości wspólnej w wysokości …………..............., udzielam pełnomocnictwa
Pani/Panu.................................................................. legitymującej (ego) się dowodem
osobistym serii .......................... zameldowanej (ego) w ....................................... przy
ulicy ……………………………………………………….. do głosowania w moim imieniu
na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej ……………….....w dniu ……………….………..
w trybie głosowania udziałami, lub jeden właściciel - jeden głos, nad uchwałami o
odwołaniu dotychczasowego Zarządu i powołaniu nowego Zarządu Wspólnoty
Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul………………………., w Warszawie.
Za przyjęciem uchwał / przeciw przyjęciu uchwał / wstrzymuję się od głosu*
Niniejsze pełnomocnictwo udzielone jest jednorazowo tylko i wyłącznie do głosowania nad ww. uchwałami.
Po dokonaniu przedmiotowej czynności niniejsze pełnomocnictwo wygasa.
dnia .................................... r. ....................................................... Podpis
* niepotrzebne skreślić
_________________
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Uchwały we wspólnocie to są uchwały właścicieli lokali. Nie ma przepisu, który ogranicza właścicielom prawo do prac nad projektem uchwały. Można zgłosić kompletny projekt uchwały lub tylko jego zarys merytoryczny. Każdy projekt uchwały - zgłoszony czy to przez właścicieli, czy przez zarząd - można też zmienić (zmodyfikować) na zebraniu. Nie ma przeszkód prawnych, żeby projekt uchwały zgłosić podczas zebrania.
Nie ma opłaty skarbowej od pełnomocnictw używanych we wspólnotach mieszkaniowych.
Zgodnie z ustawą o opłacie skarbowej:
Art. 1. 1. Opłacie skarbowej podlega: (...)
2) złożenie dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa lub prokury albo jego odpisu, wypisu lub kopii - w sprawie z zakresu administracji publicznej lub w postępowaniu sądowym.
Cwana pani prezes może złożyc na samym początku wniosek o zmianę porządku obrad i wyrzucenie z niego tej uchwały. A osoby z takim pełnomocnictwem nie będą mogły nic zrobić.
Jak dla mnie to poniższa treść już będzie full wypas.
Złożenie projektu uchwały nie jest błędem.
Jeśli zarząd nie uwzględni waszego wniosku w porządku obrad zawnioskujecie ponownie na zebraniu.
Zarząd nie ma obowiązku załączać treści uchwał do zawiadomienia o zebraniu. Jedynym obowiązkiem jest porządek obrad.
Nie pobiera się opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.
PEŁNOMOCNICTWO
Ja, niżej podpisany ...., będąc właścicielem lokalu mieszkalnego nr ... w budynku przy ul. ... nr ... w ...., dysponując udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości ...., udzielam pełnomocnictwa
Pani/Panu: ......................................................
nr ewidencyjny PESEL: .............................................
do reprezentowania mnie na zebraniu właścicieli lokali w nieruchomości ul. ... nr ... w ... w dniu ...., w tym zwłaszcza do:
1) zabierania głosu,
2) zgłaszania wniosków,
3) głosowania w moim imieniu nad wszystkimi podejmowanymi uchwałami objętymi porządkiem zebrania oraz nad uchwałami zgłoszonymi na zebraniu właścicieli,
4) udziału w głosowaniach w sprawie:
a) zmiany proponowanego porządku zebrania,
b) zmiany treści projektu uchwały,
c) zawieszenia w czynnościach lub odwołania członków zarządu,
d) powołania członka zarządu,
e) zmiany sposobu głosowania,
f) innych zgłoszonych na zebraniu wniosków.
Pełnomocnictwo obejmuje wyrażenie zgody na oddanie głosu w trybie indywidualnego zbierania głosów w głosowaniu nad uchwałą, rozpoczętym na zebraniu i kontynuowanym w drodze indywidualnego zbierania głosów.
............................................
(miejscowość, data, podpis)
Co do pełnomocnictwa, to wyczytałam, że pełnomocnictwo musi być rodzajowe z wyszczególnieniem uchwał, które zamierzamy przegłosowac. Dlatego też zawarłam dwie najważniejsze dla nasz czynności: odwołanie zarządu i powołanie nowego oraz wpisałam głosowanie udziałami lub 1 właściciel 1 głos na wypadek, gdyby pani prezes chciała nadal głosować udziałami (my będziemy wnioskować o zmianę trybu głosowania 1 właściciel 1 głos).
Jeśli nie napiszę tych konkretnych uchwał w pełnomocnictwie, to nie stanie się ono wówczas ogólne? ( a takie nie może służyć do odwołania zarządu).
Jeżeli chodzi o indywidualne zbieranie głosów, to nie możemy do tego dopuścić, gdyż wówczas głosy zbiera pani administrator (powołana przez panią prezes) i tak zbiera te głosy, że nie ma wymaganej większości "za".
Czyli do wniosku możemy zawrzeć projekt uchwały jako załącznik czy jako oddzielne pismo??
W ten sposób minimalizuje się ryzyko utraty głosu.
Kasiu, masz wymienić rodzaje czynności prawnych, np. rodzaje uchwał, do głosowania których umocowujesz pełnomocnika. Jeśli napiszesz o uchwałach ujętych w porządku obrad oraz zgłoszonych w trakcie zebrania, to wyczerpiesz praktycznie wszystkie możliwości. Dla pewności wymień z nazwy (czy tematyki) te uchwały, na których szczególnie Wam zależy.
Jeżeli na zebraniu nie będzie rozstrzygnięcia (brak większości), to nie jesteście w stanie niedopuścić do głosowania indywidualnego: zarządca ma obowiązek dokończyć procedurę głosowania. Jak chcesz. Nie ma tu żadnych ścisłych reguł. Przepisy nie regulują aż tak szczegółowo procedur we wspólnotach.
Chyba, że faktycznie "ogon merda psem"...
W akcie notarialnym mamy zapis, iż powierzamy zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ustawy spółce pod firmą .....
Powinniście zacząć od uchwały, podjętej w obecności notariusza, o zmianie sposobu zarządu.
Notariusz ma tę uchwałę zaprotokołować i skasować za to opłatę (ok. 300 zł)
Dopiero następny krok to powołanie zarządu wspólnoty uchwałą.
Trzeba zacząć od wyjaśnienia pojęć.
Pojęcie "zarząd" ma dwa znaczenia:
1) funkcjonalne: zarząd = zarządzanie
2) podmiotowe: zarząd = organ wspólnoty.
Zarządca notarialny sprawuje zarząd, ale nie jest zarządem.
Powinniście zmienić SPOSÓB zarządu uchwałą w obecności notariusza i wykreślić z księgi wieczystej wpis o zarządzie powierzonym.
Pełnomocnictwo na zebranie powinno zawierać punkt upoważniający do udziału w głosowaniu nad uchwałą o zmianie sposobu zarządu: z powierzonego na ustawowy, uregulowany w rozdziale 4 ustawy o własności lokali.
Podczas zebrania przy głosowaniu uchwały o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną ( czyli odwołania zarządcy) musi być obecny notariusz, ale jak już przegłosujecie tę jedną uchwałę możecie notariusza zwolnić, bo na całe zebranie potrzebny Wam nie jest. Warto dopisać na końcu tej uchwały punkt, że koszty związane z udziałem notariusza w zebraniu pokryje dotychczasowy zarządca .................. a co, niech ma na drogę.
Teraz 3 najważniejsze sprawy:
1/Ustalić czy bedziecie mieli większość.
Albo trzeba pobiegać od rzwi do drzwi, albo zorganizować jakieś nieformalne spotkanie nawet na klatce schodowej i ocenić sytuację.
2/Warto też wybrać osobę godną zaufania, którą wybierzecie na przewodniczącego zebrania.
3/ przecytać ze zrozumieniam UWL
Reszta to betka
Upewnię się, czy dobrze zrozumiałam. W związku z zapisem w akcie notarialnym "...zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany zgodnie z przepisami rozdziału 4 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali/Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz 903 z późn. zm/ przy czym do dnia 31 grudnia 2010 roku powierzają zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 tej ustawy spółce pod firmą ... z siedzibą w Warszawie" w pierwszej kolejności na spotkaniu musimy zmienić sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Zmiana ma być dokonana uchwałą, zaprotokołowaną przez notariusza.
Czy możemy złożyć od razu projekt takiej uchwały u Zarządcy, czy musimy najpierw przygotować wniosek, pod którym mają się podpisać mieszkańcy a uchwała ma stanowić załącznik do wniosku?
I jeszcze jedno pytanie. Czy jest gdzieś uregulowana kwestia związana z liczbą podpisów składanych pod wnioskiem? Mamy ok 200 mieszkańców. Czy wszyscy muszą się pod wnioskiem podpisać?
Jak rozumien z Waszych wypowiedzi ,jezeli zarzadca nieruchomosci wspolnej jest dotychczasowy własciciel nieruchomosci - wykazany w akcie notarialnym - to po co wybierac Zarzad WM jak on nie ma zadnych uprawnien.
Dopiero zmiana zapisu w akcie notarialntm/ponijam form/ , ze zarzad nieruchomoscia sprawowadz bedzie zarzad WM wybrany uchwała - wowczas on bedzie reprezentantem WN
A co z ustaleniami podjetymi przed zmiana zarzadcy np. umowy na administowanie nieruch.. dostarcanie wody ,wywoz nieczystosci itp.. nalezy zmienic bo sa nieważne - zaczac wszystko od poczatku - czy moze poprzednie ustalenia obowiazuja - jest ciaglosc. pozdr
Skoro we wspólnocie był Zarządca, to nie powinno być administratora, tego nie rozumiem jan48?
Mnie chodzi o zapis w ks.wieczystych prowadzonej dla nieruchomości zapewne był zapis ze zarzad nieruchomoscia sprawuje dotychczasowy własciciel nieruchomosci lub osoba przez niego wskazana
np.w imienu Skarbu Państwa . jakis tam podmiot.
Wy chcecie zmienic zapis w ks. wieczystej zmieniajac dot. zarzadce na Zarząd Wspolnoty nie wymieniony z imienia i nazwiska wybrany Uchwała Wspolnoty.
Czy z chwila odkonania zmian zapisu w ks. wieczystych nalezy Wspolnote zorganizowac od poczatku tz.zawrzec umowe na zarzadzanie/administowanie/ okreslic zasady działania zarzadu, prowadzenia spraw finansowych ,pozawierac umowy na dostarczanie mediów itp.. /Zarzad Wspolnaty ma takie prawa art 6 ,21 uowl/ , czy poprzednie umowy zawarte przez zarzaądce/ notarialnego / obowiazuja..?
Moze ktos posiada wiedze w tym zakresie i wyjasni pozdr.
Co Twoje stwierdzenie, że zarządca może się zachować nieprzewidywalnie, ma wspólnego z moim postem?
Równie dobrze mogłaś napisać, że nie mam racji, ponieważ jutro może się zdarzyć katastrofa budowlana i budynek wspólnoty zniknie z powierzchni ziemi.
Nie dokładnie rozumiem sens Twojego pytania, stąd może mętna będzie ta odpowiedź. Przepraszam. Jeżeli odwołacie zarządcę,
to możecie:
powołać albo nowego,
albo powołać Zarząd, który z kolei podpisze umowę w imieniu wspólnoty administratorem.
Zarząd, Zarządca i Administrator to trzy różne terminy, każdy oznacza co innego, nie można nimi żonglować.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece: Zasady działania zarządu wspólnoty są określone w ustawie o własności lokali - niczego nie trzeba wymyślać.
Umowy zawarte przez wspólnotę (w imieniu której działał zarządca) nadal obowiązują - ale to już zostało powiedziane.
Można zawrzeć umowę o zarządzanie i zlecić nią wykonywanie zadań pomocniczych osobie fizycznej lub prawnej - ale nie ma takiego obowiązku, zarząd wspólnoty może zarządzać samodzielnie.
tuż przed odwołaniem go rozwiąże umowy. Wystepują w przyrodzie takie kreatury.
1. zmieniamy tryb wyboru zarządu na ustawowy. Do tego przygotowujemy projekt uchwały (czy najpierw mieszkańcy muszą się podpisać pod wnioskiem)
2. odwołujemy dotychczasowego zarządcę - stosowną uchwałą
3. powołujemy zarząd wspólnoty złożony z wybranych mieszkańców - stosowną uchwałą
4. powołujemy nowego administratora (chcemy powrócić do firmy, która na samym początku administrowała naszym osiedlem, ale niestety została zwolniona przez Zarządcę, bo za dobrze dla nas chciała:)).
5. zbieramy pełnomocnictwa od mieszkańców, aby w razie ich nieobecności na zebraniu głosować w ich imieniu.
Ja tylko nie bardzo rozumiem jedną kwestię. Z tego co piszecie, to zapis w moim akcie wskazuje, iż mamy zarządcę. Z Waszych wpsiów zrozumiałam, iż zarządca zarząda sam, bez administratora (bo po co). A my mamy Panią Administrator wybraną przez naszego zarządcę (developera).
czy można w jakiś sposób zapobiec rozwiązaniu umów przez dotychczasowego zarządcę? Jeżeli to zrobi, to czy musi mieszkańców o tym poinformować z wyprzedzeniem, czy może postawić nas przed faktem dokonanym na zebraniu?
Niczego wam nie odłaczą, a za okres pomiedzy umowami dostaniecie wyrównanie. Oczywiście w takiej sytuacji nowy Zarząd powinien podpisać nowe umowy jak najszybciej.
Kasiu79 dwie ważne sprawy.
1/ Komisyjnie spiszcie stan liczników częsci wspólnej w dniu rozwązania unowy ze starym zarządca, żeby uniknąć ewentualnych przepychanek potem.
2/ Nie powołujcie ADMINISTRATORA UCHWAŁĄ!!! Nowy Zarząd podpisze z nim umowę. Zarząd występuje w niej w roli "pracodawcy", a administrator "pracownika". Najlepiej bez Zadnych okresów próbnych, za to Z ŁATWĄ I SZYBKĄ
MOŻLIWOSCIA rozwiązania takiej umowy. Administrator to pracownik wspólnoty kontrolowany przez Zarząd. Zarządca nie.
Z tym, że wynagrodzenie tych osób wypłaca im zarządca.
Za ich działalność odpowiedzialność ponosi zarządca, również odpowiedzialność zawodową przed Ministrem Infrastruktury.
Nie może scedować reprezentowania wspólnoty (prawa do zawierania umów o dostawy, umów ubezpieczenia itp.).
Zgodne z UWL są dwa systemy zarządzania wspólnotą. Podam również tryby ich rozwiązywania.
1/ Zarządca (na podst art 18 UWL) odwołanie zarządcy musi nastapiś poprzez uchwałę wspólnoty zaprotokołowaną przez notariusza.
2/ Zarząd i administrator ( na podst art. 24 UWL) zarząd odwołuje sią Uchawałą współnoty bez udziału notariusza, a z administratorem Zarząd rozwiazuje umowę
Inne rozwiązania to wymysły nieświadomych, lub oszustów nie mające podstawy prawnej, ale wystepujace w przyrodzie, tam gdzie ludzie nie znaja swoich praw
i dają się otumanić.
To, że Twoja wyobraźnia ogranicza się do 2 wariantów przewidzianych w następnych (po art. 18) przepisach rozdziału 4 ustawy nie znaczy, że inni też muszą się tego trzymać.
Zgadzam sie z Toba całkowice ,zarzadce nieruchomoscia musi byc odwołany uchwała zaprotokolowana przez notariusza.Z pkt 2 rowniez całkowicie .Poszedlem skrotem myslowym czytajac wczesniejsze spoty
Wiekszość włascicieli a nawet Zarząd Wspolnoty nie maja pojecia o uowl. /212142lub bardzo znikone /a ze zostali wybrani na funkcie bo tak trzeba i daja sie kierowac cwanym zarzadcom czy jak tam nazwac administratorom i wykonuja ich propozycje i jeszce sie pod ty podpisuja
pozdrawiam
Ludzie przeczytajcie ze zrozumieniem UWL! To bat na nieuczciwe zarządy, zarzadców i administratorów, ale trzeba go ZNAĆ i umieć STOSOWAĆ!
I nie bać się! I na koniec Nie ma na świecie ustawy, która broni tych, co dobrowolnie pozwalaja sie okradać.
Ciemny lud od zarania dziejów był okradany i gnebiony.
Przeciez to tak sama czynnosc jak zawarcie umowy na sprzatana wywoz nieczystosci ,naprawy bieżace i konserwacje, zalozenia konta bankowego ,dostarczanie energi do czesci wspolnej i gazu do wspolnej kotłowni.. czy to nie art 6 uowl . a Zarzad WM jest ich przedtawiceielem. Czynnosci przekraczające zarzad zwykły wynienia art22 pkt.3 ,4