rozliczanie kosztów usuwania odpadów komunalnych / lokal użytkowy

wagabundi

witam wszystkich serdecznie!

Moja mama jest właścicielem (użytkowanie wieczyste) lokalu użytkowego w nieruchomości wspólnej we Wrocławiu (gmina Wrocław). Prowadzi działalność gospodarczą w 2 osobowej spółce cywilnej (sklep z artykułami gospodarstwa domowego , metalówka , chemia , farby itp). Zatrudnia 3 pracowników (łącznie 5 osób). Ostatnio ma do czynienia z problemem rozliczania kosztów usuwania odpadów komunalnych.

Z racji jej wieku chciałbym jej pomóc. :sad:
Czy moglibyście zatem rozwiać moje wątpliwości ? Na pewne pytania , niestety nie potrafiłem znaleźć jednoznacznej odpowiedzi..

Dla wygody formułowania pewnych kwestii , będę dalej nazywał się “właścicielem lokalu użytkowego”.

PROBLEM :

Zarządca przedstawił mi porozumienie w przedmiocie składowania odpadów w osłonie śmietnikowej dzierżawionej przez wspólnotę mieszkaniową od gminy. Ilość odpadów przez niego wyliczona to ok. 700 litrów ( 0,7m3) na tydzień. 700 litrow (0,7m3) x 4,33 (miesiąc to 4,33 tygodnia) = 3030 litrów (3,03m3) na miesiąc. Porozumienie zobowiązuje mnie do podpisania umowy z lokalnym Przedsiębiorstwem na wywóz odpadów komunalnych w wyżej wymienionej ilości.

Porozumienia nie podpisałem. Uważam, że wartości wyliczone przez zarządce są nieprawidłowe i naruszają rażąco moje interesy. Firma nie produkuje, aż tylu odpadów. Dostawy są ok 2 razy w tygodniu. W 99% są to tylko kartony + worek śmieci z pomieszczenia gospodarczego / kuchni.

PYTANIA :

1. Czy zarządca w rozumieniu ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach , oraz na podstawie umowy ze wspolnota mieszkaniowa, jest osobą wyłącznie odpowiedzialna za utrzymanie czystości w nieruchomości wspólnej ? i obligatoryjnie zobowiązany jest do podpisania umowy w tym przedmiocie z odpowiednią firma ?

(uważam , że tak)

2. Czy w wyniku braku takiej umowy odpowiedzialność , np. w wyniku kontroli straży miejskiej , ponoszą członkowie wspólnoty mieszkaniowej ?

(uważam , że nie)

3. Czy zarządca , może zmusić członka wspólnoty mieszkaniowej (właściciela lokalu mieszkalnego , użytkowego) do podpisania indywidualnej umowy na wywóz odpadów komunalnych , np w drodze porozumienia z pozostałą częścią wspólnoty mieszkaniowej ?

(uważam , że nie nie ma prawnej możliwości zawierania przez właścicieli lokali indywidualnych umów, może jedynie dojść do porozumienia z wspólnotą w tej sprawie - porozumienie nie może być oparte na podpisaniu przez jednego z właścicieli odrębnej umowy na wywóz odpadów)

4. Wiem , że WM może podjąć uchwałę i ustalić zwiększenie obciążenia właściciela lokalu użytkowego, jednak tylko w wypadku gdy UZASADNIA to sposób korzystania z tego lokalu. (art12 uowl)

Czy zatem, w uchwale zwiększającej obciążenie właściciela lokalu użytkowego, powinno się znaleźć stricte uzasadnienie z przytoczeniem konkretnych argumentów/dowodów , czy wystarczy enigmatyczna wzmianka : "uzasadnia to sposób prowadzenia działalności" itp ?

Czy w przypadku zaskarżenia uchwały przez właściciela lokalu użytkowego , to na nim spoczywa ciężar dowodu , związany w/w uzasadnieniem ? (mogę wykazać to na podstawie faktur / dostaw - tylko czy muszę ? )

Czy ciężar dowodu w postępowaniu, będzie spoczywał na wspólnocie ?

5. Jednostka rozliczeniowa - porozumienie ze wspólnotą mieszkaniową w przedmiocie usuwania odpadów komunalnych, traktowanych jako koszt zarządzania nieruchomością wspólną

Czy "jednostką rozliczeniową" jest wyłącznie podział kosztów w stosunku do udziałów ?

(według ust uowl - tak, ALE … czyt. dalej pkt 6)

Czy mogą zostać ustalone (w uchwale) dwie odrębne "jednostki rozliczeniowe" ? Dla lokali mieszkalnych i dla lokali użytkowych ? Jest to fakultatywne / obligatoryjne , czy można dochodzić ustalenia tego sądownie ?

6. Zarządca/wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ustalaniu kosztów wywozu nieczystości powinna się według mnie kierować aktami prawa miejscowego. Mam tu na myśli : Uchwałę Rady Miejskiej w sprawie ustalenia Regulaminu utrzymania czystości i porządku na terenie Miasta Wrocławia http://uchwaly.um.wroc.pl/uchwala.aspx?numer=XXXII/1089/09

§ 5 ustanawia minimalne tygodniowe normy wytwarzania odpadów. Rodzaj "jednostki rozliczeniowej" jest tutaj skonkretyzowany (tabela). Czy zatem , stosownie do zasady lex specialis (regulamin) derogat lex generali (uwol) , można stwierdzić , iż stosowanie określonej tutaj "jednostki rozliczeniowej" jest bezwzględnie wiążące dla zarządcy/wspólnoty mieszkaniowej , na terenie gminy Wrocław ?

7. Odwiedziłem przedsiębiorstwo odpowiedzialne na wywóz odpadów komunalnych z naszej wspólnoty i poprosiłem o przykładową umowę. Otrzymałem dwie.

Jedna dotyczy przypadku , kiedy lokal użytkowy dzierżawi miejsce pod pojemnik od gminy , druga – kiedy korzysta z tego samego pojemnika co pozostała część wspólnoty mieszkaniowej.

Obie umowy opierają się o "jednostkę rozliczeniową" ujętą w regulaminie miasta (tabela LP 7. : lokale handlowe)

Co więcej. Obie umowy określają wysokość odpadów na poziomie takim samym , jak minimalne normy wytwarzania odpadów ujęte w regulaminu utrzymania czystości i porządku na terenie miasta Wrocławia.

Według regulaminu i obu umów jest to miesięcznie :

4,33 = średnia ilość tygodni w roku

[ulist]
[li](pojemnik 110l x 4,33) + (5 pracowników = 75l x 4,33) = ok 802 litrów miesięcznie[/li][/ulist]

Według proponowanego porozumienia zarządcy :

[ulist][li]według proponowanego porozumienia zarządcy 700 litrów tygodniowo ok 3030 litrów miesięcznie.
[/li]
[/ulist]
Proszę o pomoc! Dziękuje!
Pozdrawiam serdecznie
Pawel

GRZECH

Ad. 3 uważam że będzie Pan miał spokój jeżeli podpisze indywidualną umowę o wywóz śmieci. Jaki to problem czy za te same śmieci zapłaci Wspólnota czy Pan?? Pana śmieci z działalności są Pana śmieciami.
uowl:

Art. 12 
3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Jak Pan przytoczył w ad.4

Zarządca

Odpowiedzialność za utrzymanie czystości ponosi właściciel obiektu a nie jego zarządca. Jeżeli jednak w umowie zawartej ze wspólnotą mieszkaniową zobowiązał się do utrzymania czystości w nieruchomości wspólnej - wówczas ponosi odpowiedzialność w stosunku do właścicieli lokali. Zarządca, o ile sprawuje zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 uwl, nie zawiera umowy we własnym imieniu, jej stroną jest wspólnota mieszkaniowa.
Jeżeli nie sprawuje zarządu powierzonego, ponadto nie pełni jako osoba fizyczna funkcji członka zarządu wspólnoty, lecz administruje obiektem to w ogóle nie ma umocowania do zawierania umów w imieniu wspólnoty.


Właściciel lokalu może zawrzeć indywidualną umowę w zakresie dotyczącym wywozu nieczystości bezpośrednio z firmą świadczącą takie usługi.

W przypadku podjęcia uchwały dotyczącej dodatkowego obciążenia, wspólnota w razie procesu, musi udowodnić , co podkreślane jest w doktrynie i orzecznictwie, że sposób korzystania z lokalu rzeczywiście spowodował zwiększenie kosztów, trzeba wykazać konkretną kwotę zwiększenia. Właściciele również powinni mieć takie informacje, aby głosując nad uchwałą mogli sprawę ocenić.
Jeżeli jednak właściciel zgadza się na zwiększenie swoich kosztów, to może zawrzeć umowę ze wspólnotę, jeżeli się nie zgadza - winien uchwałę zaskarżyć.

Odnośnie ustalenia w uchwale dwóch odrębnych "jednostek rozliczeniowych " (dla lokali mieszkalnych i dla lokali użytkowych) - to jest to fakultatywne , o ile uzasadnia to sposób korzystania z lokali. Każda sytuacja jest po prostu inna.

owner

1. To zależy od sposobu zarządu (zarząd powierzony czy właścicielski) oraz treści umowy wspólnoty z zarządcą (przy zarządzie właścicielskim).

2. W razie braku umowy o wywóz odpadów odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Chyba, że jest to zarząd powierzony albo umową o zarządzanie / administrowanie obarczono tym obowiązkiem zarządcę.

3. Zmusić nie może, ale indywidualne umowy się zdarzają.

4. Nie ma reguły. Wspólnota będzie musiała to udowodnić w razie zaskarżenia uchwały. W samej uchwale nie musi być uzasadnienia.
W sądzie Ty dowodzisz swoich racji, wspólnota swoich. Wspólnota będzie musiała wykazać, że jest inaczej, tzn. że ponosi większe koszty z powodu Twoich odpadów.

5. Są dwa punkty widzenia w tej sprawie: wg udziałów i według uchwały właścicieli (np. od ilości osób).
Skoro mogą być różne wysokości opłat, to mogą być też różne "jednostki".

6. "Tygodniowe normy wytwarzania odpadów" służą temu, żeby zmusić wytwórców odpadów do zamawiania odpowiedniej wielkości pojemników, a nie o połowę za małych (reszta potem ląduje w parkach, rowach i lasach). To nie jest przepis do wewnętrznych rozliczeń kosztów wywozu odpadów we wspólnocie.

7. Czy te wzory umowy dotyczą również sklepów, czy tylko mieszkańców?
Co do "norm wywozu" - to nie ma związku z rozliczeniami we wspólnocie przy wspólnym wywozie - patrz wyżej.

Zawrzyj umowę indywidualną na warunkach firmy wywozowej i będziesz miał kłopot (ze wspólnotą) z głowy.

a-z

Zawsze możesz podpisać umowę bezpośrednio z wywozicielem nieczystości.
Zatem wybierz ofertę atrakcyjniejszą.

TomTom

Z tym co ja widzę wystarczy Ci tylko jeden pojemnik 110 litrów na tydzień .
Minimalne tygodniowe normy wytwarzania odpadów wg Regulaminu dla zakładów rzemieślniczych, usługowych,produkcyjnych .... to 15 litr / na tydzień na pracownika co jest równe 75 litrom, ale co najmniej jeden pojemnik 110 l na każdy punkt - to daje 110 litrów x 4,33 = 476,30 litrów (nie mniej niż 476,30).

wagabundi

problem z podpisaniem indywidualnej umowy wiąże się z :

- firma zajmująca się usuwaniem odpadów , powiedziała , że w przypadku tak małego pojemnika , będzie obawiać się o jego kradzież (mogą wymagać ode mnie jego zabudowy itp itd)
- dodatkowo wiąże się to chyba z obowiązkiem wydzierżawienia miejsca pod ten pojemnik

Co do reszty odniosę się jutro. Chciałbym wpierw przemyśleć wskazówki zawarte w odpowiedziach , aby nie palnąć gafy.

TomTom

Pojemnik możesz mieć własny, wtedy płacisz za sam wywóz
http://swiatkoszy.eu/p/9/26/pojemnik_na_odpady_120l-pojemniki_na_odpady_bytowe-pojemniki_na_odpady.html

a-z

Możesz bezpłatnie postawić pojemnik w śmietniku stojącym na gruncie w ramach części wspólnej.