Kontakt Zarządcy z zarządem
akera
Użytkownik
Witam,
nasz zarząd liczy sobie 7 osób.
Zarządca konsultuje się z tylko wybranymi członkami zarządu i na podstawie ich decyzji wykonuje działania jako zlecone przez zarząd wspólnoty.
Pytanie, czy wszyscy członkowie zarządu powinni być informowani o zapytaniach Zarządcy ? (przepisy prawa)
Ile zgód (procentowo lub liczebnie) członków zarządu potrzeba aby zlecić cokolwiek Zarządcy wykonanie czegoś za zgodą zarządu ? (rownież przepisy prawa)
Przykladowe zapytanie do zarządu to np czy zarząd nie chcialby zlecić Zarządcy aby ten znalazl firme na jakas usluge, ktora Zarządca wymyslil.
AKERA
nasz zarząd liczy sobie 7 osób.
Zarządca konsultuje się z tylko wybranymi członkami zarządu i na podstawie ich decyzji wykonuje działania jako zlecone przez zarząd wspólnoty.
Pytanie, czy wszyscy członkowie zarządu powinni być informowani o zapytaniach Zarządcy ? (przepisy prawa)
Ile zgód (procentowo lub liczebnie) członków zarządu potrzeba aby zlecić cokolwiek Zarządcy wykonanie czegoś za zgodą zarządu ? (rownież przepisy prawa)
Przykladowe zapytanie do zarządu to np czy zarząd nie chcialby zlecić Zarządcy aby ten znalazl firme na jakas usluge, ktora Zarządca wymyslil.
AKERA
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Musicie ułożyć regulamin funkcjonowania zarządu, który uchwałą będzie klepnięty przez zebranie wspólnoty.
Podpis pod umową powinien być jedynie skutkiem podjętej wcześniej decyzji zarządu.
Przede wszystkim jednak nie dajcie się rozgrywać przez zarządcę.
To ma być wynajęty przez Was pomocnik, a nie dominujący nad właścicielami manipulator i szkodnik.
Obie, ta co wcześniej wystąpiła, a może później, czy wówczas wybiera Zarządca dowolnie jako że obie są ważne ?
https://forum.zarzadca.pl/discussion/647/regulamin-pracy-zarzadu-wspolnoty-mieszkaniowej/
A ze jest pare osob co kupilo taniej mieszkanie od dewelopera to jest komu sie odplacic...
Zmiana zarzadu czy zarzadcy jest trudna, poniewaz od pewnego juz czasu malo osob chodzi na zebrania (choc sa tylko raz w roku).
Zarzad zwolywany jest okazyjnie (moze 2 razy w roku) gdzie na spotkanie przychodzi polowa lub mniej.
Ale to nie problem dla Zarzadcy, poniewaz wystarczaja mu dwie osoby z zarzadu (wystarczy by reprezentowac zarzad), aby zalatwic co potrzeba.
Zostaje tylko rezygnacja z funkcji, bo na razie to jest walka z wiatrakami.
Nawet zbieranie glosow indywidualnie moze byc wykonane tylko przez Zarzadce(zgodnie z umowa, ktora zarzad podpisal), wiec jakie sa szanse zmian ?
A gdyby Wasza dwójka wypowiedziała tą umowę zarządcy?
Zebrania organizuje Zarzadca raz w roku , nastepne bedzie w marcu 2011.
Nawet jak na zebraniu dodam do porzadku swoja uchwale o wypowiedzeniu umowy, to i tak skonczy sie zbieraniem glosow indywidualnie (na 160 rodzin malo kto juz przychodzi ), ktore moze zorganizowac tylko Zarzadca.
Jesli np. Zarzadca nie daje rady zebrac wiekszosci, to uchwala leci do kosza.
Zarząd w takiej sytucji to jedynie "kwiatek do kożucha".
Zwykle we wspólnotach funkcjonuje albo Zarządca, albo Zarząd i administrator.
a-z niestety nie radzi Ci dobrze. Żadnej umowy nie rozwiążecie.
Jedyne co możecie zrobić, to zmienić sposób zarządzania nieruchomością wspólną,
czyli odwołać uchwałą właścicieli zaprotokołowaną przez notariusza Zarządcę.
Nie podejrzewam, aby w tej umowie nic nie było na temat współpracy z zarządem wspólnoty.
To zarząd właścicielski podejmuje wszystkie decyzje w tym przypadku, a że jest w letargu i w niemocy, to już inna bajka.
Ma o wiele szersze kompetencje niż Zarząd właścicieli (Art. 20 UWL). Żeby odwołać Zarządcę powołanego w trybie Art.18 UWL należy podjąć zaprotokołowaną notarialnie uchwałę właścicieli o zmianie sposobu zarządzania nieruchomościa wspólną i dopiero nastepną uchwałą powołać Zarząd Właścicielski w trybie Art.20 UWL.
Dopiero ten Zarząd podpisze umowę z administratorem, a administrator będzie wykonywał polecenia tego Zarzadu.
Wiesz o czym piszesz?
Mam jednak wrażenie, że to zTobą jest nietęgo, albo dobrze się bawisz robiąc zadymę pod tym nickiem. :cool:
Licencjonowany zarządca może pełnić funkcję administratora - bo taka jest umowa. Jemu nikt przez to nie odbiera tytułu zawodowego, ale faktycznie jego rola ogranicza się do administrowania.
Tam gdzie jest zarząd właścicielski, zarządca funkcjonalnie, w całej swojej krasie nie istnieje.
Myślę, że dyskusja na tym forum ma pomagać ludziom mającym problemy w swoich wspólnotach w ich rozwiązywaniu. Jeżeli dostaną złą radę i w nią uwierzą
to palną jakieś głupstwo. Jeżeli na głupstwie się skończy to pół biedy, ale rozważ proszę taką sytuację: akera posłuchawszy Ciebie i a-z spróbuje skorzystać z Waszych rad. Niestety właściciele pod jego wodzą polegną w walce z Zarządcą z przyczyn o których ja piszę. I co wtedy? Cała praca na marne, a akera na 100% straci u wielu wiarygodność. Nie łatwo będzie po raz drugi zaktywizować społeczność do działania. Zauważ proszę, że ja powołuję się na konkretne Art. UWL, Ty tylko piszesz o swoich odczuciach. Ja zatem z Tobą nie polemizuję, bo z odczuciami się nie polemizuje. Norm prawnych nie ustalimy wpisami na forum. Od tego jest ustawodawca. Nie jestem nieomylna, można mnie przekonać argumentem, ale nie wodolejstwem czy łapaniem za słówka. Nie jest moim celem obrażanie kogokolwiek.
No chyba ze wiekszosc czlonkow sie zbierze i na zebraniu ogolu bedzie ta wiekszosc glosowac i zaglosuje przeciwko Zarzadcy. Niestety ze wzgledu na brak mozliwosci aktywnego uczestniczenia w zebraniu coraz mniej osob jest zainteresowanych uczestniczeniem w nim. Natomiast zbieranie glosow indywidualnie jest opanowane przez Zarzadce.
Jeżeli jednak nie jesteś w stanie zebrać większości - przegrasz, to pułapka demokracji.
Pozostaje Ci zaktywizowanie sąsiadów i wspólna walka o Wasze prawa, ale pamiętaj, że ludzie się zniechecają. Jak ich raz poprowadzisz na manowce drugi raz mogą nie zaufać. Poza tym jeżeli macie taki system jak opisałeś, to ten wasz Zarządca co cwana i perfidna bestia i trzeba go traktowac jak poważnego przeciwnika.
Trochę wyrozumiałości dla akera, goni ... Lista właścicieli indywidualnych piszących na forum o swoich problemach robi się z miesiąca na miesiąc co raz większa.
Ale na miłość boską: Ludziska czytajcie ten UWL! Toż to bat na nieuczciwe Zarządy i Zarządców.
Wasza broń! Tylko musicie poznać jej działanie.
Właściciele znający swoje prawa to bardzo trudny przeciwnik dla każdej potencjalnej kanalii.
Pozdrawiam forumowiczki i forumowiczów
Zarząd nie ma prawa scedować uprawnienia do reprezentowania wspólnoty, w tym do zawierania umów.
Zarządca może uzyskać pełnomocnictwo do tych czynności jedynie od ogółu właścicieli. Ponieważ są to ustawowe kompetencje zarządu wspólnoty, umocowanie zarządcy do tych czynności wymaga zmiany sposobu zarządu (z ustawowego na umowny), czyli zawarcia przez właścicieli umowy w formie aktu notarialnego (art. 18.1 ustawy). Brak zgody któregokolwiek z właścicieli oraz brak wymaganej ustawą szczególnej formy (aktu notarialnego) powodują, że przekazanie takich uprawnień zarządcy jest nieskuteczne.
Zarządca działający na podstawie umowy zawartej z zarządem wspólnoty nie może zawierać umów w imieniu wspólnoty mieszkaniowej o dostawy i roboty budowlane, ponieważ nie ma do tego umocowania.
Gratuluję wszechstronności!
Bardzo sobie wzięłam do serca Pani uwagi. Boleję nad swoimi błędami, bo wiem, a przede wszystkim mam takie odczucie, że Pani ma zawsze rację. Z tym nie należy polemizować ani walczyć.
Życzę dalszych sukcesów w Morzu Pisania, oczywiście bez tego obrażania, o którym tak Pani subtelnie, ciągle przypomina.
Przy czym to, że świetnie Pani zawsze trafia do tego celu należy niewątpliwie uznać za Dar.
Ale cóż - to się dzieje samo przez się.....
Aha, jeszcze chciałam Panią gorąco zapewnić, z całą odpowiedzialnością i to nie jest wodolejstwo z mojej strony, że na pewno jest Pani nieomylna.
Myślę, że to wystarczająco podniesie Panią na duchu i zmotywuje do dalszej aktywności.
Łączę wyrazy szacunku.
Haneczka
Powyższa regulacja rodzi zatem bardzo poważne konsekwencje, ponieważ w przypadku, gdy zarząd wyrządzi wspólnotę szkodę, ta może pozwać któregokolwiek członka zarządu.
Jeżeli w ten sposób spojrzymy na relacje wewnątrz zarządu, to oczywistym jest, że jego członkowie mają obowiązek współdziałania. Dlatego sytuacja, w której dwóch członków zarządu podejmuje decyzje bez konsultacji z pozostałymi nie jest prawnie dopuszczalna.
Ustawa o własności lokali takich kwestii nie reguluje.
Proponuję powiadomić nielojalnego zarządcę, że wspólnotę reprezentuje zarząd a nie dwóch członków zarządu, zatem cały zarząd należy informować o przebiegu spraw.
owner założył, że nie ma. Wystarczy, że taki zapis znalazł się w pierwszym akcie notarialnym podpisanym w tej wspólnocie i automatycznie obowiązuje pozostałych, gdyż to na podstawie pierwszego aktu zakłada się księgę wieczystą nieruchomości. Zgoda reszty jest domniemana.(skrót myślowy)
Pozostałe róznice w ocenie sytuacji są wynikiem przyjęcia przez nas ( mnie i ownera) różnych założeń. Jak jest naprawdę wie akera.
Ja dodatkowo koncentruję się na wątku praktycznym, owner ukazuje natomiast podstawy działania, zresztą bardzo słusznie.
Moje założenie jest takie:
we wspólnocie akery doszło do konfliktu pomiędzy Zarządcą, a częścią Zarządu i mieszkańców.
Zadanie:
Jak w praktyce spowodować najłatwiej poprawę sytuacji niezadowolonej grupy właścicieli.
Można spróbować przywołać Zarządcę do porządku na podstawie przepisów o których wspomina owner i zarządca (nick), jeżeli Zarządca akery ulegnie to super-mamy Happy End!
A jeżeli nie ulegnie? Co wtedy? Skupiam się na tym.
Niestety rozmowę o kodeksie cywilnym będziecie musieli toczyć na sali sądowej w procesie z powództwa Wspólnoty.
Żeby taki proces wytoczyć bedziecie musieli podjąć uchwałę. Ciekawe czy wasz Zarządca nie bedzie Wam przeszkadzał?
Jeżeli to jest Zarzadca powołany z Art.18 UWL to jeszcze będzie się bronił za pieniadze Wspólnoty.
To raczej nie będzie jedna rozprawa. Kto pokryje koszty? zadecyduje sąd. Może to i dobra droga, i moze zakończyc sie sukcesem,
nie przeczę, zresztą niech sobie akera oceni.
Ja radzę jak najszybciej pomóc skutecznie akerze w praktyce, a nie piszę jakie są możliwości. Możliwości jest bardzo wiele.
Moja rada jest taka:
Jeżeli to Zarządca powołany w trybie Art 18 UWL, najprościej i najtaniej jest odwołać go uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza
o zmianie sposobu zarzaądzania nieruchomoscią wspólną. Wystarczy uchwała zgłoszona w wolnych wnioskach na rocznym zebraniu, wiekszość i notariusz.
Następnego dnia budzicie sie wolni od tego problemu.
Jeżeli to zwykła umowa na zarządzanie podpisana przez Zarząd ( czyli Macie Zarząd z Art.20 UWL) sprawdzić jaki jest tryb rozwiązania i wypowiedzieć.
Tylko ta stara jak świat pułapka demokracji - brak większości :devil:
Z tych wszystkich porad to akera musi wybrać najlepszą.
Jeśli znajdą się w zarządzie 4 osoby które zdecydują się na rozwiązanie umowy z administratorem, to nalezy taką decyzję podjąć i wystosować do administratora stosowne pismo z rezygnacją z usług. To samo pismo należy powielić i wrzucić wszystkim wlascicielom do euroskrzynek.
I wtedy się zacznie... :bigsmile:
Ale nie martw się. Pomożemy.
zarząd nad wspólnotą jest wpisany w aktach notarialnych.
Każdy kto kupował mieszkanie ma tam wpis, że ustanowinony jest zarządca, ktory zarządza do do dnia 31.10 2009 (nie pamietam dokładnie dat ale na pewno max do końca 2009).
Czyli obecnie ten wpis nie jest ważny, bynajmniej tak domniemywam, ponieważ wygasł.
W miedzyczasie Zarządca przygotował uchwałę (luty 2007) o wybraniu zarządu wspólnoty i wiekszością głosów na zebraniu rocznym zostali wybrani członkowie zarządu wspólnoty.
Następna uchwała przygotowana przez Zarządcę to podpisanie dwóch umów: na administrowanie i zarządzanie (przeszły w kwietniu 2007 roku), okres bezterminowo.
Czyli obecnie pomimo wpisu w KW, myślę ze zarząd mamy na podstawie umowy, ponieważ wpis w KW wygasł w 2009 roku ?
Natomiast trik Zarządcy polega na tym , że w umowie o zarządzanie są podane ścisle określone rzeczy, które Zarządca ma wykonywać, czyli głownie przygotowywanie uchwał i wybieranie firm , na wykonywanie usług, natomiast co do efektów tych umów, sprzeczność z prawem, Zarządca odpowiada że on tylko wykonuje to co wspólnota uchwaliła na zebraniach, a ponadto jest zarzad wspolnoty, ktory to jest odpowiedzialny za działania wspólnoty.
W tym świetle, Zarządca steruje wspólnotą, ale odpowiedzialność przerzuca na zarząd.
Myślę ,że założę nowy wątek, gdyż ten powoli odbiega od obecnych pytań.
Tyle możliwości działania, ile odpowiedzialności. Jeżeli zarządca nie chce odpowiadać za efekty swoich działań, to poszukajcie innego.
Skoro wygasł to wygasł. Tym lepiej. Czyli Wasza dotychczasowy Zarządca został administratorem.
Umowa na administowanie jest to zwykle umowa na czas nieokreślony podpisywna pomiędzy Zarządem (reprezentującym wspólnotę) a administratorem.
To zwykla umowa z trybem rozwiązania (zwykle 3 miesiące). Moim zdaniem obecny Zarzad może najnormalniej w świecie ją rozwiązać.
W momencie wygaśnięcia Zarządu powierzonego Wasz "Zarząd właścicielski" przestał być automatycznie "kwiatkiem do kożucha", a stał sie Zarządem pełną gebą.
Niech działa, a administrator ( dawny Zarządca)...no cóż sądy są dla ludzi, ale sukcesów nie wróżę.