Rozliczenia za wodę

podbudą

WM – wspólnota mieszkaniowa, F.Kom. – firma komunalna c.w.u.- ciepła woda użytkowa
Duża WM X ma podpisana umowę z F.Kom. na dostawę wody. Wodomierz główny zamontowany jest w piwnicy, w której jest kotłownia stanowiąca własność WM X. Z kotłowni tej dostarczane jest ciepło do sąsiedniej WM Y. Z kotłowni tej przez cały rok ogrzewana jest woda na potrzeby obu WM. Ciepła woda dostarczana do WM Y to część wody przechodzącej przez wodomierz główny. Ilość ciepłej wody dla WM Y ustalana była na podstawie zamontowanych w kotłowni wodomierzy na cyrkulacji tylko dla tej WM Y. Na podstawie zawartej umowy dokonywano rozliczeń między WM. Od września 2009 r. WM X wydzierżawiła kotłownię dla GMINY oraz wyraziła zgodę na obsługę kotłowni przez F.Kom.- jednoosobową spółkę skarbu gminy. Obie WM podpisały z F.Kom. odrębne umowy na dostawę ciepła w c.o. i c.w.u.. WM X w swej umowie zapisała, że rozliczenie za ciepłą wodę dokonywane będzie na podstawie wskazań wodomierzy na cyrkulacji, które zostaną zamontowane w kotłowni podobnie jak i wodomierze do pomiaru zużycia wody na potrzeby samej kotłowni. Wodomierzy do pomiaru ciepłej wody zużywanej tylko przez WM X nie zamontowano, a obciążeń dokonywano w oparciu o wyliczenia statystyczne. Sumowano odczyty z wodomierzy w lokalach i porównywano z odczytami wodomierza zainstalowanego w kotłowni mierzącego ilość wody wprowadzonej do podgrzewania. Z takim rozwiązaniem nie zgadza się WM X. Domaga się korekty faktur i uważa, że do czasu zamontowania tych wodomierzy podstawę obciążeń stanowić mogą odczyty z wodomierzy indywidualnych. Sprawę tę WM X przedstawia w pismach sporządzanych po otrzymaniu każdej faktury, przedstawiając wyliczenie należności w oparciu o podawane zużycie wg wodomierzy indywidualnych i równocześnie dokonując zapłaty według tego wyliczenia. Ponadto informuje każdorazowo F.Kom., że w ustalonej w umowie cenie za c.w.u. zawarte są koszty ogólnozakładowe, w ramach których F.Kom. może sobie rozliczyć różnicę.
Z zimną wodą jest podobnie. Już na etapie spisywania umowy o dostawę ciepła zwrócono uwagę na problem rozliczeń za zimną wodę i ścieki. WM X uważa, że wodomierz główny nie dokonuje pomiaru wody dostarczanej dla WM, lecz określa ilość wody dostarczonej do kotłowni. Woda ta po przejściu przez wodomierz zużywana jest oprócz WM X, także przez WM Y (ciepła woda) oraz operatora kotłowni F.Kom. Mimo tych uwag pierwsza faktura za wodę i ścieki dla WM X obejmowała wszystko, co wskazał wodomierz główny. Po interwencji wystawiono korektę, ale ilość ustalono statystycznie. WM X faktury korygującej nie przyjęła i zażądała uregulowania sprawy odpowiednimi zapisami w umowie poprzez spisanie aneksu. Sporządzony aneks nie został podpisany z uwagi na brak precyzyjnego sposobu ustalania zużycia oraz brak możliwości skontrolowania zużycia przez WM Y. W konsekwencji F.Kom. wystawia faktury, a WM X odsyła te faktury i przesyła wyliczenia w oparciu o zużycie wynikające z odczytów wodomierzy indywidualnych. WM X wyliczone przez siebie należności opłaca w terminie. W lutym odsyła fakturę za styczeń z informacją, że kolejne faktury za wodę i ścieki nie będą przyjmowane i rozwiązaniem może być zawarcie indywidualnych umów z właścicielami. Do pisma załączono informacje o stanie wodomierzy indywidualnych na koniec stycznia 2010r. O sprawie informowany jest Burmistrz i Samorząd. Działania samorządu ograniczyły się jedynie do przesłania informacji, że F.Kom. jest spółką prawa handlowego i jakakolwiek ingerencja w jej działania nie należy do kompetencji Rady Gminy. W tej sytuacji Zarząd WM X w rachunkach za luty nie obciążył właścicieli za wodę i ścieki, informując ich równocześnie, że zapłaty należności z tego tytułu mogą dokonać bezpośrednio w kasie F.Kom. lub przelewem na konto tej firmy. Należność, każdy może ustalić indywidualnie w oparciu o zużycie z wodomierzy – podano odczyt z końca stycznia. Prezes F.Kom. zabronił swoim pracownikom przyjmowania gotówkowych wpłat od lokatorów z WM X. i Ci z nich którzy chcieli zapłacić zostali „przegonieni”. Równocześnie F.Kom. nie posiadając danych na temat zużycia w lutym wykazanego przez wodomierze indywidualne wystawił fakturę w parciu o zużycie z poprzedniego okresu dokonując nawet rozliczenia różnicy ustalonej przez siebie różnicy. Faktura została odesłana i należnośc na razie nie została zapłacona.
Drodzy forumowicze – dziękuję za zainteresowanie moim długim wywodem. Proszę o opinie i uwagi. Co może spotkać WM X? Czy można przymusić WM X do zaakceptowania żądań F.kom.?

basiaj

Przyznam szczerze, że ja tu czegoś nie rozumiem. Dlaczego WM X będąc właścicielem kotłowni wydzierżawiła ją dla Gminy? Wspólnota może bezpośrednio podpisać umowę z firmą, która będzie obsługiwała kotłownię, wówczas to zarządca WM X jest zobowiązany dokonać rozliczenia kosztów wytworzenia ciepła na potrzeby c.o. i c.w.u. To jest jedyne rozsądne rozwiązanie. Wierzcie mi, że mam rację bo przerabiałam to we własnej Wspólnocie. Miałam podpisaną bezpośrednio umową ze spółką, która obsługiwała kotłownię i mnie interesowały tylko comiesięczne faktury wystawione przez tą spółkę. U mnie były 4 budynki ogrzewane z tej samej kotłowni ale każdy miał na cyrkulacji wodomierze i to moja Wspólnota jako właściciel kotłowni decydowała o tym w jaki sposób rozliczamy koszt wytworzenia ciepła na potrzeby c.o. i ciepłej wody. Nie możecie na tym cieple zarabiać ale musicie podzielić koszty między 2 Wspólnoty. Każdy budynek musi być opomiarowany, dlatego też jak najszybciej należy założyć wodomierze na cyrkulacji w Waszej Wspólnocie. Wówczas sumujemy wodomierze ciepłej i zimnej wody obydwu Wspólnot i ten na potrzeby kotłowni i powinniśmy uzyskać wskazanie wodomierza głównego. Jeśli wystąpią różnice to też musicie sprawiedliwie podzielić pomiędzy dwie Wspólnoty, albo proporcjonalnie do zużycia wody albo na ilość lokali we wspólnotach. Z doświadczenia powiem, że najwłaściwsze byłoby aby każda wspólnota miała własną kotłownię ale to trzeba przekalkulować i podjąć właściwą decyzję. W mojej Wspólnocie mamy indywidualną kotłownię gazową, tak też pozostałe budynki ogrzewane kiedyś z jednej kotłowni węglowej.Cena za ogrzewanie 1m2 jest niższa, cena za 1m3 ciepłej wody jest także niższa. Mamy zwroty zaliczki, które przeznaczamy na spłatę kredytu termomodernizację budynku. Dziwi mnie tylko jedno, dlaczego Wasz zarządca nie dąży do tego, aby to Twoja Wspólnota była sprawiedliwie rozliczana?

ryboo

Dodając do rozsądnych uwag basiaj: odsyłając i nie płacąc wystawionych faktur narażają się Państwo na sądowy nakaz zapłaty, który spółka uzyska na podstawie zawartej umowy; na pewno rozsądniej będzie jak najszybciej spróbować dogadać się w sprawie rozliczeń i uregulować to właściwie - utrzymywanie takiego stanu na pewno nie jest w interesie Wspólnoty, która naraża się na odsetki i koszty sądowe, tak samo jak indywidualni właściciele lokali, którzy także mogą być przez tę spółkę pozwani. Ryzyko odcięcia dostaw ciepłej wody jest mniejsze bo wchodzą tu zadania użyteczności gminy (dostawa wody i odbiór ścieków). Jednocześnie jeśli nie ma szansy na porozumienie warto doprowadzić do nakazu zapłaty i odwołując się zaryzykować rozstrzygnięcie sporu przez sąd ale tu ryzyko niekorzystnego wyroku jest dość duże (wcześniejsze umowy). Reasumując: jak najszybciej właściwie uregulować nową umową sposób rozliczeń.

podbudą

Dzięki za opinie. Jestem nowym forumowiczem i trochę się zmartwiłem, że nie zainteresowałem nikogo tym tematem. Tym bardziej dzięki.
Mimo, że napisałem tak wiele nie wszystko udało mi się przekazać. Do połowy 2009r WM X zajmowała się kotłownią - prowadziła cały interes i rozliczała koszty c.o. według zużycia ciepła mierzonego na każdą WM oddzielnie. Żeby WM Y nie płaciła VAT-u porozumiano się co do sposobu zakupu opału w ten sposób, że za każdą dostawę opału wystawiane były dwie faktury - dzielono ilość na pół dla każdej WM. Obie WM miały tego samego administratora. Jednak WM X w listopadzie 2008r. wypowiedziała administratorowi umowę i od tego czasu zaczęła się "wojna". Urażony administrator wykorzystując niewiedzę słabego zarządu WM Y doprowadził do wypowiedzenia i rozwiązania umowy między WM. Do sprawy gmina musiała się włączyć bowiem wystąpiło zagrożenie, że WM Y pozbawiona będzie ciepła. To że wydzierżawiono dla gminy a nie dla F.Kom., wynikało z faktu, że negocjacje prowadzone były na poziomie WM X - Burmistrz, a ponadto WM X podjęła uchwałę, żeby za dzierżawę płacony był czynsz przez gminę i aby ten czynsz nie był brany do kalkulacji cen. W tym miejscu podam, że paradoksalnie gmina jest właścicielem komina (przymocowanego do zewnętrznej ściany budynku WM X) oraz składu opału - bunkra do którego wejść można z tylko z kotłowni. Granica działki na której jest budynek przebiega po linii fundamentu. WM X chciała zakupić przyległą działkę (z kominem i składem opału), podjęła stosowne uchwały również Rada Miejska podjęła nawet uchwałę w tej sprawie lecz Burmistrz wycofał się. Przyczynił się do tego także wspomniany wcześniej administrator.
Ponadto ta sama gmina poprzez swój Zakład Budżetowy obsługiwała kotłownię bezumownie do połowy 2006r. W 2004 lub 2005 r. gmina wymieniła znajdujące się tam piece (zakupione wcześniej przez właścicieli z WM X jako urządzenia w części wspólnej) na nowe i przez to stała się ich właścicielem!
Odnośnie płacenia za ciepłą wodę. WM X płaci regularnie co miesiąc, ale tylko za zużycie według wskazań wodomierzy na ciepłą wodę zamontowanych w lokalach. Różnica w stosunku do tego co jest na fakturach dochodzi do 20%. Chodzi o to czy F.kom. w sądzie może wywalczyć swoje dodatkowe opłaty jeżeli nie zamontowała wodomierzy i nie podała dotąd przyczyn dlaczego tego nie zrobiła. W odniesieniu do wody zimnej to zgodnie z obowiązującą umową F.kom. winna obciążać za wodę WM X według wodomierza głównego. Oznaczałoby to, że WM X płaciłaby za całą ilość wody, która dostarczona została do kotłowni. Wówczas WM X powinna mieć dodatkowe umowy z WM Y oraz F.Kom. żeby móc odzyskać to co ci odbiorcy zużyli. Nie mając tych dokumentów WM X domagała się wprowadzenia aneksem zapisów do umowy o obciążaniu jej według zużycia na podstawie wodomierzy w mieszkaniach lub zmianę umowy dotychczasowej na umowy indywidualne. F.Kom. wystawia faktury według swoich ustaleń i nie jest zainteresowana zmianą sytuacji. WM X podawała co miesiąc jakie jest zużycie wody według wodomierzy, ale to służyło F.kom. tylko do statystycznych wyliczeń ile dodatkowo doliczyć. Dopiero za luty nie podano żadnych odczytów. Aha - Kilka osób dokonało wpłaty na konto przelewem za wodę i ścieki bezpośrednio na konto F.Kom.
Z tego co sugerujesz ryboo wynika, że WM X mogłaby napisać swój aneks i spróbować go wdrożyć. Nakaz zapłaty może wystawić F.kom. i tego obawia się WM X. F.kom. na razie nie wzywa do zapłaty zaległości, nie koryguje faktur ani nie przesyła odesłanych. Czy może to wynikać z faktu, że nie są pewni swego. Czy może czeka aż zgodnie z umową zadłużenie przekroczy należność z 2 miesięcy, bo wtedy odłączą wodę zgodnie z umową. Jeśli chodzi o właścicieli to F.kom. nie ma chyba podstaw podawać ich do sądu dopóki nie mają zawartych umów indywidualnych.

Zarządca

Gdyby można było ująć problem w kilku punktach:
jedna wspólnota jest właścicielem kotłowni, druga wspólnota z niej korzysta, ale nie zarząd tej wspólnoty nie wyraża zgody na ponoszenie naliczonych kosztów, lecz deklaruje zapłatę jedynie tych kosztów, które wynikają ze zużycia wody w lokalach na podstawie stanów wykazanych przez wodomierze.
Odmowę tłumaczy niedotrzymaniem warunków umowy, którą zawarła z firmą komunalną na obsługę kotłowni - nie zamontowano dodatkowych wodomierzy.
Przede wszystkim należy wyjaśnić na czyj koszt miałyby zostać zamontowane te urządzenia, bo jak rozumiem ich brak jest przyczyną konfliktu.
Wydaje mi się, że jest to obowiązek wspólnoty, która nie jest właścicielem kotłowni, tym bardziej, że tak naprawdę powinna płacić na rzecz właścicieli kotłowni wynagrodzenie za korzystanie z niej.
Z opisu stanu faktycznego można wywnioskować, że w przypadku, gdy sprawa trafiłaby do sądu, ten ustanowiłby służebność i sposób jej wykonywania oraz ustalił wynagrodzenie. Uważam, że w tak konfliktowej sytuacji to najlepsze rozwiązanie dla wszystkich zainteresowanych.

podbudą

Witam Zarządco. Chyba coś nie tak zrozumiałeś. WM Y założyła już dawno wodomierze w porozumieniu z WM X, tą która jest właścicielem kotłowni. Zanim obie WM podpisały umowy z F.kom. WM X rozliczała wodę z WM Y w oparciu o te już zamontowane na cyrkulacji wodomierze, ale tylko wodę zużytą przez WM Y bo to na jej rurach założone były wodomierze. Po wydzierżawieniu kotłowni dla gminy i podpisaniu umowy F.kom. zrodził się problem - jak ustalić zużycie ciepłej wody przez WM X. Zapisano w umowie, że zostaną zamontowane wodomierze. WM X stojąc na stanowisku, że jej te wodomierze nie byłyby potrzebne gdyby sama ( jest właścicielem) zajmowała się kotłownią - tak było przed zawarciem umowy. Dalej stojąc na swoim stanowisku WM X uznaje, że wodomierze winna zamontować F.kom. i koszt pokryć z narzutu na koszty ogólnozakładowe pobieranego w cenie za wodę. Stąd ta cała przepychanka. F.kom. zamontowała tylko 1 wodomierz zliczający ile wody ogółem zostało podgrzane, a tych na cyrkulacji na potrzeby ustalenia zużycia przez WM X nie zamontowała i nie zamierza - chociaż nie podaje dlaczego. Większy problem może jednak być ze zimną wodą. Tam punktem spornym jest wodomierz główny. Co grozi WM X jeżeli nie zapłaci ze swojego konta za zimną wodę i ścieki. Wpłat bezpośrednio na konto F.kom. dokonują tylko niektórzy właściciele za pośrednictwem przekazu pocztowego - na razie kilku. Wpłaty do kasy F.kom. są niemożliwe bo nie przyjmują z uwagi na brak umowy. Co powinna w najbliższym czasie zrobić WM X? Zarząd aneksu do starej umowy na dostawę zimnej wody nie chce podpisać, a tym bardziej z mocą wsteczną. Gdyby nie było umowy na obsługę kotłowni WM X ponosiłaby wszelkie konsekwencje wynikające z rozbieżności pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a odczytami z wodomierzy indywidualnych. Według Zarządu WM X teraz te konsekwencje winna przyjąć na siebie F.kom.