brak odpowiedzi na pisma kierowane do zarządcy

kubek14

Witam wszystkich.
mam problem z zarządcą wspólnoty mieszkaniowej której jestem członkiem. Od początku stycznia br próbuję uzyskać informacje o stanie finansowym dotyczącym opłat za lokal którego jestem właścicielem. Wystosowałem do zarżądcy budynku (zewnetrzna firma) kilka pism w tej sprawie na które do dzisiaj 19 marca nie otrzymałem odpowiedzi. Oczywiście korespondencja była wysyłana listami poleconymi za potwierdzenbiem odbioru. Proszę osoby kompetente w tej dziedzini o pomoc i informacje jakie przepisy prawne reguluja kwestię odpowiedzi na formalne pisma kierowane do zarządcy budynku, jakie sa terminy odpowiedzi na taką korespondencję i w jaki sposób mozna wyegzekwować odpowiedź i uzyskać potrzebne informacje od zarządcy nieruchomosci.
Będę bardzo wdzięczny za pomoc

marta26421

Od kiedy właściciel lokalu pełni funkcje Zarządcy i kto był przed nim? Czy wszystkie lokale zostały wykupione?

owner

[cite] marta26421:[/cite]Od kiedy właściciel lokalu pełni funkcje Zarządcy

Jaki właściciel lokalu?

[cite] kubek14:[/cite]Wystosowałem do zarżądcy budynku (zewnetrzna firma) kilka pism

[cite] marta26421:[/cite]kto był przed nim?
Czy wszystkie lokale zostały wykupione?

To nie ma żadnego związku z tematem.

Haneczka

[cite] kubek14:[/cite]Witam wszystkich.
mam problem z zarządcą wspólnoty mieszkaniowej której jestem członkiem.

Czy Twoja wspólnota ma powołany zarząd właścicielski?

[cite] kubek14:[/cite] Oczywiście korespondencja była wysyłana listami poleconymi za potwierdzenbiem odbioru. Proszę osoby kompetente w tej dziedzini o pomoc i informacje jakie przepisy prawne reguluja kwestię odpowiedzi na formalne pisma kierowane do zarządcy budynku, jakie sa terminy odpowiedzi na taką korespondencję i w jaki sposób mozna wyegzekwować odpowiedź i uzyskać potrzebne informacje od zarządcy nieruchomosci.

Nie ma żadnych przepisów w tej kwestii.
Możesz, a nawet powinieneś zbierać pisma, jako materiał dowodowy w określonej sprawie i oczywiście przy nadarzającej się okazji np. zebranie właścicieli powiadomić pozostałych właścicieli o tym fakcie.
Oznacza to bowiem tylko jedno: Wasz zarządca/administrator lekceważy właścicieli, którzy go zatrudnili i płacą mu za wykonywanie swoich obowiązków. Może warto dokładniej mu się przyjrzeć i sprawdzić, jak się z nich wywiązuje?

Zarządca

Co do zasady udzielenie odpowiedzi na pismo właściciela lokalu jest obowiązkiem zarządu (zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną), przede wszystkim ze względu na treść art. 27 uwl, czy art. 29 uwl. Właściciel lokalu może bowiem realizować swoje uprawnienia do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, czy prawo kontroli działalności zarządu (zarządcy, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 uwl) m.in. poprzez formułowanie pytań, czy sugestii w formie pisemnej.
Uprawnieniu temu odpowiada zatem obowiązek zarządu (lub zarządcy, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 uwl) udzielenia odpowiedzi.
Odpowiednich regulacji dotyczących terminu udzielenia odpowiedzi na pisma należy moim zdaniem poszukiwać w kodeksie cywilnym, a to w przepisach regulujących termin wykonania zobowiązania.

Art. 455 kc. stanowi, że "Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania."
Zatem na pismo należy odpowiedzieć "niezwłocznie".


Pomocne piśmiennictwo:

"Termin niezwłocznie oznacza termin realny, mający na względzie okoliczności miejsca i czasu. Nie można go utożsamiać z terminem natychmiastowym. Brak też podstaw do uznania, że że w typowych sytuacjach, gdy z okoliczności nic innego nie wynika, należy przyjmować, że spełnienie świadczenia oznacza spełnienie w terminie 14 dni od wezwania (tak np. nietrafnie SN w orz. z 28 maja 1991 r. II CR 623/90, LexPolonica nr 319920). Przy ocenie bowiem omawianego problemu nie można pomijać wskazań zwartych w art. 354 par. 1 i art. 355. W praktyce czas niezbędny dłużnikowi do niezwłocznego wykonania zobowiązania kształtować się będzie niejednolicie. Spełnienie świadczenia stosownie do wezwania uzależnione może być nieraz od przedsięwzięcia różnych, zawiłych często, czynności natury kasowej i księgowej."

Komentarz do kodeksu cywilnego.Księga trzecia.Zobowiązania, t. 1, G.Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, T. Wiśniewski, C. Żuławska, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2008, s. 688 - 689.

kubek14

Bardzo dziękuję za odpowiedź.
jeśli mogę jszecze zapytać: W jaki sposób mogę skontrolować dokumentację zleceń na roboty budowlane realizowane budynku którego jestem współwłaścicielem. Czy zostały prawidłowo przeprowadzone konkursy ofert itp.

Jarek69

Wspólnoty nie mają obowiązku organizowania konkursu ofert.
Taki zapis może jednak być wskazany w uchwale dotyczącej remontu i może zawierać taką dyspozycję właścicieli.
Jako właściciel masz pełne prawo wglądu w dokumentację wspólnoty, które to prawo daje Ci Ustawa o Własności Lokali.

a-z

Jednakże zarząd powinien dokumentować proces wyboru najkorzystniejszego oferenta.

MirekL

a-z - rozumiem ,że "powinien" oznacza w tym przypadku nie obowiązek ale działanie wynikające z racjonalnego,logicznego postepowania. W jaki sposób ma być to dokumentowane i po co? W formie opisowej czy graficznej? Może w formie wykresów? To co proponujesz doprowadzi do niepotrzebnej biurokracji. Znam z autopsji licencjonowanego zarządcę, który za pracę za dwieście zł zebrał oferty za 2000 zł, 2500 zł i 3000 zł. "Wygrała" ta "najlepsza". Zarząd musi działać samodzielnie i kierować się ekonomią i racjonalizmem. Z tym prawem do wglądu do wszystkich dokumentów Wsdpólnoty byłbym bardziej ostrożny. Do Zarządcy - nie chcę dyskutować na temat terminu " niezwłocznie" dzień,miesiąc, pół roku? A już powoływanie się na art.455kc - w przypadku rzekomego "obowiązku" odpowiedzi na pismo właściciela jako wezwanie do spełnienia świadczenia przez dłużnika - to majstersztyk prawny!!
kubek14 - czy macie zarząd właścicielski? Jeżeli tak, to czy dowiadywałeś się w Zarządzie o te remonty.Masz prawo kontrolować zarząd a nie zarządcę (który często mylony jest z administratorem).:bigsmile:

wojak

[cite] MirekL:[/cite] Z tym prawem do wglądu do wszystkich dokumentów Wsdpólnoty byłbym bardziej ostrożny.

Czy moglbys wyjasnic, co masz na mysli? Jakich dokumentow nie nalezy udostepnic czlonkom wspolnoty??

[cite] MirekL:[/cite] Do Zarządcy - nie chcę dyskutować na temat terminu " niezwłocznie" dzień,miesiąc, pół roku?

"Niezwlocznie", zdaniem prawnikow oznacza "bez zbednej zwloki" :bigsmile: Tak mi odpowiedziano, gdy o to zapytalem, hehehe :devil:

a-z

w tym przypadku nie obowiązek ale działanie wynikające z racjonalnego,logicznego postepowania

Dokładnie.

Z tym prawem do wglądu do wszystkich dokumentów Wsdpólnoty byłbym bardziej ostrożny.

I ten cytat idealnie odzwierciedla twój sposób myślenia. Prawo prawem, ale najważniejsze mieć zero klopotów.

Do zlożonych ofert powinien być protokoł wyboru ofert podpisany przez osoby wybierające. te szumne słowa to krótka notka mówiąca którą oferte wybrano i dlaczego. Jedno, dwa zdania.