rozliczenie nadwyzki kosztow wspolnych

Rafalek

Witam,
mam pytanie jak podejsc do takiego problemu.
Nasza wspolnota powstala we wrzesniu 2009 roku, jednakze byl to tylko jeden blok, kolejne dolaczyly do wspolnoty w 2010 (wlasciciele zaczyli wplacac zaliczki)
zarzad zaproponowal uchwale, ktora cala nadwyzke z zaliczek z 2009 roku na zarzad nieruchomoscia wspolna przeznaczyc na inwestycje calej wspolnoty. nie bardzo chce aby nadwyzki z jednego bloku zostaly przekazane na inwestycje calego osiedla. wyszla calkiem niezla kwota ok 50 tys na 180 mieszkan.

inna sprawa jest wykorzystanie funduszu celowego - zebralismy z naszych zaliczek 9 000 a zarzad wydal z tego funduszu 20 000 i te brakujace wzial z naszych zaliczek - zamiast wedlug mnie roziczyc z kolejnych zaliczek w 2010. Z tych pieniedzy zostaly kupione meble do lokalu wspolnoty, ochrony, komputer,oprogramowanie itp.

prosze o sugestie jak to zablokowac.
Pozdrawiam,
Rafal

TomTom

Kilka wyroków w temacie nadwyżek:
Sąd Apelacyjny w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2008 r. I ACa 119/08

Niezgodne z prawem było przekazanie nadwyżki powstałej w 2002 r. w kwocie 4.283,33 zł na fundusz remontowy. Trafnie uznał sąd pierwszej instancji, iż wspólnota nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu tego rodzaju środków, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą. Analogiczne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 22 lutego 2001 r., w sprawie I ACa 1309/00, OSA 2002/4/30 oraz z dnia 15 kwietnia 2004 r., w sprawie I ACa 1382/03, Wokanda 2005/9/40.


Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r.I ACa 1309/00

Istota sporu sprowadza się do tego, czy wbrew powyższej zasadzie, wspólnota może postanowić, że nadwyżka jaką posiadają właściciele lokali z tytułu wpłat na utrzymanie ich lokali, może zostać przesunięta na fundusz remontowy, czyli na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Sąd Apelacyjny w pełni podziela pogląd Sądu Okręgowego, że na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć przecząco.


Sąd Apelacyjny w Katowicach z dnia 2 października 2009 r.
wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną ograniczoną do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Do majątku wspólnoty mieszkaniowej wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej. Daje to podstawą do przyjęcia, że wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

Rafalek

czytalem ze sa na tak i na nie wyroki.
problem w tym ze przez 3,5 miesiaca 2009 roku placila zaliczki na koszty nieruchomoscia wspolna tylko polowa udzialow bo dwa pozostale budynki nie byly ukonczone a teraz nadwyzka z naszych wlat ma byc przekazana na inwestycje calegoosiedla ( dotakowy monitoring, dodatkowy szlaban,lawki itp) co nie bardzo mi sie podoba.

owner

Pierwsze dwa wyroki można pominąć, ponieważ w czasie ich wydawania nie było jeszcze uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku, odrębnego od majątku właścicieli lokali (sygnatura akt III CZP 65/07):

Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż, jak wyżej wskazano, z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy wskazanej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego ostatniego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty).

Majątek wspólnoty mieszkaniowej stanowi jej własny majątek jako osoby ustawowej. W obowiązującym stanie prawnym nie istnieją wystarczające podstawy do przyjęcia, że wspólnota zarządza jedynie majątkiem należącym do właścicieli lokali.

owner

teraz nadwyzka z naszych wlat ma byc przekazana na inwestycje calegoosiedla ( dotakowy monitoring, dodatkowy szlaban,lawki itp) co nie bardzo mi sie podoba.

Pieniądze są wspólne, skoro to jedna wspólnota, więc i przeznaczenie jest wspólne.

TomTom

ze przez 3,5 miesiaca 2009 roku placila zaliczki na koszty nieruchomoscia wspolna tylko polowa udzialow bo dwa pozostale budynki nie byly ukonczone

Co to znaczy polową udziałów? Koszty jakie powstały "przez 3,5 miesiąca" pokrywa 100% udziałów (wyodrebnionych i niewyodrebnionych lokali), nie ma zwolnień z ponoszenia kosztów dla lokali niewyodrębnionych, czyli lokali dewelopera.

TomTom

Pierwsze dwa wyroki można pominąć, ponieważ w czasie ich wydawania nie było jeszcze uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r

Pierwszy wyrok był po tej dacie.

Rafalek

Co to znaczy polową udziałów? Koszty jakie powstały "przez 3,5 miesiąca" pokrywa 100% udziałów (wyodrebnionych i niewyodrebnionych lokali), nie ma zwolnień z ponoszenia kosztów dla lokali niewyodrębnionych, czyli lokali dewelopera

developer budowal 3 osobne bloki, ktore sa jedna wspolnota.
oddal pierwszy budynek i go przekazal wspolnocie w polowie wrzesnia 2009 (180 mieszkan) kolejne dwa budynki zostaly przekazane wspolnocie w 2010 i od tego czasu placa za utrzymanie.
wlasciciele tego jednego budynku placili zaliczki w wkotach ustalonych w/g udzialow w nieruchomosci wspolnej i wyszla nadwyzka na koneic 2009 roku w kwocie 50 000, iteraz chca z tej nadwyzki sfinansowac tematy, naktore jest fundusz celowy zbierany nadal co miesiac od kazdego udzialu.

rafal

owner

oddal pierwszy budynek i go przekazal wspolnocie w polowie wrzesnia 2009 (180 mieszkan) kolejne dwa budynki zostaly przekazane wspolnocie w 2010

Czy to znaczy, że we wrześniu 2009 nie było jeszcze tych dwóch kolejnych budynków?
Jeżeli były budynki i były w nich lokale, tylko jeszcze niesprzedane, to zaliczki powinien za nie płacić deweloper jako ich właściciel. Jeżeli nie było lokali w tych nowych budynkach, to nie były znane ich powierzchnie użytkowe, więc na jakiej podstawie wyliczono Wasze udziały?

Rafalek

Czy to znaczy, że we wrześniu 2009 nie było jeszcze tych dwóch kolejnych budynków?
Jeżeli były budynki i były w nich lokale, tylko jeszcze niesprzedane, to zaliczki powinien za nie płacić deweloper jako ich właściciel. Jeżeli nie było lokali w tych nowych budynkach, to nie były znane ich powierzchnie użytkowe, więc na jakiej podstawie wyliczono Wasze udziały?

budynki byly fizycznie, tylko jeszcze trwala budowa (tynkowanie z zewnatrz, malowanie w srodku - te dwa budynki mialy znana powierzchnie jak zrobiono ich projekty z tad policzono udzialy.
gmina wydala zaswiadczenia o samodzielnych lokalach w 2010 roku w tych dwoch budynkach

owner

Skoro można było obliczyć Wasze udziały, to znana była łączna powierzchnia użytkowa pozostałych lokali, będących własnością dewelopera. Zatem znany był również ich udział łączny: wynosił on 100 minus łączny udział lokali wyodrębnionych. Od dnia powstania wspólnoty, deweloper miał obowiązek płacić zaliczki tak samo, jak właściciele lokali wyodrębnionych (wykupionych). Nie byłoby wówczas Twoich pytań o to, czyje to pieniądze i czy jest sprawiedliwe ich przeznaczenie na wspólne cele.

owner

Zaświadczenie o samodzielności jest potrzebne tylko do sprzedaży lokali, a nie do wyliczenia ich udziałów czy obliczenia należnej wspólnocie zaliczki.

Rafalek

[cite] owner:[/cite]Skoro można było obliczyć Wasze udziały, to znana była łączna powierzchnia użytkowa pozostałych lokali, będących własnością dewelopera. Zatem znany był również ich udział łączny: wynosił on 100 minus łączny udział lokali wyodrębnionych. Od dnia powstania wspólnoty, deweloper miał obowiązek płacić zaliczki tak samo, jak właściciele lokali wyodrębnionych (wykupionych). Nie byłoby wówczas Twoich pytań o to, czyje to pieniądze i czy jest sprawiedliwe ich przeznaczenie na wspólne cele.

ale skoro deweloper nie placil zaliczek to jak upomniec sie o swoje i sprawic aby kasa czesci wlascicieli nie poszla na korzysci wszystkich?

TomTom

Zarząd wspólnoty powinien rozliczyć koszty poprawnie (na 100% udziałów) i wysłać deweloperowi wezwanie do zapłaty.

Rafalek

to nie przejdzie bo tamte dwa bloki byly odgrodzene i nie bylo w nich nic robione (sprzatanie, konserwacja itp)
rozumiem ze mozemy oczekiwac ze nasze niewykorzystane zaliczki przejda na nastepny rok do rozliczenia w ramach czynszu.
rafal

TomTom

To nie ważne czy były odgrodzone czy też nie, jesteście jedną wspólnotą a to oznacza, że jesteście współwłaścicielami tego co przed i za ogrodzeniem. Działka jest jedna.

Art. 12.2 UoWL Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Rafalek

[cite] TomTom:[/cite]To nie ważne czy były odgrodzone czy też nie, jesteście jedną wspólnotą a to oznacza, że jesteście współwłaścicielami tego co przed i za ogrodzeniem. Działka jest jedna.

Art. 12.2 UoWL Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

ale nie bylo zadnych kosztow w stosunku do tamtych blokow, nawet administrator, zarzad i ochrona brali kase wynikajaca tylko z udzialow z naszego bloku (okolo 50% calosci).
po sadach nie bedziemy chodzic zeby developer placil bo nie mamy szans,
pytanie jak wymoc aby nasze zaliczki nie poszly w inwestycje calosci osiedla?
rafal

owner

Nie cytuj postów w całości, niepotrzebnie zajmujesz miejsce w wątku.

po sadach nie bedziemy chodzic zeby developer placil bo nie mamy szans

Mylisz się - to deweloper nie ma szans. A postępowanie upominawcze nie jest ani trudne, ani drogie.

Jesteście jedną wspólnotą, wszystkie koszty ponoszą wspólnie wszyscy właściciele lokali, a więc deweloper również. Jeżeli chciał uniknąć tych kosztów, to powinien podzielić nieruchomość gruntową na dwie lub trzy (jeszcze przed sprzedażą pierwszego lokalu). Wtedy byłyby dwie (lub trzy) oddzielne wspólnoty.

Rafalek

Owner przyjmijmy ze developer nie zaplaci to jak zmusic zarzad zeby nie przekazywal naszych nadwyzek na inwestycje?
ludzie zaglasuja za bo 90% nie ma o tym pojecia. czy pozostanie mi tylko ewentualne zaskarzenie tej uchwaly do sadu?

michal2011

Zarząd to złodzieje i cwaniaki tyle Bardzo wspólczuje panu

wojak

[cite] michal2011:[/cite]Zarząd to złodzieje i cwaniaki tyle Bardzo wspólczuje panu

Wszyscy, czy tylko niektórzy? :devil:

michal2011

Sa zadaj sobie pytanie :) Poszkodowany który robi z siebie ofiare Zwykła prowokacja

wojak

Chciałem poznać TWOJĄ odpowiedź, swoją wersję znam :bigsmile:

Rafalek

to w koncu jak zmusic zarzad do odania kasy a nie przenaczac jej na wspolna inwestycje?

wojak

Tylko i wylacznie w formie uchwaly. Lub oczywiście negatywnego wyniku uchwaly o "przeznaczeniu"