Pies macha ogonem czy ogon psem...

akera

Opis sytuacji:
Deweloper sprzedajac mieszkania w 2006 roku ustanowił zarządcę (siebie), który to był wpisany do każdego aktu notarialnego przy umowie sprzedaży mieszkan.
Wpis mówi, że zarząd będzie sprawowany do 31.10.2009 roku.

W lutym 2007 roku na zebraniu wspólnoty, Zarządca przygotował uchwałę o powołaniu zarządu wspólnoty, na podstawie której zostało wybranych 7 członków zarządu.
W kwietniu 2007 kolejne dwie przegłosowane uchwały (również przygotowane przez Zarządcę) to na podpisanie umowy o administrowanie i druga na zarządzanie wspólnotą.
Treści umów nie zostały dostarczone członkom wspólnoty, a uchwały dotyczyły tylko tego, że zarząd wspólnoty podpisze z Zarządcą takie umowy.
W 2009 dwóch członków wspolnoty zrezygnowało z funkcji, ja zostałem powołany.

Powoli zacząłem sciągać treści umów i sprawdać wykonywanie zadań.
Okazuje się że umowa na zarządzanie obejmuje głownie czynności polegające na sporządzaniu treści uchwał, zwoływaniu zebrań, zbieraniu głosów indywidualnie, wybieraniu dostawców usług i przygotowywaniu ich treści.

P oprzeglądnięciu paru dokumentów, niestety okazuje się że w niektórych przypadkach działamy niezgodnie z prawem.
Np monitoring: wspólnota zadecydowała o instalacji monitoringu, 8 kamer,koszt do 20 tys pln.
Zarządca znalazł firmę, podpisał umowę i zaoszczędził 500 pln, wydając jedyne 19,5 tys pln.

Na moje pytanie, czy zgodnie z Ustawą o Ochronie danych osobowych jest wybrany administrator danych, czy jego dane są podane członkom itp dostalem odpowiedź, że Zarządca tylko wykonał to do czego wspólnota go zobowiazała, natomiast kwestie prawne czy techniczne należy kierować do zarządu wspólnoty, ponieważ istniejąca umowa pomiędzy zarządcą a
wspólnotą nie obejmuje takich działań. Nie przeszkadza fakt, że wykonał rzecz, nie dopełniajac uwarunkowań prawnych, pomimo że powinien o tym wiedzić, gdz posiada licencję na zarzadzanie.

Jak się okazuje Zarządca jest zarządcą ale tylko w ograniczonym zakresie, za resztę odpowiada zarząd wspólnoty.

Chciałem to wyprostować, ale pytanie czy zarządca działa na podstawie przepisu o ustanowieniu zarządcy ( tak jak w akcie notarialnym, który wygasł w 2009 roku ?) czy na podstawie umowy z zarządem ?

W umowie o zarządzanie jest zapis że umowę mozna wypowiedzieć, na zebraniu gdzie ponad połowa osób bedzie za wypowiedzeniem umowy.
Czyli nie wystarczy ze zarzad ja wypowie, tylko trzeba zebrac wiekszosc ?

gonia

Zarządca posiada licencję, więc może nazywać się zarządcą.
Dlaczego podpisane są dwie umowy? jedna o administrowanie i druga o zarządzanie?
Jeżeli w umowie o zarządzanie jest zapis, że można odwołać zarządcę tylko na zebraniu, to tak powinno być, umowa jest umową.
Oczywiście wystarczyłoby, aby zarząd ją wypowiedział, bo przecież to zarząd ja podpisywał i są to kompetencje zarządu. Ale umowa........

akera

Właśnie chodzi o te szczegóły.
Praktycznie niewiele osób chodzi na zebrania, które są raz w roku organizowane.
Ponadto licencję na zbieranie głosów indywidualnie ma Zarządca, tak ma w umowie wpisane, więc trudno aby ochoczo zbierał brakujące głosy przeciwko sobie.

owner

Treści umów nie zostały dostarczone członkom wspólnoty, a uchwały dotyczyły tylko tego, że zarząd wspólnoty podpisze z Zarządcą takie umowy.

Świetnie. Czyli wyraziliście zgodę na zawarcie umowy, nie widząc jej na oczy? Na co jeszcze się zgodziliście "w ciemno"? Na darowiznę lokalu z przeznaczeniem na biuro zarządcy? A może na wprowadzenia zasady "Ius primae noctis"? :devil: (Link: http://pl.wikipedia.org/wiki/Prawo_pierwszej_nocy )

Musicie przyjąć do wiadomości: zarząd wspólnoty odpowiada za wszystko.
Zarządca tylko za to, co wyraźnie i jednoznacznie zostało wpisane w umowie jako jego obowiązek i jego odpowiedzialność. W tym sensie zarządca ma rację mówiąc, że on odpowiada za to, co mu zleciliście. Ale dziwię się, że to on ma prawo wybierać kontrahentów (dostawców wspólnoty) i zawierać umowy. Jakim cudem uzyskał takie kompetencje? Kto udzielił mu pełnomocnictw do reprezentowania wspólnoty i w jakiej formie?

Nie rozumiem, po co Wam dwie umowy z zarządcą? Już pisałem w innym wątku: zarządzenia jako pojęcie szersze, zawiera w sobie czynności administrowania. To powinna być umowa o zarządzanie, zawarta między wspólnotą a zarządcą na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowę za wspólnotę podpisuje zarząd i on ją wypowiada, bez żadnej uchwały. To powinniście zmienić.

owner

licencję na zbieranie głosów indywidualnie ma Zarządca, tak ma w umowie wpisane, więc trudno aby ochoczo zbierał brakujące głosy przeciwko sobie.

To jest ustawowe uprawnienie zarządu. Zarząd nie mógł się jej zrzec żadną umową. Uważam, że mimo tego zapisu w umowie, zarząd ma prawo zbierać podpisy pod uchwałami, głosowanymi w trybie indywidualnym. Tym bardziej, że głosowanie dotyczy rozwiązania umowy z zarządcą.

Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (...)

nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących jej działania mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz - jak w okolicznościach przedmiotowej sprawy - do paraliżu ich czynności ze względu na sprzeciw zarządu. Takie rozumienie wymogów formalnych wprowadzałoby także istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a ich część nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne przeszkody. Z tego punktu widzenia istotne jest, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

Wyrok Sądu Najwyższego z 08.07.2004, IV CK 543/03

akera

niestety zarząd wspólnoty był marionetkowy.
Co do umów to uchwały ich dotyczące były w ciemno.
Co do treści , przygotowuje je Zarządca a zarzad podpisuje jak leci. Może niektórzy maja jakieś profity z tego ale niekt nikogo nie złapał za rękę.
Co do podpisów, to ważne jest to o co pytałem w innym poście, że zarząd reprezentuje już dwóch czlonków zarządu.
Czyli Zarząd może zwracać się o podpisanie w imieniu zarządu do dowolnych dwóch osób z zarządu.
Takie kompetencje uzyskał dzieki umowie o zarządzanie, przegłosowaną wiekszością głosów.


"Umowę za wspólnotę podpisuje zarząd i on ją wypowiada, bez żadnej uchwały. To powinniście zmienić."
- no wlasnie, czy zapis w umowie o zarządzanie mówiący że odwołać Zarządcę może tylko ogół właścicieli na zebraniu jest do podważenia, jesli to zarząd jest powółany do reprezentowania wspólnoty ?
Jeśli potrzebna jest wiekszość glosów członków wspólnoty (jak jest w umowie) to Zarządca nie bedzie zainteresowany zbieraniem głosów indywidualnie.

akera

Treść dot. rozwiazania umowy: Wspólnota może wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny, za 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia, przypadającym na koniec miesiąca kalendarzowego, podejmując na zebraniu stosowną uchwałę.

Czy za stosowną uchwałą musi głosować wiekszość członków czy wiekszość na zebraniu ? Nie jest to podane wprost.

owner

To zbierzcie głosy sami - albo zrobi to zarząd, albo grupa właścicieli. Ważne jest, żeby wyraźna większość udziałów opowiedziała się za uchwałą. Potem wybierzecie sobie nowego zarządcę i zawrzecie z nim umowę na swoich warunkach, bez konieczności zatwierdzania jej uchwałą.

Powinniście zmniejszyć liczebność zarządu.
Czy te 7 osób faktycznie działa? Czy znają chociaż ustawę o własności lokali?
Możecie też podjąć uchwałę, że zarząd podpisuje umowę dopiero po ustaleniu swojego stanowiska w pełnym składzie. W razie różnicy w opiniach, o stanowisku zarządu decyduje zdanie większości członków zarządu.

owner

[cite] akera:[/cite]Czy za stosowną uchwałą musi głosować wiekszość członków czy wiekszość na zebraniu ? Nie jest to podane wprost.

Podejmowanie uchwał reguluje ustawa o własności lokali:

Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Większość udziałów jest liczona od całości (100%). Uchwała jest podjęta, że za uchwałą opowiedzieli się właściciele dysponujący więcej, niż 50% udziałów. Wystarczy 50,01% udziałów.

Czytaj ustawę - w dzień i w nocy!
Ustawę masz tutaj: http://www.zarzadca.pl/content/view/12/29/