Przychodzi nowy na forum
a-z
Użytkownik
Opisuje jakiś tam problem i co słyszy w odpowiedzi?
gonia
Pani Beata
marta26421
:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
gonia
Nie ma o czym dyskutować. Twój MZBM nie ma prawa zarządzać wspólnotami.
Pani Beata
Koniecznie musisz przeczytać uwl. Tam znajdziesz odpowiedź.
marta26421
Powiedz mi czy znasz REGON i NIP Twojej wspólnoty. Pamiętaj od tego wiele zależy.
:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Może mamy tu do czynienia z sytuacją, której doświadcza wielu - przychodzi nowy na forum i zadaje pytanie, które padało już sto razy na forum.
Pozdrawiam.
Każda sytuacja jest inna i trzeba do tej konkretnej sytuacji odpowiedzieć, czasem trzeba dopytać, bo można podać niewłaściwą odpowiedź.
Może nim damy odpowiedź zastanówmy się, ,,diabeł tkwi w szczegółach" Dlatego wątki są takie długie, wychodzą coraz to nowe fakty i w końcu wychodzi na to, że sprawy wyglądają zupełnie inaczej niż na początku wątku:bigsmile:
Bani Beata radziła by tak: Powinieneś przeczytać UWL.
Bez jego elementarnej znajomości nie zrozumiesz porady udzielonej na forum.
Mam parę przykładów na stosowanie rozwiązań Zarządu (18.1-3), i wspólnot pod jego wpływem na moim terenie w związku z umową o zarząd, którą zastępuje ustawa rozdział 4 uwl o wykonywanie (w założeniu) prawidłowego zarządu.
Dzisiaj pierwszy przykład; czy wspólnota prawidłowo (zgodnie z przyjętymi zasadami ) ustala wynagrodzenie Zarządu stawką za 1m2 powierzchni użytkowej co roku w rocznej uchwale, i tak też rozlicza ten koszt we wspólnocie?
Dokładnie - NIC.
On czyta....
i być może, często nie rozumie, co czyta.
A wtedy Grzesznikiem Wielkim i Winowajcą się staje. :cool:
Warto taką uchwałę przyjąć, bo są to inne, że tak powiem pieniądze i na jakiś cel, określony.
Ustawa nie wspomina o funduszu remontowym, ale jest oczywiste, że konserwacja bieżąca i remonty są niezbędne w każdym budynku. Ustawa kwalifikuje wydatki na te cele jako koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 pkt 1).
Można ująć zaliczkę na remonty w planie gospodarczym, przyjąć uchwałą plan remontów oraz uchwalać przesunięcie nadwyżek na kosztach NW na GZM w latach następnych, bez wyodrębniania funduszu remontowego.
Moim zdaniem, takie wyodrębnianie środków gromadzonych na remonty w specjalny "fundusz celowy" i formalizowanie go dodatkowym regulaminem czy uchwałą o zasadach korzystania z tych środków to niepotrzebne krępowanie sobie rąk przez wspólnotę. Utrudnia utrzymanie płynności finansowej, daje pretekst do uchylania uchwał w sprawie przeznaczenia środków z FR na cele bieżące lub na inwestycje, nie dając w zamian żadnych korzyści. To tylko pozostałość z czasów, kiedy właściciele lokali mogli zaliczki, wpłacane na remonty NW, odliczyć sobie od podatku. Obecnie nie ma już takiej możliwości, a zwyczaj wyodrębniania środków na remonty pozostał. Zresztą, często używa się nazwy "fundusz remontowy" bezpodstawnie, ponieważ nie podjęto uchwały o wyodrębnieniu FR - chodzi tu jedynie o tę część zaliczki, która jest przeznaczona na remonty.
Czasami trzeba, dla bezpieczeństwa naszej kasy skrępować rączki zarządu sięgające po te nadwyżki.
Nie rozumiem, dlaczego utworzenie FR skutkować może utratą płynności finansowej, nie daje żadnych korzyści:shocked:
Przecież jeżeli członkowie zarządu zechcą popełnić nadużycie, to nie powstrzyma ich fakt, że fundusz remontowy jest wyodrębniony z ogółu środków finansowych wspólnoty i że jest przeznaczony wyłącznie na remonty...
W mojej wspólnocie nie mamy wyodrębnionego funduszu. Swego czasu zastanawialiśmy się nad tym krokiem, ale po przemyśleniu doszliśmy do wniosku, że to w niczym nie zmieni sytuacji ani zarządu, ani powierzonych nam pieniędzy. Byłby to sztuczny zabieg papierowy, niezrozumiały dla ludzi a ograniczający płynność finansową w przypadku zbiegu dwóch okoliczności: powstania choćby 1-miesięcznego zadłużenia kilku właścicieli i nagłej awarii (one zazwyczaj są nagłe, niezapowiedziane
Norma nie zabrania, aby w uchwale rocznej obok przyjęcia określonych środków przyjąc dodatkową ich pulę na FR. Są to czysto techniczne rozwiązania. Jednak z doświadczenia wiem, ludzie oczekują przejrzystości i szybkiej weryfikacji co i na co zostało wydatkowane i jak kosztowało w odniesieniu do poprzednich lat. Eksploatacja zwykle zamyka się w podobnej rocznej kwocie, a z FR tj. z środkami na co i kiedy zostaną przeznaczone, to raczej planowanie i przewidywanie oraz asekuracja. Warto zbierać na FR - proporcjonalnie do udziałów robić ściepę, gdyż nigdy nie wiesz co przyroda przyniesie (jej niezbadane siły) lub nieodpowiedzialny człowiek. A, nawet jak budynek jest ubezpieczony od takiego a takiego ryzyka i przysługiwałoby w okreslonej sytuacji zniszczenia naprawienie szkody z środków Towarzystwa U., to zanim wyegzekwujesz należne odszkodowanie, zwykle sporo wody upływa. Tym czasem jest często tak (nawet przeważnie), że już teraz - natychmiast musisz naprawić budynek np. dach czy uszkodzoną konstrukcję budynku, a Towarzystwo U. dopiero zastanawia się jak rozpatrzyć sprawę. Wówczas potrzebne są środki. Pożyczkę z banku nie jest łatwo i szybko załatwić, Zarząd nie ma wystarczających środków z bieżącej eksploatacji budynku, swoich prywatnych pieniędzy nie musi angażować, i co?, A no, warto mieć świadomość, iż odłożone jest na FR ze 100 lub nawet więcej tysięcy, zawsze jest to coś - nawet jeżeli na pokrycie straty w całósci okaże się, iż nie starczy, wówczas podjęcie uchwały o dofinansowanie z kieszeni poszczególnych właścicieli (poza rocznym planem) do ostatecznego rozliczenia - będzie dla każdego do przyjęcia i pogodzenia z rodzinnym budżetem, do niedużego nawet i indywidualnego ewentualnie zapożyczenia się itd. Ponadto jestem pewien, iż uniknie się w ten sposób negatywnych sytuacji - podejrzeń czy domysłów, nawet insynuacji, że np. po przyjęciu uchwałą większych środków na bieżącą eksploatację w związku z gromadzeniem rezerwy pieniędzy np. na remonty (grube i ważne roboty przy naprawie budynku - części wspólnych nieruchomości) lub na asekurację przed niespodziewanymi zniszczeniami a nawet katastrofami, owe większe środki ,,zjadane" będą w części przez eksploatację (w tym konserwację budynku), bo większe wspólne pieniądze (możliwości finnansowe) rozluźnią Zarząd i popsują racjonalną do tej pory gospodarkę w tym obszarze. Zawsze jest tak (prędzej czy później) że gdy jest na styk środków, to wyszukuje się tańszych zakupów przy tej samej jakości np. wkładek topikowych, żarówek, tańszej firmy konserwującej powierzchnie, tańszych przegladów i pogotowia technicznego, a jak ,,przelewa się" w firmie , to Zarząd nie musi tak dobrze pracować ( na ekonomiczną korzyć swego chlebodawcy) i kupuje materiał czy towar eksploatacyjny szybciej, wygodniej i bez czasochłonnych poszukiwań konkurencyjnych cen (aby na roczne zebranie nie wykazywań niedopłaty) itd można wymieniać.
Nie rozumię zatem obaw Ownera, że Zarząd będzie miał pokusę na niegospodarność wg wersji i ustalania środków na eksploatację WMN z odrębnym FR, a wg jego wersji będzie to wykluczone. Uważam, iż odwraca sytuację i może wystąpić właśnie wówczas problem, jeżeli środki na bieżąca eksploatację i FR bedą zbierane razem - bez rozgraniczenia na jaki konkretnie cel. Proponowałbym wpłacać środki OW na jeden rachunek, ale z przyjęciem uproszczonej księgowości (odpowiedni projekt uchwały do przyjecia w trybie art. 22.3 pkt 10) uwl, jak określone kwoty będą ewidencjonowane in wydawane , a zasilające wg woli OW określone w ustawie (i potem w uzupełniającej uchwale) cele WMN.:cool:
Do ownera: Niekoniecznie w każdej wspólnocie tak jest.
Z FR jest lepiej, klarowniej.
Sam kiedyś odpisałeś mi, że wy na usuwanie awarii macie kasę z opłaty eksploatacyjnej, nie każda wspólnota ma wysoką opłatę eksploatacyjną.
Poza tym ludzie lepiej rozumieją FR, niż opłatę eksploatacyjną.
Dlatego to, co uchwalamy na utrzymanie części wspólnych, łącznie z FR - jako elementy nie podlegające opodatkowaniu , nie są działalnością gospodarczą - inwestycyjną i rzadza się swoimi odrebnymi prawami, inaczej jak inwestycja WMN, która w ~90% wykorzystywana jest inaczej, jak części wspólne i z reguły przynosi określony przychód.
Owner w tych kwestiach bładzi.
O tych kwestiach najlepiej i prawdziwie relacjonuje redakcja Portalu Wspólnoty Mieszkaniowej - wspólnotamieszkaniowa.pl
wg kopi jak niżej:
[poleć znajomemu] Wydatek inwestycyjny we wspólnocie mieszkaniowej
Do kwestii wydatków inwestycyjnych należy podchodzić z wielką ostrożnością.
Do kwestii wydatków inwestycyjnych należy podchodzić z wielką ostrożnością z dwóch powodów, po pierwsze z uwagi na aspekty merytoryczne kwalifikacji danych wydatków (czym innym jest na przykład remont a czym innym inwestycja prowadząca do powstania majątku trwałego lub do jego powiększenia) oraz po drugie z uwagi na przepisy obowiązującego prawa podatkowego.
Kontynuując zagadnienie wydatków inwestycyjnych ponoszonych przez podatnika, w tym przez wspólnotę mieszkaniową, przypomnijmy, że ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych w powiązaniu z ustawą o rachunkowości traktuje wydatki inwestycyjne (inwestycje nowe lub ulepszenia) inaczej niż wydatki ponoszone w działalności bieżącej.
Patrz w tej sprawie na przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o rachunkowości, która ma odpowiednie zastosowanie w przypadku podatników podatku dochodowego od osób prawnych, także w przypadku wspólnot mieszkaniowych, o czym pisano poprzednio przytaczając wyrok NSA w Warszawie z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. FSK 1508/07.
Zasadniczo wydatki na cele inwestycyjne prowadzą do powstania majątku trwałego podatnika. Wartość nabycia majątku trwałego powinna być ujęta w ewidencji środków trwałych podatnika. I tak będzie zawsze w przypadku inwestycji różnych podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.
Natomiast w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, jako osoby ustawowej, przedmiot działania według postanowień ustawy o własności lokali oraz orzecznictwa stanowi zarządzanie częścią wspólną nieruchomości wspólnej, co zasadniczo polega na jej utrzymaniu. Z tego wynikają dalsze konsekwencje dla przedmiotu działania wspólnoty mieszkaniowej jako osoby ustawowej, która w swej działalności nie może wykraczać poza granice swej zdolności prawnej, a zatem zawsze jej działania powinny dotyczyć nieruchomości wspólnej. Ponadto przedmiot działania wspólnoty mieszkaniowej według orzecznictwa Sądu Najwyższego (patrz uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 65/07 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., sygn. V CSK 143/08) powinien dotyczyć zarządzania nieruchomością wspólną , natomiast nie może być identyfikowany jako inwestycja własna właścicieli lokali. Na powyższe zagadnienie zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. I A Ca 119/08, w sprawie dotyczącej inwestycji polegającej na budowie instalacji telewizji kablowej finansowanej z funduszu remontowego.
Postawmy wobec tego pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa jako osoba ustawowa może ponosić wydatki inwestycyjne w zakresie dotyczącym jej statutowego działania. Takim przykładem wydatku inwestycyjnego wspólnoty mieszkaniowej (osoby ustawowej) może być nabycie przez nią dla potrzeb zarządzania nieruchomością wspólną sprzętu komputerowego oraz nabycie licencji na użytkowanie programu informatycznego dla potrzeb prowadzenia ewidencji finansowo-księgowej.
Efektem wydatku inwestycyjnego będzie powstanie majątku trwałego podatnika, środków trwałych bądź wartości niematerialnych i prawnych. Wyjaśnijmy w tym miejscu, że nabycie praw do użytkowania programów informatycznych zalicza się zgodnie z przepisami do wartości niematerialnych i prawnych, które według zasady cyt. prawa także stanowią element majątku trwałego podatnika.
W świetle art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wydatek inwestycyjny , tak jak inne wydatki wymienione w cyt. przepisie, nie zostanie zaliczony do kosztów uzyskania przychodów.
Jednakże działając na podstawie ustawy o rachunkowości oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wspólnota mieszkaniowa jako podatnik skorzysta w opisanym wyżej przypadku z amortyzacji podatkowej, co oznacza, że zaliczy do kosztów ustalony odpis amortyzacji od danego składnika majątku trwałego według przyjętych zasad amortyzacji. Tym samym amortyzacja nakładów inwestycyjnych na nabycie ww. majątku trwałego (sprzętu komputerowego oraz programów informatycznych) będzie następowała w rytm ustalonej przez podatnika amortyzacji, oczywiście na warunkach cyt. przepisów.
Innym przykładem nakładów inwestycyjnych mogą być wydatki na ulepszenia posiadanego majątku. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej ulepszenia mogą dotyczyć środków trwałych posiadanych przez wspólnotę mieszkaniową (jako osobę ustawową) , np. wydatki na ulepszenia w związku z modernizacją sprzętu komputerowego, które zwiększą wartość ewidencyjną posiadanego sprzętu komputerowego.
Kolejnym przykładem ulepszeń mogą być wydatki inwestycyjne na ulepszenia nieruchomości wspólnej, takie jak wymienia enumeratywnie ustawa o rachunkowości i ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, tj. na: przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację i modernizację, o czym pisano już poprzednio.
Pamiętajmy jednak, że w przypadku robót ulepszeniowych we wspólnocie mieszkaniowej, nakład na ulepszenia będzie wprawdzie dotyczył części wspólnej, jednakże majątek w części wspólnej nieruchomości wspólnej nie jest w posiadaniu wspólnoty mieszkaniowej, jako osoby ustawowej, gdyż należy według udziałów do poszczególnych właścicieli lokali.
Z tego względu wydatek wspólnoty na ulepszenia części wspólnej, np. na modernizację elementów budynku, nie spowoduje ( jak w opisanym wyżej przypadku zakupu sprzętu komputerowego lub jego ulepszenia) wprowadzenia poniesionych nakładów na ulepszenia do ewidencji środków trwałych albo zwiększenia ich ewidencyjnej wartości. W opisanym przypadku nie wystąpi też amortyzacja podatkowa.
W konsekwencji - wydatek na ulepszenia dot. części wspólnej nieruchomości, z uwagi na negatywny katalog wydatków zawarty w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie wpłynie na zmniejszenie podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Do przedstawionego zagadnienia wydatków inwestycyjnych na roboty ulepszeniowe w części wspólnej nieruchomości wspólnej powrócimy w następnych artykułach w aspekcie uwarunkowań art. 17 ust. 1 pkt 44 cyt. ustawy.
Eugenia Śleszyńska/ Redakcja Portalu Wspólnota Mieszkaniowa www.wspolnotamieszkaniowa.pl :clap:,:cheer::swingin:
II przykład działań WMN w zachodniopomorskim (czy poza prawidłowym zarzadem? wykonywanym wg art.18.1-18.3 uwl).
Koszty za ciepło do części wspólnych, po wydzieleniu ich z póli kosztów ogólnych - całkowitych..., czy WMN rozlicza je w oparciu o prawidłowy zarząd i normę?, - jeżeli dzieli je przez powierzchnię użytkową budynku (sumę pu wszystkich lokali) i tak wyliczoną stawka za 1m2 pul=budynku ... mnoży każdemu przez posiadaną przez niego powierzchnię użytkową lokalu? np. 20. 000 zł : 1.000m2 pub = 20zł/1m2 pul , a lokal u. = 100 m2 pul x 20zł/1m2 pul = 2.000zł. zamiast art.12.2,14pkt5) uwl - rozliczyć udziałami tj.20.000zł x 7,5% udział lu = 14.100zł (róznica: 2000 - 14.100zł = 590zł na niekorzyść właściciela lu.) :fingersear:
Natomiast zarząd może podnieść opłatę za wywóz np. śmieci dla lokalu użytkowego, jeżeli tan lokal ,,produkuje" większe ilości śmieci.
I tu też ,,diabeł" tkwi w szczegółach, może też zwiększyć opłatę eksploatacyjną, zależy jaką działalność prowadzi lokal użytkowy, ale musi być uchwała. Natomiast przerzucać kosztów nie może.
Z kosztami za ciepło nie bardzo kumam:sad:
Jeżeli wszystko jest w jednym worku, to przy nieuczciwym zarządzie ciężko wyliczyć.
Miesza się opłata eksploatacyjna z tymi dodatkowymi pieniążkami zbieranymi na coś tam.
Z opłaty eksploatacyjnej można wykonać dodatkowo niewielkie prace porządkowe, naprawcze, natomiast FR jest czymś innym i zbieranym na konkretny remont.
Tak jak już pisałam np. u nas jest opłata eksploatacyjna 0,30 zł. z m2 co można z tego? nic.
Powiedzieć właścicielom podwyższamy opłatę eksploatacyjną do 2,30 zł. z m2, to te 2 zł. będzie ,,zostawać" na koncie, ale jeżeli zarząd będzie chciał je wykorzystać na jakieś tylko sobie wiadome naprawy, i inne wydatki? To jest tworzenie czegoś, co jest mętne.
FR, jest uchwała, jest regulamin, jest on też przydatny(w niewielkich wspólnotach) do banku w celu uzyskania kredytu.
Jest przejrzystość.
Chodzi o wyodrębnianie Funduszu Remontowego jako funduszu celowego.
Samo uchwalenie zaliczek na remonty nie oznacza wyodrębnienia Funduszu Remontowego. My mamy zaliczki na remonty, ale nie wyodrębniliśmy FR. Jakim cudem?
Bez zatwierdzenia w PG, bez uchwały?
Na "sobie wiadome sprawy, czyli bez rozliczenia?
FR też "zostaje na koncie" i też można te środki wykorzystać niezgodnie z prawem. Nie widzę różnicy.
Twierdzisz, że w Twojej wspólnocie wszystko jest ok. i ja w to wierzę.
Kiedyś jak byłam w zarządzie też dziwiłam się, że mogą być takie przekręty i samowolka we wspólnotach zarządzanych np. przez zakłady budżetowe(bo tylko taki znam z własnego doświadczenia).
Ja wiem, że tak jak piszesz jest ok. jeszcze 2 lata temu, tez pisałabym tak jak ty: zmieńcie zarząd, po co wam takie coś jak FR itd.
Dziś nie mam takiego zaufania do zarządców(zakładów budżetowych) i staram się przestrzec właścicieli, aby baczniej przyglądali się zarządcom i ich działaniom.
Ty jesteś w ,,innym świecie"dlatego należy tak poradzić(szczególnie tym nowym) aby mieli wszystko jasne i umieli sami w domu policzyć(choćby na początku).
Co do zasady masz rację - przy zarządzie nieuczciwym należy ustanawiać więcej zabezpieczeń. Jeśli jednak w jakiejś wspólnocie istnieje większość, mogąca nakładać ograniczenia na zarząd, co wynika z przekonania o jego nieuczciwości, to czy nie warto pójść krok dalej i zmienić zarząd? Problem w tym, że takie nieuczciwe zarządy czy nieuczciwi zarządcy funkcjonują dzięki obojętności lub wręcz poparciu większości! Zatem nierealne jest nie tylko odwołanie zarządu, ale i uchwalenie ograniczeń dla niego.
Na tym forum przewaga jest tych, co walczą samotnie. Zgadzam się, że trzeba ich odsyłać do ustawy(to nic złego).
To, że w tym wątku rozważamy, to nie znaczy, że nikt inny tego nie czyta:bigsmile:
Winien zatem w imieniu wspólnoty redagować poprawnie treść przyszłych uchwał tzn. bez takich naruszeń normy i zasad prawidłowego zarządzania, czy zasadnego interesu każdego z właścicieli w przyszłej pozytywnej uchwale, bez naruszeń o jakich mowa w art.25 uwl.
Jeżeli wprowadzi w imieniu WMN projekt do dyskusji i pod głosowanie z wadami, za które w myśl normy grozi uchylenie uchwały - w razie zaskarżenia do sądu, ale nikt nie zorientuje się np. iż nowy stosunek prawny w uchwale OW narusza normę & jednocześnie zmierza do wyzysku gospodarczo finansowego danego właściciela lub nawet jakiegoś grona właścicieli (sankcje wg art.5 kc) - przykładowo w celu zawyżania i obciążania większymi kosztami zarządu (tzw. wyzysk – sankcje wg art.58.2 kc) niż byłoby to w sytuacji nie obchodzenia ustawy i bez sankcji w art.58.1 kc oraz działania zgodnego ze swoim przygotowaniem zawodowym, znajomością normy oraz obowiązkiem stosowania zasad współżycia społecznego.
Jeżeli po uprawomocnieniu się takiej uchwały i po zwróceniu uwagi Zarządowi przez kogokolwiek z OW – Ogółu Właścicieli danej WMN (najlepiej na piśmie za pokwitowaniem lub pocztą - poleconym) ten nie naprawi niezwłocznie błędu poprzez *zmianę treści w uchwale dotkniętej wadami w nowym projekcie uchwały ,,naprawczej" oraz *poddanie jego czy jej pod powtórne głosowanie, lub gdy OW nie zagłosuje pozytywnie nad nową uchwałą i zmieniającą wadliwą uchwałę na wolną od wad - o jakich mowa w art25 uwl, a z kolei Zarząd zaniecha skorzystania w takiej sytuacji ze swoich uprawnień wg uwl art.24 i nie odda problemu do Sądu pod osąd i zmianę decyzji WMN, to wówczas za wykonywanie zarządu poza normą art. 12.1 uwl i rozliczaniu kosztów w oparciu o tak wadliwą uchwałę inaczej, jak nierozerwalnie przynależnym udziałem do lokalu – o ile czynności te przyniosą zawyżenie kosztów zarządu wykorzystanej mniejszości (ponad ich udział) i ich stratę, wówczas występuje bezpośredni związek przyczynowy działalności zarządu we WMN z powstałą stratą i On na zasadach ogólnych ponosi za to odpowiedzialność .
Analogicznie w sytuacji krzywdzenia mniejszości WL przez większość WL w kwestiach wyobcowania w całości lub części co do korzystania z części wspólnych nieruchomości (nieprawnego działania – poza zasadami w ustawie) - Zarząd musi korzystać z prawa art. 24 uwl , inaczej wyraźnie jest marionetkowym zarządem i ponosi odpowiedzialność za ewentualne naruszenia i szkodę.
Jest to sposób na Zarząd, o ile brak woli większości na jego odwołanie, lub gdy Sąd odmówi ustanowienia przymusowego zarządu, a wiem że odmówi bo wg tajemnicy Poliszynela nie jest zainteresowany dodatkową pracą i kłopotami bez dodatkowej motywacji.
Podstawę zaskarżenia Zarządu o naprawienie szkody czy o odszkodowanie podam przy okazji, bo nie pamiętam teraz (lub wkleję i prześlę artykuł ekspertów), ale chyba chodzi o art.209 kc i …, nie będę raczej zgadywać.
Goniu,
ciepło do budynku przy rozliczaniu rocznym, tam gdzie wprowadzono podział ,,wyparkowo-rozliczeniowy” - przed rozliczeniem koszt ogólny usługi i towaru CO w przypadku regulaminu omawianej przez mnie anonimowo WMN (A, propos - bezwzględnie nieważnego – w lutym na moje zaskarżenie SO uchylił powtarzaną już trzy razy uchwałę takiego regulaminu . I, tak 30.000zł na przykład rocznych kosztów Ogólnych CO w zachodniopomorskim rozgranicza się procentowo na dwa koszty; wg art.12.2 i art.13.1 tj. koszty ciepła do części wspólnych to wynik z wymnożenia 30.000zł x 37,5% = 11.250zł, a do lokali w budynku pozostała część tzw. kosztów zużycia 18.750zł wg wyliczenia 30.000zł – 11.250zł = 18.750zł.
Po takim ustaleniu WMN przyjmuje, iż koszt 11.250 to faktyczna należność za ciepło do wspólnych części budynku, a wg normy art.14pkt2) uwl są to koszty zarząd i winny rozliczane być wg art.12.2 (17) uwl – miarą udziałów do lokalu, a nie miarą (jak w naszym przypadku) wyliczoną stawką /1m2 powierzchni użytkowej wg wyliczenia koszty za cz. wspólne 11.250zł : 700m2 pow.użyt. budynku = 16,07 zł/1m2 stawka, do wyliczenia kosztu na danego właściciela np. co do mojej osoby: lokal 100m2 x 16,07 zł/1m2 stawka = 1607zł koszt za cz. w. budynku, zamiast:
11.250zł x 13% udział=14.625zł (brak uchwały wg art12.3, również brak przesłanek do ważnego podjęcia takiej uchwały, o czym WMN już przekonała się), dlatego ,,zarabia” innym sposobem (wg swojego pomysłu) niż zobowiązano ustawą.
Jeżeli dostatecznie to wyjaśniłem, to proszę odnieś się do tego faktu - z życia wzięte, czy wspólnota faktycznie robi babola (i to świadomie) , a może ma furtkę i korzysta z niej w rozliczaniu takich kosztów zarządu, poza ustawą.
Nie jest również prawdą, że zarządca - czy to sprawujący zarząd powierzony w trybie art. 18.1, czy to świadczący usługę zarządzania na podstawie umowy o administrowanie - musi mieć taką licencję. Musi ją mieć wówczas, jeżeli ze wspólnotą zawiera umowę o zarządzanie. To też nieprawda.
Interesy właścicieli bywają sprzeczne. Jedni chcą robić poważne remonty, bo stan nieruchomości tego wymaga a ich na to stać; w dodatku - jeśli wynajmują swoje mieszkania - tracą najemców przez to, że budynek niszczeje. Uderza to w interesy innych właścicieli, którym stan budynku nie przeszkadza, a na większe wydatki ich nie stać. Zarząd w tej sytuacji nie może kierować się interesem każdego z właścicieli, tylko interesem większości. Jeśli zapadnie uchwała, która w ocenie zarządu nie jest sprzeczna z prawem, to zarząd ma obowiązek ją wykonać. Każdy z właścicieli, jeśli uzna, że jego interesy zostały uchwałą naruszone, ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu. To nie zarząd jest od obrony interesów każdego z właścicieli, lecz oni sami.
Ocena, czy uchwała jest "poza normą", czy nie należy do sądu. Jeżeli właściciel nie zaskarżył w terminie uchwały, sam zrezygnował z możliwości sprawdzenia tego faktu w postępowaniu sądowym.
I, owszem jest wyjątek, bo diabeł tkwi w szczegółach, że włściciele obejmując zarząd nie muszą posiadać licencji. Ale, kto zastanawiał się dlaczego ustawodawca tak postanowił i tego dociekał?.
Chodzi o zabezpieczenie interesów OW. Zarząd pochodzący z poza grona OW (obcy) posiada niematerialne zabezpieczenie Państwa RP - licencję (minimalną gwarancję na prawidłowe zarządzanie i nie narobienie szkody), a właściciele lokali dwa argumenty; zaufanie wynikające ze znajomości danego właściciela lub grona właścicieli i swój majątek we wspólnocie - jako gwarancję, że Zarząd wywodzący się z OW nie przysporzy WMN kłopotów szkody. OK.:peace:
Natomiast jeżeli chodzi o ,,zasadny interes każdego z właścicieli", to Owner sorry, ale najpierw trzeba rozumieć co to wg normy znaczy. A, że Zarząd jest obowiązany do dbania o interes każdego z właścicieli z całego grona OW, to zawsze chodzi o wspólny interes o którym mowa w ustawie (przecież zarząd nie może, tylko musi wykonywać prawidłowy zarząd) a nie wiem czy Owner wie co to oznacza?. Jeżeli Zarząd redaguje w imieniu WMN uchwały, to wykonuje czynności zarzadu - czy to prawda? A, nie można z ochroną prawa(i to znając prawo uwl i kc - bo przecież licencjonowany Zarządca zdaje państwowe egzaminy i po pozytywnym zakwalifikowaniu otrzymuje licencję, aby właściciele wiedzieli, iż zna się na rzeczy i będzie prowadził zarząd poprawnie wg założeń normy, a w projektach uchwał zadba o to aby były zgodne ( nie naruszały) normy, jest to pierwsze zabezpieczenie interesu każdego właścicela - jako ekwiwalent za oddany na niego głos, aby prowadził sprawy OW poprawnie bez krzywdzenia mniejszości i zapobiegał włóczenia się po sądach - Owner zwróć uwagę, iż wynika to z zapisu normy, komentarzy i piśmiennictwa, a więc i każdego w sile jego udziałów, a nawet z art. 58.2 kc, 5 kc - bo we WMN głównie chodzi o sprawy gospodarcze i zapobieganie przed wyzuyskiem słabszych przez silniejszych.
Owner sam wprowadzasz w swoich komentarzach patologię względem normy, i narzekasz, że trójwładza to robi:crazy:
"Zasadny interes każdego z właścicieli" to "wspólny interes"? Jak u Marksa: wolność to uświadomiona konieczność
Interesy indywidualne nie są zasadne? To po co jest art. 25? Nieprawda. Od 1 stycznia 2008 nie ma egzaminów na zarządców.
Co do licencji - przeczytaj uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2007, III CZP 69/07. Link: http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0069_07.pdf
Fragmenty:
Czy to też jest dopuszczalny prawem sposób gospodarowania swą nieruchomością?
Norma częściej reguluje różne pojęcia, a dotyczące stosunków międzysąsiedzkich, społecznych (w tym wspólnotowych) w konfiguracji kilku przepisów obowiązującego prawa i nie ma jednej konkretnej wykładni prawa.
Art.25 uwl wyjaśnia wprost, że będą występować takie sytuacje, iż uchwała(y) będzie(ą) naruszać ,,w inny sposób jego interesy”
Kto zna normę, a dodatkowo jest bystry, w lot znajdzie przepisy do zaistniałego zdarzenia o naruszeniu tego prawa, jakim jest zasadny interes każdego obywatela w danej społeczności (również dotyczy to WMN).
Zarządcy bardzo często redagują projekty uchwał z naruszeniem prawa ustawowego, o wykonywanie prawidłowego zarządu, obchodzą umowy … włącznie z przekraczaniem granicy pomiędzy wspólną częścią i cudzą własnością.
W zdecydowanej większości przypadków jest tak, iż wyliczone jw. naruszenia jednocześnie naruszają jeszcze w inny sposób interes mniejszości właścicieli we WMN (uzasadniony interes), a to ustalą nie po myśli art.3.2 uwl elementy budynku i zaliczą je do części wspólnych – stwierdzą z obejściem zapisu w ustawie i narażą taką czynność na sankcję art.58.1 kc, zwykle w takiej sytuacji ograniczają prawo własności lub pozbawiają w całości dana ofiarę prawa własności art.58.2 kc (chodzi o części i urządzenia budynku (oprócz powierzchni użytkowej lokalu z przynależnymi), które służą tylko właścicielom lokalu – nie są zaliczane do wspólnej części… a wyjaśniając tę kwestię wg zapisu w normie art.3.2 uwl wg cyt. …,,Nieruchomość wspólną stanowi…. i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu ( tu zaznaczę, iż w jednym z komentarzy Owner zniekształcony jest ten zapis i wskazuje nie na ,,właścicieli lokalu” lecz na ,,właścicieli lokali” – ta subtelna różnica usiłuje zmienić istotę prawa o współwłasności w art3.2 i mąci w głowach, a w tak newralgicznych kwestiach należy być super precyzyjnym- nie można pozwolić sobie na omyłkę.
Często poddawane są pod głosowanie uchwały, a przyjmowane w trybie art.22.3pkt8 np. o kosztach związanych ze sobą - o których mowa w art.12.2 i 13.1 uwl., przyjmują umowy do podpisania przez zarząd w sposób niegodny prawidłowego zarządu acz zawoalowanie … jedynie dla wyzysku albo poza społeczno gospodarczym przeznaczeniem w stosunku do mniejszości właścicieli – z przerzuceniem kosztów z silniejszych udziałami na słabszych ( np. na wł. lokalu użytkowego z pomijaniem normy art.12.3) . Takie czynności osiągają nieważność ze względu na normę art. 5 kc albo 58.2 kc, 73 kc. Jeżeli naruszają zasady współżycia społecznego, cel prawa z uchwały poza społeczno gospodarczym jego przeznaczeniem, zawsze można powołać się na ostatnie wyliczenie w art.25 uwl, że uchwała narusza ,, w inny sposób jego interes” (po wykazaniu takich naruszeń – zawsze zasadny skarżącego interes).
Można też wyjaśnić sobie, że zawsze tam gdzie WMN podejmie uchwałę o przebudowie, rozbudowie, kapitalnym remoncie poza przepisami prawa budowlanego, podatkowego (bez dokumentacji i stosownych zezwoleń – decyzji) i nie wysłucha argumentów mniejszości na ,,NIE”- narazi na kary pieniężne z tego tytułu (art.17 uwl) , zawsze naruszy tu zasadny interes opozycji do takiej uchwały tzn. wg art.25 uwl ,,w inny sposób naruszy jego interes”. OK
Z przepiosów, jakimi WMN i jej Zarząd winna się kierować wynika jasno - aż przezroczyście, że nie wymienia pojęcia administrator. Stąd wypływa oczywisty wniosek, iż administrator powołany zamiast Zarządu to czynność wg normy niedopuszcalna. To Zarząd legalnie wybrany (powołany) może zatrudnić administratora w ramach przyznanego wynagrodzenia lub WMN może zgodzic się w uchwale na zatrudnienie w swoim Zarządzie administratora za zgodą zarządu.:bigsmile:
http://www.komunalne.info/repository/files/Olgierd_Dziecielski_-_Zarzadzanie_komunalnymi_zasobami_mieszkaniowymi.pdf
KANCELARIA SEJMU
BIURO STUDIÓW I EKSPERTYZ
Prywatyzacja zasobów mieszkaniowych
http://biurose.sejm.gov.pl/teksty_pdf_93/i-119.pdf