Problemy w wspólnocie
Zibiland
Użytkownik
Witam
Mieszkam w Wspólnocie składającej się z 72 lokali, gdzie 30% udziałów należny do dewelopera. W 2009 roku powstał Wspólnota oraz został powołany 3 osobowy zarząd (gdzie byłem członkiem zarządu) oraz wybrana firma zarządzająca nieruchomością.
Z powodu ciężkiej zimy w budynku ujawniło się dużo wad budowlanych (przeciekający dach nad klatkami schodowymi, źle działająca wentylacja, zacieki na wiatrołapach oraz odpadająca i przeciekająca elewacja budynku). Zgłosiliśmy usterki deweloperowi który wysłał swojego eksperta który to stwierdził wady (przecieki) natomiast odrzucił zarzut źle działającej wentylacji w 20 mieszkaniach (ciągi wsteczne). W styczniu otrzymałem jako członek zarządu pismo od mieszkańców w sprawie powołania eksperta do oceny stanu technicznego kominów i zgodności ich wykonania z projektem. Moje dalsze działania nie spowodowały się deweloperowi który to wystąpił z wnioskiem o usuniecie mnie z zarządu. Ponieważ w naszym bloku mieszka sporo rodzin zatrudnionych w firmie dewelopera uzyskał ich upoważnienia do glosowania w ich imieniu w konsekwencji uzyskał 54% w głosowaniu odwołując mnie z funkcji członka zarządu oraz nie wyraził zgody na powołanie zewnętrznego eksperta i skierowanie pisma do sądu o ściągniecie niego zadłużenia (obecnie zalega z płatnościami 4 miesiące i jest winny wspólnocie 22tys złotych).
Niestety 2 pozostali członkowie zarządu nie wyrazili zgody na skierowanie pisma do sądu
Pozostali mieszkańcy wystąpili do Zarządcy z wnioskiem o usuniecie 2 członków zarządu oraz ponowne powołanie mnie oraz drugiej osoby. Podobnie jak powyżej deweloper ponownie pozbierał upoważnienia i przegłosował uchwały.
Pytanie:
1. Z powodu rezygnacji jednego z członków zarządu deweloper wystąpił z wnioskiem o powołanie go na to stanowisko. Czy jako dłużnik wspólnoty może być członkiem zarządu?
2. Jak można ściągną zadłużenie dewelopera jeśli członkowie zarządu niecąca podpisać skierowania sprawy do sądu?
3. Developer wystąpił z uchwałą zmiany zapisu w statucie wspólnoty zgodnie z którą aby zwołać zebranie i odwołać członka zarządu trzeba dysponować 1/5 udziałów oraz może to nastąpić tylko raz w roku na zebraniu głównym lub w przypadku rażących zaniedbaniach członka. Czy to jest zgodnie z ustawa o własności lokalu art. 31 zgodnie z którą do zwołania zebrania potrzeba 1/10 udziałów?
4. W części piwnicznej klatki schodowej (przestrzeń pod schodami miedzy poziomem piwnic a parteru) deweloper zrobił piwniczki i je sprzedał lokatorom. Czy te cześć nie należy do części wspólnej budynku (klatki schodowej)?
5. Czy jest jakiś sposób na wygranie z deweloperem jeśli nie spełniamy żadnego z warunków Art 23.2a?
Mieszkam w Wspólnocie składającej się z 72 lokali, gdzie 30% udziałów należny do dewelopera. W 2009 roku powstał Wspólnota oraz został powołany 3 osobowy zarząd (gdzie byłem członkiem zarządu) oraz wybrana firma zarządzająca nieruchomością.
Z powodu ciężkiej zimy w budynku ujawniło się dużo wad budowlanych (przeciekający dach nad klatkami schodowymi, źle działająca wentylacja, zacieki na wiatrołapach oraz odpadająca i przeciekająca elewacja budynku). Zgłosiliśmy usterki deweloperowi który wysłał swojego eksperta który to stwierdził wady (przecieki) natomiast odrzucił zarzut źle działającej wentylacji w 20 mieszkaniach (ciągi wsteczne). W styczniu otrzymałem jako członek zarządu pismo od mieszkańców w sprawie powołania eksperta do oceny stanu technicznego kominów i zgodności ich wykonania z projektem. Moje dalsze działania nie spowodowały się deweloperowi który to wystąpił z wnioskiem o usuniecie mnie z zarządu. Ponieważ w naszym bloku mieszka sporo rodzin zatrudnionych w firmie dewelopera uzyskał ich upoważnienia do glosowania w ich imieniu w konsekwencji uzyskał 54% w głosowaniu odwołując mnie z funkcji członka zarządu oraz nie wyraził zgody na powołanie zewnętrznego eksperta i skierowanie pisma do sądu o ściągniecie niego zadłużenia (obecnie zalega z płatnościami 4 miesiące i jest winny wspólnocie 22tys złotych).
Niestety 2 pozostali członkowie zarządu nie wyrazili zgody na skierowanie pisma do sądu
Pozostali mieszkańcy wystąpili do Zarządcy z wnioskiem o usuniecie 2 członków zarządu oraz ponowne powołanie mnie oraz drugiej osoby. Podobnie jak powyżej deweloper ponownie pozbierał upoważnienia i przegłosował uchwały.
Pytanie:
1. Z powodu rezygnacji jednego z członków zarządu deweloper wystąpił z wnioskiem o powołanie go na to stanowisko. Czy jako dłużnik wspólnoty może być członkiem zarządu?
2. Jak można ściągną zadłużenie dewelopera jeśli członkowie zarządu niecąca podpisać skierowania sprawy do sądu?
3. Developer wystąpił z uchwałą zmiany zapisu w statucie wspólnoty zgodnie z którą aby zwołać zebranie i odwołać członka zarządu trzeba dysponować 1/5 udziałów oraz może to nastąpić tylko raz w roku na zebraniu głównym lub w przypadku rażących zaniedbaniach członka. Czy to jest zgodnie z ustawa o własności lokalu art. 31 zgodnie z którą do zwołania zebrania potrzeba 1/10 udziałów?
4. W części piwnicznej klatki schodowej (przestrzeń pod schodami miedzy poziomem piwnic a parteru) deweloper zrobił piwniczki i je sprzedał lokatorom. Czy te cześć nie należy do części wspólnej budynku (klatki schodowej)?
5. Czy jest jakiś sposób na wygranie z deweloperem jeśli nie spełniamy żadnego z warunków Art 23.2a?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
ad 2. - jest to niedopelnienie obowiazkow przez zarzad; windykacja naleznosci jest OBOWIĄZKOWĄ czynnością ZWYKŁEGO zarządu!!;
ad 3. - 1/5 to wiecej niż 1/10
ad 4. - to musisz sprawdzic w KW, diagnozy na odleglosc, bez zapoznania z dokumentacja nieruchomosci nikt nie postawi.
ad 5. - tak, oczywiscie! Przecież macie jak sam piszesz 70% udziałów! No tak, wiem, developer zdaje się "ma" w rzeczywistości znacznie wiecej niż te 30 %, o których pisałeś...
3. sprawdziłem w uchwale i jest to dokładnie 1/3 udziałów, czy mogę zakwestionować ta uchwałę jako działającą na niekorzyść członków wspólnoty?
Powinienem skierować sprawę przeciwko zarządowi do sądu, jak to najlepiej zorganizować?
Ja proponuję ci wziąć wszystkie jakie masz dokumenty i udać się do prawnika po poradę. Nie będziesz błądził i otrzymasz naprawdę dobrą radę.
A masz z czym iść, zarząd działa na waszą niekorzyść.:angry:
Zapozna się z dokumentami jakie posiadasz i dobierze odpowiednie przepisy prawa.
Jeżeli nie będziesz wierzył w to co mówi jeden, zawsze możesz to potwierdzić u drugiego. Nieprawda
Dlaczego zarząd odmawia skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego? Czy są jakieś wątpliwości odnośnie zadłużenia? [/quote]
Każdemu właścicielowi, na zasadzie art. 209 k.c. przysługuje uprawnienie do wystąpienia z pozwem zamiast zarządu. Jednak musiałaby być to chyba grupa właścicieli, ponieważ trzeba opłacić koszty sądowe od wartości przedmiotu sporu. Równolegle można złożyć wniosek o zarządcę przymusowego. Te porady jednak dotyczą ekstremalnych sytuacji, lepiej spróbować tę sprawę wyjaśnić, ewentualnie zmienić zarząd.
Uchwała rażąco narusza prawo, w razie zaskarżenia sąd powinien uchylić.
Skoro sprzedał, to ich własność została przeniesiona. Umowa jest ważna, pytanie czy skuteczna.
Proszę sprawdzić wielkości udziałów, moim zdaniem jeżeli deweloper "zachował" udziały w tych piwniczkach, to były jego własnością.
Można się jednak spotkać z tezą ( w orzecznictwie), z której wynika, że najpierw należy wybudować cały obiekt (z wszystkimi lokalami), wymierzyć, określić udziały a potem dopiero można sprzedawać.
Gdy zaczęły się problemy w Wspólnocie (finansowe oraz z odbiorem budynku - wady budowlane) za bardzo naciskałem na developera tak więc zostałem odwołany na jego wniosek a przyczyna jaka podał to z byt duża liczba pism których do niego wysalałem w imieniu mieszkańców
Tak wygląda w skrócie nasza sytuacja.
Zażądałem wglądu do pełnej dokumentacji wspólnoty i okazuje się że zarządca nie był bezstronny i przekazywał nie pełne informacje. Mam kilka pytań:
1. Czy jest odgórnie określona liczba wysłanych wezwań do zapłaty zadłużenia przed skierowaniem sprawy na drogę sądową?
2. Jeśli w wezwaniu do zapłaty podaje się termin uregulowania zadłużenia czy w przypadku nie uregulowania w tym terminie zadłużenia kieruje się sprawę do sądu czy należny wysłać od razu następne wezwanie ( w naszym przypadku wezwanie wysłane 11.01.2010, termin płatności 26.01.2010, następne pismo o wezwanie zostało wysłane dopiero 15.02.2010)?
3. Czy firma zarządzająca nieruchomością powinien informować pisemnie zarząd o występujących zadłużeniach mieszkańców oraz wysyłanych wezwaniach do zapłaty?
4. Do przeglądu rocznego stanu kominów zarządca wybrał inspektora który nasz budynek budował i jest pracownikiem dewelopera. Z tego powodu całą zimę mieliśmy ciągi wsteczne, a deweloper wysyłał tego samego inspektora do sprawdzenia stanu wentylacji i zawsze było ok. Czy w tym przypadku zarządca nie działa na szkodę wspólnoty (tłumaczy się tym że była to najtańsza oferta i dlatego została wybrana)?
5. Nasza wspólnotę stanowi jeden budynek z 5 klatkami, niektórzy mieszkańcy z powody wejścia dewolepera do zarządu chcą podziału wspólnoty na klatki. Czy jest to możliwe do realizacji i jak ewentualnie przeprowadzić?
6. Powierzchnia budynku wynosi 5751,38 m2, sumaryczna powierzchnia lokali wynosi 5143,83 m2, która wartość bierze się do przeliczenia udziałów? Moje mieszkanie ma powierzchnie 73,76m2.
Na jednej dzialce nie może być 2 wspólnot. Zatem każda klatka musiałaby miec swoja dzialkę. Jeśli to zrobicie, to już nic Wam nie stanie na przeszkodzie w realizacji tej myśli.
Oczywiście potem pojawią się kłopoty związane z odsprzedażą mediów (macie np. tylko jeden licznik główny na cały budynek), ale to już Pan Pikuś.
ad.2 to zależy od Zarządu. Przytoczone daty nie są dla mnie niczym niezwyczajnym. Jest ok. Pismo wysłane 11.01, dodaj sobie 14+2 dni na zwrotkę z poczty, kilka dni na wpłatę, 2 dni na zaksięgowanie, + ponowna analiza, kontakt i wysłanie ponowne drugiego wezwania.
ad.3 na życzenie Zarządu.
ad.4 jeżeli wybrał człowieka z uprawnieniami, to nie działał na szkodę wspólnoty.
ad.5 jest mo możliwe. Zastanówcie się jak przebiegają media tj. prąd, gaz, woda, c.o., pomieszczenia przynależne.
ad.6 bierze się powierzchnię użytkową lokali wpisaną w KW
do lokali mogą być przypisane piwnice/komórki i dlatego GRZECH podaje wypowiedź nieliczbową.
Obowiązek ponoszenia przez właściciela lokalu kosztów utrzymania jego lokalu i swojej części kosztów NW określa ustawa.
Dowodem powstania zobowiązania jest uchwała o zaliczkach.
Termin zapłaty jest określony w ustawie.
Czego trzeba więcej?
Wezwanie do zapłaty to ostatnia próba polubownego (przedsądowego) załatwienia sprawy spłaty zaległych zobowiązań. To gest dobrej woli, a nie obowiązek wierzyciela.
W mojej wspólnocie nigdy nie wysyłaliśmy więcej niż jednego wezwania i żaden sąd nie czynił nam wyrzutów z tego powodu.
ad 4. Ma uprawnienia ale on ten budynek nadzorował podczas budowy, jest pracownikiem dewelopera i nie napisze w protokóle że wentylacja i kominy są wykonane niepoprawnie, sam by sobie podłożył minę. Zgodnie z jego opinia wszytko jest ok, chociaż mieszkańcy podczas przeglądu zgłaszali problemy z wentylacją (ciągi wsteczne) gdzie w łazience mieli temp 10 C mimo otwartych nawiewników. Strzelając kamerą termowizją w klatkę wentylacyjna wskazywał temp 10 C u niektórych nawet 6 C, nakręciliśmy filmik z wiatrakiem który kreci sie w druga stronę, nic to nie pomogło. Żaden kominiarz z naszego miasta i sąsiednich nie podejmie sie ekspertyzy słysząc nazwisko dewelopera.
ad 5. Budynek ma pięć klatek, każda klatka ma własny licznik energii w części wspólnej, nie ma pomieszczeń przynależnych itp. Wspólny jest licznik energii elektrycznej w hydroforni oraz licznik główny wody.
ad 6. bierze się powierzchnię użytkową lokali wpisaną w KW - lokali i piwnice jeśli sa wpisane w alcie notarialnym?. W moim przykładzie jeśli zgodnie z KW jest 5143,83 m2 a moje mieszkanie wraz z piwnica ma 73,76m2 to udziały wynoszą 0,01434?
To więcej, niż jakakolwiek lokata, więc wspólnota na tym nie straci, wręcz przeciwnie. Kominiarz i "ekspertyza"? :shocked: W rocznym sprawozdaniu finansowym powinna być ujęta taka informacja. Jeśli w protokołach poświadczył nieprawdę, to już sobie "podłożył minę".
Do podważenie protokółu z przeglądu rocznego jest nam potrzebna opinia innego inspektora lub mistrza kominiarskiego najlepiej biegłego sądowego ale to są już duże koszty które każdy właściciel musiałby ponieść. Żaden mistrz kominiarski ani inspektor w okolicy nie podjął się tego zadania. Znaleźliśmy biegłego sądowego który zaoferował wykonanie ekspertyzy za 90zł netto od mieszkania przy 20 mieszkaniach. Jak się okazało przed podpisaniem umowy cena wzrosła do 350zł netto od mieszkania. Nie każdego stać na taki wydatek więc sporo osób się wykruszyło i zostało 3 a więc cena powędrowała w górę do 1000zł netto. Jeśli ktoś zna taniego biegłego z okolic Zielonej Góry to poproszę o informacje
Była taka informacja, zebranie odbyło się w 25 lutego gdzie zadłużenie wynosiło 20 tys, po zabraniu spłacił 1/3 zadłużenia i ponownie nie płacił przez 2 miesiące, obecnie znów jest 20 tys.
Żeby to udowodnić potrzeba je opinia innego mistrza kominiarskiego, inspektora czy tez biegłego, a jak pisałem wyżej mamy z tym problem.
Jeśli spłacił 1/3 zadłużenia, to jakieś 6 tysięcy, więc po dwóch miesiacach nie powinna się ta wpłata zniwelować. W końcu nie płacicie po 3 tysiace miesiecznie.
Na sprawozdaniu podaje się należności na 31.12, a nie na 25.02. Ta druga liczba może miec charakter jedynie uzupełniający do obrazu sytuacji wspólnoty.
Czy do prowadzenia księgowości jest potrzebna "księgowa" czy może może to prowadzić dowolna osoba znająca sie na księgowości i przepisach.
Reszta to kwestia zawartych wzajemnie umów.
Księgowość może prowadzić każda osoba. Jest sens aby się na tym znała. Jednak musi prowadzić to w ramach umowy zlecenia. Gdyby chciała prowadzić w ramach działalności gospodarczej musi mikeć licencję MF.
już zakładam :bigsmile:
Czy wszystkie "Problemy we wspólnocie" chcesz poruszać w tym wątku?
Od tego masz całe forum, z różnymi kategoriami tematycznymi. Nie róbmy "wątków wielowątkowych".
Art. 455 kodeksu cywilnego stanowi, że "jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.".
Zatem w przypadku, gdy nie określono terminu wykonania zobowiązania - wezwanie dłużnika skutkuje tym, że termin ten zaczyna biec "niezwłocznie" od daty wezwania. Wystarczy jednokrotne wezwanie.
W sprawach gospodarczych przepisy wprost stanowią, że do pozwu należy dołączyć wezwanie do zapłaty.
Analogicznie jest w sprawach o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym.
W omawianym przypadku termin spełnienia świadczenia jest określony w ustawie o własności lokali (art. 15 ust. 1 stanowi bowiem, że "na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. ten od dnia wezwania dłużnika"), ponadto sprawa o zapłatę zaliczek na koszty zarządu wytoczona p-ko właścicielowi lokalu nie jest sprawą gospodarczą, zwykle też rozpoznawanie następuje w post ępowaniu upominawczym lub uproszczonym, jednak wezwanie jest konieczne.
Stosownie do art. 101 kpc: "zwrot kosztów należy się pozwanemu pomimo uwzględnienia powództwa, jeżeli nie dał powodu do wytoczenia sprawy i uznał przy pierwszej czynności procesowej żądanie pozwu".
"Pozwany nie daje powodu do wytoczenia sprawy, jeżeli jego postępowanie o postawa wobec roszczenia strony powodowej - oceniana zgodnie z doświadczeniem życiowym - usprawiedliwiają wniosek, że strona powodowa uzyskałaby zaspokojenie roszczenia bez wytoczenia powództwa" (por.: Kodeks Postępowania Cywilnego Komentarz, pod red. T. Erecińskiego. LexisNexis, Warszawa 2007, s. 305).
Termin zapłaty wynika z art. 15 us. 1 uwl. Po prostu wystarczy dłużnika wezwać do zapłaty z przyczyn, o których powyżej.
Takie kwestie omawia się na zebraniach wspólnoty, natomiast stan rozrachunków winien wynikać ze sprawozdania finansowego.
Nie można przecież tego stwierdzić, wymaga to ekspertyzy.
Trochę to dużo emocji, po prostu odwołajcie Państwo zarządcę, jeżeli Wam nie odpowiada.