fundusz remontowy
iga1310
Użytkownik
Czy z funduszu remontowego można sfinansować budowę parkingu.W naszej wspólnocie jest wiele różnych wydaje mi się ważniejszych wydatków.Chcę zaznaczyć że w głosowaniu nie wszyscy zgodzili się na budowę parkingu,ale większość była za jego budową
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
FR jak sama nazwa wskazuje jest na remonty i konserwacje nieruchomości wspólnej.
Uchwałę możesz zaskarżyć do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 18 grudnia 2007 r., sygn. akt: I ACa 1226/07:
"Na koniec należy wskazać, że przepisy powołanej ustawy zezwalają na tworzenie funduszu na ponoszenie kosztów, o jakich mowa w art. 13 ust. 2 tej ustawy. Środki z tego funduszu mają na celu jedynie pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Tworzenie takiego funduszu nie jest jednak obowiązkowe (...) Nie może on zatem służyć pokrywaniu wydatków na inne cele, w szczególności cele inwestycyjne. Dodać też trzeba, że poza kompetencjami sądu leży określanie katalogu wydatków, które winny być pokrywane z funduszu remontowego."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/491/45/
Skarżąc domagaj się od razu wstrzymania realizacji uchwały. Będzie ciekawie.
Swoją drogą - czyja jest warstwa ocieplająca budynek i wszystkie inne urządzenia i ulepszenia termomodernizacyjne, jeśli uchwała w sprawie termomodernizacji została przyjęta większością głosów, a nie jednomyślnie?
Jeśli grupa właścicieli, choćby większość, decyduje się na inwestycję, np. na założenie w budynku instalacji, której dotychczas nie było (centralnego ogrzewania, gazową, internetową, telewizji kablowej czy satelitarnej, monitoringu itp.), to uznajemy dość zgodnie, że jest ona własnością jedynie tych, którzy się na nią decydują i nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej.
Czy z warstwą ociepleniową ścian zewnętrznych i stropodachu oraz z nową elewacją budynku jest tak samo? Jeśli tak, to czy tej inwestycji nie powinni finansować wyłącznie jej zwolennicy? Co wówczas z wymianą i regulacją instalacji centralnego ogrzewania, jeśli inwestycja obejmuje również takie wydatki? Czy przeciwnicy inwestycji powinni pozostać przy starych grzejnikach i starej instalacji? Czy nie zostanie wówczas podważony sens ekonomiczny i techniczny takiej inwestycji?
"Dodać też trzeba, że poza kompetencjami sądu leży określanie katalogu wydatków, które winny być pokrywane z funduszu remontowego."
Dla mnie oczywistym jest, że wspólnota może również inwestować w nieruchomość wspólną. W uwl brak co prawda zapisu, który stanowiłby o tym wprost, jednak katalog wydatków, o którym mowa w art. 14 uwl nie jest przecież zamknięty.
Trzeba jednak rozróżnić inwestycje ze względu na ich zakres, to prawda, że, np. instalacja co (jednolity system), została uznana za część nieruchomości wspólnej, ale jednak część tej instalacji znajdująca się bezpośrednio w lokalu służy jego właścicielowi. Natomiast ocieplenie budynku służy wszystkim właścicielom. Zatem zmiana systemu z indywidualnego na jednolity system wymaga zgody każdego właściciela, ponieważ jest to ingerencja w cudze prawo własności, natomiast ocieplenie budynku taką ingerencją już nie jest. Innymi słowy - o tym czy dana inwestycja jest dopuszczalna decyduje jej przedmiot ze względu na to, czy następuje ingerencja w prawo własności poszczególnych właścicieli czy też nie.
A co z finansowaniem inwestycji z funduszu remontowego? Sąd stwierdził wyraźnie, że fundusz nie może służyć pokrywaniu wydatków na inwestycje. Inwestycje termo (i nie tylko te) są finansowane z FR.
To, czy nowa inwestycja służy wszystkim, też nie jest takie oczywiste.
Przykład: plac zabaw służyć będzie tylko tym właścicielom, którzy mają dzieci.
Parking - tylko posiadaczom samochodów.
Z nowej windy korzystać będą tylko właściciele lokali z wyższych kondygnacji - jeśli właściciele lokali z parteru są inwestycji przeciwni, bo i tak nie będą z niej korzystać, to czy można ich obciążać kosztami budowy i późniejszej konserwacji?
2.Jeżeli ta nowa instalacja nie będzie służyć wszystkim, ponieważ nie podłączy się do niej ten, kto już posiada własny system grzewczy - nie może moim zdaniem zostać uznana za część wspólną.
3.Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę o zmianie przeznaczenia funduszu remontowego, to moim zdaniem brak przesłanek do uchylenia takiej uchwały - ale pod jednym warunkiem - że nie narusza to interesów właścicieli.
4.Zatem inne orzeczenie mogłoby zapaść, gdyby środki zgromadzone na funduszu w starej, zniszczonej kamienicy nagle przeznaczyć na ogrodzenie terenu i plac zabaw a inne, gdy przeznaczymy je na termomodernizację. Wszystko zależy od danego stanu faktycznego.
5. Plac zabaw teoretycznie służy wszystkim właścicielom, natomiast instalacja grzewcza podłączona do kilku mieszkań już nie - sądzę, że to zasadnicza różnica.
Z parkingu w każdej chwili może skorzystać każdy właściciel, o ile kupi auto lub zaprosi zmotoryzowanych gości.
Jeśli nowa instalacja centralnego ogrzewania zostanie wykonana tak, że w każdej chwili kolejni właściciele lokali będą się mogli do niej przyłączyć, to sytuacja będzie taka sama, jak w przypadku parkingu lub placu zabaw.
Powrócę do mojego pytania:
Parking, czy plac zabaw to inwestycje, które powstaną na nieruchomości wspólnej, na gruncie, będą stanowić jego składową część, więc moim zdaniem te konkretnie przypadki nie powinny jednak budzić wątpliwości, już niezależnie od korzystania stanowią nieruchomość wspólną.
Właściciel skarżący uchwałę w sprawie zmiany systemu ogrzewania z indywidualnego na jednolity powinien moim zdaniem wygrać proces.
Natomiast właściciel, który skarży uchwałę o przeprowadzeniu termomodernizacji ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym sprawę prawdopodobnie przegra, chyba że wykaże, np. że budynek ze względu na swój stan techniczny wymaga pilnych remontów (wali się dach, ściany, za chwilę nie będzie na czym tego ocieplenia montować, etc.).
W tej dyskusji brakuje nam niestety orzecznictwa.
Wasze rozważania potwierdzają moją tezę,że im mniej uchwał tym lepiej. A już uchwała w sprawie FR to akademicki wręcz przykład tego zjawiska. To tylko dobra pożywka dla sądów i ich radosnej twórczości. Czytając dosłownie uwl wspólnoty nie mogą inwestować. Nawet jak uchwalą zgodę na jakąś inwestycje, każdy właściciel ma pełne prawo ją zaskarżyć, ponieważ nie ma on obowiązku wnoszenia innych opłat niż te z art. 14 i 15. I wszystko jedno, czy będzie on z tego korzystał czy nie. Jedynym wyjściem jest motywowanie inwestycji zakresem zarządzania jaki opisuje Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami, w której to (nie pamiętam art.) jednym z elementów zarządzanie jest m.in. UZASADNIONE INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚĆ. Ważne jest tu uzasadnienie inwestycji. Moim zdaniem termoizolacja taką jest i możnaby to obronić przed sądem.
I nie przesadzajmy z tą częscią wspólną, jak ktoś zniej nie korzysta. To jego sprawa i prawo. Jeżeli właściciel na parterze, będzie miał wejście do swojego mieszkania poprzez ogródek i furtkę na balkonie, zgodnie z tezą Zarządcy będzie miał prawo do odmowy wnoszenia zaliczek na np. sprzątani, czy malowanie klatek schodowych?:bigsmile:
Moje uwagi dotyczyły tej sytuacji, gdy zmieniany jest system ogrzewania z indywidualnego na jednolity.
Uważam, że wspólnota mieszkaniowa nie może uchwałą niejako "wymusić" na właścicielach, aby zlikwidowali swoje indywidualne ogrzewanie.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie dotyczy wspólnot mieszkaniowych, lecz publicznych zasobów nieruchomości oraz wykonywania zawodów "nieruchomościowych" (rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy).
Uważam, że przepis art. 185.1 pkt 6 ("uzasadnione inwestowanie w nieruchomość") powinien być wprowadzony do ustawy o własności lokali jako jeden z tytułów kosztów zarządu nieruchomością wspólną i jako jedna z kompetencji wspólnoty, będąca czynnością przekraczającą zarząd zwykły (odpowiednio: art. 14 i 22.3 uwl). Wówczas nie byłoby dyskusji i sądowych interpretacji, czy inwestowanie we wspólnotach jest prawnie dopuszczalne.
Na szczęście właściciele nie przejmują się wyrokiem wrocławskiego sądu apelacyjnego i inwestują, nie tylko w termomodernizację, ale i w parkingi, place zabaw, monitoring, okablowanie budynku, ogrodzenie itp. Decyzje w sprawie inwestycji zapadają w formie uchwał, zaś środki pochodzą najczęściej z funduszu remontowego, bez "uchwał-dupokrytek" o zmianie przeznaczenia FR. :devil:
Bardzo trafnie, uważam, ujmuje kwestie remontów i nowych inwestycji we WMN zarządca, wątpliwości jednak budzi fakt przepisów szczególnych uwl w zestawieniu z planami czy wykonywaniem już inwestycji na terenie własnym, czy poprzez przebudowy budynku (oczywiście w częściach wspólnych nieruchomości).
Zawsze będzie chodzić o środki na inwestycje, skąd je czerpać?
Ustawodawca w uwl przewidział obowiązki właścicieli lokali tylko co do należytego utrzymania części wspólnej nieruchomości (budynku i terenu - infrastruktury), por. art12.2 oraz czytaj normę - art13.1 w kwestii należytego utrzymania własnych lokali.
Jeżeli WMN zadania inwestycyjne zamierza wykonać w sytuacji, kiedy posiada utrzymany budynek perfekt, to może oczywiście pomyśleć, że wykona nową inwestycję- ulepszającą (podnoszącą zawsze wartość nieruchomości), ale musi pozyskać na to środki. Zachodzi jednak zawsze subtelna przeszkoda i pytanie – skąd środki?, przeważnie duże. Oczywiście, że muszą pochodzić ze ściepy OW, gdyż rzadko która WMN zarabia, ale nie wszyscy 100% OW - muszą zgodzić się na inwestycję ( nie maja wg uwl takiego obowiązku) - nie działa tu zasada podejmowania decyzji siłą głosowania ponad 50%. Nie każdemu nowa inwestycja będzie potrzebna, lub nie każdy jest tak zamożny i np. posiada wystarczające środki na wspólne inwestycje, aby zmuszać go do wysiłku ponad podstawę w uwl, do podnoszenia poziomu swego bytowania poprzez unowocześnianie, czy wzbogacanie wspólnego terenu czy budynku (często w sposób wątpliwy, jeżeli chodzi o potrzeby wszystkich z OW), zamiast modernizować, unowocześniać w razie wolnych środków swoją własność - w pierwszej kolejności, bo np. wykonanie placu zabaw …itp., dla ludzi potrzebujących względnej ciszy i wypoczynku - dla ludzi spracowanych, często bardzo chorych - hałas z placu zabaw lub boiska - nie jest żadną atrakcją, dlatego w krajach bardziej c... place zabaw, boiska itp. obiekty sytuowane są z dala od osiedli, czy domów mieszkalnych. Reasumując, aby poczynić inwestycję na swoim terenie; w budynku lub na zewnątrz WMN musi uzyskać zgodę 100% właścicieli w umowie (lub w uchwale - jeżeli modernizacja dotyczy części wspólnej, natomiast inwestycja WMN polegająca na wykonaniu prac i przekształceniu części wspólnej w lokal - jednostkę użytkową lub polegająca na wybudowaniu nowego lokalu na swoim terenie uważana jest w prawie polskim za wydzielony lokal, którego właścicielem jest OW- a na takie pozyskiwanie kapitału potrzebna jest umowa 100% właścicieli (OW), lecz najpierw uchwała WMN pozwalająca na takie przekształcenie części wspólnych - ponad 50% głosów na ,,Tak" . Jeżeli ktoś uważa inaczej, bo tak np. jest, to bardzo proszę o podanie normy - podstawy prawnej albo orzecznictwa ,,Najwyższego”, aby wykonane czynności w przedmiocie obojętnie jakiego rodzaju inwestycji WMN były chronione. OK?
J.
Wszystkie uchwały dotyczące FR, innych celowych funduszy, powinny mieć swój regulamin i będzie dobrze,o ile zarząd uznaje wewnątrzwspólnotowe prawo(uchwały).
o ile wcześniej nie było jej wbudowanej - związanej z budynkiem, to także inwestycja, lecz każda reguła zwykle ma swoje wyjątki. Jest to inwestycja szczególna dla wspólnoty, która ma inny cel, niż inwestycje klasyczne. Jej charakter przemawia za tym, aby uznać ją jako kapitalny remont elewacyjno-termoizolacyjny budynku zmierzający ostatecznie do naprawy normy cieplnej danego budynku, która w rzeczywistości nie odpowiadała standardom min. UE i narażała budowlę na przedwczesne niszczenie. Jej docelowym - głównym przesłaniem jest zmniejszenie kosztów zarządu i za lokale oraz ekologia (a tym samym obniża -opóźnia wyczerpanie zasobów naturalnych paliw, latem stwarza dobry klimat - chroni przed upałami, zdecydowanie obniża zużycia paliw i tym emisję szkodliwych gazów, spowalnia globalne ocieplenie), ponadto super dobrze zabezpiecza budynek w całości przed erozją, każdemu przynosi oszczędności, a dla kotłowni zwiększa moce przerobowe (pozyskanie bez nakładów inwestycyjnych dodatkowych odbiorców - klientów), pozwala producentom ciepła opóźnić w czasie nakłady inwestycyjne na rozbudowę lub modernizację kotłowni, w to miejsce środki można przesunąć na inny rozwój gospodarczy. Jest to nie tylko priorytetowy interes WMN, lokalny, krajowy, UE ale i interes globalny. Raczej nie wzbogaca tak materialnie, co przynosi lepszą jakość życia OW, sąsiadom i całej ludzkości. Dopiero teraz w XXI wieku dociera świadomość ze ,,DOM" to nie tylko ,,cztery ściany i graty gdzie się mieszka, śpi, je i u. s..., ale że domem jest matka ,,Ziemia" i wszystko to co niezbędne ofiaruje do życia; tlen(czyste powietrze), dobrą wodę i stałe warunki klimatyczne - za pokorę i modlitwę, za mądrość … .
I, jeżeli ktoś zarzuci, iż nie jest to remont tylko klasyczna inwestycja, to nie znajdzie nigdzie poparcia - ponieważ ten wyjątek jest priorytetowy i usprawiedliwiony zasadami współżycia społecznego , nie tylko lokalnie ale i globalnie. Sądy, jestem przekonany i pomimo złego z nimi doświadczenia, iż uznają takie nakłady za wyższą konieczność i w pełni za uzasadnione poczynienie takich nakładów ze wspólnej kasy, uznają, że jest w tym uzasadniony społeczno gospodarczy interes OW i każdego właściciela z osobna. Naruszenie interesu mniejszości - w jej odczuciu subiektywnym, nie zawsze pokrywa się z oceną obiektywną większości i odwrotnie, zatem zawsze przemawiał tu będzie społeczno gospodarczy i zasadny interes wszystkich (choć niektórzy nie będą sobie zdawać sprawy ze swojej pomyłki, inni pójdą w zaparte i niemiło się rozczarują, a jeszcze inni na takich sporach i kłótniach dobrze zarobią. Moje motto jest takie: ,,lepiej dać sobie luz i śluz, a najlepiej ocieplić się w ogóle oraz w szczególe - w stosunku do siebie nawzajem, zamiast Państwu w togach dawać łatwo i dużo zarabiać – ociepl swój DOM i aurę po sąsiedzku”. J.
Są to moim zdaniem dwie różne rzeczy.
Czytałam wiele na ten temat.
U nas np. chcą wykonać ocieplenie budynku nakładając styropian na ściany, materiał do wykonania mają wybrać właściciele(70-80 letni, przeważnie kobiety) kierownik ADM(administrator) twierdzi,,jaki wybierzecie taki będzie, chcecie tani, będzie tani"
Tak jak mówiłam,,diabeł" tkwi w szczegółach.:bigsmile:
Kobiety ni9ech nie szukają odpowiedniego materiału budowlanego, lecz dobrego zaufanego budowlańca, który dopilnuje zakupów i roboty oraz przedłoży atest zgodne z PN, i o jakich są parametrach, reszta w ludzkiej uczciwości.
Najlepszego Goniu…, i wszystkim internauto z Forum, ciepłego i obfitego śmingusa-dyngusa, smacznego przede wszystkim i zdrowego jajeczka - wszelkiej pomyślności z nadchodzącą wiosną tego roku, niech z martwych wstały Chrystus Błogosławi:swingin:
J.
Uchwała nie przeszła,(nie była głosowana) ale pan administrator powiedział, że spotkamy się na klatce schodowej i taka uchwałę podejmiemy (wspólnota jedno klatkowa)pomijając tych, co się nie godzą. Fajnie?:bigsmile:
Też życzę zdrowych, wesołych Świąt.