Sprzedaż strychu wybranej osobie

Ryszard

Witam, jesteśmy małą wspólnotą, a więc dysponujemy niewielkimi funduszami. Większościowe udziały ma we wspólnocie gmina. Chcąc podreperować naszą sytuację finansową, postanowiliśmy sprzedać strych. Nie chcemy jednak ogłaszać przetargu, bowiem obawiamy się, że strych może kupić osoba z zewnątrz, której zachowania mogą ewentualnie naruszyć nasz spokój i bezpieczeństwo. Chcemy więc sprzedać strych jednej z lokatorek komunalnych, która mieszka w naszym budynku od dziesięcioleci, ma trudne warunki lokalowe i znana jest nam ze swego wzorowego zachowania. Czy, jako wspólnota, możemy podjąć uchwałę o sprzedaży strychu w trybie bezprzetargowym, po cenie wynikającej z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę? Czy nie narażamy się w ten sposób na zarzut uszczuplenia ewentualnych przychodów wspólnoty?

owner

Wspólnoty mieszkaniowe, również z udziałem gminy, nie podlegają przepisom ustawy o zamówieniach publicznych, nie muszą więc organizować przetargów.
Możecie sprzedać dowolnej osobie, ale dopiero lokal, który powstanie po przebudowie strychu. Strychu sprzedać się nie da.

Ryszard

Sytuacja jest taka, że jest strych, użytkowany jako suszarnia (a de facto: graciarnia) i wymagający przebudowy na lokal mieszkalny. Kwestię przebudowy chce załatwić we własnym zakresie potencjalna nabywczyni. My nie chcemy wchodzić w ten temat, bo nie mamy funduszy na przebudowę strychu. Czy możemy więc dokonać sprzedaży strychu w jego obecnej postaci?

owner

Nie.

owner

Ile lokali jest w Waszym budynku?
Wspólnota powinna podjąć uchwałę (jeśli jest co najmniej 8 lokali, czyli duża wspólnota) lub jednogłośną decyzję (jeśli lokali jest najwyżej 7, czyli mała wspólnota) o zmianie przeznaczenia tej części nieruchomości wspólnej (strychu) i wyrażeniu zgody na jej przebudowę na lokal mieszkalny i późniejszą sprzedaż powstałego w ten sposób lokalu.
Druga uchwała / decyzja (powinna zostać podjęta w obecności notariusza, bo wymagana jest forma aktu notarialnego): w sprawie udzielenia zarządowi (duża wspólnota) lub wybranej osobie (mała wspólnota) pełnomocnictwa do zawarcia w imieniu wspólnoty umowy z nabywcą o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniu prawa własności na nabywcę na określonych warunkach (cena, terminy płatności, termin zakończenia przebudowy, odpowiedzialność za bezpieczeństwo w trakcie robót, rozliczenia w razie niewywiązania się z umowy itp.). Warunki powinny być podane w uchwale lub też w załączniku do uchwały (może to być wynegocjonowany z nabywcą projekt umowy). Przykład takiej umowy znajdziesz w internecie.

Umowa sprzedaży może być zawarta dopiero po zakończeniu przebudowy i uzyskaniu przez inwestora zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu. Tylko taki lokal można sprzedać.

owner

Przykładowa uchwała: http://www.zarzadca.pl/content/view/683/49/
O sprzedaży części nieruchomości wspólnej
1 część: http://www.zarzadca.pl/content/view/498
2 część: http://www.zarzadca.pl/content/view/522

Ryszard

Wielkie dzięki. Pozdrawiam.