zarządca bez umowy
nick52
Użytkownik
Mała wspólnota (4 właścicieli) podjęła zgodną uchwałę o powierzeniu zarządzania (zarząd zwykły) do 31.03.2011 r. licencjonowanemu zarządcy.
W uchwale napisano również, że na jej podstawie wspólnota zawrze umowę o zarządzanie.
Czy sformułowanie "wspólnota zawrze umowę" oznacza, że wszyscy właściciele muszą podpisać taką umowę? Innymi słowy czy zawarcie umowy o zarządzanie jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły?
Następnie 3 właścicieli podpisało z zarządcą umowę, która jest niezgodna z uchwałą, gdyż umożliwia zarządcy sprawowanie funkcji po 31.03.2011 r.
Czwarty właściciel odmówił podpisania takiej umowy. Mimo to zarządca przystąpił do wykonywania zarządzania, twierdząc, że wystarczy mu podpis 3 właścicieli czyli większości.
Czy zarządca ma tytuł do sprawowania zarządu zwykłego i czy może pobierać od wspólnoty wynagrodzenie? W uchwale ustalono też stawkę wynagrodzenia za zarządzanie.
W uchwale napisano również, że na jej podstawie wspólnota zawrze umowę o zarządzanie.
Czy sformułowanie "wspólnota zawrze umowę" oznacza, że wszyscy właściciele muszą podpisać taką umowę? Innymi słowy czy zawarcie umowy o zarządzanie jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły?
Następnie 3 właścicieli podpisało z zarządcą umowę, która jest niezgodna z uchwałą, gdyż umożliwia zarządcy sprawowanie funkcji po 31.03.2011 r.
Czwarty właściciel odmówił podpisania takiej umowy. Mimo to zarządca przystąpił do wykonywania zarządzania, twierdząc, że wystarczy mu podpis 3 właścicieli czyli większości.
Czy zarządca ma tytuł do sprawowania zarządu zwykłego i czy może pobierać od wspólnoty wynagrodzenie? W uchwale ustalono też stawkę wynagrodzenia za zarządzanie.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zatem 4 właścicieli, ale ile lokali? (w dwudziestolokalowym budynku może być tylko 2 włascicieli np. gmina i osoba fiz. - wykupiony lokal).
Jesli rzeczywiście wspólnota jest mala, to:
jeśli uchwała przez wspólnotę zostala podjęta, to podpisanie umowy z zarządcą ne przekracza zwykłego zarządu.
Umowa jest ważna i do końca marca 2011 nie ma sporu. Problem zacznie się dopiero po 1 kwietnia 2011.
Może sie jednak okazać, że zarządca jest fatalny i wszyscy będziecie chcieli go zmienić.
Umowa natomiast jest niezgodna z uchwałą. W małej wspólnocie potrzeba zgody wszystkich właścicieli, możecie umowę zaskarżyć do sądu, ponieważ jest ona niezgodna z ustaleniami właścicieli.
W uchwale został wymieniony zarządca imiennie.
Są 2 wykluczające się opinie: zawarcie umowy o zarządzanie jest czynnością zwykłą i zawarcie umowy jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły.
Czego się trzymać?
Z tym, że dla zarządcy ona jest ważna. Zawarł umowę w dobrej wierze i z osobami upoważnionymi do jej zawarcia.
Jeśli będziecie chcieli rozwiązać umowę wcześniej z powodu niezgodnosci z uchwałą, to zażąda on odszkodowania.
Powie, ze ustalił on taką niską stawkę o zarządzanie bo miała być umowa na dłuższy czas niż na rok.
Zatem lepiej, żeby się okazało, ze prowadzi swoją działalność nieprofesjonalnie, bo wtedy można zasadnie wypowiedzieć.
Wracając do pytania: do zarządu małą wspólnotą zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego regulujące stosunek współwłasności.
Zgodnie z brzmieniem art. 199 k.c. "do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. ", natomiast przepis art. Art. 201 k.c. stanowi, że "do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności."
"Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów" (art. 204 k.c.).
Z treści zapytania wnioskuję, że właściciele podjęli uchwałę o powierzeniu czynności zwykłego na czas określony licencjonowanemu zarządcy, przy czym wszyscy opowiedzieli się za uchwałą. Następnie tylko trzech zawarło umowę o zarządzanie, ale termin jej obowiązywania jest inny niż ten wynikający z uchwały.
Jeżeli ci trzej właściciele dysponują większością udziałów, to mogli skutecznie zawrzeć tę umowę pod warunkiem, że dotyczy czynności zwykłego zarządu.
Zatem odpowiedź na pytanie uzależniona jest od treści samej umowy. Czy znajdują się w niej zapisy dotyczące upoważnienia do dokonywania czynności przekraczających zarząd zwykły - jeżeli tak, to wobec brak zgody wszystkich pozostaną bezskuteczne a w pozostałym zakresie (nie przekraczającym zarządu zwykłego) umowa jest ważna.
- czynności "powierzone" to czynności zwykłego zarządu,
- właściciele, którzy dokonywali czynności rzeczywiście dysponują większością udziałów.
W przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej konieczne byłoby oczywiście podejmowanie kolejnej uchwały.
A co by było gdyby zarządca zapisał sobie w umowie(przez siebie sporządzonej) o tym iż jego wynagrodzenie jest np. o 100% większe od tego w uchwale?
Tak naprawdę, to ci którzy dysponują większością udziałów(podpisujących umowę) będą zawsze godzić się na to co zaproponuje zarządca.
Uchwała miałaby jeszcze sens, gdyby umowa była załącznikiem do uchwały. Wówczas wiadomo, na co właściciele się godzą.
Chociaż i wtedy ostateczną zgodą jest podpis pod umową, a nie pod "uchwałą".
No właśnie, czy w uchwale o "powierzeniu zarządu" znalazł się zapis o wynagrodzeniu zarządcy? Jeżeli nie, to trzech właścicieli nie mogło ustalić tego wynagrodzenia, moim zdaniem to czynność przekraczająca zarząd zwykły.
W uchwale określona także wysokość wynagrodzenia dla zarządcy.
W uchwale zapisano: umowę (!) o zarządzanie spisuje się na okres 12 m.
W umowie ponadto, poza tym co napisałem, jest postanowienie, że "wspólnota na czas obowiązywania umowy otworzy bieżący rachunek bankowy" i zarządca będzie dysponował tym rachunkiem.
Problem polega na tym, że wspólnota ma już jeden rachunek bankowy utworzony za zgodą wszystkich właścicieli. Teraz 3 właścicieli (przy sprzeciwie czwartego) tworzy nowy rachunek. Czy ten nowy rachunek też będzie rachunkiem oficjalnym wspólnoty? Na który rachunek ma obowiązek wpłacać właściciel, który nie podpisał umowy? W umowie jest zapisane, że opłaty mają trafiać na ten nowy rachunek. Czy to postanowienie zobowiązuje też właściciela, który nie podpisał?
Myślę, że zarządca mający już gotową umowę o zarządzaniu nie dostosował jej do waszej wspólnoty, takie rzeczy się zdarzają, tym bardziej, że właściciele chcą jak najszybciej podpisać umowę i jeszcze jej nie przeanalizują
Trzeba pogadać z tym zarządcą, o co chodzi:shocked:
Co jest nieporozumieniem?
Chodzi mi o jasne rozstrzygnięcie. Czy ten nowy rachunek jest też rachunkiem wspólnoty? Czy też należy go uważać za "nielegalny"?
Czy jeśli właściciel wpłaci na nowy rachunek zaliczki, to przed sądem można będzie twierdzić, że nie uiścił zaliczki w terminach przewidzianych w ustawie o własności lokali?
Po co wspólnocie dwa konta bankowe:sad:
A to już inny temat...:bigsmile:
Nick52 pyta, czy to drugie konto bankowe będzie wspólnoty.
A Ty a-z Czy to ma sens?
Pytam się jeszcze raz po co wspólnocie dwa kontra?
Czy nie lepiej zapytać o to zarządcę? może nie wiedział, ze wspólnota ma już konto.:bigsmile:
Czy tylko jeden właściciel jest przytomny?:sad:
nick52 a-z
I w tym kontekście kwestia sensu istnienia drugego rachunku jest innym tematem.
Natomiast oczywiscie ze wszystkim masz rację.
Drugie konto w końcu też kosztuje, zatem jest to wyrzucanie pieniędzy.
W sprawie przekazania zarządu zwykłego licencjonowanemu zarządcy decyzją większości właścicieli małej wspólnoty mam wątpliwość. Znam orzeczenie SR, w którym stwierdzono, że powołanie i odwołanie zarządcy w małej wspólnocie jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły.
Chodzi o to, czy może to nastąpić w ramach zwykłej większości, czy też musi być zgoda wszystkich.Moim zdaniem powinna być jednomyślność.
Moje pytanie w sprawie II konta jest faktycznie pytaniem o to, czy właściciel musi się godzić na ponoszenie zbędnych kosztów tylko dlatego, że tak chce większość właścicieli? Czy można obalić takie absurdalne decyzje większości właścicieli?