Zarządca sądowy

oceansize

Bardzo proszę o radę w następującej sprawie.
Kilka lat temu w związku ze sprawą o zniesienie współwłasności lokali w kamienicy na czas trwania sprawy w sądzie powołany został zarządca sądowy. Czy po zakończeniu sprawy czyli po ustanowieniu odrębnych własności oraz spłacie różnicy wartości lokali zarządca sądowy wciąż prawomocnie wykonuje swoje czynności? Czy może jego umocowanie prawne wygasło w momencie uprawomocnienia wyroku o zniesieniu współwłasności. W obecnej chwili zarządca wciąż nalicza sobie wynagrodzenie gdyż uważa że wciąż odpowiada przed sądem.
Proszę o odpowiedź czy w takiej sytuacji czyli po ustaniu powodu dla jakiego taki zarząd został powołany (zniesienie współwłasności) działa zgodnie z prawem i nalicza sobie wynagrodzenie. Czy może muszę złożyć wniosek do sądu o jego odwołanie?

Zarządca

Zatem zarząd sądowy został ustanowiony na podstawie art. 203 kodeksu cywilnego stanowiącego, że: :każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość".

Ustanowienie mogło nastąpić albo w odrębnym postępowaniu, albo w postępowaniu o zabezpieczającym w sprawie o zniesienie współwłasności.
Podkreślić należy, że nie jest to zarząd przymusowy, lecz "zarząd związany ze współwłasnością i użytkowaniem", uregulowany w szczególności w art. 611 - 616 k.p.c. (posiłkowo stosuje się niektóre przepisy k.p.c. w zakresie egzekucji z nieruchomości).

Stosownie do art. 614 "sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania".
Podstawy trwania zarządu określone są natomiast w cytowanym powyżej art. 203 kodeksu cywilnego, tj.:

1)nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu,
2) jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu,
3) większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość.

W szczególności z wygaśnięciem zarządu mamy do czynienia w momencie upadku zabezpieczenia (zarząd został ustanowiony w postępowaniu zabezpieczającym).
W sytuacji zarząd sądowy wygasł w momencie uprawomocnienia się postanowienia w sprawie zniesienia współwłasności, taki pogląd jednoznacznie wynika z orzeczenia Sądu Najwyższego, który w uzasadnieniu uchwały z dnia 14.12. 2007 roku III CZP 124/07 orzekł:
" Zarządca ustanowiony na podstawie postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomość i traci po upadku zabezpieczenia (art. 744 k.p.c.) legitymację procesową w sprawie wytoczonej w ramach sprawowanego zarządu. (...)Upadek zabezpieczenia udzielonego w postępowaniu o zniesienie współwłasności pozbawia zarządcę niespełniającego wymogów z art. 201, 202, 205 lub 209 k.c. oraz niebędącego pełnomocnikiem współwłaścicieli wszelkich podstaw do wykonywania funkcji zarządu, w tym kontynuowania wszczętego procesu. Czynności prawne dokonywane przez nieuprawnionego byłyby bowiem bezskuteczne, a postępowanie toczące się bez udziału strony - dotknięte nieważnością. Utrata legitymacji procesowej przez osobę niebędącą już zarządcą jest konieczna ze względu na interesy materialnie uprawnionych, tj. współwłaścicieli, które mogłyby być zagrożone, w razie przyjęcia zapatrywania o dopuszczalności kontynuowania zarządu przez taką osobę, niepodlegającą już kontroli sądu ze względu na ukończenie postępowania.”


Moim zdaniem pogląd ten (wygaśnięcie zarządu sądowego po upadku zabezpieczenia) pozostaje aktualny również w odniesieniu do sytuacji procesowej zarządcy po zniesieniu współwłasności i powstaniu odrębnej własności lokali bez względu na sposób jego ustanowienia, także w przypadku, gdy zarząd sądowy ustanowiono w odrębnym postępowaniu.
Zarząd ten został bowiem ustanowiony dla jednej nieruchomości stanowiącej współwłasność osób fizycznych i prawnych, natomiast z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej wyodrębniono nieruchomości lokalowe, zatem współwłasność jednej nieruchomości uległa przekształceniu w odrębną własność lokali i współwłasność przymusową nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 uwl.
Zarząd taki jest zatem bezprzedmiotowy, bo brak przedmiotu zarządu.

Pomocne orzecznictwo:
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2007 roku, sygn. akt: III CZP 124/07:
orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/701/94/

Zarządca

Zatem wygaśnięcie w tym drugim przypadku (postanowienie o ustanowieniu wydane zostało w odrębnym postępowaniu) następuje w momencie powstania odrębnej własności lokalu (przekształcenie prawa własności i brak przedmiotu zarządu sądowego, powstanie wspólnoty mieszkaniowej). W nauce prawa kwestia ustalenia tej daty jest dyskusyjna. Czy jest to moment uprawomocnienia się postanowienia znoszącego współwłasność, czy wpisu prawa odrębnej własności do księgi wieczystej.

Pomocne piśmiennictwo:

1) z chwilą prawomocnego orzeczenia o zniesieniu współwłasności i wyodrębnieniu własności lokali powstała ich odrębna własność. Postanowienie, to ma charakter konstytutywny (wpis do księgi wieczystej jest deklaratoryjny). „Prawomocne orzeczenie Sądu ustanawiające odrębną własność lokalu w postępowaniu o zniesienie współwłasności (art. 11 ust. 1 ustawy) lub postępowania, o którym mowa w art. 29 u.s.m. , a także wyrok zastępujący oświadczenie woli zobowiązanego właścicieli w wykonaniu umów, o których mowa w art. 9 ustawy o własności lokali i art. 18 u.s.m. (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.) nie wymagają wpisu jako konstytutywnego warunku powstania odrębnej własności lokalu… Reasumując, wykładnia systemowa, gramatyczna i celowościowa skłania do takiego „odpowiedniego” stosowania art. 7 ust. 2 ustawy, który nie przyznaje prymatu sądowi wieczysto księgowemu nad sądem cywilnym w polskim systemie, który – w zakresie powstania i obrotu nieruchomościami – nie opiera się na zasadzie wpisu do księgi wieczystej poza wyjątkami wskazanymi w ustawach. Wyjątki te należy interpretować ściśle”.
(Własność lokali. Komentarz. Roman Dziczek, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 2006, s. 96 – 97 ).

2) „w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze orzeczenia Sądu wpis do księgi wieczystej ma charakter jedynie deklaratywny. W sytuacji takiej prawomocne orzeczenie Sądu stanowi podstawę do założenia księgi wieczystej dla lokalu istniejącego już w sensie prawnym.”
„Własność lokali. Komentarz.” Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2007, R. Strzelczyk, A. Turlej, s. 240 – 241.


3)„jeśli ustanowienie odrębnej własności lokalu nastąpiło w drodze orzeczenia Sądu (zniesienie współwłasności, podział majątku wspólnego małżonków, itp.) założenie księgi wieczystej i wpis tego prawa ma charakter deklaratywny a nie konstytutywny. Skoro zdarzeniem kreującym odrębną własność lokalu jest orzeczenie Sądu, to odpadają przyczyny, dla których ustawa w art. 7 wprowadziła warunek konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej. Oznacza to, że jeśli odrębna własność lokalu powstała w następstwie orzeczenia Sądu, datuje się ona od chwili prawomocności takiego orzeczenia.” „Własność lokali. Komentarz. G. Bieniek, Z. Marmaj, s. 130 – 131.

Odmienny pogląd wyraził jednak Sąd Najwyższy w uchwale z 21.2.2008 r. (III CZP 152/07) stwierdził, że wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej dokonany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości ma charakter konstytutywny (III CZP 152/07). Oznacza to, że odrębna własność powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej.

Zarządca

[cite] oceansize:[/cite] Proszę o odpowiedź czy w takiej sytuacji czyli po ustaniu powodu dla jakiego taki zarząd został powołany (zniesienie współwłasności) działa zgodnie z prawem i nalicza sobie wynagrodzenie. Czy może muszę złożyć wniosek do sądu o jego odwołanie?

1.Czy zarząd został ustanowiony w postępowaniu zabezpieczającym?
2.Jeżeli nie, to czy zostały urządzone księgi wieczyste dla lokali?