Koniec okresu rękojmi i brak należytej staranności zarządcy
Marta
Użytkownik
Witam serdecznie,
chciałabym prosić o radę w sprawie dotyczącej mojej wspólnoty. Wspólnota liczy 330 członków. Od początku zawiązania wspólnoty zarząd sprawuje firma wyznaczona przed dewelopera. Pomimo, że nie byliśmy nigdy do końca zadowoleni z pracy zarządcy i wiedzieliśmy o jego powiązaniach z deweloperem (z odpisów krs dewelopera i zarządcy wynika, ze w zarządzie firm zasiadają te same osoby), nie podjęliśmy decyzji o zmianie zarządcy. W sierpniu br. upływa okres rękojmi dla naszego osiedla. obawiamy się, że w związku z powiązaniami pomiędzy deweloperem a zarządcą, inspektor budowlany powołany przez zarządce do obdioru pogwarancyjnego nie będzie obiektywny albo zostanie powołany za późno (deweloper rozpoczął już pewne prace w celu usunięcia usterek wskazanych przez inspektora budowlanego powołanego w zeszłym roku ale prace te wykonywane są niezgodnie z zaleceniami inspektora). Obawiamy się, że zarządca nie wyrazi zgody na powołanie naszego inspektora powołując się na argument, że nie ma jeszcze zatwierdzonego planu gospodarczego na br. rok. Dodam jeszcze, ze wspólnota ma pewne środki na funuszu remontowym pochodzące ze składek za ubiegły rok. Moje pytanie brzmią:
1. czy możemy opłacić inspektora budowlanego z funduszu remontowego i czy musimy zebrać w tym celu głosy pod uchwałą? jeśli tak to czy kazdy cżłonek wspólnoty może taką uczwałe sporządzić i zebrać pod nią głosy i czy musimy w tym celu zwołac zebranie wspólnoty? czy jeśli nawet uda nam się zebrac głosy nad taką uchwałą, to czy i tak musimy mieć najpierw zatwierdzony plan gospodarczy na br.?
2. jesli nie możemy w tym celu wykorzystać środków z funduszu remontowego to w jaki sposób możemy pozyskać srodki na ten cel?
3. jak znaleźć niezależnego inspektora budowlanego?
4. jak wyegzekwować od dewelopera usuwanie usterek zgodnie z zaleceniami inspektora?
Będę bardzo wdzięczna za pomoc.
Pozdrawiam!
chciałabym prosić o radę w sprawie dotyczącej mojej wspólnoty. Wspólnota liczy 330 członków. Od początku zawiązania wspólnoty zarząd sprawuje firma wyznaczona przed dewelopera. Pomimo, że nie byliśmy nigdy do końca zadowoleni z pracy zarządcy i wiedzieliśmy o jego powiązaniach z deweloperem (z odpisów krs dewelopera i zarządcy wynika, ze w zarządzie firm zasiadają te same osoby), nie podjęliśmy decyzji o zmianie zarządcy. W sierpniu br. upływa okres rękojmi dla naszego osiedla. obawiamy się, że w związku z powiązaniami pomiędzy deweloperem a zarządcą, inspektor budowlany powołany przez zarządce do obdioru pogwarancyjnego nie będzie obiektywny albo zostanie powołany za późno (deweloper rozpoczął już pewne prace w celu usunięcia usterek wskazanych przez inspektora budowlanego powołanego w zeszłym roku ale prace te wykonywane są niezgodnie z zaleceniami inspektora). Obawiamy się, że zarządca nie wyrazi zgody na powołanie naszego inspektora powołując się na argument, że nie ma jeszcze zatwierdzonego planu gospodarczego na br. rok. Dodam jeszcze, ze wspólnota ma pewne środki na funuszu remontowym pochodzące ze składek za ubiegły rok. Moje pytanie brzmią:
1. czy możemy opłacić inspektora budowlanego z funduszu remontowego i czy musimy zebrać w tym celu głosy pod uchwałą? jeśli tak to czy kazdy cżłonek wspólnoty może taką uczwałe sporządzić i zebrać pod nią głosy i czy musimy w tym celu zwołac zebranie wspólnoty? czy jeśli nawet uda nam się zebrac głosy nad taką uchwałą, to czy i tak musimy mieć najpierw zatwierdzony plan gospodarczy na br.?
2. jesli nie możemy w tym celu wykorzystać środków z funduszu remontowego to w jaki sposób możemy pozyskać srodki na ten cel?
3. jak znaleźć niezależnego inspektora budowlanego?
4. jak wyegzekwować od dewelopera usuwanie usterek zgodnie z zaleceniami inspektora?
Będę bardzo wdzięczna za pomoc.
Pozdrawiam!
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Proszę podjąć uchwałę w tej sprawie i podnieść zaliczkę w planie gospodarczym.
Właściciele lokali mogą zbierać głosy nad uchwałą w tej sprawie, mogą też wołać zebranie. Może jednak najpierw zwrócicie się Państwo do zarządcy?
Do egzekwowania usunięcia wad i usterek zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę sprzedaży a konkretnie dotyczące odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
Art. 568 k.c.:
§ 1. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
§ 2. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.
§ 3. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.
Dziękuję za odpowiedź. Planu nie mamy jeszcze zatwierdzonego, bo nie uzbieralismy jeszcze głosów pod uchwałą (wspólnota liczy 330 członkow i od zawsze mamy problem z głosowaniem nad uchwałami i zapewne z powodu braku zainteresowania sprawami podstawowymi do tej pory nie odwołaliśmy jeszcze zarządcy wyznaczonego przez dewelopera i 3 miesiące przed upływem rękojmi zastanawiamy się jak wyegzekwować od developera usuwanie usterek). Inspektor wynajęty przez wspólnote w zesżłym roku, został powołany przez zarządce a jak już pisałąm zarządca = deweloper w naszym przypadku, więc chyba nic nam nie pomoże.
Art. 568 § 3 Kc to pułapka, obiecanki-cacanki ustawodawcy. Orzecznictwo Sądu Najwyższego jest inne: termin 3 lat jest terminem zawitym. Po tym terminie można pisać ...na Berdyczów.
Uchwała nie wystarczy - choć jest konieczna - też uważam, że wystąpienie z tym powództwem to czynność przekraczająca zarząd zwykły.
Właściciele powinni podpisać jeszcze oświadczenia o scedowaniu swoich uprawnień na wspólnotę.
W uchwale z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04, Sąd Najwyższy orzekł, że:"wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia".
Z uzasadnienia tego orzeczenia:
"Dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy wspólnocie mieszkaniowej przysługuje legitymacja czynna do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Jest poza dyskusją, że wspólnota ma legitymację do dochodzenia tych roszczeń, gdy zostały one na wspólnotę przeniesione w drodze przelewu, powstaje jednak pytanie, czy legitymacja przysługuje także w razie braku przelewu.(...) Nie budzi wątpliwości, że każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej, specyfika dochodzenia tych roszczeń polega jednak na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali. Nie powoduje to szczególnych problemów w wypadku dochodzenia odszkodowania w pieniądzu. Zapłata kwoty pieniężnej jest świadczeniem podzielnym, więc każdy właściciel może żądać odszkodowania odpowiednio do wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Przeciwko przyznaniu wspólnocie mieszkaniowej legitymacji czynnej do dochodzenia tego roszczenia przemawia brak dostatecznie silnego związku tego roszczenia z zarządem nieruchomością wspólną.(...) Rozwiązanie umożliwiające dochodzenie kontraktowych roszczeń odszkodowawczych właścicielom lokali jest bliższe ogólnym zasadom prawa zobowiązań i preferuje interes indywidualny właścicieli mieszkań. Rozwiązanie przyznające wyłączną legitymację do dochodzenia wymienionych roszczeń wspólnocie mieszkaniowej w większym stopniu odpowiada specyfice zarządu nieruchomością wspólną i preferuje interes wspólnotowy. Argumentem, który przemawia za rozwiązaniem umożliwiającym dochodzenie kontraktowych roszczeń odszkodowawczych właścicielom lokali jest to, że indywidualne dochodzenie tych roszczeń, zwłaszcza w sytuacji nietypowego splotu interesów indywidualnych i grupowych, zapewnia lepsze rozwiązanie występujących problemów. Daje też właścicielom lokali możliwość przelania tych roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, gdy uznają, że dochodzenie ich przez wspólnotę gwarantuje właściwa ochronę ich interesów. "
Treść uchwały na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/477/94/
Uważam, że najkorzystniej byłoby pilnie zorganizować zebranie właścicieli, proszę je poprzedzić "kampanią informacyjną" , jeżeli właściciele nie będą mogli w nim uczestniczyć - zaproponować udzielenie pełnomocnictwa (koniecznie rodzajowe, ogólne nie jest wystarczające!).
Moim zdaniem tak nie jest. Reguła art. 581 par. 1 k.c. ("jeżeli w wykonaniu swoich obowiązków gwarant dostarczył uprawnionemu z gwarancji zamiast rzeczy wadliwej rzecz wolną od wad albo dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej. Jeżeli gwarant wymienił część rzeczy, przepis powyższy stosuje się odpowiednio do części wymienionej.") dotyczy realizacji uprawnień gwarancyjnych i nie ma zastosowania do roszczeń z tytułu rękojmi.
W orzeczeniu z dnia 5.08.2005 r. , sygn. akt: II CK 28/05, OSN 2006, Nr 6, poz. 107, Sąd Najwyższy umowne przedłużenie terminu z 568 KC za dopuszczalne.
Czy właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową? Jeżeli tak, to dlaczego nie scedujecie Państwo uprawnień z tytułu rękojmi?