Opłata za użytkowanie części wspólnej

BettyBlue

Witam,
Zgodnie z uchwałą wspólnoty (100% udziałów "za") został mi przekazany do użytku mały stryszek (powierzchnia nieużytkowa - w najwyższym punkcie ok.1,6m).
Tylko moje mieszkanie graniczy z tym pomieszczeniem i bezpośrednio mogę mieć do niego dostęp.
Po pozytywnej uchwale uchwale pomieszczenie to zostało wyremontowane na mój koszt znacznymi nakładami pieniężnymi znacząco podnosząc standard części wspólnej.
Potem uchwałą zarządu wspólnoty (już bez ustalania tego ze mną) nałożono na mnie opłatę za użytkowanie za ten stryszek.
W związku z tym, że opłata ta nie była wysoka - uiszczałam tą opłatę, raczej dla "świętego spokoju", chociaż mając wątpliwość czy na pewno powinnam, bo skoro ta część wspólna należy również w jakimś stopniu do mnie, to czemu sama sobie mam płacić czynsz?!
Niestety niedługo potem zarząd wspólnoty uchwalił nową uchwałę bardzo znacząco podnoszącą tą opłatę.
Czy mam prawo oprotestować takie działanie zarządu bez mojej woli i zgody?
Czy taką uchwałę można uznać za nieważną?
Poniosłam duże nakłady na remont, dlaczego teraz jeszcze miałabym płacić wysoki czynsz?
Bardzo proszę o pomoc.
B.B.

a-z

Czy wejście do pomieszczenia jest tylko z twojego mieszkania? Czy każdy może wejść?

PS. Powierzchnia użytkowa zaczyna się liczyć pow. 1,4 m...

BettyBlue

Po remoncie zgodnie z wydanym pozwoleniem przez odpowiednie urzędy jest zrobione wejście z mojego mieszkania.
ad. PS - Stryszek ma dach dwuspadzisty i tylko w najwyższym punkcie ma ok. 1,6, potem opada do podłogi.

a-z

Jeśli nikt więcej nie moze korzystać ze stryszka, to może dobrym rozwiązaniem będzie oficjalna rezygnacja z najmu z tego stryszka?
Jeśli przestaną wpływać jakiekolwiek pieniądze, to się może opamiętają?

Ale zacznijmy od początku. Masz jakąś pisemną umowę między Tobą a wspólnotą?

BettyBlue

Nie, żadnej umowy nie ma - jest tylko 100% zgoda wspólnoty (wszystkie podpisy właścicieli) - uchwała, że stryszek zostaje mi przekazany w użytkowanie.
(Szczerze, to raczej domniemywałam, że nieodpłatnie - ale okazało się inaczej).

a-z

nie dopilnowaliście. Uchwała to tylko wewnętrzna zgoda na dokonanie czynności przez zarząd.
W konsekwencji powinna być podpisana umowa między wynajmujacym a najemcą.
Wystosuj pismo, że chcesz załatwić sprawę polubownie i zawrzeć stosowną umowę, w której bedzie ustalona rozsądna wysokość najmu.

BettyBlue

Nie przypuszczałam, że umowa jest konieczna, skoro wszyscy właściciele się zgodzili żebym użytkowała ten stryszek.
W tym wypadku w ogóle nie myślałam w kategoriach wynajmu, był to zawsze taki "nieużytek" w naszym budynku z którego nikt nie korzystał.

BettyBlue

No to czegoś tu nie rozumiem:
Skoro właśnie nie ma umowy - to czemu mam płacić jeżeli nie ma takiej podstawy prawnej?
A po drugie czy zarząd wspólnoty może sobie uchwalać do woli takie uchwały odnośnie np. opłat? Jak uchwali czynsz w wysokości 1 mln to też mam zapłacić?

a-z

Mądra dziewczyna. :bigsmile:

Ale...
To nie takie proste.
Dlatego napisalem: "nie dopilnowaliście"
Oni nie maja prawa ściągać od Ciebie opłat, ale Ty nie masz prawa tego wynajmować.
Więc jeśli nie jesteś zainteresowana oddaniem pomieszczenia, to staraj się dogadać. Blefować mozesz, ale w granicach przyzwoitości...

Zarząd czy cała wspólnota mogą sobie uchwalać co chcą, ale dla Ciebie ma znaczenie tylko umowa, bo to jest dokument dwustronny.
Uchwała wspolnoty ma charakter jednostronny. To tylko wewnętrzny dokument wspólnoty.

Pani Beata

Bez umowy raczej się nie obędzie. Co do odpłatności to mam inne zdanie niż BettyBlue.
Zakładam, że pieniądze które wpłacasz z tytułu użytkowania stryszku nie są dzielone pomiędzy pozostałych członków wspólnoty,
ale trafiają do Waszej wspólnej kasy. Tak więc są wykorzystywane na potrzeby wszystkich - w tym i Twoje. Nie piszesz jakiej są wysokości,
zaznaczasz jedynie, że Twoim zdaniem wysokie. Moim zdaniem powinny być dokładnie takie jak zaliczki w Waszej wspólnocie. Ani większe, ani mniejsze.
Ale co do zasady Wspólnota ma rację. No bo jeżeli nie Ty masz ponosić koszty eksploatacji tego stryszku to kto???

owner

Z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, wspólnota również ma prawo żądać odszkodowania.

BettyBlue

A gdzie są granice tych żądań? Czy można kwestionować na jakiejś podstawie wysokość stawki czy tak jak pisałam wcześniej zarząd może uchwalić dowolną kwotę? Nie liczy się to, że zainwestowałam swoje pieniądze w poprawę stanu wspólnej części?!

a-z

Takie pytania zadaje się przed podpisaniem umowy. I stosownie ją negocjuje.

koziorozka

ja bym proponowała tak:
umowa twoja z zarządem o najem stryszku, stawka za m2 30% - 50% normalnej (negocjacje)
Twój koszt adaptacji (faktury) wliczony jako nadpłata czynszu

Pani Beata

BettyBlue, moim zdaniem Zarząd powinien zaproponować Tobie za użytkowanie stryszku stawkę zaliczek obowiązującą w Twojej Wspólnocie.
Przecież należysz do tej wspólnoty. Jeżeli proponują większą? to nie rozumiem na jakiej podstawie. (omijasz jak na razie odpowiedź na to pytanie).
Niestety, niższa też nie powinna być, bo to oznaczało, że ewentualną różnicę będą pokrywać WSZYSCY.
(Pewnie Ty również nie chciała byś się zrzucać na czyjś strych albo garaż co miesiąc :confused:). I nie chodzi o kwotę, ale o zasadę.
Odnośnie nakładów które poniosłaś, mam nadzieję że nie myślisz, że sąsiedzi powinni się dorzucić?
Uważam, że byli bardzo w porządku wyrażając zgodę, której udzielić nie musieli (poczytaj inne wątki na tym forum).
Podpiszcie umowę i nie stresuj się - masz pewnie piękny stryszek, porządnych sąsiadów i czujny Zarząd.
No cóż, płacić niestety trzeba i to nie jest niczyja złośliwość.

BettyBlue

Tu raczej nie ma mowy o tym żeby ktoś z współlokatorów musiał się zrzucać na ten stryszek co miesiąc. Od kilku lat "pomieszczonko" to stało puste: trochę betonu dookoła i dachówki, dużo szpar. Dzięki mojej inwestycji dach został m.in. solidnie ocieplony przez co zapewne korzysta z tego teraz cały budynek i wspólnota. Media są dociągnięte z mojego mieszkania, więc o żadnych kosztach pozostałych właścicieli nie ma mowy - nikt do tego nie musi dopłacać. Tym bardziej nawet nie sugerowałam żeby ktoś miał mi zwracać za poniesione koszty inwestycji - raczej myślałam o tym w ten sposób, że również wspólnota na tym skorzysta, bo podniosę standard części wspólnej, która do tej pory stała zaniedbana i pewnie stałaby taka dalej, bo tylko ja bezpośrednio graniczę z tym pomieszczeniem i byłam zainteresowana jego zagospodarowaniem. Może dlatego informacja o podwyższeniu opłaty trochę mnie zaskoczyła.
Poza tym oczywiście, że się cieszę, że taką zgodę otrzymałam od wspólnoty i jestem im za to bardzo wdzięczna.
Skoro płacić trzeba - to pewnie sprzeciwiać się nie będę, ale chciałabym aby rozliczenie było uczciwe i adekwatne do tego przypadku.

Mam jeszcze jedno pytanie/dylemat: to jak w wypadku tego stryszku powinna zostać naliczona opłata za m2?
Czy powinien to być metr kwadratowy powierzchni użytkowej?
wg definicji jednej z norm:
Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem:
* o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 proc.' - TAKIEJ POWIERZCHNI W OGÓLE NIE MA
* o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50 proc. - NIEWIELKI UDZIAŁ
* poniżej 1,40 nie wlicza się do powierzchni mieszkania. - WIĘKSZOŚĆ
Proszę o podpowiedź jak mam do tego podejść aby zaproponować wspólnocie rozliczenie za użytkowanie tego stryszku.

Pani Beata

Wiesz, myślę że Zarząd i Ty również możecie po prostu zerknąć do dokumentacji.
Pewnie jest tam zapisane jaka jest powierzchnia tego stryszku.
Co do opłat to myślę, że nawet jak stryszek stał pusty to i tak za niego płaciliście wspólnie,
bo zawsze był częścią nieruchomości wspólnej. Zarząd powinien wiedzieć
jaka była wysokość tych opłat.
Radzę zaproponować, że pokryjesz po prostu te koszty.
Jeżeli media zostały "pociągnięte" z Twojego lokalu to tym lepiej. Pamiętaj, stryszek nie jest Twoją własnością,
dostałaś jedynie zgodę na jego użytkowanie. Ceny z m2 o jakich piszesz stosuje sie raczej przy sprzedaży.

owner

[cite] Pani Beata:[/cite]nawet jak stryszek stał pusty to i tak za niego płaciliście wspólnie, bo zawsze był częścią nieruchomości wspólnej. Zarząd powinien wiedzieć jaka była wysokość tych opłat.

O jakich opłatach mowa?

BettyBlue

W żadnej dokumentacji nie ma mowy o tym stryszku - nigdzie nie jest wymieniony jako odrębna część wspólna tak jak np. klatka schodowa, więc nie ma nigdzie wymienionej jego POWIERZCHNI, ani OPŁAT tego dotyczących......
Być może użyta prze ze mnie nazwa "stryszek" jest nawet na wyrost. .....jest to po prostu raczej kawałek pustej przestrzeni między "dachem a sufitem niższej kondygnacji" - więc jak mam się do tego odnieść?!

MirekL

Również nie rozumiem o jakie opłaty chodzi.Cała sytuacja jest dziwna.Przekazano Betty Blue część nieruchomości wspólnej. W jakim celu? Dzierżawy? Wiemy, że ma max wys. ale nie wiemy ile m2, może to mały 100 m stryszek? Czy Betty Blue pytała o zgodę, na inwestowanie w ten stryszek. Oddzielne wejście, doprowadzone media. Jakie pozwolenie i od jakich urzędów? Czy to nie czasami samowola budowlana. Urzędy nie prosiły o opinię właściciela, czyli Wspólnotę? Jeżeli była uchwała na zgodę to może być uchwała na cofnięcie zgody. A dlaczego, bo taka jest wola właścicieli. Oczywiście można ją zaskarżyć do sądu. Zbyt dużo dla mnie niewiadomych.:bigsmile:

BettyBlue

Przekazano mi stryszek za zgodą wspólnoty - do użytkowania prywatnego. Stryszek jest mały ma ok. 20 m2 - ale czy to ma tutaj znaczenie?!. Były architektoniczne plany, pozwolenie na budowę itd.... żadnej samowoli nie ma. Kopie wszystkich dokumentów, planów dostawali każdorazowo pozostali właściciele z możliwością oprotestowania w wyznaczonym przez prawo terminie (takie są procedury). Ale to nie jest temat tego wątku... pytałam o finansowe uregulowanie sprawy z wspólnotą na dzień dzisiejszy - jakie mam tu prawa i obowiązki w tej sytuacji.

a-z

BettyBlue. Klucz powierzchniowy nie jest ważny. Jeśli stryszek ma 100 m2, a powierzchni użytkowej tylko 10 m2, to nie ma znaczenia jaką podstawę zapłaty weźmiemy.
Można ustalić 5 zł od 1 m2 całkowitej powierzchni i zaplacić 500 zł, albo ustalić 50 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej i też zapłacić 500 zł.
Ustalcie po prostu kompromisową cenę za calość.