Czy można cofnąć uchwałe wspólnoty?

kevingd

Witam mielismy zebranie wspólnoty i zatwierdzilismy uchwałe odnośnie ogrodzenia budynku cieszylismy sie bo pełnomocnik dewelopera sie zgodził ( a ma on łącznie z żoną 54%) po tygodniu zarzadca chodził z uchwała o cofnięciu tej uchwały czy tak można ? wiadomo ich 54% i jest po temacie.

a-z

Nie tyle cofnąć starą uchwałę, co uchwalić nową o anulowaniu starej...

Ale dlaczego nie glosujecie 1 własciciel 1 głos?

kevingd

a mozna tak najpierw bysmy musieli uchwlic ustawe o takim sposobie głosowania a tu nieda rady:( no chyba że sie myle

a-z

najpierw bysmy musieli uchwlic ustawe

Ustawy nie uchwalicie. Chyba, że piszesz z sejmu...

Zawsze możecie podjąć trzecią uchwałe - przywracająca pierwszą...

Zarządca

Głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos wprowadza się na żądanie właścicieli, których łączny udział w nieruchomości wspólnej wynosi co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości. Przyjęcie takiego sposobu głosowania jest dopuszczalne, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie. Uregulowania tej kwestii zawarte są w art. 23 ust. 2 a ustawy o własności lokali.
Jeżeli deweloper jest właścicielem większościowym możecie Państwo złożyć takie żądanie (wniosek) przed głosowaniem nad uchwałą.

W doktrynie przyjmuje się, że uchwała to wielostronna czynność prawna, można ja cofnąć, ale pod warunkiem, że cofnięcie to jest dopuszczalne na gruncie prawa cywilnego, np. w wyroku z dnia 5 czerwca 2008 r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie po rozpoznaniu sprawy o sygn. akt: I ACa 118/08 przedstawił pogląd, że sprzeczna z prawem jest uchwała, która "pozbawia członków wspólnoty nabytego przez nich prawa do zwolnienia oraz narusza interesy członków wspólnoty poprzez niecelowe cofnięcie zwolnienia z zaliczek na fundusz remontowy w sytuacji, gdy uprawnieni pozostają wierzycielami wspólnoty z tytułu wyłożonych przez nich środków pieniężnych na remont części wspólnych nieruchomości".

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/636/94/

owner

ma on [deweloper] łącznie z żoną 54%

Czy to znaczy, że są to ich wspólne udziały (wspólność ustawowa małżonków), czy też jest to suma udziałów odrębnych (rozdzielność majątkowa)? W pierwszym przypadku można zastosować głosowanie 1=1 (jest jeden właściciel większościowy), w drugim nie (większość udziałów to suma udziałów dwojga właścicieli).

kevingd

Własnie na poczatku zrobilismy taka uchwałe 1 = 1 ale jakims dziwnym trafem zgineła a stał sie tak bo wybraliśmy go tez na zarzadce na okres 1 roku, na nastepny rok sprzedał (niby ) żonie lokal i niema juz ponad 50% jest to naprade dziwna sprawa. Kiedy nabywalismy ta nieruchomość ja jak i inni sąsedzie zapewniani byliśmy ze nie bedzie tu lokalu gastronomicznego a jest w jego lokalu który wynajmuje, miało byc ogrodzenie a niema jak równiez nie powiedział ze zostawia sobie ponad 50% lokali uwazam to za oszukanie i przez lokal gastronomiczy jak i brak ogrodzenia wartośc nieruchomości jest miejsza zastanawiam sie czy nie skierować sprawy do sądu bo przecierz umowa ustna jest równiez wiążąca a wszystkim kupującym mówił to samo.

a-z

Te przesłanki, o których mówi kevingd jednoznacznie wskazują na pozorność rozdziału udziałów tak aby ominąć przepisy prawa. Jednak de facto nadal mamy do czynienia z jednym właścicielem.

Pisał o tym grandy


zwróćcie uwagę na jego dopisek...

owner

Znam ten wyrok.
grandy najpierw przyznaje, że wyrok jest kontrowersyjny, później zaś nie tylko w pełni go akceptuje, ale rozciąga na "małżonków z intercyzą":

Argumentację tego orzeczenia w całej rozciągłości można zastosować do małżonków posiadających łącznie ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, nawet wówczas, gdy posiadają rozdzielność majątkową.

Nie podzielam tej opinii. W tamtej sprawie w obu spółkach byli nie tylko ci sami udziałowcy, ale też ten sam prezes zarządu, który głosował nad uchwałą wspólnoty udziałami tych spółek. W przypadku rozdzielności majątkowej małżonków mamy do czynienia nie tylko z odrębnymi udziałami, ale i z dwiema różnymi osobami.

Przypadek, o którym pisze kevingd, jest specyficzny. Okoliczności zbycia części majątku przez dewelopera uprawdopodabniają tezę o pozorności tej zmiany. W tym przypadku być może sąd uznałby podobnie. Ale nie zaryzykowałbym twierdzenia, że takie orzeczenie zapadłoby w każdej sprawie małżonków posiadających rozdzielność majątkową. Każdy przypadek jest inny i będzie przez sąd rozpatrywany niezależnie.

Zarządca

Moim zdaniem problem poruszony w wyroku, którego dotyczy dyskusja dotyczy zupełnie innej kwestii a to problematyki z związanej z takimi pojęciami z dziedziny prawa handlowego, jak spółka zależna i spółka dominująca. Zatem nie można go rozważać w kategoriach "pozorności" dokonanych czynności prawnych, czy rozważać na gruncie stosunków małżeńskich.
Sąd w omawianym wyroku zauważył po prostu, że analizując sytuację prawną spółek prawa handlowego w powiązaniu z ustawą o własności lokali należy mieć na względzie przepisy szczególne prawa handlowego.



wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 lutego 2007 roku, sygn. akt I ACa 1033/06:


z uzasadnienia cyt. powyżej wyroku
"Nie ulega wątpliwości, że zachodzi tożsamość osób wchodzących w skład zarządów obu spółek, oraz tożsamość wspólników mających większościowy pakiet udziałów w obu spółkach.Zgodnie z art. 4 par. 1 pkt d ustawy z dn. 15.IX.00 r. kodeks spółek handlowych / Dz. U. Nr 94/00 poz. 1037 ze zm. / spółką dominującą jest spółka handlowa w wypadku gdy członkowie jej zarządu lub członkowie jej rady nadzorczej stanowią więcej niż połowę członków zarządu innej spółki kapitałowej / spółki zależnej /. Z wpisów organu uprawnionego do reprezentacji do KRS obu spółek wynika, że 100 % członków zarządu jednej spółki jest członkami zarządu drugiej - w obu spółkach wyłącznie te same osoby są członkami zarządu. W takiej sytuacji zgodnie z art. 4 par. 5 obie spółki są spółkami wzajemnie dominującymi i zależnymi. Kodeks handlowy nakłada na spółkę dominującą obowiązki wynikające z uzyskania pozycji dominującej np. obowiązek powiadomienia spółki zależnej o powstaniu stosunku dominacji / art. 6 ksh /. Celem tych unormowań jest zabezpieczenie spółki zależnej, a konsekwencją nie udzielenia odpowiedzi na pytanie o stosunek zależności może być np. zawieszenie prawa z udziału. Wobec powyższych unormowań uznać należało, że NG I. spółka z o.o. w Warszawie i HP I. spółka z o.o. w Warszawie są spółkami wzajemnie dominującymi i zależnymi. Oznacza to, iż wzajemne wpływy wynikające ze stosunku dominacji i zależności mają wpływ na sposób działania tych spółek, a co za tym idzie na procesy decyzyjne osób powołanych do ich reprezentacji. Konsekwencją jest zaś jednolitość działania i głosowania na zebraniach wspólnoty. Do reprezentacji obu spółek są powołani dwaj członkowie zarządu a te osoby są tożsame w obu spółkach. Mimo zatem, iż spółki są odrębnymi osobami prawnymi ich działania będą takie same jak działania właściciela większościowego."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/669/94/

zez

A jak to ma się do tego gdy deweloper sprzeda sobie część lokali mieszkalnych (udziałów) i występuje jako osoba fizyczna i jako spółka.Jako osoba fizyczna ma 31% a jako spółka jednoosobowa 20%. Czy też jest udziałowcem większościowym ?

Zarządca

Moim zdaniem brak podstaw prawnych do przyjęcia takiej tezy.