Stanowiska garażowe jako pomieszczenia przynależne

Bliźniak

Mam pytanie do Zarządcy, odnośnie stanowisk garażowych. Pytanie dotyczy małej wspólnoty składającej się z 6-ciu włascicieli, którzy posiadają wydzielone stanowiska garażowe zapisane w akcje notarialnym jako pomieszczenia przynależne. Przy podziale współwłasności, zamontowane zostały prowizoryczne przegrody z siatki dla zaspokojenia rzeczoznawcy sądowego dokonującego podziału współwłasności. Siatki zostały zdemontowane przez dewelopera po zakończeniu kontroli obiektu, która dokonywał rzeczoznawca. Czy ja, jako właściciel jednego z lokali mam prawo rządać przywrócenia do stanu, który z definicji spełnia wymogi pomieszczenia przynależnego trwale oddzielonego od pozostałej powierzchni garażu. Z góry dziękuję za szybką odpowiedź.

Zarządca

Przegrody stanowią część składową stanowisk garażowych. Dwa paski namalowane na posadzce trudno przecież uznać za "pomieszczenie". Z treści zapytania można wywnioskować, że pierwotnie nieruchomość stanowiła przedmiot współwłasności a do wyodrębnienia lokali doszło w drodze umowy zawartej przez współwłaścicieli. Dlaczego deweloper zdemontował przegrody? Uważał, że pozostali współwłaściciele powinni partycypować w kosztach ich montażu?

Bliźniak

Przegrody, o ile wiem zostały zamontowane na żądanie biegłego sądowego na koszt dewelopera. Demontaż przegród nastąpił jedynie ze względów praktycznych. Istnieją w pomieszczeniu garażu dwa inne wydzielone pomieszczenia przynależne, które nie spełniają warunków stanowiska garażowego. Pomieszczenia te, były powierzchniami wspólnymi przed podziałem współwłasności i nie były ujęte w dokumentacji i warunkach technicznych w czasie realizacji budynku jako stanowiska garażowe. Po zdemontowaniu ścianek bocznych właściciele parkują swoje samochody obciązając dodatkowo wspólnotę kosztami eksploatacyjnymi. Pozostali lokatorzy nie wykazują sprzeciwu, gdyż inne powiązania i interesy dla tych lokatorów są ważniejsze. Pytanie, na które szukam odpowiedzi jest: czy jako właściciel mam prawo żądać powtórnego zamontowania przegród dla stanowisk garażowych oraz tych dwóch pomieszczeń przynależnych.

Zarządca

Moim zdaniem przegrody stanowią część składową pomieszczenia i deweloper nie miał prawa, bez zgody właściciela, dokonać demontażu. Mam na uwadze przegrody dla stanowisk garażowych.
Odnośnie demontażu tych, które służą ogółowi - skoro nie było ich w dokumentacji, to deweloper nie powinien ich montować bez zgody współwłaścicieli. Uważam, że w tym przypadku deweloper miał prawo usunąć siatki.

Bliźniak

Dziękuję za wyjaśniającą odpowiedź dotyczącą stanowisk garażowych. Jeśli chodzi o dwa pomieszczenia, które znajdują się w garażu są pomieszczeniami wydzielonymi przynależnymi do właścicieli tylko dwóch lokali. W obydwu pomieszczeniach znajdujących sie w różnych miejscach i dużej odległości od siebie, boczne przegody zostały usunięte tworząc otwartą powierzchnię połączoną z powierzchnią wspólną. W powstałych niszach właściciele tych pomieszczeń utworzyli samowolnie miejsca parkingowe. Jak to się ma do definicji "pomieszczenie przynależne", i obowiązku przywrócenia usuniętych przegród.

Zarządca

Rozumiem, że właściciele parkują w garażu stanowiącym nieruchomość wspólną? Jeżeli tak, to jest to zgodne z prawem, ponieważ stosownie do brzmienia art. 206 kodeksu cywilnego "każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli." Oczywiście nie mogą parkować "w" pomieszczeniach przynależnych, bo nie są częścią wspólną, nie mogą też parkować w sposób utrudniający korzystanie z tych pomieszczeń. Pan również może, niezależnie od prawa własności pomieszczenia przynależnego, jako współwłaściciel parkować w części wspólnej.

Bliźniak

Niestety znów nieporozumienie. Garaż posiada wyłącznie stanowiska parkingowe zapisane w akcje notarialnym jako pomieszczenia przynależne. Wspólnota nie posiada powierzchni wspólnych przeznaczonych do dowolnego parkowania. Dwa pomieszczenia, które fizycznie znajdują się w garażu są pomieszczeniami przynależnymi nie spełniającymi warunków technicznych jako miejsca parkingowe. Na począku były one fizycznie odizolowane od pozostałej części garażu do czasu jak właściciele usuneli po jednej ze ścian (boczne) w każdym z pomieszczeń łącząc je z ciągiem komunikacyjym, który jest powierzchną wspólną. Czy jest to dopuszczalne i czy może właściciel w tej sytuacji twierdzić, że jest to wyłącznie jego pomieszczenie przynależne skoro jest otwarte.

Zarządca

[cite] Bliźniak:[/cite] Dwa pomieszczenia, które fizycznie znajdują się w garażu są pomieszczeniami przynależnymi nie spełniającymi warunków technicznych jako miejsca parkingowe. Na począku były one fizycznie odizolowane od pozostałej części garażu do czasu jak właściciele usuneli po jednej ze ścian (boczne) w każdym z pomieszczeń łącząc je z ciągiem komunikacyjym, który jest powierzchną wspólną. Czy jest to dopuszczalne i czy może właściciel w tej sytuacji twierdzić, że jest to wyłącznie jego pomieszczenie przynależne skoro jest otwarte.

Jeżeli rzeczywiście są to pomieszczenia przynależne do lokalu, z ich własnością związany jest udział w gruncie, to zdemontowanie przegrody nie ma wpływu na prawo własności, co najwyżej można mówić o tym, że jest ono realizowane niezgodnie z przepisami.
Co to za pomieszczenia, komórki lokatorskie?

Bliźniak

Omawiane pomieszczenia były w projekcje techniznym w czasie realizacji budynku powierzchniami wspólnymi przeznaczonymi na rowery,skutery, wózki oraz inny drobny sprzęt. Tak też PINB odebrał objekt budowlany z garażem i tymi powierzchniami udzielając pozwolenie na użytkowanie. Są to dwie wnęki o dł. 5,4 m i szer. ca. 2.5 m, które przy podziale współwłasności deweloper odsprzedał dwóm właścicielom wydzielając je jako pomieszczenia przynależne zamontowując przegrodę z siatki od reszty garażu co zostało zaakceptowane przez biegłego sądu, który dokonywał kontroli budynku. Zmiana w sposobie użytkowania nie została zalegalizowana u władz budwlanych co jest jak uważam dodatkowym łamaniem prawa.

Zarządca

Tak jest to niezgodne z prawem, jak np. prowadzenie restauracji w lokalu mieszkalnym, ale to nadal przedmiot odrębnej własności.