Zaniedbania zarządcy

wm

Witam,
Interesuje mnie, czy wspólnota taka jaka moja jest prawnie chroniona przed zarządcą, którego praca budzi ogromne kontrowersje i zastrzeżenia. Ostatnio okazało się, że osoba ta nie prowadzi odpowiedniej dokumentacji budynku, nie zgłasza żadnych usterek deweloperowi, nie płaci na czas faktur, nie posiada większości umów i oryginałów faktur, nie prowadzi żadnej windykacji należności za czynsz, generalnie można by długo wymieniać przykłady braku kompetencji i zainteresowania sprawami wspólnoty. Został on wpisany nam do aktów notarialnych jako przejmujący wspólnotę od dewelopera.
Pytanie moje jest takie, czy istnieją prawne rozporządzenia regulujące prace zarządcy. Czy zarządca, który prowadzi firmę w taki sposób podlega pod jakiś organ kontroli jego pracy. Czy w przypadku udowodnienia braku działania w interesie wspólnoty taki zarządca podlega jakieś karze?
Dziękuje.

Zarządca

Na jakiej podstawie działa ten zarządca, kto z nim zawarł w imieniu wspólnoty umowę, czy we wspólnocie działa organ - zarząd?

owner

[cite] wm:[/cite]Został on wpisany nam do aktów notarialnych jako przejmujący wspólnotę od dewelopera.

dgrnet

W naszym przypadku jest jeszcze gorzej bo deweloper wskazał w akcie notarialnym samego siebie jako zarządcę.

owner

Na jaki okres?

Zarządca

Do Wm - aby ustalić zakres obowiązków proszę w szczególności sprawdzić czy zarządca zawarł umowę ze wspólnotą na piśmie a jeżeli tak - czy jest to umowa o zarządzanie (zawarta przez licencjonowanego zarządcę lub przedsiębiorcę,ale z zastrzeżeniem, że czynności zarządzania wykonuje zarządca licencjonowany).

Obowiązki zarządcy sprawującego zarząd powierzony są tożsame z obowiązkami zarządu wspólnoty mieszkaniowej, o czym stanowi art. 33 ustawy o własności lokali

("W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału." ). Ponosi on wobec wspólnoty odpowiedzialność na zasadach ogólnych i dodatkowo, o ile to zarządca licencjonowany, który zawarł umowę o zarządzanie - odpowiedzialność zawodową.
Jeżeli zarządca nie prowadzi dokumentacji, nie wykonuje swoich obowiązków, to wspólnota powinna zrezygnować z jego usług. To w szczególności właściciele sprawują nadzór, ewentualnie sąd ( w określonych sytuacjach).

dgrnet

[cite] owner:[/cite]Na jaki okres?

Nie ma ustalonego okresu czyli na czas nieokreśslony.

owner

To jest uznane przez sądy konsumenckie za klauzulę zakazaną. Już powierzenie zarządzania na 3 lata zdaniem sądów pozbawia właścicieli istotnych praw (po 3 latach wygasa rękojmia za wady fizyczne budynku).

Przykład: poz. 893 Rejestru klauzul niedozwolonych:

18 maja 2005, Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII Amc 86/03, Pozwany: J.W. Construction Holding S.A. w Ząbkach

“Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)”.

Ponieważ stosowanie takich zapisów zostało orzeczeniem sądu uznane za klauzulę niedozwoloną, UOKiK może nałożyć karę na każdego przedsiębiorcę, który nadal stosuje takie postanowienia w swoich umowach.

owner

Link do rejestru: http://www.uokik.gov.pl/rejestr_klauzul_niedozwolonych2.php
Inne przykłady wyroków ws. powierzania zarządu - pozycje 1389 i 1480 rejestru:

Poz. 1389.
5 grudnia 2006, Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII AmC 126/05, Pozwany: Przedsiębiorstwo Dewelopersko - Budowlane "Edbud" Sp. z o. o. w Warszawie

"Przez okres trzech lat od powstania Wspólnoty Mieszkaniowej, Edbud będzie sprawował odpłatnie fukncję Zarządcy i Administratora budynku we własnym zakresie lub zleci to osobie trzeciej. W tym okresie Nabywca ma obowiązek pokrywania wszelkich kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej, m.in. kosztów zarządu, administracji, ogrzewania, wywozu śmieci, wody, ścieków, energii elektrycznej, ochrony budynku i innych koniecznych opłat eksploatacyjnych, do czasu przyjęcia planu gospodarczego w wysokości średnich cen rynkowych dla Warszawy a następnie według planu gospodarczego z uwzględnieniem wynagrodzenia za zarządzanie ustalonego w umowie przeniesienia własności."

Poz. 1480.
20 maja 2008, Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII AmC 107/07, pozwany: Pozwany: Activ Investment Sp. z o.o. w Krakowie.

„Kupujący wyraża zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną m.in. Budynkiem, powierzony był do 31.12.2012 r. TBS Południe Spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie albo innej osobie prawnej lub fizycznej, wskazanej przez Activ Investment.”