Wypowiedzenie zarządcy

bonia1

Dwa lata temu firma wykonała nam remont elewacji. Już w ub.roku elewacja zaczęła odpadać.Nasz zarządca zapewniał nas że wykonawca to poprawi w ramach gwarancji.W związku z tym zarządca nie dopłacił im pewnej sumy żeby w ten sposób zapewnić sobie ich poprawę . Na zebraniu w tym roku zapewniał nas że na pewno wykonawca to poprawi.Dzisiaj rano nasz zarządca miał spotkanie z przedstawicielem tej firmy,a po południu zaczął roznosić pisma ze swoją rezygnacją. U mnie jeszcze nie był i nie wiem czy mam to pismo przyjąć czy mogę go nie przyjąć? Podejrzewam ,że tu coś ,,śmierdzi,,Nikt nie widział tej umowy co jest w niej napisane i jakie są warunki(nie można się doprosić żadnych dokumentów). Rozmawiamy między sobą ,że zarządca po prostu boi się konsekwencji i dlatego ,,ucieka jak szczur,,.Co możemy zrobić żeby zarządca poniósł konsekwencje za swoje błędy. Nadmienię ,że jest on współwłaścicielem naszej wspólnoty i nie posiada licencji na zarządzanie. Wybraliśmy go w drodze uchwały.Poradżcie co mamy zrobić.Jeśli coś jest nie jasne to pytajcie.

a-z

Widać dał ciała przy spisywaniu umowy. Po stronie firm zawsze są albo zawodowcy albo ludzie o dużym doświadczeniu.
Zarządzanie amatorskie może się tak kończyć.
Jeśli się okaże, że rzeczywiście nieszczelne zapisy umowy spowodowały, że wykonawca wymiga się od naprawy tego co spartolił, to macie regres w stosunku do zarządu o naprawienie szkody.
I wypowiedzenie nic mu nie pomoże.

Zarządca

Proszę jak najszybciej skierować sprawę do sądu przeciwko wykonawcy, wspólnota powinna jak najszybciej zlecić sprawę kancelarii prawnej. Nawet jeżeli umowa nie była doskonała, to wspólnotę chronią przepisy kodeksu cywilnego (rękojmia za wady).

MirekL

bonia1 - to nie jest Wasz zarządca ale członek Zarządu właścicielskiego, Twój reprezentant we Wspólnocie, który również w Twoim interesie zajmuje się sprawami w waszej nieruchomości. Skoro jak twierdzisz im czegoś nie dopłacił, to tylko go chwalić,że był przewidujący. Jestem ciekaw czy uchwaliliście również swojemu Zarządowi wynagrodzenie? Jeżeli tak to ile i dlaczego tak mało? Jeżeli składa rezygnację, to nie rozumiem dlaczego chodzi po właścicielach. Czeka na ich zgodę? Oczywiście przyjaźni sąsiedzi tworzą teorię spiskową, że coś "śmierdzi" i jak tu go ukarać. Wyrok już wydaliście, powinniście iść do prokuratury i złożyć doniesienie o popełnieniu przez niego przestępstwa! Póżniej ustalicie jakie.Nie ma licencji - bo jej mieć nie musi. Niesety reprezentujesz bardzo powszechne stanowisko we Wspólnotach, my "dobrzy" właściciele i oni "źli" zarządzający. Nie dziw się, że nie znajdziecie następnego "jelenia" do sprawowania tej " zaszczytnej" funkcji.
a-z - a ty tylko dosypujesz do ognia. Co to znaczy "zarządzanie amatorskie" może się tak kończyć? Zarządzanie profesjonalne oczywiście nigdy. Zawsze Zarząd odpowiada za podpisywane umowy, nawet jak mu je przygotuje licencjonowany administrator. Co to znaczy - macie regres do Zarządu o naprawienie szkody. Przeczytaj art. 17 uwl. Najpierw udowodnij winę Zarządu, a później mów o osobistej odpowiedzialności. Jak na razie to złożysz pozew przeciwko Wspólnocie to jest m.in. przeciwko samemu sobie. I Wspólnota reprezentowana przez Zarząd za m.in. twoje pieniądze zatrudni prawnika, żeby ich bronił.
bonia1 - zanim wynajmiecie prawnika, sprawdzie o co chodzi, i gdzie jest problem.Czekam na szczegóły.:bigsmile:

a-z

Dla nieobeznanych:
MirekL reprezentuje tych niezawodowych.
Na forum wypowiada się bardzo kontrowersyjnie.
Np.:

Co to znaczy - macie regres do Zarządu o naprawienie szkody. Przeczytaj art. 17 uwl. Najpierw udowodnij winę Zarządu, a później mów o osobistej odpowiedzialności.

Oczywiście, szanujemy go.

MirekL

a-z - nie rozumiem tych personalnych uwag i dygresji. Ty reprezentujesz tych profesjonalnych? To twój zawód, dla mnie to hobby.
Wyjaśnij o co chodzi z tym regresem od Zarządu. Kto będzie tego dochodził? Wspólnota Mieszkaniowa czy Firma ubezpieczeniowa? Z nazwy wynika to drugie.
Czyli Firma po wypłaceniu odszkodowania Wspólnocie będzie dochodziła roszczeń od poszczególnych członków Zarządu? Oczywiście teoretyzujemy ponieważ jeszcze nie ma żadnej szkody, ale może być. I oco chodzi z tym art. 17? Jest niezrozumiały?:bigsmile:

a-z

Jeśli nie ma trzech lat, to rzeczywiście jest jeszcze szansa skorzystania z rękojmi, ale tak jak napisał Zarządca - trzeba się spieszyć.

Powiedz MirekL. Co art. 17 uwl ma wspólnego z ewentualną odpowiedzialnością zarządu?
Art. 17 dotyczy zobowiązań wspólnoty. W tym przypadku jedyne zobowiązania wspólnoty to zobowiazania wobec wykonawcy, które nie do końca zostały zapłacone. Ty to pochwalasz

Skoro jak twierdzisz im czegoś nie dopłacił, to tylko go chwalić,że był przewidujący.

a ja wcale bym się nie zdziwił, że takie są zapisy, ze wykonawca wygra swą należność w każdym sądzie.
I wtedy płacić będzie wspólnota nie tylko za zobowiazania z umowy, ale też i odsetki i koszty sądowe.

Do prokuratury wbrew temu co pisze MirekL też nie ma po co iść, bo ewentualne powództwo ma charakter cywilny. Wspólnota versus osoby fizyczne (członkowie zarządu).

PS. Tak naprawdę o wszystkim decyduja zapisy umowy.
PS2. Przyznaję, że może się okazać że wszystko jest w porządku, a członek zarządu rezygnuje tylko dlatego, ze przenosi się do siostry na drugi koniec Polski i sprzedaje mieszkanie.

a-z

Teraz przeczytalem Twój ostatni wpis.
Słowo "regres" użyte przeze mnie jest niedobre, zbyt wąskie. Lepszym jest "roszczenie".
Powtórzę swoje słowa: Tak naprawdę o wszystkim decyduja zapisy umowy.
Domyslam się, ze zgadzasz się z nimi.
Jesli się okaże że umowa w swych zapisach jest dziurawa jak obrona 3-ligowej drużyny piłkarskiej, to winny temu jest zarząd.
Natomiast jesli da się skorzystać z rękojmi, to nie bedzie szkody i nie ma po co iść do sądu.
Ale (zakładając powyższe) zarząd zmaścił, to fakt.

MirekL

a-z - sami napędzamy aferę. Wiemy ,że elewacja odpada i ,że członek Zarządu chodzi ze swoją rezygnacją. A Ty ferujesz wyroki, że tak to jest z zarządem amatorskim, a Zarządca doradza oddać sprawę do sądu. Nie wiem dlaczego Wspólnota nie zapłaciła wszystkiego za remont, i dlaczego 2 lata po nim firma nie egzekwuje swoich należności.bonia1 - szuka porady jak ukarać swój Zarząd, przecież nie ma licencji. A od kiedy wie, że są potrzebne jakieś licencje? Art 17 zacytowałem ,ponieważ w uwl nie ma odpowiedzialności Zarządu. Czekam na więcej szczegółów od boni.:bigsmile:

Zarządca

Doradzam skierowanie sprawy do sądu przeciwko wykonawcy, aby nie utracić uprawnień z tytułu rękojmi. Jeżeli nowa elewacja odpada, to muszą być wady.
Odnośnie odpowiedzialności członków zarządu:
"Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, podobnie jak członkowie zarządu innych podmiotów prawa, ponoszą odpowiedzialność, która nierozerwalnie związana jest ze sprawowaną funkcją. Wzorem spółek kapitałowych należy przyjąć, że jest to odpowiedzialność organizacyjna, cywilna i karna.(...) Za wyrządzoną wspólnocie mieszkaniowej szkodę członkowie zarządu ponoszą także odpowiedzialność odszkodowawczą. Zgodnie z brzmieniem art. 471 kodeksu cywilnego: dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi."
Więcej w artykule: "Odpowiedzialność odszkodowawcza członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej : na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/704/45/

MirekL

Przykro mi ,że nie przekonuje mnie cytowany art. 471 kc. Czyli Zarząd jest dłużnikiem w stosunku do Wspólnoty. Ja sądziłem ,że tym dłużnikiem jest firma, która spartoliła robotę. Interpretacja z linka bardzo hipotetyczna.:bigsmile:

gonia

W pierwszej kolejności(że tak powiem)odpowiedzialnym za ,,spartolenie roboty" jest zarząd w stosunku do właścicieli.
Wszystko zaczynało się od umowy.
W tej sytuacji ważna jest argumentacja zarządu, dlaczego rezygnuje zostawiając wspólnotę z takim ,,koksem".
Nawet nie wiecie, czy firma to naprawi, czy nie.
Tak jak radzi Zarządca spieszcie się.

bonia1

Bardzo dziękuję wszystkim za komentarze i za zainteresowanie naszą sprawą,Bardzo przykro mi ,że nie mogę napisać nic więcej jak sprawa toczy się dalej ale niestety nasz zarządca nie chce nam udostępnić żadnych papierów do skontrolowania mówiąc ,że nie jest na nasze każde zawołanie.Nie wiemy co napisane jest w tej umowie ale jutro ,,zrobimy drugie podejście ,,do zarządu i umówimy się na konkretną godzinę i datę,a jeśli to nic nie da to sami zwołamy zebranie i zaczniemy działać dalej.Bardzo proszę jeszcze o odpowiedz na pytanie jeśli zarząd powołany był przez uchwałę to też ma okres wpowiedzenia.?

owner

Nie.
Ustawa o własności lokali:

Art. 20.2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Tekst ustawy: http://www.zarzadca.pl/content/view/12/29/

bonia1

Dziękuję

a-z

nasz zarządca nie chce nam udostępnić żadnych papierów do skontrolowania mówiąc ,że nie jest na nasze każde zawołanie

Albo rezygnuje albo jest zarządem.
Jeśli rezygnuje to powinien określić datę od kiedy.
Jeśli rezygnuje to musicie powołać nowy zarząd, który odbierze dokumentacje od starego.