Kredyt a długi włascicieli

zmankazmanka Użytkownik
edytowano kwietnia 2010 w Zarządzanie Nieruchomościami
Czy bank może przyznać kredyt jeżeli część właścicieli (ok. 30%) ma poważne zadłużenie w opłatach bieżących. Zaznaczam, że zarząd wystąpił o kredyt a nic nie robi odnośnie ściągnięcia długów.

Komentarze

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano kwietnia 2010
    Banki podejmując decyzje o udzieleniu kredytu kierują się w szczególności wewnętrznymi procedurami. Moim zdaniem to niemożliwe, aby w takiej sytuacji (ok. 30 % właścicieli ma poważne zadłużenie w opłatach bieżących) zawarto umowę kredytową ze wspólnotą mieszkaniową.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    zmankazmanka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    "Moim zdaniem to niemożliwe, aby w takiej sytuacji (ok. 30 % właścicieli ma poważne zadłużenie w opłatach bieżących) zawarto umowę kredytową ze wspólnotą mieszkaniową."
    też mi się tak wydawało...a co dla mnie dziwniejsze zarządca zamiast "zainteresować" się dłużnikami już przeprowadził audyt (oczywiście znów spore koszty) i ma zamiar wystąpić o kredyt.
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Bank będzie prosił o sporządzenie tabel z danymi finansowymi w układzie paruletnim.
    Wiele banków ma ustaloną zasadę, że jest jakiś benchmark (np. 5 %) powyzej którego wskaźnik udziału należności w sprzedaży będzie niedopuszczalny.

    Zatem ma znaczenie nie ilość włascicieli zadłuzonych ale poziom zadłużenia. Jeden własciciel z rocznym zadłużeniem to tak jak 12 włascicieli z jednomiesięcznym zadłużeniem (przy założeniu jednakowych zaliczek wśród włascicieli).

    Jeśli ta poprzeczka będzie zbytnio przekroczona kredytu raczej nie bedzie. Jesli nieznacznie, to bank moze się zgodzić, ale np. podniesie oprocentowanie, bo ryzyko większe.
  • Opcje
    MirekLMirekL Użytkownik
    edytowano listopada -1
    zmanka - nie myl Zarządu z zarządcą, to dwie rózne osoby. Czy bank może przyznać kredyt - to pytanie skieruj do banku a nie do forumowiczów. Banki kierują się przede wszystkim swoim interesem, jeżeli nie widzą zagrożeń udzielają kredytu., bo z tego żyją. Jeżeli 30% jest zadłużonych to oznacza,że pozostałych 70% mogą spłacać dług. Jeżeli są przeciwni, to mogą odwołać Zarząd. Swoją drogą ciekawi mnie na co jest ten kredyt i dlaczego Wspólnota chce go zaciągnąć?:bigsmile:
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    zmanka - nie myl Zarządu z zarządcą, to dwie rózne osoby.
    100 % racji (żeby nie było, ze tylko się kłócimy):bigsmile:
  • Opcje
    zmankazmanka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] MirekL:[/cite]zmanka - nie myl Zarządu z zarządcą, to dwie rózne osoby. Czy bank może przyznać kredyt - to pytanie skieruj do banku a nie do forumowiczów. Banki kierują się przede wszystkim swoim interesem, jeżeli nie widzą zagrożeń udzielają kredytu., bo z tego żyją. Jeżeli 30% jest zadłużonych to oznacza,że pozostałych 70% mogą spłacać dług. Jeżeli są przeciwni, to mogą odwołać Zarząd. Swoją drogą ciekawi mnie na co jest ten kredyt i dlaczego Wspólnota chce go zaciągnąć?:bigsmile:

    to moje pierwsze kroki... w sprawach Wspólnoty. Mam po prostu powyżej uszu robienia mnie na szaro i chcę dowiedzieć się paru rzeczy.
    Okazało się że Zarządca (tak, mamy licencjonowanego Zarządcę ) wprowadził Zarząd (bo mamy też Zarząd) w błąd co do kwoty zaciąganego kredytu (kwota 700 tys zł na 30 członków/udziałów wspólnoty). Sam audyt kosztował nas ok.9000 zł.
    Mam wrażenie że Zarządca działa na naszą niekorzyść zdając sobie sprawę, że i tak nie dostaniemy kredytu a zlecając audyt.
    Kredyt miał być na docieplenie budynku.
  • Opcje
    MirekLMirekL Użytkownik
    edytowano listopada -1
    zmanka - rzeczywiście jesteście robieni na szaro. A dlaczego , bo macie swój Zarząd do d.... Należy go zmienić na następne marionetki, albo jednego mądrego,który będzie chciał bronić m.in. swojego interesu. Oczywiście w trybie natychmiastowym rozwiązać umowę z nierzetelnym zarządcą. Jeżeli jest "licencjonowany" to na pewno się zabezpieczył przed ewentualnymi konsekwencjami. Po co był ten audyt? Żeby siebie skontroloować? Ciekawe kto go wykonał, czy nie znajomy króliczka? 9000 zł w 30-lokalowej Wspólnocie? Ze ja na to nie wpadłem u siebie?:cry:
  • Opcje
    zmankazmanka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] MirekL:[/cite]zmanka - rzeczywiście jesteście robieni na szaro. A dlaczego , bo macie swój Zarząd do d.... Należy go zmienić na następne marionetki, albo jednego mądrego,który będzie chciał bronić m.in. swojego interesu. Oczywiście w trybie natychmiastowym rozwiązać umowę z nierzetelnym zarządcą. Jeżeli jest "licencjonowany" to na pewno się zabezpieczył przed ewentualnymi konsekwencjami. Po co był ten audyt? Żeby siebie skontroloować? Ciekawe kto go wykonał, czy nie znajomy króliczka? 9000 zł w 30-lokalowej Wspólnocie? Ze ja na to nie wpadłem u siebie?:cry:
    Audyt dotyczył ocieplenia budynku. I z niego wynika właśnie kwota na jaką ma być zaciągnięty kredyt. Może się na tym nie znam ale czy nie powinno być tam coś jak wersja minimum (niezbędne do wykonania) jak i full opcja. Zwłaszcza, że oszczędności kosztów energii wykazane w audycie są naprawdę niezbyt duże - 22 tyś zł/rok.
  • Opcje
    MirekLMirekL Użytkownik
    edytowano listopada -1
    zmanka - zrozumiałem, chodzi o audyt energetyczny a nie finansowy. Nie wiem czy to dużo czy mało, ale jeśli był niezbędny dla banku, wydatek konieczny.:bigsmile:
  • Opcje
    zmankazmanka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Tak sobie jeszcze przeglądam sprawy audytu energetycznego ... czy najpierw nie powinien być przeprowadzony audyt szacunkowy (płatny ok. 10 % audytu szczegółowego) a jego wynik przedstawiony Właścicielom ? Już wtedy, za 900 zł a nie za 9000 zł byłoby wiadomo, że nie stać nas na wzięcie kredytu.
  • Opcje
    goniagonia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Mam wrażenie że Zarządca działa na naszą niekorzyść zdając sobie sprawę, że i tak nie dostaniemy kredytu a zlecając audyt.
    Kredyt miał być na docieplenie budynku.
    Myślę,że masz mylne wrażenie, a to dlatego,że aby otrzymać kredyt termomodernizacyjny, trzeba wykonać audyt energetyczny.
    To właśnie ten audyt określa co należy wykonać w nieruchomości, aby mieć oszczędności energii cieplnej.
    To wszystko jest analizowane przez bank i wtedy dopiero dostaje się kredyt, wtedy, gdy jest to naprawdę opłacalne dla danej nieruchomości.
    Jeżeli audytor zrobił to dobrze, to z kredytem nie będzie problemu, a jeszcze skarb państwa zwróci wam 20% tego kredytu.
    Zwłaszcza, że oszczędności kosztów energii wykazane w audycie są naprawdę niezbyt duże - 22 tyś zł/rok.
    To jest 1833 zł. mniej miesięcznie, to mało?
  • Opcje
    zmankazmanka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    To jest ok. 60 zł na właściciela mniej m-cznie, a spłacać kredyt będziemy ponad 20 lat. Nie mówiąc już o tym, że o ile w tej chwili 1/3 właścicieli ma duże zadłużenie to za moment , po podniesieniu wpłat na FR do 2 zł/m2 nie będzie płaciła większość.
  • Opcje
    goniagonia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Tak masz rację, nie wzięłam pod uwagę tego, że są tacy co nie płacą, to jest problem, ponieważ spłatą kredytu mogą być ,,obciążeni" tylko ci co płacą.
    Co do tych analiz przez bank, to nie byłabym taka pewna, że zarząd poda prawdziwe dane, zdarzają się przypadki, że zarządy aby otrzymać kredyt te dane tuszują.
    Zależy od tego, czy bank, który będzie udzielał kredytu będzie żądał wyciągów bankowych wspólnoty za jakiś okres czasu.
    Spotkałam się też z taką sytuacją, że bank chciał tylko uchwał wspólnoty w sprawie FR, w sprawie wykonania termomodernizacji i audytu, oraz pozytywnie rozpatrzonego wniosku BGK i to wszystko.
    Zarząd nie przejmuje się tymi co nie płacą, ponieważ jak już będą te oszczędności 1833 zł. na miesiąc to będzie to częścią spłaty tego kredytu.
    Sprawa faktycznie nie jest do końca jasna, trzeba dążyć do tego, aby zarząd zajął stanowisko co do tych zaległości w opłatach.
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Przepłaciliście za audyt na maksa. Kwoty są 3 - 5 razy mniejsze.
    30 mieszkaniowy budynek za 88o tys zł to też mi się wydaje dużo (tu akurat nie jestem pewien).
    Dlatego 880 tys. bo skoro kredyt 700, a do tego dokładam 20 % wkład własny to tyle mi wychodzi...
  • Opcje
    goniagonia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Sam audyt kosztował nas ok.9000 zł.
    Jeżeli audytor przygotował wszystkie dokumenty, które powinny znaleźć się we wniosku do banku, to kwota nie jest wysoka.
    rzepłaciliście za audyt na maksa. Kwoty są 3 - 5 razy mniejsze
    O czym mówisz?
    Jeżeli o tzw. wstępnym audycie, lub o termowizji, to może tak.
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Z ciekawości zadzwoniłem do znajomego fachowca.
    Stwierdził, ze tak wysoka cena jest możliwa tylko w przypadku gdy dla danego budynku brak było podstawowej dokumentacji budowlanej.
    Natomiast gdy budynek ma swoją dokuementację OK, to cena nie powinna przekroczyć połowy tej kwoty.
  • Opcje
    goniagonia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Czy to jest osoba(ten fachowiec), która sporządza audyty energetyczne dla pozyskania kredytu termomodernizacyjnego?
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano kwietnia 2010
    Tak. Ma takie uprawnienia i tak mu przedstawilem sprawę.
    Potrzebny audyt dla budynku mieszkalnego (30 mieszkań) - pod kredyt na termomodernizację. Ile weźmiesz?
  • Opcje
    goniagonia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Rozumiem, że sam audyt, bez wypełniania wszystkich wniosków do banku. Ja natomiast mówię, o audytorze, który wykona za wspólnotę wszystkie niezbędne czynności.
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Audyt jest załącznikiem do wniosku i nic więcej.
    Chcesz płacić 4500 zł za wypełnienie wniosku o kredyt?
    Za te pieniadze mozesz mieć dwóch pracowników na caly miesiąc.
  • Opcje
    goniagonia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Chcesz płacić 4500 zł za wypełnienie wniosku o kredyt?
    Wypełnienie wniosku nie jest proste, szczególnie dla laika.
    Sam audyt energetyczny nie powoduje, że taki kredyt się dostanie, najlepiej jeżeli taki audyt wykona akredytowany przez bank audytor. Ja miałam kontakt z takim właśnie audytorem i wykonał by dla naszej wspólnoty wszystko, co jest potrzebne do złożenia wniosku. U nas była to suma 3 700zł. ale lokali 10.
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jako administrator mamy to w zakresie usług (przygotowanie i złożenie wniosku). Jak dla mnie to standard.
    Sam audyt energetyczny nie powoduje, że taki kredyt się dostanie,

    Prawda. Np. w sytuacji, gdy sytuacja finansowa wspólnoty nie budzi nadziei na spłatę kredytu.
    najlepiej jeżeli taki audyt wykona akredytowany przez bank audytor

    Nieprawda. Tworzysz mit o nieformalnych układach.
  • Opcje
    goniagonia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nieprawda. Tworzysz mit o nieformalnych układach.
    Ależ to prawda, jak znajdę, to dam linka.
    To nie są nieformalne układy, banki mają takich audytorów, jest ich coraz więcej i należy się z tego cieszyć, ponieważ są to audytorzy, których wnioski są prawidłowe i nigdy nie były odrzucone przez bank.
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Znajdź - zrobimy aferę.
  • Opcje
    zmankazmanka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Proszę Państwa, bo gdzieś po drodze się pogubiłam ... Czy Zarządca dbający o dobro Wspólnoty (a myślę, że tak być powinno) nie powinien najpierw zlecić przeprowadzenia audytu szacunkowego i jego wyniku przekazać mieszkańcom. A wtedy dopiero zastanowić się nad przeprowadzeniem audytu szczegółowego? Po co mi np. pomiary utraty ciepła przez okno w klatce skoro ja na pierwszy rzut oka widzę, że jest do wymiany.
  • Opcje
    goniagonia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    W audycie energetycznym nie robi się niczego ,,na oko".
    Nie ma audytu szacunkowego, może być wstępny audyt, tylko po co?
    Te pomiary są po to, aby obliczyć jakie straty ciepła są w danej nieruchomości i jakie będą oszczędności energii cieplnej po wymianie i dociepleniu budynku.
    Tak prosto, można to wyjaśnić.
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ten szacunkowy audyt byłby Wam potrzebny tylko do oceny wartości zadania inwestycyjnego.
    Ale do tego wystarczy wstępna ocena (np. kwota od 700 tys. do 1 mln), którą powinien umieć zrobić inspektor nadzoru - pracownik Waszego administratora.
    Już taki przedział mówi o konieczności zaciągnięcia kredytu i o konieczności rozmowy z bankami odnośnie warunków kredytowania takich kwot.
    Dopiero uzbrojony w taką wiedzę administrator przedstawia zarządowi temat, a zarząd podejmuje decyzję czy jest sens rozmawiać z właścicielami i zwoływać zebranie. Decyzja o wydatkowaniu pieniędzy (z FR) na audyt jest skutkiem uchwały włascicieli, ten wydatek ma się znaleźć w planie wydatków remontowych na dany rok.
  • Opcje
    zmankazmanka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] a-z:[/cite]Ten szacunkowy audyt byłby Wam potrzebny tylko do oceny wartości zadania inwestycyjnego.
    Ale do tego wystarczy wstępna ocena (np. kwota od 700 tys. do 1 mln), którą powinien umieć zrobić inspektor nadzoru - pracownik Waszego administratora.
    i właśnie chodzi o to, że nikt nawet nie wspomniał o jaki koszt chodzi ... a po audycie za 9000 zł okazuje się że chodzi o 0,5 mln na które nas nie stać (dużo dłużników we Wspólnocie). Wolałabym o tym wiedzieć już za trochę mniejsze pieniądze, po audycie wstępnym (czy jak by się on nie nazywał.)
  • Opcje
    goniagonia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Proszę Państwa, bo gdzieś po drodze się pogubiłam
    Ja też.:bigsmile:
    Czy Zarządca dbający o dobro Wspólnoty (a myślę, że tak być powinno) nie powinien najpierw zlecić przeprowadzenia audytu szacunkowego i jego wyniku przekazać mieszkańcom. A wtedy dopiero zastanowić się nad przeprowadzeniem audytu szczegółowego?
    Czy zleciliście zarządcy wykonanie tego audytu? Czy były podejmowane uchwały w tym temacie?
    Kto jest waszym zarządcą?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.