Walka ze wspólnotą !
Merlot
Użytkownik
Moi Drodzy poradzcie ,
Jako firma zarządzajaca, mamy podpisane umowy indywidualne z właścicielami, a nie z zarządem wspólnoty pomimo jego istnienia.Taka sytuacja ma miejsce od kilku lat. Teraz chcieliśmy to uporządkować i mamy problem. Zarząd nie che podpisać umowy o administrowania , okres wypowiedzenia w indywidualnych umowach to pół roku . Mamy opinię prawną że jeżeli nie zmieni się kwota za administrowanie to nie potrzebna jest uchwałą wspólnoty na zmianę z umów indywidualnych na jedną zgodną z ustawą. Dwie sąsiednie wspólnoty ( znajdujące sie na sąsiedniej działce, mające wspólny węzeł cieplny oraz wodę )podpisały bez oporów. Tu zarząd powiedział róbcie co chcecie my nie podpiszemy. Nawet jeśli chcielibyśmy zbierać podpisy pod uchwałę wszystkich na zgodę to nie ma szans, to budynek na wynajem , właściciele po całej Polsce i Europie.
Nie wiemy co robić z taką sytuacją. Proszę o pomoc.
Jako firma zarządzajaca, mamy podpisane umowy indywidualne z właścicielami, a nie z zarządem wspólnoty pomimo jego istnienia.Taka sytuacja ma miejsce od kilku lat. Teraz chcieliśmy to uporządkować i mamy problem. Zarząd nie che podpisać umowy o administrowania , okres wypowiedzenia w indywidualnych umowach to pół roku . Mamy opinię prawną że jeżeli nie zmieni się kwota za administrowanie to nie potrzebna jest uchwałą wspólnoty na zmianę z umów indywidualnych na jedną zgodną z ustawą. Dwie sąsiednie wspólnoty ( znajdujące sie na sąsiedniej działce, mające wspólny węzeł cieplny oraz wodę )podpisały bez oporów. Tu zarząd powiedział róbcie co chcecie my nie podpiszemy. Nawet jeśli chcielibyśmy zbierać podpisy pod uchwałę wszystkich na zgodę to nie ma szans, to budynek na wynajem , właściciele po całej Polsce i Europie.
Nie wiemy co robić z taką sytuacją. Proszę o pomoc.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeżeli tak, to do zawarcia umowy o zarządzanie czy administrowanie konieczna jest zmiana sposobu zarządu (art. 18.2a). Bez tego zarząd powołany przez właścicieli nie ma umocowania, bo kompetencje ustawa przyznaje Wam jako zarządcy.
Poza tym - jaki to ma związek z tematem?
Dlaczego zarząd odmawia podpisania jednej umowy - czy podaje jakieś konkretne przyczyny?
Moim zdaniem, to Państwo macie zawartą umowę ze wspólnotą, ponieważ wykonujecie czynności i pobieracie wynagrodzenie, które ten zarząd Wam wypłaca i taka sytuacja ma miejsce od wielu lat.
Odmowa zawarcia umowy o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami (bo rozumiem, że o taką umowę Państwu chodzi) nie jest w tej sytuacji działaniem korzystnym dla wspólnoty mieszkaniowej, z uwagi na to, że zarządzający nie ponosi odpowiedzialności zawodowej, ponadto wspólnota mieszkaniowa byłaby bardziej zabezpieczona chociażby z powodu obowiązkowego ubezpieczenia zarządcy od odpowiedzialności cywilnej.
z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 2007.07.17, sygn. akt: III CZP 69/07 :
"Podsumowując te rozważania stwierdzić należy, że art. 190 u.g.n. wprowadzał (w dacie zawarcia spornej umowy) wyłączenie w stosowaniu art. 189 ustawy, co oznacza, że dotyczył on nieruchomości należących do zasobów i jedynie w odniesieniu do właścicieli tych nieruchomości stawiał wymaganie wykonywania zarządu nieruchomościami przez licencjonowanego zarządcę - w razie gdy czynności tych nie wykonuje bezpośrednio właściciel nieruchomości.
Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.). Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy. "
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/471/94/
Najpierw trzeba ustalić fakty. To może być trudne, bo założyciel wątku wrzucił temat i zniknął.
Wracając do wątku. Sprawujemy zarządu powierzony w trybie art. 18.1 uwl.
Zarząd nie jest zainteresowany podpisaniem umowy, pn nie chcą brać odpowiedzialnośći na siebie bo uważają że to przekracza czynnośći zwykłego zarządu. Tak więć mamy umowy indywidualne .Sytuacja jest o tyle zkomplikowana , że utrudnia nam to pracę i jest o wiele więcej czasochłonna. Wszystkie rozliczenia ciepła , wody , ochrony znowu muszą być na naszą firmę a nie na wspólnotę.A my jako zarządca to rozliczamy i ponosimy koszty.
ps. Na tej nieruchomości właściciele jednej ze wspólnot mają wpisane w akcie notarialnym że fima sprawuje administrację do czasu powołania zarządu .Druga wspólnota w księgach wieczystych ma wskazany zarząd bez jakichkolwiek terminów.
Jeżeli zaś zarząd uważa, że przekracza, niech wystąpi z projektem uchwały, w której właściciele upoważnią zarząd do zawarcia umowy o zarządzanie. Wówczas będzie mógł to zrobić nawet mając (błędne) przekonanie, że jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły. Umowy z dostawcami zawieraliście we własnym imieniu, a nie w imieniu wspólnoty? To błąd. Nie macie tytułu prawnego do nieruchomości. Na jakiej podstawie dostawcy zgodzili się na takie umowy?
Powinniście oświadczyć zarządowi, że musicie dostosować stan faktyczny do obowiązującego prawa - umowy z dostawcami powinny zostać zawarte przez wspólnotę, w imieniu której działa zarząd jako organ wspólnoty. Możecie zagrozić, że Wy już nie możecie być stroną tych umów i musicie je wypowiedzieć. Jeśli zarząd nie zawrze nowych umów, wspólnota zostanie bez wody, ciepła i ochrony.
Tak, czy inaczej, za zarządzanie nieruchomością wspólną odpowiada zarząd wspólnoty, w tym również za to, czy nieruchomość ma dostawców wody i ciepła. Jeśli nawet nie dojdzie do zmiany umów, zarząd od dnia powołania ponosi odpowiedzialność za wszystkie sprawy, dotyczące wspólnoty. Naiwna wiara członków zarządu, że oni za ten bałagan nie odpowiadają, że wręcz stan obecny jest lepszy od normalnego, jest iluzją. Oby nie było za późno na otrzeźwienie.
Druga wspólnota jest na innej nieruchomości, w przeciwnym razie nie byłaby odrębną wspólnotą. Nie rozumiem, jak mogło dojść do powołania zarządu bez zmiany sposobu zarządu? Trzeba to przeprowadzić zgodnie z ustawą. Następnie należy doprowadzić do uregulowania wzajemnych relacji wspólnoty i firmy zarządzającej przez zawarcie umowy o zarządzanie.
Po pierwsze my jako zarządca wysłaliśmy uchwały do każdego z właścicieli, w tych uchwałach jest wskazany zarządca oraz pisma przewodnei w których jest wyjaśniona sytuacja i prośba o podjęcie uchwał , pn obecna sytuacja jest niekorzysta zarówno dla wspólnoty jak i naszej firmy nie działąjącej zgodnie z uwl.
Niestety 10 % osób podpisało, resztę to nie interesuje. Więc zbieranie głosów może trwać i trwać.
Tak umowy zawierane były z naszą firmą , wiem że to błąd, ( nie za moich czasów).
Tylko my mamy umowy indywidualne a w nich zapisy o zapewnieniu dostaw energi, wody i wywozu śmieci . Wiec zanim nie wypowiemy umów indywidualnych ( okres na koniec czerwca) jesteśmy zablokowani!
Taka sytuacja patowa jak dla mnie .
Umowy indywidualne powinniście wypowiedzieć. W okresie wypowiedzenia przeprowadzić zebranie z notariuszem i wyprostować sytuację prawną. Wtedy cała odpowiedzialność za dostawy mediów do budynku spadnie na zarząd. Powinniście uświadomić członkom zarządu, że i tak będą mieli z tym problem, a jeśli zgodzą się współpracować, to im pomożecie przejść przez to suchą stopą. Załatwicie wszystkie formalności z "przepisaniem" umów oraz zawarciem umowy o zarządzanie. Najważniejsze, żeby właściciele lokali nie odczuli zmiany na własnej skórze: ciągłość dostaw i usług dla wspólnoty musi być zapewniona. Wy to zagwarantujecie pod warunkiem, że zarząd będzie współdziałał dla unormowania sytuacji.
A co jeśli mamy na podzielniku ciepła oprócz wspólnot , współwłasność i znowu podpisane umowy indywidualne? :-)
Na dzień dzisiajszy mamy na jednym ogrodzonym terenie 4 wspólnoty i jedną współwłasność. Wszystkie umowy na nas, konto nasze ich pieniądze na naszym koncie. ;-)
Jeszcze jedno pytanie czy możemy wypowiedzieć umowy w trybie natychmiastowym skoro działąmy niezgodnie z prawem?
Prędzej czy później zarząd zacznie mysleć.
Jak na mój gust obecna sytuacja jest dla Was bardzo niekorzystna. W takim układzie finansowym w jakim jesteście bierzecie na siebie wszystkie płatności do dostawców i jesli własciciele nie zapłaca Wam w terminie jesteście zmuszeni wykładac własne pieniadze za włascicieli.
Jesteście jedynym prywatnym zarządcą którego znam, który poszedł na takie układy.
Nie trzeba dokonywać zmian w aktach notarialnych, bo to już dokumenty historyczne, tylko w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece: Stan prawny nieruchomości odzwierciedla jej księga wieczysta. W przypadku zmiany tego stanu, należy dokonać odpowiednich wpisów w Kw. To już zależy od Was. Jeżeli współwłaścicieli, nie stanowiących wspólnoty, jest wielu, to nie będą oni w stanie podpisać umowy na dostawę ciepła, bo musieliby to zrobić wszyscy (100% współwłaścicieli). Jeżeli to mała grupa osób, jest to wykonalne. Umowy indywidualne należy wypowiedzieć zgodnie z warunkami wypowiedzenia, zawartymi w tych umowach. Jeśli jednak wcześniej doprowadzicie do zmiany sposobu zarządu, to umowy indywidualne wygasną. Odpowiedzialność za dostawy mediów spadnie na zarząd.
Jeżeli uznacie, że zmiana sposobu zarządu jest nie do przeprowadzenia, pozostaje Wam wypowiedzenie umów indywidualnych i postawienie zarządu przed faktem dokonanym: albo bierze cały bałagan na siebie, albo współdziała z Wami dla uporządkowania sytuacji.
Moim zdaniem te umowy w żaden sposób nie obligują Państwa do zawierania umów we własnym imieniu! W ogóle dziwi mnie, że dostawcy mediów zawarli umowy z zarządcą. Proszę wystąpić do nich z pisemnymi wnioskami o zawarcie umów ze wspólnotą mieszkaniową.
Umowy powinien zawrzeć zarząd, bo zmiana sposobu zarządu polega na tym, iż zarządcy powierzono jedynie wycinek zarządzania (administrowanie), jednak dla oceny sytuacji konieczne jest zacytowanie zapisów z aktów notarialnych, które miałyby wskazywać na tę zmianę.
Proszę też po zmianie stron umowy z dostawcami założyć w końcu rachunki dla tych wspólnot.
Już pozakładaliśmy im, co z tego jak jedna wspólnota podpisałą umowę a jedna nie ma ochoty a trzecia nie ma zarządu i nikt nie życzy sobie nawet w nim być( 9 osób we wspólnocie).
Dziękuje , a jest na to jakieś prawne poparcie, o nieobligowaniu nas do dostarczenia im wody, ciepła itp?
Nie musisz nic sie tłumaczyć, szukać podstawy prawnej. Ci ludzie nic nie chcą robić. Mają z Wami za dobrze.
O ile można przyjąć, że umowę zawarto, to jednak takiej zmiany nie dokonano.
Właśnie usłyszałam , że zarząd nie podpisze z nami umowy o zarządzanie.Nie bo nie ! Skoro tyle lat było to zaniedbane to dalej niech tak będzie .Dzisiaj wypowiadam im umowy indywidualne. Co do umów z dostawcami niestety może być mały problem. Na tej wspólnocie jest jeden z głównych węzłów ciepłowniczych, jak wypowiem umowę to wspólnota sąsiedna i współwłasność którą my zarządzamy będzie między młotem a kowadłem. "zbuntowana wspólnota" sądzę jak będzie miała problem z podpisanem umowy np z mpwik i dostawcą ciepła. A zarząd sądzę z powodu zadań jak dla nich nie do przejścia odwoła się( tak unikają odpowiedzialnośći- już 2 osoby zrezygnowały) .
Brak jest podstaw do uznania, aby Wasza firma była zobligowana (i uprawniona) do zawierania umów we własnym imieniu.
Wygląda na to, ze sprawa trafi do lokalnych mediów (w tym przypadku chodzi o prasę, internet, a może i TV).
Sprawa toczy się w trybie administracyjnym, o ile dobrze rozumiem, czy zapadły jakieś decyzje? Z postu wynika, że raczej negatywne dla Pani, dlaczego? Chodzi mi o uzasadnienie organu.