KTO MOŻE BYĆ W ZARZĄDZIE WSPÓLNOTY
bbombel
Użytkownik
Czy osoba mieszkająca na terenie danej wspólnoty mieszkaniowej, nie będąca jednak właścicielem mieszkania w tej wspólnocie (kredyt mieszkaniowy wzięty na konkubenta) może wejść w skład Zarządu tej Wspólnoty, czy nie może tego zrobić bez specjalnych uprawnień? (licencji).
Czy np konkubent jako właściciel mieszkania może dać partnerce upoważnienie, dzięki któremu mogłaby ona wejść do Zarządu w tej wspólnocie?
Bardzo proszę o odpowiedź tutaj i na e-mail: bbombel@wp.pl
Bardzo prosiłabym w miarę możliwości o podawanie konkretnych przepisów prawa, które roztrzygają tę kwestię.
Czy np konkubent jako właściciel mieszkania może dać partnerce upoważnienie, dzięki któremu mogłaby ona wejść do Zarządu w tej wspólnocie?
Bardzo proszę o odpowiedź tutaj i na e-mail: bbombel@wp.pl
Bardzo prosiłabym w miarę możliwości o podawanie konkretnych przepisów prawa, które roztrzygają tę kwestię.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23.04.1964r. Kodeks cywilny ( Dz.U.z 1964 r. nr.16, poz.93 ze zm.)
DZIAŁ II. OSOBY PRAWNE
Art. 33 § 1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
§ 2. Jeżeli przepis odrębny nie stanowi inaczej, za zobowiązania jednostki, o której mowa w § 1, odpowiedzialność subsydiarną ponoszą jej członkowie; odpowiedzialność ta powstaje z chwilą, gdy jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 17.11.1964 Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964r. Nr.43, poz.296 ze zm.)
DZIAŁ V. PEŁNOMOCNICY PROCESOWI
Art. 86. Strony i ich organy lub przedstawiciele ustawowi mogą działać przed sądem osobiście lub przez pełnomocników.
Art. 87. § 1. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, (...) , a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia.
§ 2. Pełnomocnikiem osoby prawnej lub przedsiębiorcy, w tym nie posiadającego osobowości prawnej, może być również pracownik tej jednostki albo jej organu nadrzędnego. Osoba prawna prowadząca, na podstawie odrębnych przepisów, obsługę prawną przedsiębiorcy, osoby prawnej lub innej jednostki organizacyjnej może udzielić pełnomocnictwa procesowego - w imieniu podmiotu, którego obsługę prawną prowadzi - adwokatowi lub radcy prawnemu, jeżeli została do tego upoważniona przez ten podmiot.
Ustawodawca nie wymienił konkubenta jako pełnomocnika procesowego, a to oznacza, że nie.
Rozstrzyga o tym UWL, jest ściąga na forum - tuż obok, po lewej stronie Twojego postu ( na czerwono). To niedłuda ustawa....
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr.80, poz.903 ze zm.)
Stan prawny obowiązujący od dnia 19.05.2000 r.
Art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Wiedziałam od początku.
marta - konkubent to nie instytucja tylko człowiek.Czy na udowodnienie tegoma przedstawiać świadectwo urodzenia?
Aluzji haneczki nie pojąłem. Może nie mam takiego poczucia humoru.:bigsmile:
ustawa o własności lokali
Ta odpowiedź:
nie jest prawidłowa.
Przede wszystkim pytanie dotyczyło kwestii pełnomocnictwa do reprezentowania właściciela w stosunkach ze wspólnotą mieszkaniową a nie pełnomocnictwa procesowego.
Ponadto Pani Marto konkubent może być pełnomocnikiem procesowym, jeżeli spełnia warunki określone w przepisie art. 87 kpc ( adwokat lub radca prawny, (...) , a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu).
Wracając do meritum - tak jak odpowiedzieli moi poprzednicy członkiem zarządu może być osoba fizyczna spoza grona właścicieli (art. 20 uwl), nie ma przy tym znaczenia jakie są powiązania tej osoby z właścicielami lokali.
Chodziło mi o to czy właściciel lokalu może dać swojej partnerce (nieżonie) pełnomocnictwo dzięki któremu mogłaby ona wejść w skład zarządu tej wspólnoty?
Ustawa o własności lokali tego owszem nie wyklucza - może być ktoś spoza grona właścicieli, ale już Ustawa o Gospodarce nieruchomościami mówi coś innego:/
Dlatego tutaj pytam, bo nie wiem które przepisy są ważniejsze i co w końcu jest prawdą - może taka osoba bez aktu własności lokalu i licencji na Zarządzanie wejść do Zarządu i pobierać za to jakieś wynagrodzenie jak inni członkowie czy nie? :/
"Rozdział 3- Zarządzanie nieruchomościami
Art. 184
1. Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie.
2. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.
Art. 190
Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się [...] do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych[...]
2) mylisz zarząd właścicielski z powierzonym i bycie członkiem zarządu wm - to 3 zupełnie różne sprawy
Jednak konkubent może sobie nie życzyć (z różnych względów), aby jego partnerka udzielała się w zarządzie wspólnoty i jeśli wyraził w przypływie dobrego nastroju zgodę, to może ona chce mieć to na piśmie jako upoważnienie?
Tak, na wszelki wypadek, jakby mu się zapomniało..... :cool:
Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się [...] do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich
WŁAŚCICIELI LUB UŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH[...]
A tu nie chodzi o właściciela tylko jego partnerkę, która właścicielem nie jest :/
koziorozka - a mogłabyś przybliżyć mi nieco różnice między tymi trzema opcjami względem interesującego mnei zagadnienia? Czyli czasem taka osoba mogłaby nie mieć licencji a czesem jednak musiałaby jak rozumiem - czy tak?
Gdyby powierzono jej zarząd notarialnie w trybie art. 18.1 uwl, a ona wykonywałaby czynności w ramach działalności gospodarczej, to wtedy by musiała mieć licencję.
Tego zarządu nie można utożsamiać z organem WM (Zarządem).
Nie, nie tak.
1) Właściciele wybierają przez głosowanie członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele głosują na kogo chcą. Jak im się podoba miły Pan Janek z drugiego końca miasta i Pan Janek się zgodzi, to go wybiorą na członka zarządu wm. Pan Janek nie musi mieć licencji. Pan Janek pracuje za darmo albo nie - o tym też decydują właściciele.
2) Właściciele wybierają także przez głosowanie Panią Krysię, żeby administrowała ich budynkiem. Pani Krysia też nie musi być właścicielem i też nie musi mieć licencji. Pani Krysia raczej nie zgodzi się pracować za darmo, jej wynagrodzenie negocjują właściciele lub członkowie zarządu wm. Panią Krysię często mylnie nazywa się zarządcą, choć jest naprawdę administratorką.
3) Zarząd powierzony to zupełnie inna sprawa, twojego budynku nie dotyczy. Przy zarządzie powierzonym potrzebna jest licencja
W żadnym innym przypadku licencja nie jest potrzebna - ani do bycia w Zarządzie ani do pobierania za to pieniędzy - jeśli wspólnota sobie tak zadecyduje.
Owej osobie chcącej wejść w skład Zarządu składającego się z lokatorów powiedziano, że nie może wejść w skład tego Zarządu bez licencji, bo musiałaby móc podpisać z Zarządem odpowiednią umowę na świadczenie swoich usług, a żeby ją podpisać i pobierać wynagrodzenie za zarządzanie to trzeba mieć licencję i koniec :/
Jak więc uargumentować opinię, że jednak może ? :/ Na który przepis się powoływać skoro ten z UOWL okazał się chyba mało ważny? :/
ps. administratora może wybrać sam zarząd z tego co wiem.
Podpisuje z nim po prostu umowę.
Stad ten post...:/ Nie wiadomo co robić...i czy to prawda co oni stwierdzili czy nie z jakichś bliżej mi jednak nie znanych powodów :/
Oczywiście masz rację, uprościłam maksymalnie, żeby bbombel zrozumiała, bo widać, że się kompletnie nie orientuje w temacie wm
bbombel - nareszcie się wyjaśniło, że to było zebranie, na którym właściciele chcieli zmienić skład zarządu wm. Wygląda na dość powszechną sytuację - stary zarząd się broni przed odwołaniem ręcamy i nogamy kłamiąc bezczelnie. Czy wszyscy obecni członkowie zarządu wm mają licencję? Przypuszczam, że wątpię, więc niby dlaczego dlaczego nowy członek zarządu musiałby ją mieć?
Jest duża WM. Zarząd stary został odwołany, a w jego miejsce ma przyjść nowy - składający się z mieszkańców (właścicieli mieszkań na tym osiedlu)
jedna z kandydatek właścicielem mieszkania nie jest (jest nieformalną partnerką właściciela jedno z mieszkań).
Na zebraniu rocznym - przy podawaniu kandydatur do nowego zarządu - stary zarząd w obecności prawnika stwierdził, że ta osoba w przeciwieństwie do reszty kandydować nie może, bo nie jest właścicielem mieszkania. Żeby móc być w zarządzie musiałaby mieć licencję i podpisać umowę z tą WM.
W myśl UOWL racji nie mają - pytanie - czy są jakieś inne przepisy w myśl, których tę rację mogą mieć???
Nie bardzo wiem gdzie ta opera mydlana miałaby tu być - wszystko wydaje mi się całkiem jasno opisuję Pani Beato - czego Pani tu nie rozumie?
Możesz zostać wybranym do zarządu wspólnoty (jeśli tylko własciciele Cię będa chcieli :bigsmile:).
Podstawa prawna:
art. 20. 1. uwl (wyżej przeze mnie cytowany).
Żaden członek zarządu nie może udzielić pełnomocnictwa do "zastępstwa" w pracach zarządu. Ustawa nie przewiduje funkcji "zastępcy członka zarządu". Żadna ustawa.
Również na przykład Kodeks spółek handlowych w odniesieniu do zarządów spółek czy ustawa o stowarzyszeniach w odniesieniu do zarządów stowarzyszeń.
Na
innym forum bbombel9 podała taki szczegół "To nowe osiedle. Do tej pory był Zarząd składający się z jednej osoby reprezentującej developera i zatrudniona przez nią firma administrująca"
Przykład:
Jeżeli zarząd podpisuje pozew do sądu, musi udokumentować swoje umocowanie, załączając odpis uchwały o powołaniu zarządu. Jeżeli zamiast uchwały (czego wymaga ustawa) będą pełnomocnictwa od członków zarządu, sąd wezwie do uzupełnienia braków w terminie 7 dni; w razie bezskutecznego upływu terminu, sąd odrzuci pozew bez rozpatrzenia z powodu braku umocowania osób, działających za powoda.
W imieniu wspólnoty przed sądem może występować albo jego organ (zarząd), albo pełnomocnik procesowy, posiadający pełnomocnictwo od zarządu (w przypadku zarządu wieloosobowego konieczne są podpisy 2 członków zarządu).
Kto może być pełnomocnikiem procesowym, określa art. 87 Kpc. To nie może być dowolna osoba, lecz wyłącznie:
1) adwokat,
2) radca prawny
3) osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony (np.: zarządca notarialny z art. 18.1, jeżeli posiada pełnomocnictwo właścicieli lokali)
4) osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia (np. zarządca z umową o zarządzanie lub administrator z umową o administrowanie, o ile umowa obejmuje dochodzenie roszczeń wspólnoty przed sądem - posiadający - oprócz umowy - pełnomocnictwo od zarządu).
O licencjach nie mówmy w ogóle, bo żaden przepis nie wymaga od właścicieli, żeby zatrudniali do pomocy zarządcę z licencją, a co dopiero żeby licencję musiał mieć członek zarządu. Sprawy licencji na zarządzanie reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami, która wspólnot mieszkaniowych w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną nie dotyczy. Jedyny wyjątek: jeżeli wspólnota zechce zawrzeć umowę o zarządzanie (wcale nie musi, ale jest to wskazane), to drugą stroną umowy musi być osoba z licencją zarządcy nieruchomości. Umowa o zarządzanie, zawarta z osobą bez licencji, jest nieważna. Patrz: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2007, III CZP 69/07.
Link: http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0069_07.pdf
Domagajcie się wyszczególnienia: jakie czynności nie wchodza w ww. zakres.
Niech umowa będzie dla Was czytelna już na starcie.
Niech nie będzie to jajko kinderniespodzianka.
W umowach mogą byc ukryte różne kwiatki.
Jeśli jakas czynność nie wchodzi w ww. zakres i powinna być wymieniona.
Np. jesli administrator/zarządca przygotuje Wam umowę w której m. in. będzie czynność: "obsługa zebrań rozcnych" to należy mniemać, że wszystkie inne zebrania będą dodatkowo płatne. I albo sie na to zgodzicie ustalając z góry cenę za kazde dodatkowe zebranie (np. 100 zł) albo nie a wtedy (być może) administrator/zarządca podniesie stawkę za swe usługi.
Być może dobrze byłoby już na starcie ustalić ilość kserowanych stron na życzenie właściciela. (np. 4 strony). Wszystko co wiecej właściciel musi opłacić np. w kwocie 15 gr/stronę.
Więcej mi w tej chwili do głowy nie przychodzi, co oczywiście nie znaczy że nie ma takich rzeczy wartych uszczegółowienia.
Osobiście sprawując funkcje administratora w sąsiedniej wspólnocie, posiadałem takie pełnomocnictwo - do reprezentowania interesów WM na zewnątrz Przyznam, ze bardzo ogólne i być może niebezpieczne dla wspólnoty ale przydatne. I nie spotkałem się z kwestionowaniem tego pełnomocnictwa, nawet przez organy administracji państwowej.
Druga kwestia - to czysta reklama licencjonowanych zarządców. Jeżeli jest Zarząd właścicielski to nie mówmy o umowie o zarządzanie ,bo taka winna być sporządzona notarialnie. Zawsze Zarząd jest odpowiedzialny przed właścicielami, a nie tak powołany zarządca, który de facto jest administratorem. Nie mam nic przeciwko temu, żeby miał licencje. Ale nie jest to warunek konieczny, najważniejszy ,żeby sprawnie wykonywał swoje obowiązki. Jego OC będzie dotyczyło tylko i wyłącznie warunków umowy, dlatego umowa jest tak ważna.
A jeżeli już mówimy o praktyce, to powiem Ci dlaczego administratorzy przygotowują umowę o zarządzanie a nie administrowanie. Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi jest zwolnione z VAT, administrowanie - nie. Nie zetknąłem się jeszcze z umową o zarządzanie/administrowanie z osobą fizyczną, wspólnoty dają sobie wcisnąć umowę z firmą, w której szef firmy wyznacza odpowiedzialnego zarządcę/administratora. W przypadkach kontrowersyjnych będą wnosić pozew przeciwo osobie prawnej. Już widzę kłopoty. To jest właśnie porada praktyczna.
Przykro mi że zburzę Twój misternie zbudowany świat.
Niezaleznie czy usługa jest zarządzaniem czy administrowaniem (dot. nieruchomosci mieszkalnych) - usługa jest zwolniona z VAT.
http://poradapodatkowa.pl/stawke_podatku_vat_zastosowac_uslug_zakresie_administrowania_nieruchomosciami_mieszkalnymi.html
Członkowie zarządu nie mogą działać w imieniu wspólnoty mieszkaniowej przez pełnomocników. Członek zarządu może udzielać pełnomocnictw do reprezentowania siebie jako osoby fizycznej a nie do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej (zgodnie z teorią organów osoby prawnej, działanie zarządu wspólnoty uważa się za działanie wspólnoty). Pełnomocnika wspólnoty mieszkaniowej mogliby ewentualnie powołać właściciele lokali w drodze uchwały ( wymagałoby to zmiany sposobu zarządu).
Omawianą kwestię można jeszcze rozważać w świetle art. 738 kodeksu cywilnego, ponieważ do członkostwa w zarządzie stosuje się przepisy dotyczące umowy zlecenia.
Przepis art. 738 par. 1 k.c. stanowi natomiast, że: "przyjmujący zlecenie może powierzyć wykonanie zlecenia osobie trzeciej tylko wtedy, gdy to wynika z umowy lub ze zwyczaju albo gdy jest do tego zmuszony przez okoliczności. W wypadku takim obowiązany jest zawiadomić niezwłocznie dającego zlecenie o osobie i o miejscu zamieszkania swego zastępcy i w razie zawiadomienia odpowiedzialny jest tylko za brak należytej staranności w wyborze zastępcy".
Moim zdaniem nie ma on jednak zastosowania, ponieważ stosownie do art. 33 1
§ 1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
Art. 38 k.c. stanowi natomiast, że "osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie. "
Art. 42 par. 1 k.c.: " jeżeli osoba prawna nie może prowadzić swoich spraw z braku powołanych do tego organów, sąd ustanawia dla niej kuratora."