Zmiana systemu głosowania

Zibiland

Witam
Rok temu na zebraniu wspólnoty większość właścicieli podjęła uchwałę o zmianie sposobu glosowania nad wszystkimi uchwałami z udziałów na 1 właściciel 1 głos oraz z wpisem powyższej uchwały do statutu wspólnoty. Zgodnie a ustawą można zmienić system glosowania w konkretnej sprawie, czy powyższy uchwała narusza ustawę i czy jest ważna? Nikt jej nie zakwestionował w terminie 6 tygodni, minął już rok od jej uchwalenia.

W statucie mamy zapis że zarząd składa się z 2 członków, zarządca i zarząd chcą wprowadzić trzeciego członka, czy mogą to zrobić bez zmiany statutu?

W wolnych wnioskach zgłoszono dodanie do statutu uchwały zgodnie która osoby reprezentowane za przez pełnomocnika powinny posiadać pełnomocnictwo potwierdzone przez uprawniony urząd. Czy to jest zgodne z prawem?

a-z

Statut jest uchwałą wspólnoty czyli stanowi jej wewnętrzne prawo.
1) taki zapis jak dla mnie jest dopuszczalny. Jeśli nie ma udziałowca większościowego, a suma udziałów wynosi 1, to uchwała musi przejść większościa udziałów. Skoro większość udziałów już się wypowiedziała, to będzie to obowiązywać.
2) zwiekszenie ilosci członków jest sprzeczne ze statutem, ale jesli wiekszość jest za wprowadzeniem trzeciej osoby do zarządu, to ta sama większość powinna przegłosować stosowną zmiane statutu.
3) tu zgody nie będzie. Nie ma uprawnionego urzedu do potwierdzania pełnomocnictw. I ani uwl ani kc nie przewidują w takich przypadkach jakichkolwiek potwierdzeń.

Zibiland

W wspólnocie nie ma udziałowca większościowego oraz suma udziałów jest równa 1, większość była za przyjęciem zmiany systemu głosowania.
Jak się okazało zarządca i zarząd nie wprowadził powyższej uchwały do statutu, a o uchwale mieszkańcy zapomnieli. Wyszła na światłu dzienne przy sprawdzaniu dokumentacji zarządcy.
Przed kolejnymi zebraniami deweloper odbierał od zarządcy listy do indywidualnego głosowania chodził po lokalach zbierając podpisy od mieszkańców którzy nie będą na zebraniu pod wyborem systemu glosowania oraz uchwałami. W ten sposób głosowanie obywa sie udziałami (deweloper posiada 34% udziałów i zawsze zbiera 17% od mieszkańców, suma 51%). W efekcie końcowym sa dwie listy z podpisanymi uchwałami oraz wyborem systemu głosowania jedna u zarządcy druga u dewelopera.
Czy to jest prawidłowe? Czy później podjęte uchwały są ważne?

a-z

większość była za przyjęciem zmiany systemu głosowania

Odbyło się glosowanie?
To zmiana statutu już nastąpiła.

Zawsze ważniejsza jest ostatnia wola. :bigsmile:

Zibiland

głosowanie odbyło się, jest to zapisane w protokóle, więc jest wiążące. Jak to się mam do później przyjętych uchwał, czy można je podważyć lub unieważnić?

Zarządca

[cite] Zibiland:[/cite]Witam
Rok temu na zebraniu wspólnoty większość właścicieli podjęła uchwałę o zmianie sposobu glosowania nad wszystkimi uchwałami z udziałów na 1 właściciel 1 głos oraz z wpisem powyższej uchwały do statutu wspólnoty. Zgodnie a ustawą można zmienić system glosowania w konkretnej sprawie, czy powyższy uchwała narusza ustawę i czy jest ważna? Nikt jej nie zakwestionował w terminie 6 tygodni, minął już rok od jej uchwalenia (...) W wspólnocie nie ma udziałowca większościowego oraz suma udziałów jest równa 1, większość była za przyjęciem zmiany systemu głosowania.

Jeżeli większość głosowała za jej przyjęciem, to jest zgodna z prawem. Zastosowanie ma tutaj przepis art. 23 ust. 2. "uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos." a nie art. 23 ust. 2a:( jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.)

[cite] Zibiland:[/cite]W statucie mamy zapis że zarząd składa się z 2 członków, zarządca i zarząd chcą wprowadzić trzeciego członka, czy mogą to zrobić bez zmiany statutu?

Moim zdaniem taki zapis nie jest zgodny z prawem, mam jednak wątpliwości, czy jest w ogóle skuteczny, ponieważ wydaje mi się, że w takim przypadku mamy do czynienia ze zmianą sposobu zarządu wymagającą zachowania rygorów z art. 18 uwl Jednak z ostrożności - należy postąpić jak wskazał A-Z - zmienić statut w tym zakresie.

[cite] Zibiland:[/cite]
W wolnych wnioskach zgłoszono dodanie do statutu uchwały zgodnie która osoby reprezentowane za przez pełnomocnika powinny posiadać pełnomocnictwo potwierdzone przez uprawniony urząd. Czy to jest zgodne z prawem?

Taki zapis jest bezskuteczny, ponieważ wykracza poza zarząd nieruchomością wspólną. Kwestie te reguluje ustawodawca, to nie jest kompetencja właścicieli lokali, aby ustanawiać dodatkowe, niż wynikające z kodeksu cywilnego rygory dotyczące ważności pełnomocnictwa.

Zibiland

[cite] Zarządca:[/cite]

[cite] Zibiland:[/cite]Witam
Rok temu na zebraniu wspólnoty większość właścicieli podjęła uchwałę o zmianie sposobu glosowania nad wszystkimi uchwałami z udziałów na 1 właściciel 1 głos oraz z wpisem powyższej uchwały do statutu wspólnoty. Zgodnie a ustawą można zmienić system glosowania w konkretnej sprawie, czy powyższy uchwała narusza ustawę i czy jest ważna? Nikt jej nie zakwestionował w terminie 6 tygodni, minął już rok od jej uchwalenia (...) W wspólnocie nie ma udziałowca większościowego oraz suma udziałów jest równa 1, większość była za przyjęciem zmiany systemu głosowania.

Jeżeli większość głosowała za jej przyjęciem, to jest zgodna z prawem. Zastosowanie ma tutaj przepis art. 23 ust. 2. "uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos." a nie art. 23 ust. 2a:( jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.)
.................

Dotychczas deweloper przed zebraniem brał listę indywidualnego głosowania od zarządcy i chodził z nią po mieszkaniach zbierając podpisy pod wyborem trybu głosowania, uchwałami oraz upoważnienia w ten sposób przy każdorazowym glosowaniu zawsze wygrywał udziałami. Czy zbieranie głosów w trybie indywidualnego głosowania należy przeprowadzać po zebraniu, czy deweloper ma prawo wziąć takie listy i zbierać podpisy?

Jeśli została uchwalona ustawa o trybie głosowania „na każdego właściciela przepada jeden głos" czy zarządca musi wprowadzić w obrady zebrania punkt o wyborze trybu głosowania czy może go pominąć?

Jeśli została podjęta uchwała o głosowaniu " to czy późniejsze uchwały sa ważne?

a-z

Tak jak napisałem. Liczy się ostatnia wola.

Zibiland

wczoraj odbyło się zebranie nad wyborem trzeciego członka zarządu, na którym wybrano trzeciego członka zarządu.
Zgodnie z statutem wspólnoty według mojego rozumowania przepisu do reprezentowania wspólnoty upoważniono zarząd w składzie 2 osób.
statut
Zarządca i pozostali członkowie twierdzą że przepis nie określa ilości czlonków zarządu tylko ilość osób których wystarczy podpis pod zatwierdzeniem umów i pism.
Czy moja interpretacja tego zapisu jest prawidłowa?

owner

Plik statutu się nie otwiera.
Zgodnie z ustawą, wspólnotę reprezentuje zarząd. Wy macie zarząd 3-osobowy.

Art. 21.2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Zatem: jeśli oświadczenie woli za wspólnotę (np. podpis pod umową) złożą dowolne dwie osoby ze składu zarządu, czynność będzie ważna.

a-z

Do reprezentacji wspólnoty upoważniono
a) osoby upoważnione przez zarząd do reprezentowania wspólnoty (zarządca nieruchomości)
b) Zarząd w składzie dwóch osób.

Zibiland ma rację, że zapis poprzez swą nietypowość jest kontrowersyjny.
Bo co? Zarząd w składzie dwóch osób jest upoważniony do reprezentowania, a zarząd w składzie trzech osób już nie?
Z tym, że rację ma też owner, że i tak zapisy statutu są aktem mniejszej wagi niż zapisy ustawy.
Machnąłbym na to ręką.

O wiele większy problem widzę z zapisem wcześniejszym dotyczącym osób spoza zarządu upowaznionych do reprezentowania wspólnoty.
Jak rozumiem, wspólnota wyraża zgodę, aby reprezentować wspolnotę mogły osoby spośród pracowników administratora.
Ja potrafię sobie wyobrazić tylko jedną taką rozsądną reprezentację i nie będzie to pracownik administratora - reprezentację radcy prawnego...

Zibiland

[cite] owner:[/cite]Plik statutu się nie otwiera.
Zgodnie z ustawą, wspólnotę reprezentuje zarząd. Wy macie zarząd 3-osobowy.

Art. 21.2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Zatem: jeśli oświadczenie woli za wspólnotę (np. podpis pod umową) złożą dowolne dwie osoby ze składu zarządu, czynność będzie ważna.

chodzi mi o ten zapis

Do reprezentacji wspólnoty upoważniono
a) osoby upoważnione przez zarząd do reprezentowania wspólnoty (zarządca nieruchomości)
b) Zarząd w składzie dwóch osób.

Czy zgodnie z tym zapisem zarząd jest 2 osobowy, czy można to dowolnie interpretować jak to robi zarządca?

koziorozka

Liczba
a) członków zarządu - dowolna (uowl)
b) członków zarządu składających oświadczenie woli - minimum dwie (uowl)
c) osób (nie muszą być członkami zarządu) do reprezentacji - tyle ile sobie ustalicie w statucie, przy skomplikowanej sprawie sądowej np. kilku prawników

owner

Zapis statutu być może pochodzi z czasów, gdy mieliście zarząd 2-osobowy. Ponieważ zdecydowaliście się to zmienić, powinniście jednocześnie dokonać zmiany statutu.
Zgadzam się, że ten punkt statutu jest nieprecyzyjny. Gdyby odczytać go literalnie oznaczałoby to, że właściciele "upoważniają" zarząd do reprezentacji wspólnoty przez przyjęcie statutu - a to nieprawda. Czy gdybyście nie uchwalili statutu, to zarząd nie miałby prawa reprezentować wspólnoty? Miałby, bo gwarantuje mu to ustawa - od dnia powołania, zarząd reprezentuje wspólnotę bez potrzeby potwierdzania tego faktu jakąkolwiek uchwałą. Statut wspólnoty nie jest źródłem prawa, on je tylko powtarza. Jeżeli robi to źle lub mętnie to w niczym nie pomaga, a wręcz stwarza nowe problemy. Proponuję przy najbliższej okazji uchylić statut uchwałą i pozbyć się kłopotu.

Uważam, że nie warto gimnastykować się nad interpretacją statutu - wystarczy znajomość ustawy. Przepis ustawy cytowałem wyżej (art. 21.2).
W razie kolizji postanowienia statutu z ustawą, i tak obowiązuje ustawa.

owner

Co do udzielenia przez zarząd pełnomocnictwa zarządcy do reprezentowania - uważam, że takie pełnomocnictwo jest nieskuteczne, ponieważ zarząd nie ma prawa - z wyłączeniem pełnomocnictwa procesowego - udzielać pełnomocnictw zmieniających ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną.

MirekL

owner - miałem takie pełnomocnictwa od dwóch wspólnot. Dla kogo one były nieważne? Co to znaczy, że były nieskuteczne? Nawet organy administracji państwowej je nie kwestionowały? Miałem szczęście,ż enie trafiłem na Ciebie?:bigsmile: Udzielający pełnomocnictwa ponosi z tego tytułu odpowiedzialność nie pełnomocnik. NIe chodzi tutaj o pełnomocnictwo typu," udzielam pełnomocnictwa do występowania w roli Zarządu" ale o upowaznienie do wykonywania jakiś czynności administracyjnych, i tak za wszystko odpowiada Zarząd.:bigsmile:

owner

NIe chodzi tutaj o pełnomocnictwo typu," udzielam pełnomocnictwa do występowania w roli Zarządu" ale o upowaznienie do wykonywania jakiś czynności administracyjnych

Ja pisałem o pełnomocnictwie do reprezentowania wspólnoty, a nie do "czynności administracyjnych".

Zarządca

<BLOCKQUOTE><CITE>owner:</CITE>Co do udzielenia przez zarząd pełnomocnictwa zarządcy do reprezentowania - uważam, że takie pełnomocnictwo jest nieskuteczne, ponieważ zarząd nie ma prawa - z wyłączeniem pełnomocnictwa procesowego - udzielać pełnomocnictw zmieniających ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną.</BLOCKQUOTE>
W pełni podzielam to stanowisko, wynika z przepisów bezwględnie obowiązujących.

<CITE> MirekL:</CITE>owner - miałem takie pełnomocnictwa od dwóch wspólnot. Dla kogo one były nieważne? Co to znaczy, że były nieskuteczne? Nawet organy administracji państwowej je nie kwestionowały?

Tak, były nieskuteczne, jeżeli organy administracji państwowej ich nie kwestionowały, to stanowi to (brak umocowania) podstawę wzruszenia decyzji administracyjnej w nadzwyczajnym trybie (można wzruszyć nawet prawomocne orzeczenie).

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. Stosownie do brzmienia art. 331 § 1. kodesku cwyilnego "do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych."

Zarządca

Stosownie natomiast do art. 38 kodeksu cywilnego, który to przepis dotyczy także zasad organizacji wspólnoty mieszkaniowej (na zasadzie cyt. powyżej art. 33 1 par. 1 k.c.):

"osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie".
Wspólnota nie może zatem działać przez pełnomocników ustanowionych przez zarząd.