Licytacja mieszkania dłużnika

owner

Na stronie Rzepy jest zamieszczona sonda w tej sprawie (link).
Jestem ciekaw Waszych opinii, dlatego powtórzę to pytanie tutaj:

Czy Twoim zdaniem wspólnota mieszkaniowa powinna mieć prawo zlicytowania mieszkania, jeśli jego właściciel zalega z opłatami?

camp21

Dobra wspólnota zawsze może dać termin lub "dogadać" się co do formy spłaty zadłużenia.
Jeżeli to nie podziała to przecież jest Sąd i Komornik od tego żeby wyegzekwować zaległe pieniążki.
Prawdę mówiąc to jakoś nie przemawia do mnie licytowanie mieszkania które jest jednak jego własnością na którą ciężko pracował.
Najprościej by było wykluczyć takiego delikwenta ze wspólnoty( nie możliwe), wiązałoby się to z odcięciem wszelkich mediów do czasu indywidualnego podpisania umów przez właściciela mieszkania oraz podania sprawy do Sądu.

owner

[cite] camp21:[/cite]Dobra wspólnota zawsze może dać termin lub "dogadać" się co do formy spłaty zadłużenia.

A dobry dłużnik spłaca dług, ale tak jest tylko w Erze...
Co zrobić, jeśli jednak nie spłaca, mimo nakazów sądowych? A komornik nie ma z czego ściągać, bo jedynym majątkiem dłużnika jest mieszkanie? Odpuścić? Przecież we wspólnocie sytuacja jest prosta: jeśli Kowalski nie płaci, muszą za niego zapłacić inni właściciele, jego sąsiedzi. Uważasz, że to w porządku?
Nie należy mylić "dobrej wspólnoty" z dobrym wujkiem.

[cite] camp21:[/cite]Prawdę mówiąc to jakoś nie przemawia do mnie licytowanie mieszkania które jest jednak jego własnością na którą ciężko pracował.

Wielu szczęśliwych właścicieli kupiło mieszkania od gminy za 2-5 % wartości rynkowej, więc aż tak bardzo się nie napracowali.

koziorozka

Sporo zależy od wartości mieszkania.
Jestem raczej za maksymalnie uproszczonym obciążaniem hipoteki zadłużonego lokalu i wpisem do KRD

owner

Hipoteka - tak.
KRD - nie.
Rejestr długów to fikcja, zwłaszcza w odniesieniu do osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej.
Dłużnik nie odczuje żadnej dolegliwości z tego powodu, a wspólnota poniesie zbędne koszty (miesięczny abonament od każdego zarejestrowanego dłużnika). To wyrzucanie pieniędzy.

Zarządca

Hipoteka koniecznie, ponieważ dłużnik może sprzedać lokal i wtedy szanse wspólnoty na odzyskanie pieniędzy maleją. Odnośnie uproszczenia jej funkcjonowania, to moim zdaniem nie jest to możliwe, ponieważ zawsze potrzebne będzie uzyskanie prawomocnego orzeczenia potwierdzającego zadłużenie i złożenie wniosku o wpis.
Natomiast sama licytacja to obecnie złe prawo, bo martwe prawo: nie można na zlicytować właściciela lokali niewyodrębnionych, wysokie koszty procesu, bo zależne od wartości nieruchomości i uregulowania prawne, które tak naprawdę nie dają możliwości przeprowadzenia eksmisji.

Pani Beata

Odnośnie pierwszego postu w wątku to Wspólnota posiada prawo do wystąpienia o zgodę na taką licytację do sądu na podstawie podjętej przez właścicieli uchwały. Co do realizacji tego prawa to nie jest mi znany przypadek takiego potępowania zakończonego zgodą na taką licytację, ale może ktoś wie więcej na ten temat?

Pani Beata

Przeczytałam link z pierwszego postu. Faktycznie trudny temat. Z jednej jestem przeciw takim licytacjom, z drugiej jednak jeżeli np. jakaś grupa właścicieli przestanie wnosić zaliczki, to może oznaczać poważne kłopoty dla wszyskich włascicieli w tym i tych płacących. Trudno odpowiedzieć jednoznacznie TAK lub NIE. Mimo namysłu nadal pozostają wątpliwości jednak z lekkim wskazaniem na TAK - wspólnota powinna mieć takie prawo.

owner

[cite] Pani Beata:[/cite]Wspólnota posiada prawo do wystąpienia o zgodę na taką licytację do sądu na podstawie podjętej przez właścicieli uchwały.

Odnoszę wrażenie, że wszyscy myślą jedynie o art. 16 ustawy.
Są jednak dwie drogi do licytacji lokalu:
1) art. 16 uwl - uchwała i pozew z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości;
2) bezpośrednie sięgnięcie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, bez kosztownego procesu - uzyskanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i wniosek do komornika o egzekucję z lokalu.

Autorka artykułu w Rzepie popełnia błąd. Pisałem o tym na forum gazety:

W ramce na końcu artykułu [autorka] radzi wspólnotom:

Mając nakaz zapłaty w ręku, zarząd idzie do komornika.Jeżeli komornik nie ma z czego wyegzekwować długu, wspólnota może podjąć decyzję, czy wystąpić do sądu o sprzedaż lokalu na licytacji.

To jest bez sensu. Mając nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności, wspólnota składa wniosek do komornika o egzekucję należności. Jeżeli dłużnik nie ma pieniędzy na koncie, wynagrodzenia lub emerytury, to wspólnota wnosi o egzekucję z nieruchomości (z lokalu). Na tym etapie nie jest potrzebny sąd, on już swoje zrobił.

Art. 16 może posłużyć do pozbycia się uciążliwego "kolekcjonera" śmieci, który z mieszkania robi wysypisko i wylęgarnię wszelkiego robactwa. Wówczas łatwo wykazać, że właściciel "wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym".

Zadłużenie -> nakaz zapłaty, komornik, egzekucja z lokalu.
Wandal, meliniarz lub "kolekcjoner" -> art. 16 i proces sądowy (bo innej możliwości nie ma).

Proces o licytację lokalu za długi to pomysł zły (bo rezultat mocno niepewny) i kosztowny (opłata sądowa od wartości rynkowej mieszkania). Opłatę sądową wspólnota musi opłacić, żeby sąd przyjął pozew. W przypadku przegranego dla wspólnoty procesu będzie to kasa wyrzucona w błoto.

W omawianym artykule, wspólnota wystąpiła do sądu z pozwem o licytację lokalu, mimo posiadanego nakazu zapłaty.
Zarząd tej wspólnoty uczył się chyba na artykułach pani Renaty Krupy-Dąbrowskiej.
http://forum.gazeta.pl/forum/w,523,110824077,110886665,Autorka_artykulu.html

Zgadzam się z Zarządcą, że jest to martwe prawo. Egzekucja z lokalu za długi jest trudna dlatego, że nie ma chętnych na kupno lokalu zamieszkałego z powodu trudności z późniejszym jego opróżnieniem (pozew o eksmisję, konieczność zapewnienia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego).

Po ostatnich zmianach ustawy o ochronie praw lokatorów (najem okazjonalny) powstał paradoks - łatwiej jest pozbyć się z lokalu lokatora, niż właściciela.