Kiedy pierwsze zebranie wspólnoty

krzychu

Pierwszy akt przeniesienia własności lokalu był podpisany w styczniu 2010r, i do dnia dziesiejszego jeszcze sporo ludzi nie dokonało jego podpisania . W styczniu dostaliśmy od dewelopera- zarządcy ( każdy z nas powierzył mu zarząd na podstawie art. 18.1) intormację o wysokości comiesięcznych opłat z tytułu utrzymania części wspólnych budynku . Do dnia dzisiejszego nie było zebrania wspólnoty. Deweloper czeka aż wszyscy podpiszą akty. Czy jego postępowanie jest słuszne. Czy ustalając koszty eksploatacyjne utrzymania budnynków w styczniu 2010 ( mając prawie 100% udziałów ) mógł to zrobić samodzielnie , czy wykracza to poza czynności zwykłego zarządu .Czy pierwsze zebranie współnoty miało miało być zwołane do końca marca 2010 czy nie musiało być ? Czy osoby które podpisały akt przeniesienia własności dopiero w kwietniu mają obowiązek opłat comiesięcznych otrzymanych w styczniu ? Nadmienię , większość mieszkań była odebrana do końca 2009r . Czy postępowanie dewelopera jest zgodne z prawem ?

owner

Wspólnotę mieszkaniową stanowią: deweloper oraz nabywcy lokali, którzy mają akt notarialny oraz założoną księgę wieczystą lokalu.
Ustawa o własności lokali:

Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Deweloper czeka aż wszyscy podpiszą akty. Czy jego postępowanie jest słuszne.

Ze zwołaniem zebrania nie trzeba czekać do podpisania wszystkich aktów notarialnych. Co będzie bowiem, jeśli części lokali nie uda się sprzedać?
Ale nie ma przepisów określających, kiedy powinno być zwołane pierwsze zebranie wspólnoty przez dotychczasowego właściciela. Możecie skutecznie tego zażądać, jeśli spełnicie warunek ustawowy:

Art. 31. Zebrania właścicieli: (...)
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Takiego wniosku deweloper nie może odrzucić ani zignorować. Przepis jest kategoryczny, więc jest to automat: jest żądanie, musi być zwołane zebranie.

Co do ustalenia opłat na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (zaliczek) - taka decyzja wykracza poza zakres zarządu zwykłego i wymaga uchwały ogółu właścicieli. Jeśli nawet wiadomo, że deweloper i tak ją przegłosuje swoim udziałem, to decyzje w tych sprawach muszą mieć formę uchwały. Jednak to są tylko zaliczki - po zakończeniu roku kalendarzowego zostaną one rozliczone do wysokości faktycznie poniesionych kosztów (na podstawie umów i faktur).

Zaliczki dotyczą tylko właścicieli (posiadaczy aktów notarialnych i Kw). Pozostali nabywcy wnoszą czynsz i opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej, ustalone przez właściciela lokali, czyli dewelopera - zgodnie z umową przedwstępną.

Zebranie powinno być zwołane możliwie szybko. Z dniem pojawienia się pierwszych pełnoprawnych właścicieli lokali, powstaje konieczność zorganizowania wspólnoty, a więc uzyskania dla niej przez zarządcę Regonu, NIP-u i założenia konta bankowego oraz organizowania zebrań i podejmowania uchwał. W Waszym przypadku już w styczniu powinno się odbyć pierwsze zebranie wspólnoty. Jeżeli indywidualni właściciele posiadają co najmniej 1/10 udziałów, możecie wystąpić z żądaniem zwołania zebrania. Najlepiej w formie pisemnej, za pokwitowaniem odbioru (lub pocztą poleconą) z podpisami właścicieli, z wykazaniem Waszych udziałów oraz ze wskazaniem porządku obrad. Dajcie deweloperowi na to np. 21 dni - zgodnie z ustawą, powinien dostarczyć wszystkim właścicielom zawiadomienie o zebraniu na 7 dni przed terminem zebrania. Musi jeszcze je przygotować (sala, projekty uchwał itp.).

Czy pierwsze zebranie współnoty miało miało być zwołane do końca marca 2010 czy nie musiało być ?

Termin 31 marca dotyczy zebrania rocznego w celu rozliczenia ubiegłego roku - Was to nie dotyczy. U Was chodzi o pierwsze zebranie, organizacyjne. Na to nie ma terminu w ustawie.

Czy osoby które podpisały akt przeniesienia własności dopiero w kwietniu mają obowiązek opłat comiesięcznych otrzymanych w styczniu ?

Nie. Wszelkie prawa i obowiązki właściciel uzyskuje z dniem przeniesienia na niego prawa odrębnej własności lokalu, czyli z dniem podpisania aktu notarialnego. Do tego dnia płaci czynsz i inne opłaty deweloperowi (patrz wyżej).

a-z

A jak będziecie mieć więcej niż 20 % udziałów mozecie przegłosować dewelopera zmieniając tryb głosowania na 1 właściciel = 1 glos.