Problemy z firmą administrującą.

Icon

Witam,
przeglądnąłem z grubsza forum, jednak na pewne pytania nie znalazłem odpowiedzi. Proszę o pomoc.
1. Nasza wspólnota ma powołany zarząd. Jednym z członków jest osoba zasugerowana przez Administratora na zebraniu, jak się okazało agitująca go. Nasz administrator prowadzi internetową kartotekę do której każdy może indywidualnie podglądnąć swoje rozliczenia czynszów. Członek zarządu o którym wspomniałem, ma dostęp do wszystkich kont. Czy ma do tego prawo? Przecież to są dane osobowe mieszkańców. Czy osoba świadcząca usługi odpłatnie dla administratora (np. porady prawne, albo księgowość) może być w zarządzie?
2. W naszym bloku (mieszkanie odebraliśmy w listopadzie 2009) został nam narzucony Administrator przez dewelopera, wraz z różnymi uchwałami. Jedną z nich jest uchwała dotycząca kosztów utrzymania zieleni (12.000 zł zryczałtowana na rok). Przy czym wciąż jest wokół bloku czarna ziemia, bez zieleni, gdyż deweloper zobowiązał się zagospodarować zieleń na wiosnę/lato 2010. Zgodnie z uchwałami koszty utrzymania zieleni nie będą rozliczane. Wspólnota wypowiedziała już Administratorowi umowę, i odchodzi on w lipcu 2010, więc do tego czasu nie będzie na pewno żadnej zieleni. Tak więc Administrator dostanie darmowe pieniążki (zresztą nie małe). Czy można w jakiś sposób odzyskać „ukradzione” pieniądze?
3. Temat z innej wspólnoty obsługiwanej przez tego samego administratora: W 2009 roku administrator wymienił liczniki (woda ciepła/zimna i ogrzewanie) bez wiedzy mieszkańców. Poinformował ich pisemnie dopiero 2 miesiące później. W między czasie zutylizował liczniki. W rozliczeniu rocznym wszyscy mieszkańcy mieli sporo zawyżone zużycie tych mediów. Rekordzistka miała dopłacić 1.700 zł. Czy taka sprawa nadaje się do prokuratury? Jeśli tak to jak się za to zabrać?

pozdrawiam :)

Zarządca

[cite] Icon:[/cite]
1. Nasza wspólnota ma powołany zarząd. Jednym z członków jest osoba zasugerowana przez Administratora na zebraniu, jak się okazało agitująca go. Nasz administrator prowadzi internetową kartotekę do której każdy może indywidualnie podglądnąć swoje rozliczenia czynszów. Członek zarządu o którym wspomniałem, ma dostęp do wszystkich kont. Czy ma do tego prawo? Przecież to są dane osobowe mieszkańców. Czy osoba świadcząca usługi odpłatnie dla administratora (np. porady prawne, albo księgowość) może być w zarządzie?

Tak, osoba świadcząca usługi dla administratora może być w zarządzie. Kwestie te reguluje art. 20 ustawy o własności lokali stanowiący, iż członkiem zarządu może być osoba fizyczna (właściciel lub osoba spoza grona właścicieli). Nie mają tutaj żadnego znaczenia powiązania członka zarządu. W przepisach proceduralnych (kpa, kpc, kpk) uregulowano instytucję wyłączenia konkretnej osoby od prowadzenia sprawy a nawet całego organu, jednak nie mają one zastosowania do funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
Odpowiadając na drugą część pytania - członek zarządu ma nie tylko prawo, ale i obowiązek znać takie dane osobowe, w przeciwnym razie trudno sobie wyobrazić sprawowanie zarządu.

[cite] Icon:[/cite]
2. W naszym bloku (mieszkanie odebraliśmy w listopadzie 2009) został nam narzucony Administrator przez dewelopera, wraz z różnymi uchwałami. Jedną z nich jest uchwała dotycząca kosztów utrzymania zieleni (12.000 zł zryczałtowana na rok). Przy czym wciąż jest wokół bloku czarna ziemia, bez zieleni, gdyż deweloper zobowiązał się zagospodarować zieleń na wiosnę/lato 2010. Zgodnie z uchwałami koszty utrzymania zieleni nie będą rozliczane. Wspólnota wypowiedziała już Administratorowi umowę, i odchodzi on w lipcu 2010, więc do tego czasu nie będzie na pewno żadnej zieleni. Tak więc Administrator dostanie darmowe pieniążki (zresztą nie małe). Czy można w jakiś sposób odzyskać „ukradzione” pieniądze?

Kto podjął ten uchwałę i dlaczego nie została zaskarżona? Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej należy rozliczać i wydaje mi się, że mamy tutaj do czynienia z naruszeniem przepisów bezwzględnie obowiązujących i w konsekwencji z nieskutecznością uchwały w omawianym zakresie;

[cite] Icon:[/cite]
3. Temat z innej wspólnoty obsługiwanej przez tego samego administratora: W 2009 roku administrator wymienił liczniki (woda ciepła/zimna i ogrzewanie) bez wiedzy mieszkańców. Poinformował ich pisemnie dopiero 2 miesiące później. W między czasie zutylizował liczniki. W rozliczeniu rocznym wszyscy mieszkańcy mieli sporo zawyżone zużycie tych mediów. Rekordzistka miała dopłacić 1.700 zł. Czy taka sprawa nadaje się do prokuratury? Jeśli tak to jak się za to zabrać?

Odradzam inicjowanie postępowania karnego w tym przedmiocie. Czy problem dotyczy wymiany liczników indywidualnych?

koziorozka

Członek zarządu o którym wspomniałem, ma dostęp do wszystkich kont. Czy ma do tego prawo?

Nie tylko członek zarządu, ale każdy właściciel ma prawo do informacji kto i ile zalega z wpłatami zaliczek

Icon

Kto podjął ten uchwałę

Uchwałę podjął developer będąc jeszcze właścicielem 100% udziałów we wspólnocie.

Czy problem dotyczy wymiany liczników indywidualnych?

tak, liczników indywidualnych. Czemu odradza Pan postępowanie karne? Nie wiem czy administrator miał prawo zutylizować liczniki. Czy to nie jest zagarnięcie mienia?

Bardzo dziękuję za pomoc
Pozdrawiam serdecznie.

owner

Jeżeli zaliczki na utrzymanie zieleni były wpłacane na konto bankowe wspólnoty i te środki nie zostały wydane, to powinny być na koncie, przecież nie wyparowały? Sugerujesz, że zarządca je sobie przywłaszczył? Nie miał do tego prawa, ponieważ jego wynagrodzenie jest określone w umowie i stanowi odrębną pozycję w planie gospodarczym. Tylko do tych pieniędzy ma on prawo, wszystkie pozostałe środki są własnością wspólnoty i zarządca ma obowiązek się z nich rozliczyć.

a-z

Jak deweloper miał 100 % udziałów, to mógł zamawiać uslugę tylko jako deweloper, zatem jak on zamówił niech on płaci.
Wspólnota powstała dopiero po wyodrębnieniu pierwszgo lokalu, a wtedy mamy obowiązujące zastrzeżenie ownera, ze z zaliczek trzeba się rozliczyć.

Zarządca

Uchwały to wielostronne oświadczenie woli właścicieli lokali (musi istnieć wspólnota mieszkaniowa składająca się przynajmniej z dwóch właścicieli), natomiast deweloper o 100 % udziale nie mógł podjąć uchwały, lecz złożyć oświadczenie woli - a to zasadnicza różnica.

owner

Albo Icon nieprecyzyjnie to sformułował, albo rzeczywiście nie są to uchwały:

2. W naszym bloku (mieszkanie odebraliśmy w listopadzie 2009) został nam narzucony Administrator przez dewelopera, wraz z różnymi uchwałami.

Icon

Drodzy Państwo, kolejny raz prosze o pomoc odnośnie 2 punktu mojego posta, gdyż zdobyłem kilka nowych informacji.

Okazuje się, że nasz zarządca powiedzmy o nazwie xxx współpracuje z firmą swojego syna o nazwie xxx Serwis. Podpisana została umowa w zeszłym roku pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową (w imieniu której wystąpił zarząd w składzie „właściciel XXX”) a firmą XXX Serwis na całą gamę usług porządkowych. Wynagrodzenie jest zryczałtowane, ale niestety nie wiem czy faktura jest jedna za wszytko czy jest rozbita za poszczególne usługi.
Przypomnę że Zarządca poinformował nas, że koszty związane z utrzymaniem czystości (w tym też utrzymaniem zieleni) nie zostaną rozliczone.
Jak w takim razie ma się to do tego co napisał Pan Owner?

[cite] owner:[/cite]Jeżeli zaliczki na utrzymanie zieleni były wpłacane na konto bankowe wspólnoty i te środki nie zostały wydane, to powinny być na koncie, przecież nie wyparowały? Sugerujesz, że zarządca je sobie przywłaszczył? Nie miał do tego prawa, ponieważ jego wynagrodzenie jest określone w umowie i stanowi odrębną pozycję w planie gospodarczym. Tylko do tych pieniędzy ma on prawo, wszystkie pozostałe środki są własnością wspólnoty i zarządca ma obowiązek się z nich rozliczyć.

Czy my mieszkańcy mamy prawo skontrolować firmę xxx Serwis jakie umowy podpisał z pracownikami i ile jakie są rzeczywiste koszty?

owner

Czy my mieszkańcy mamy prawo skontrolować firmę xxx Serwis jakie umowy podpisał z pracownikami i ile jakie są rzeczywiste koszty?

Nie. To jest wewnętrzna sprawa firmy.

Zarządca

[cite] Icon:[/cite]
Okazuje się, że nasz zarządca powiedzmy o nazwie xxx współpracuje z firmą swojego syna o nazwie xxx Serwis. Podpisana została umowa w zeszłym roku pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową (w imieniu której wystąpił zarząd w składzie „właściciel XXX”) a firmą XXX Serwis na całą gamę usług porządkowych. Wynagrodzenie jest zryczałtowane, ale niestety nie wiem czy faktura jest jedna za wszytko czy jest rozbita za poszczególne usługi.

Taka praktyka oczywiście nie jest pożądana, gdyż zarządzający kontroluje wykonanie tej umowy, jednak nie jest zabroniona.
Jednak niezrozumiałe jest na jakiej podstawie zarządca opiera twierdzenie o braku roszczeń właścicieli w zakresie rozliczenia części kosztów zarządu.
Poprzednio Icon napisał, że deweloper podjął taką uchwałę, jednak nie jest to możliwe, gdyż uchwały podejmują właściciele lokali.
Bez wyjaśnienia tej kwestii nie sposób udzielić jednoznacznej odpowiedzi.

[cite] Icon:[/cite]Czy my mieszkańcy mamy prawo skontrolować firmę xxx Serwis jakie umowy podpisał z pracownikami i ile jakie są rzeczywiste koszty?

Dlaczego nie skontrolujecie Państwo działalności zarządu? Proszę sprawdzić umowę, zarząd ma obowiązek ją udostępnić, jeżeli odmówi, proszę wystąpić do sądu z powództwem o nakazanie udostępnienia, to raczej nie będzie długi proces.