służebność

julia

Jestem właścicielem udziału w lokalu wyodrębnionym czyli garazu pod budynkiem.Deweloper ustanowił służebność na pozostałych właścicieli / nie posiadających garażu/.Byłam temu przeciwna ale jak sie okazało nie miałam wyjścia bo podpisanie pierwszego aktu wiąze pozostałych.Według mnie to jest chore.Dziś mamy taką sytuację,że garaż wykorzystują wszyscy np.jako palarnię,drogę przejścia na skróty itd,a my właściciele za to płacimy i to słono.Co z tym fantem zrobić?Czy jest jakieś rozwiązanie żeby zamknąć dostep do hali garażowej osobom które nie są właścicielami?MOże jest na to jakieś inne rozwiązanie.Przy okazji dodam,że deweloper ustaniowił tą służebność ,żeby osoby posiadające piwnice nie musiały wychodzić na zewnatrz budynku do drugiej klatki,ale takich osób jest mało a służebność mają wszyscy.:cry:
Dxziękuję z góry za podpowiedz
Julia:cry:

Zarządca

Są możliwe dwa rozwiązanie:
1) właściciele lokali, na rzecz których ustanowiono służebności są zobowiązani płacić na rzecz współwłaścicieli garażu wynagrodzenie związane ze służebnością - bardzo trudne do przeprowadzenia w praktyce,
2) właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową koszty utrzymania garażu zaliczają na podstawie art. 22 ust. 2 pkt. 8 do kosztów zarządu nieruchomością wspólną ( z treści zapytania wynika, że z garażu korzystają wszyscy, nie tylko właściciele, na rzecz których ustanowiono służebności).

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 sierpnia 2008 roku:

"Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w oparciu o zgromadzone w sprawie dowody Sąd I instancji prawidłowo ustalił, że w pomieszczeniach garaży znajdują się instalacje kablowe służące do użytku wszystkich właścicieli lokali i wejścia do komórek. Na poziom garaży zjeżdżają windy, znajduje się tam również jedyne wyjście z budynku bez konieczności pokonywania schodów. Uzasadnia to zdaniem Sądu ocenę, iż choć garaże są przedmiotem własności tylko części członków wspólnoty i w sensie prawnym stanowią odrębne lokale, w rzeczywistości służą do użytku nieokreślonego kręgu mieszkańców nieruchomości przy ul. ..., nie zaś - do wyłącznego użytku ich właścicieli. Pomimo różnic pomiędzy stanem faktycznym niniejszej sprawy i rozpatrywanej przez Sąd Najwyższy sprawy o sygn. akt II CKN 226/97, powołanie się przez Sąd I instancji na treść orzeczenia z dnia 20 czerwca 1997 r. nie może być uznane za błędne. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że pomimo kategorycznego brzmienia art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, ustalenie różnej wysokości obciążeń dla poszczególnych właścicieli lokali nie jest co do zasady wykluczone (...) Należy ponadto podkreślić, że strona pozwana uzasadniła podstawy zróżnicowania obciążeń, podnosząc, że koszt utrzymania nieruchomości garażowych jest niższy, niż mieszkalnych, a właściciele garaży będący jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych, w związku z własnością tych ostatnich ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w nie mniejszym, niż pozostali właściciele, zakresie. Biorąc więc pod uwagę, że nieruchomości garażowe nie służą do wyłącznego użytku ich właścicieli, a na gruncie art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy o własności lokali dopuszczalne jest ustalenie, iż część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku, służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, zaliczana będzie do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie było - w ocenie Sądu Apelacyjnego - przeszkód, aby wobec akceptacji większości członków wspólnoty, obciążenia finansowe poszczególnych właścicieli zostały ustalone zgodnie z treścią uchwały nr 4/2006".
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/571/94/