Wykup części strychu od wspólnoty mieszkaniowej.ZASADY

rif

Witam wszystkich Forumowiczów.
Od razu przejdę do tematu
Mieszkam w kamienicy podlegającej Wspólnocie M. Mamy wiekszość głosów i udziałow jako prywatni właściciele (od niedawna). Na nasze nieszczęscie jeszcze administruje skorumpowana ,komunistyczna administracja miasta która nie ma juz wiekszosci głosów ale dalej zarządza w znanym wszystkim stylu.Czyli : wstawianie swoich firm ,dziwnie wysokie faktury wystawione przez podwykonawców różnych usług na rzecz wspolnoty,ciągłe problemy z realizacją przegłosowanych decyzji przez wspolnotę i jej zarząd.Do tego wszystkiego notorycznie robią ,,pod górkę'' lokatorom kamienicy.Odnosimy wrażenie jak by cały czas szukali haczyków prawnych które pozwalają im na wstrzymywanie realizacji planów i pomysłów Wm.Po co?Dlaczego? Uważam że jedynym powodem jest chęć zysku ze strony pracowników Administracji.Czujemy się od nich zależni(na ich łasce).Co roczne zebranie wspólnoty wygląda tak samo.Wspaniałe pomysły ze strony wspólnoty i obietnice Adm. na ich realizacje a ostatecznie zaniedbania i krętactwa.Ale może za bardzo rozwinołem temat .Dodam tylko że ŻONA jednego z prywatnych lokatorów który jest w składzie 3 osobowego zarządu WM pracuje w w/w administracji na wyższyn stanowisku i pociąga za sznurki!!!Miałem okazję posłuchac i zobaczyc na jakich zasadach odbywają sie realizacje prac podwykonawców wyznaczonych przez tą Panią i inne osoby w tej Adm.Przez przypadek jeden z moich byłych znajomych wykonywał prace remontowe (np.remont dachu,wymiana instalacji kanalizacyjnych itd ).Opowiadał mi ze szczególami jak to wszystko się odbywa.Włosy dęba stoja po takim ,,szkoleniu''. Jak okradają nas administratorzy!tO JEST SKANDAL !!!Nie boje sie używać takich słow ponieważ to są fakty które często są proszę Państwa do udowodnienia.Tylko zazwyczyj boimy sie ze względu na prawdopodobne represje ze strony ADM. A maja pole do popisu! Tylko wspólnym wysiłkiem możemy walczyć z ta patologią.
Nasza wspólnota zmieni adm na koniec roku,przynajmniej mam taką nadzieję.Ulzyło mi trochę ....:)
Moj problem polega na wykupie od wspolnoty cżęśći strychu który obecnie wynajmuje od wspólnoty.Nie chce przeznaczać go na cżęść mieszkalną tylko na część gospodarczą ,taką jaka jest w obecnym stanie.Nie mam piwnnicy i mieszkam pod strychem .Pytanie moje dotyczy tego czy Adm moze wstrzymać w jaki kolwiek sposob całą procedurę wykupu mając część udziałow w imieniu miasta.Nie jestem pewien czy dobrze rozumuje.Dodam że sama wspólnota i jej mieszkańcy nie wyrażają sprzeciwu (a na pewno większość lokatorów) po za oczywiście Panią z Adm która zawsze jest na nie.Proszę Forumowiczów o opisanie całej procedury wykupu od Ado Z.Czy mogę się spodziewać problemow ze strony Adm zakładając z góry że będą chcieli sprawiać kłopoty.
PROPONUJĘ RÓWNIEŻ ZAŁOŻENIE OSOBNEGO TOPICU W KTÓRYM ZAJMIEMY SIE KONKRETNYMI ROZWIĄZANIAMI POZWALAJĄCYMI NA WALKĘ Z PATOLOGIĄ W TEGO TYPU ADMINISTRACJACH.
Konkretne pytania i odpowiedzi.Prośba do Admina o załozenie takiego topicu
Zacznijmy konkretnie walczyc !!! Problemn mozna rozpropagować na inne fora za pomocą linku odsyłającego na w/w topic.Zobaczycie Państwo ile jest takich spraw w naszym kraju.Zreszta jestem świadomy zę większość z nas zetkneła sie z podobnymi sytuacjami
Pozdrawiam i dziekuję z góry za pomoc.

koziorozka

Po pierwsze, o wykupie decydują tylko właściciele a nie najemcy (lokatorzy).
Po drugie musisz mieć zgodę wm na wykup w formie uchwały. Masz?

owner

Po pierwsze - użyj Googli i poczytaj trochę na ten temat. To jest temat - rzeka.
Materiałów dostępnych w sieci jest sporo, warto się zorientować w podstawowych kwestiach.
Jak będziesz miał konkretne pytania, wróć tutaj i pytaj.

Po drugie - przeczytaj ustawę o własności lokali: http://www.zarzadca.pl/content/view/12/29/
Jesteś członkiem wspólnoty mieszkaniowej, znajomość ustawy przyda Ci się i bez "wykupu strychu". A przy wykupie tym bardziej.

Po trzecie - nie poruszaj w jednym wątku wielu różnych spraw, załóż osobny wątek. Admin nie jest do tego potrzebny.
Większość Twojego posta dotyczy narzekań na administratora, a to się nie ma nijak do tytułu wątku. Jeśli zaczną się tutaj pojawiać wpisy o ZBM-ach i ZGK-ach, to inni użytkownicy, którzy zwabieni tytułem będą tu szukać informacji o strychach, stracą czas na przekopywanie się przez te posty nie na temat.

rif

Dziekuję bardzo za odpowiedzi.
Faktycznie ,nie potrzebnie rozwinołem w sumie 2 wątki.Poniosło mnie trochę.Przepraszam.
Powoli zaczynam uzupełniać swoja wiedzę w tym zakresie.Oczywiste jest że nie posiadam wiedzy która pomoże mi rozwiązać wszystkie problemy ,ale właśnie dlatego napisałem tutaj i uzuskałem cenne wskazówki do działania.Za co jeszcze raz dziekuję:)

Zarządca

Zacznijmy od ustalenia czy to duża, czy mała wspólnota mieszkaniowa. Mała - gdy lokali położonych w nieruchomości ( nie tylko tych sprzedanych, ale wszystkich) jest siedem lub mniej, natomiast duża, gdy więcej niż siedem.

W małej wspólnocie zgodę na sprzedaż winni wyrazić wszyscy właściciele (zatem także i właściciel lokali, które nie zostały sprzedane), w dużej natomiast wystarczy zgoda większości (obliczana według wielkości udziałów).

Ile lokali znajduje się w tej nieruchomości?

rif

Witam.
Lokali jest 28 z czego 17 wykupionych ,stosunek własności to jest: 539/1000 ,czyli prywatni właściciele mają większość przy głosowaniu.
Właśnie dzisiaj poddam do głosowania decyzję o możliwości wykupu części strychu.Pomoże mi w tym Pan z Zarządu Wm.
Będę systematycznie opisywał efekty mojego działania.
Zastanawiam sie czy może Adm zakwestionować głosowanie.Np. stwierdzeniem nieprawidłowości w samym głosowaniu ,jego formie itp.

Zarządca

Zatem wystarczy zgoda większości, ponieważ to duża wspólnota, stosujemy art. 22 ust. 3 pkt. 5): "udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego".

Administrator nie może skutecznie kwestionować głosowania, ponieważ takie uprawnienie przysługuje właścicielom lokali (powództwo o zaskarżenie lub ustalenie nieistnienia uchwały).

Ewa321

Witam!
Bardzo proszę o poradę. Jestem właścicielką mieszkania usytuowanego po dwóch stronach klatki schodowej na drugim i ostatnim piętrze, połączonego ścianką, która łączy moje mieszkanie. Na zabudowę tej ścianki wyraziła zgodę była administracja kolejowa z warunkiem że udostępnimy wszystkim lokatorom klucze do pomieszczeń strychu, na który jest wejście przez zabudowaną klatkę. Teraz, od 2003 r. mieszkanie jest własnościowe, a ja bym chciała jakoś tą sytuacje rozwiązać. Wspólnota jest duża, ponieważ ma ok. 50 mieszkańców w ośmiu kamienicach. Strych to ok. 65 m2. Myślałam o wykupie chociaż części strychu i zaadoptowaniu go do jednej z części mieszkań i zburzeniu tej ścianki, a tym samym udostępnieniu lokatorom dostępu do strychu ale mówią że to ogromne koszta no i wszyscy lokatorzy na wspólnocie muszą się zgodzić, ja mam dwóch, którzy nie bardzo chcą, no i przy zmianie udziałów u notariusza muszą być obecni wszyscy najemcy. Nie wiem jak wygląda sprawa z dzierżawą, ponieważ to chyba prostsze rozwiązanie lecz też trzeba uważać na to co napisane w uchwale. Proszę o odpowiedź, naprawdę jestem w kropce. Byłam nawet u prawnika ale poradził abym to zostawiła i tu cytuję '' niech pani to zostawi bo jeszcze tę ściankę każą pani zburzyć ''.
Pozdrawiam i z góry dziękuję za pomoc.
Ewa

Zarządca

[cite] Ewa321:[/cite]Jestem właścicielką mieszkania usytuowanego po dwóch stronach klatki schodowej na drugim i ostatnim piętrze, połączonego ścianką, która łączy moje mieszkanie. Na zabudowę tej ścianki wyraziła zgodę była administracja kolejowa z warunkiem że udostępnimy wszystkim lokatorom klucze do pomieszczeń strychu, na który jest wejście przez zabudowaną klatkę.

Rozumiem, że to korytarz zabudowano ścianką.

Ta wypowiedź wymaga uściślenia, są możliwe takie sytuacje:

- lokal powstał z połączenia dwóch mieszkań i klatki schodowej, przy czym ta część korytarza jest Pani własnością, nie mniej jednak służy wszystkim właścicielom, ponieważ to przejście na strych stanowiący nieruchomość wspólną,
- ta część korytarza jest częścią wspólną, jednak jedynie poprzez jej "zajęcie" możliwe jest połączenie dwóch części mieszkania.



Proszę wyjaśnić też czy:
- zajęcie korytarza przez Panią - to jedyny sposób na połączenie pomieszczeń Pani mieszkania w jedną całość,
- przejście przez ten korytarz to jedyna droga na strych stanowiący nieruchomość wspólną.

[cite] Ewa321:[/cite]Witam!
Myślałam o wykupie chociaż części strychu i zaadoptowaniu go do jednej z części mieszkań i zburzeniu tej ścianki, a tym samym udostępnieniu lokatorom dostępu do strychu ale mówią że to ogromne koszta no i wszyscy lokatorzy na wspólnocie muszą się zgodzić, ja mam dwóch, którzy nie bardzo chcą, no i przy zmianie udziałów u notariusza muszą być obecni wszyscy najemcy.

To duża wspólnota, zatem wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości wspólnej wymaga zgody większości a nie wszystkich właścicieli lokali, stanowi o tym art. 22 ust. 3 pkt. 5) ustawy o własności lokali: "udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego".
Najemcy nie decydują o zmianie wielkości udziałów, lecz właściciele lokali. U notariusza reprezentuje wspólnotę zarząd na podstawie pełnomocnictwa udzielonego uchwałą w formie aktu notarialnego. Przy podejmowaniu uchwały winien być obecny notariusz, potem sprawy załatwia już zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Ewa321

Bardzo dziękuję za odpowiedź. Tak ten korytarz to, niestety, część wspólna i nie jest moją własnością, ale to jedyny sposób aby mieszkanie stanowiło całość. Zresztą ta ścianka jest ujęta na planie w akcie notarialnym mojego mieszkania. Wejście na strych jest możliwe tylko z tego korytarza, chyba że wykonano by wejście z zewnątrz budynku lub z półpiętra. Proszę jeszcze o informacje czy koszta notarialne są ogromne czy, jak mi mówiła pani notariusz, to 60 złotych od mieszkania oraz czy tą ściankę mogą mi kazać zburzyć?

Zarządca

Czy w opisie lokalu ten korytarz jest ujęty (może jego metraż)? Czy zgoda na postawienie ścianki była wydana zanim powstała wspólnota mieszkaniowa? A jeżeli nie, to czy właściciele lokali podjęli uchwałę w tym zakresie?

Ewa321

Opisu w akcie notarialnym nie ma, natomiast w umowie najmu mieszkania od administracji kolejowej z 1997 roku jest wzmianka '' ze współużywalnością korytarza ''.Jeżeli chodzi o wspólnotę to zawiązała się po powstaniu tej ścianki i zgodę na nią wyraziła administracja kolejowa. Wspólnota w tej sprawie nie wydała uchwały ponieważ nikt nie zgłaszał takiej potrzeby. Znam złośliwość ludzką i wiem, że ktoś mógłby wnieść o usunięcie tej ścianki. Chciałam jeszcze zapytać czy prawo pozwala na to aby administracja nakazywała mi udzielenie kluczy do mojego mieszkania wszystkim mieszkańcom kamienicy.

Zarządca

Zgodę wyraził zatem właściciel budynku i uchwały wtedy nie była potrzebna.
W szczególności należy sobie odpowiedzieć na pytanie czy lokal po odjęciu ścianki spełnia wymóg samodzielności. Ponadto, nawet, gdyby spełniał i tak może dojść do ustanowienia służebności, ponieważ przesłanką jest "zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (art. 285 par. 2 kc)."
Ponadto, sam wniosek o usunięcie ścianki nie wystarczy, jeżeli nie uczyni Pani tego dobrowolnie. Konieczna jest wówczas droga sądowa, być może dla Pani korzystna.
I jeszcze jedno - do umowy notarialnej dołączono szkic, z którego wynika, że ta ścianka tam stoi? Czy wspólnota mieszkaniowa lub właściciele podważali tę umowę, np. wnosili o uznanie jej za bezskuteczną? Na jakiej podstawie zatem twierdzi Pani, że korytarz to nieruchomość wspólna?

Ewa321

W umowie notarialnej jest szkic, na którym widnieje ta ścianka ale powierzchnia utworzona po zabudowie nie jest moją własnością i tak wynika z tego planu więc te ok. 3,5 m2 jest własnością wspólną. Nikt na razie formalnie nie upomina się o zdemontowanie tej ścianki ale jak nie ma nikogo w domu i są zamknięte drzwi to dwóch lokatorów chce mieć klucze aby przejść przez moje mieszkanie na strych i wówczas grożą mi, że doprowadzą do usunięcia tej ścianki. Po rozebraniu tej ścianki moje mieszkanie wyglądałoby tak, że z jednej strony klatki schodowej byłaby kuchnia i łazienka,a z drugiej dwa pokoje, licząc metraż tych pomieszczeń wynika że powierzchnia korytarza nie wchodzi w skład mieszkania.

Zarządca

Moim zdaniem lokal, w momencie wyburzenia ścianki, utraci status samodzielnego. Podobną sprawę rozpatrywał Sąd Okręgowy we Wrocławiu (wyrok z dnia 20 grudnia 2007 roku, sygn. akt: I C 891/06):

"Ostatnią kwestią wymagającą ustalenia było ustalenie czy skutki połączenia lokali i dołączenia fragmentu korytarza są takiego rodzaju, że można doprowadzić lokal nr ... do stanu sprzed modernizacji. W ocenie sądu w niniejszej sprawie zachodzi praktyczna niemożność odwrócenia skutków połączenia lokali nr ... i nr .... Przywrócenie stanu pierwotnego sprzed 1997 r. wiązać by się musiało z pełną przebudową ostatniej kondygnacji i utratą przez obecny lokal nr ... statusu lokalu samodzielnego. Pociągałoby to za sobą niewspółmierne do ewentualnych korzyści powódki pokrzywdzenie pozwanych i praktycznie pozbawienie ich mieszkania będącego ich centrum życiowym."
Pomocne piśmiennictwo:
"Korzystanie z samodzielnego lokalu nie może się wiązać z koniecznością używania urządzeń znajdujących się w innym lokalu. Za dopuszczalne uważa się natomiast położenie tych urządzeń w obrębie nieruchomości wspólnej".
Własność lokali. Komentarz. R. Strzelczyk, A. Turlej, Wydawnictwo CH BECK, Warszawa 2007, s. 75.

Wydaje mi się, że właściciele nie mogą w tej sytuacji doprowadzić do wyburzenia ścianki, tym bardziej, że została oznaczona na szkicu, ani też nie mogą na Pani wymusić udostępniania kluczy do mieszkania (chyba, ze są jakieś okoliczności, o których na forum Pani nie napisała - np. zobowiązanie do udostępniania w umowie sprzedaży, etc.).
Jednak korytarz stanowi nieruchomość wspólną i w dodatku jego zajęcie uniemożliwia korzystanie ze strychu. W tej sytuacji, jeżeli właściciele nie są zainteresowani sprzedażą strychu - proszę zaproponować wspólnocie, że na własny koszt wykona Pani inne wejście. Możecie też Państwo zawrzeć umowę najmu nieruchomości (np. na 100 lat).
Sprawę można rozwiązać, trzeba jednak rozmawiać.

Ewa321

Bardzo dziękuję za odpowiedź, i udzielenie mi tylu cennych informacji. Pozdrawiam Ewa.