Czy pracownik firmy zarządzającej nieruchomościami i będący zarządcą musi mieć licencję?

Katarzynka

Witam i proszę o pomoc.

Należę do wspólnoty, w której jest około 20 mieszkań. Nie mamy zarządu, mamy zarządcę. Pani ta pracuje w firmie zarządzającej nieruchomościami i wielu z nas ma z nią problemy, ciężko jest coś załatwić. Zmiana firmy na razie nie wchodzi w grę, gdyż ludzie są ciężcy a my jesteśmy nowymi właścicielami i od początku pani zarządca dała nam w kość. Wpisując jej nazwisko w rejestrze zarządców nie wyskakuje nic, więc wygląda na to, że nie ma licencji. Dyrektor firmy ma licencję i ten numer pojawia się w rejestrze. Tu pojawia się moje pytanie: czy ta pani (będąca pracownikiem w firmie) musi mieć licencję?
Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź i może podpowiedź jak się pozbyć uciążliwego zarządcy.

owner

Na jakiej podstawie "ta pani" prowadzi sprawy Waszej wspólnoty? Czy jest to umowa o zarządzanie z firmą zarządzającą (kto ją podpisał, skoro nie ma zarządu?), czy powierzenie zarządu na podstawie art. 18.1 ustawy o własności lokali, czyli umową notarialną? Jeżeli to drugie, to komu powierzono zarząd?

Wygląda na to, że u Was jest następująca sytuacja:
Macie zarządcę z art. 18.1. Jest nim owa firma zarządzająca, której właściciel ma licencję.
"Ta pani" jest tylko administratorem, więc nie musi mieć licencji.

Jeżeli tak jest, to możecie zrobić jedną w dwóch rzeczy:
1) Podjąć uchwałę większością udziałów o zmianie zarządcy. Sposób zarządu pozostaje ten sam, czyli nie powołujecie zarządu wspólnoty, rządzi zarządca (osoba fizyczna lub prawna).
2) Podjąć uchwałę większością udziałów o zmianie sposobu zarządu na określony w rozdziale 4 ustawy i wykreśleniu z księgi wieczystej nieruchomości wspólnej wpisu o sposobie zarządu.
Na zebraniu musi być obecny notariusz, żeby uchwałę zaprotokołować. Następnie podejmujecie uchwałę o powołaniu 1-osobowego lub kilkuosobowego zarządu wspólnoty (notariusz tego już nie protokołuje). Z chwilą powołania, zarząd uzyskuje kompetencje, przewidziane w ustawie i może wybrać i zatrudnić na umowę o zarządzanie zarządcę do pomocy.

Drugie wyjście jest lepsze, ale trochę trudniejsze: na zebraniu musicie zapewnić obecność takiej liczby właścicieli, żeby uchwała została przyjęta już na zebraniu (notariusz nie będzie chodził po mieszkaniach, żeby zbierać brakujące głosy). Poza tym poniesiecie koszty opłaty notarialnej (ok. 300 zł). Ale za to przejmiecie kontrolę nad nieruchomością: to Wy jako ogół właścicieli lokali będziecie dyktować warunki i decydować o wyborze Waszych usługodawców. To są gruntowne porządki, a nie kosmetyka.

Jeśli jednak nie da się póki co tego zrobić, to przynajmniej zmieńcie zarządcę na lepszego.

gonia

W umowie o zarządzanie to pewnie prezes tej firmy figuruje jako osoba odpowiedzialna za zarządzanie.
Pani, która pracuje w tej firmie już nie musi mieć licencji. Zwracajcie się do tej osoby, która jest wskazana w umowie o zarządzanie.
Jak sama piszesz zmiana firmy zarządzającej nie wchodzi w grę, porozmawiajcie z prezesem tej firmy. Od tego bym zaczęła.

Katarzynka

Rozmawiałam z dyrektorem (ten z licencją) i wygląda to tak, że on jest taki sam jak pani, która jest niby naszym zarządcą, czyli po prostu robią nam pod górkę. Jednak pojawia się pytanie, czy jeśli umowa spisana jest z dyrektorem, to ta pani bez licencji na którą wszyscy we wspólnocie mówią "zarządca" może nas reprezentować i pełnić funkcje zarządcy? Teraz wygląda to tak, że ona wszystko robi i o wszystkim decyduje.

gonia

Za wykonanie warunków w umowie odpowiada ten, który jest wpisany w umowę. Ja nie rozmawiałabym z tą panią tylko z dyrektorem. Ta pani nie może pełnić funkcji zarządcy.

owner

umowa spisana jest z dyrektorem

Jaka to umowa?
Kto w imieniu wspólnoty ją podpisał?

Katarzynka

Muszę iść do tej firmy i poprosić o umowę do wglądu, bo na oczy nie widziałam żadnego dokumentu (niedawno kupiliśmy mieszkanie). Cała ta firma jest mi dziwnie podejrzana. Jeszcze 2 tygodnie temu nie miałam pojęcia jak funkcjonuje wspólnota, ale sytuacja zmusza mnie do dokształcenia się w tej dziedzinie.
Dziękuję wam bardzo za odpowiedzi i podpowiedzi :)

Katarzynka

A jeszcze pytanie, jeśli to firma jest zarządcą to czy ta pani bez licencji (czyli administrator) może wykonywać zadania zarządcy?

owner

Ustawa o gospodarce nieruchomościami (reguluje miedzy innymi działalność zawodową w dziedzinie zarządzania nieruchomościami):

Art. 184. 1. Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie.
2. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.
3. Prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.
4. Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "zarządca nieruchomości". Tytuł zawodowy "zarządca nieruchomości" podlega ochronie prawnej.

Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
1a. Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.

1b. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

1c. W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa w ust. 1, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie.

2. Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący [firma - owner] działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3 [zarządzanie nieruchomościami - owner], działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

3. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.
4. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.
5. Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.

Może być tak, że nie macie żadnej umowy zawartej z tą firmą.
Powierzenie zarządu mogło się odbyć w formie aktu notarialnego. Sprawdź, co masz w swoim akcie. Trzeba jednak pamiętać, że wystarczy zawrzeć zapis o powierzeniu zarządu w pierwszym akcie notarialnym. Ustawa o własności lokalu:

Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

owner

Koniecznie przeczytaj ustawę o własności lokali: http://www.zarzadca.pl/content/view/12/29/

Zarządca

[cite] owner:[/cite]
Jeżeli tak jest, to możecie zrobić jedną w dwóch rzeczy:
1) Podjąć uchwałę większością udziałów o zmianie zarządcy. Sposób zarządu pozostaje ten sam, czyli nie powołujecie zarządu wspólnoty, rządzi zarządca (osoba fizyczna lub prawna).
2) Podjąć uchwałę większością udziałów o zmianie sposobu zarządu na określony w rozdziale 4 ustawy i wykreśleniu z księgi wieczystej nieruchomości wspólnej wpisu o sposobie zarządu.
Na zebraniu musi być obecny notariusz, żeby uchwałę zaprotokołować. Następnie podejmujecie uchwałę o powołaniu 1-osobowego lub kilkuosobowego zarządu wspólnoty (notariusz tego już nie protokołuje). Z chwilą powołania, zarząd uzyskuje kompetencje, przewidziane w ustawie i może wybrać i zatrudnić na umowę o zarządzanie zarządcę do pomocy.

Przy zmianie osoby zarządcy nie musi być obecny notariusz.

owner

Nie napisałem, że musi być.
Ale dzięki za sprecyzowanie, faktycznie można to i tak odczytać.

Katarzynka

Bardzo wam dziękuję. Wygląda na to, że działają zgodnie z przepisami, Pani na dokumentach ma pieczęć Administratora a z tego co wyczytałam powyżej to zarządca może mieć pomocników i mogą go wyręczać.

KrzysztofS

Odkąd kilka lat temu zniesiono licencje jest coraz więcej firm, co przekłada się na spadek jakości obsługi tych firm zarządzających i dlatego coraz trudniej znaleźć dobrą. (...) Jesteście w stanie polecić coś jeszcze?

cdn

KrzysztofS:

Odkąd kilka lat temu zniesiono licencje

Reklamujesz firmę zarządzającą, więc powinieneś wiedzieć, że licencje dla zarządców nieruchomości zostały zniesione od 1 stycznia 2014 roku, czyli 1,5 roku temu. To nie jest kilka lat.

Polecasz firmę, zarządzającą nieruchomościami 200 wspólnot mieszkaniowych o powierzchni użytkowej 1 mln m2 (15 tysięcy lokali). Osobiście odradzam korzystanie z usług takich molochów. Tam pojedyncza wspólnota jest tylko małym trybikiem w machinie biznesowej.

blazejh

Ww firma należy do Grupy „City Service”, która w końcu 2012 roku nabyła największą działającą w Polsce spółkę z branży administrowania domami wielorodzinnymi „Zespół Zarządców Nieruchomości WAM” (ZZN).
Czyli jest to firma w jednej korporacji z WAM-em. Moloch w molochu. Ja bym omijał z daleka.