Uchwala - liczenie glosow

rkraus

wspolnota mieszkaniowa powstala z wykupu mieszkan od WAM, 80 % mieszkan jest wykupionych, pozostale pozostaja wlasnoscia WAM. Czy kazdorazowo, przed podjeciem uchwaly, musi byc podjęta uchwala o sposobie liczenia glosow: (udzialami czy jeden wlasciciel = 1glos) czy też wystarczy, że uchwala o sposobie liczeni glosow zostala podjeta przy tworzeniu wspolnoty, w tym przypadku 1 wlasciciel = 1 glos ?

Zarządca

Właściciele lokali mogą podjąć uchwałę ustalającą sposób liczenia głosów, w której postanowią, że głosowanie nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej odbędzie się według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Głosowanie nad taką uchwałą odbywa się według zasad ogólnych - za jej podjęciem winni głosować właściciele posiadający większość udziałów lub, w przypadku, gdy spełnione zostaną przesłanki art. 23 ust. 2a uwl ( i suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie), głosowanie może się odbyć według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Zwracam jeszcze uwagę na sprawę pełnomocnictw - w przypadku zmiany sposobu głosowania - winny być rodzajowe, tj. określające rodzaj czynności, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 października 2002 r., sygn. akt: II CKN 1479/2000

OSN 2004/1/8

Udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad zmianą sposobu liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego.

rkraus

Raz jeszcze pytanie, na ktore nie dostalem odpowiedzi
-Czy kazdorazowo, przed podjeciem uchwaly, musi byc podjęta uchwala o sposobie liczenia glosow???

Zarządca

Nie, wystarczy, że jeden raz podejmiecie taką uchwałę. Jeżeli takiej uchwały nie będzie - wówczas każdorazowo - przed każdym głosowaniem należy zgłosić wniosek o głosowanie wg. zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Zatem - albo uchwała o sposobie liczenia głosów, albo za każdym razem wniosek.

Zarządca

sprostowanie:odpowiedź udzielona poprzednio jest nieadekwatna do sytuacji, byłaby prawidłowa, gdyby WAM posiadał większość (ponad "50 procent" udziałów).


Z treści Pana maila wynika jednak, że mieszkania zostały wykupione i żaden z właścicieli nie ma większości - w takiej sytuacji nie trzeba składać żadnych wniosków, ani zmieniać sposobu głosowania - głosujecie Państwo udziałami. Jeżeli jednak będziecie chcieli zmienić ten sposób liczenia głosów należy podjąć uchwałę o zmianie obliczania głosów ( z udziałów na "1 na 1"). Wówczas wystarczy podjąć taką jedną uchwałę, nie trzeba tego powtarzać każdorazowo przed głosowaniem.

andrzej 55

Szanowny Zarządco.
Art. 23 pkt 2. Ustawy o własności lokali mówi, cytuję - Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
"W określonej sprawie" to nie znaczy zawsze, we wszystkich sprawach. Chodzi o to, żeby za każdym razem była to decyzja świadoma. Przecież trudno przewidzieć, czego mogą dotyczyć głosowania właścicieli w przyszłości.
Nie ma żadnych przesłanek żeby na stałe jedną uchwałą właścicieli lokali, wprowadzić zapis że do wszystkich uchwał które będą poddawane pod głosowanie, stosować zasadę jeden właściciel = jeden głos.
Wprowadzenie takiego zapisu kłóciłoby się z cytowanym wcześniej art. 23 pkt. 2 Ustawy o własności lokali, co w konsekwencji mogłoby doprowadzić do zaskarżenia uchwały zgodnie z art. 25 Ustawy o własności lokali.

Ponadto w tej sprawie wypowiedział się Aleksander Turlej w książce „Wspólnota mieszkaniowa – Charakter prawny. Prawa i obowiązki właścicieli. Zarząd nieruchomością wspólną.” Wydawnictwo C.H.BECK Warszawa 2005 r.
Cytat – str.194 „Członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie mogą podjąć ogólnej uchwały wiążącej na przyszłość, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Za każdym razem wymagana jest specjalnie w tym celu podjęta uchwała, wyrażająca zgodę na zmianę systemu głosowania.

Zarządca

Zapadały orzeczenia, w których sąd przedstawił odmienne stanowisko.
Jako przykład może posłużyć orzeczenie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, sygn. akt: I ACa 724/03 z dnia 25.09.2003 r. Sąd ten oddalił powództwo gminy o zaskarżenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Sprawa dotyczyła m.in. uchwały ustalającej sposób głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Przed przystąpieniem do głosowania nad nią właściciele posiadający 1/5 udziałów zgłosili żądanie o przeprowadzenie głosowania według powyższej zasady. W konsekwencji uchwała o zmianie sposobu głosowania została podjęta. Zaskarżyła ją gmina i sąd okręgowy uchylił wszystkie zaskarżone uchwały. Na to rozstrzygnięcie apelację wniosła wspólnota mieszkaniowa, na skutek której sąd apelacyjny zmienił wyrok sądu okręgowego i oddalił powództwo. Po kilku latach w tej samej wspólnocie gmina zaskarżyła inną uchwałę, która została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, według zasady 1 na 1. Właściciele nie składali wniosku o taki sposób głosowania z uwagi na obowiązywanie uchwały o sposobie głosowania. Powódka zarzucała m.in., że taki sposób głosowania jest niezgodny z ustawą, podnosiła, że właściciele nie mogą wprowadzić go uchwałą na stałe. Pozwana wspólnota podniosła wówczas zarzut res iudicata, jako że sprawa tej uchwały została już prawomocnie osądzona. W rezultacie sąd powództwo oddalił, oddalona została też apelacja powódki (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu, Wydział I Cywilny, sygn. akt: C 711/04).
W piśmiennictwie można spotkać się jednak spotkać z poglądem, iż właściciele lokali nie mogą skutecznie, na stałe dokonać zmiany systemu głosowania z udziałowego na tzw. właścicielski (1 na 1), stąd jak wskazuje Andrzej 55, z ostrożności warto więc ponawiać taki wniosek przed głosowaniem w danej sprawie. Pozwoli to uniknąć niepotrzebnych sporów, które musiałyby rozstrzygać sądy.

andrzej 55

Szanowny Zarządco.
To są dwie inne sprawy. Ja pisałem o sprawie z art. 23 pkt.2 Ustawy o własności lokali a Pan z art. 23 pkt 3.
Pozdrawiam.

adab

Art. 23 pkt 2.
"Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos"


Art. 23 pkt 3.
"O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie"

andrzej 55

Przepraszam. Chodziło o art. 23 pkt 2a a nie 3

adab

Art. 23 pkt 2.
"Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos"

Art. 23 pkt 2a.
"Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej"

Glosowanie, że na każdego właściciela przypada jeden głos:
Art. 23 pkt 2 - wspólnota może podjąć UCHWAŁĘ w określonej sprawie
Art. 23 pkt 2a - wspólnota zmienia sposób glosowania za żądanie - wystarczy WNIOSEK właścicieli

Zarządca

Wydaje się, że pogląd o braku przesłanek "żeby na stałe jedną uchwałą właścicieli lokali, wprowadzić zapis że do wszystkich uchwał które będą poddawane pod głosowanie, stosować zasadę jeden właściciel = jeden głos" pozostaje aktualny również w stosunku do art. 23 pkt. 2.

andrzej_ar

Art.23 p2 mówi jednoznacznie "w określonej sprawie"
oznacza to ni mniej ni więcej to, że w kazdym przypadku uchwała lub wniosek musi dokładnie precyzować w jakich sprawach (czego dotyczących uchwałach) będzie wprowadzana zasada głosowania 1 właściciel 1 głos.
Wynika to po pierwsze z art.23 p2 a po drugie z tego, że co do zasady wszystkie uchwały są podejmowanie poprzez głosowanie udziałami a art 23 p2 wprowadza tylko wyjątek (a nie regułę) od tej zasady.

owner

[cite] andrzej_ar:[/cite]Art.23 p2 mówi jednoznacznie "w określonej sprawie"
oznacza to ni mniej ni więcej to, że w kazdym przypadku uchwała lub wniosek musi dokładnie precyzować w jakich sprawach (czego dotyczących uchwałach) będzie wprowadzana zasada głosowania 1 właściciel 1 głos.

Uważam, że można przyjąć uchwałę o sposobie głosowania w określonych, powtarzalnych kategoriach spraw.
Wówczas zwrot "w określonej sprawie" oznaczałby np.:
1) w sprawie przyjęcia sprawozdania rocznego;
2) w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi;
3) w sprawie przyjęcia Planu gospodarczego, itp.

Pani Beata

Witam
A czy znana jest treść wspomnianego kilka postów wyżej przez Zarządcę:
orzeczenia Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, sygn. akt: I ACa 724/03 z dnia 25.09.2003 r.
Ciekawi mnie bardzo, co konkretnie miał na uwadze sąd i w jaki sposób umotywował swoje stanowisko.
To mogłoby być bardzo ciekawe dla dyskusji. Czy może Zarzadca lub ktoś inny wie?
Proszę o odpowiedź

owner

Tylko tyle: http://www.zarzadca.pl/content/view/19/32/

Pani Beata

[cite] Zarządca:[/cite]Zapadały orzeczenia, w których sąd przedstawił odmienne stanowisko.
Jako przykład może posłużyć orzeczenie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, sygn. akt: I ACa 724/03 z dnia 25.09.2003 r. Sąd ten oddalił powództwo gminy o zaskarżenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Sprawa dotyczyła m.in. uchwały ustalającej sposób głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Przed przystąpieniem do głosowania nad nią właściciele posiadający 1/5 udziałów zgłosili żądanie o przeprowadzenie głosowania według powyższej zasady. W konsekwencji uchwała o zmianie sposobu głosowania została podjęta.

Dziekuję za reakcję i link. Chodziło mi właśnie o aspekt pruszony w cytacie.
W linku niestety brak odniesienia do tego wątku. Interesuje mnie jak Sąd apelacyjny umotywował zgodność z UWL Uchwały wprowadzającej głosowanie 1 na 1 jako obowiązjące stale w tej Wspólnocie. Czy ktoś zna odpowiedź? Nie oczekuję wyjaśnień w stylu cytatów z UWL. Mam na myśli to konkretne orzeczenie Sądu.

Pani Beata

Nikt nie znalazł, to sama znalazłam. Dotarłam do tego orzeczenia (Sygn. akt I A Ca 724/03) Sądu apelacyjnego we Wroclawiu zaintrygowana dyskusją. Ani w sentencji, ani w uzasadnieniu tego orzeczenia nie ma odniesienia się sądu do przyjęcia głosowania 1 na 1 jako stale obowiązujęcego we wspólnocie.
Sąd w ogóle o nie zajmuje stanowiska w tej kwestii (żadnego)
Sprawa przyjęcia takiego sposobu głosowania jest co prawda poruszona w pozwie jako wątek poboczny, jednak sąd w orzeczeniu kompletnie ją pomija.
Jakiś "dziennikarzyna" wysmażył artykuł o tej sprawie (ten z linku) i utrzymuje, że sąd zajął stanowisko w tej sprawie, ale to totalna bzdura.

Nie wierzę, że piszący dziennikarz przeczytał sam to orzeczenie, znając jego treść nie napisał by podobnych bzdur. Rozumiem, że można coś źle zrozumieć, ale napisać o czymś czego nie było to zupełnie inny rodzaj "pomyłki". To jak recenzja z odwołanego spektaklu teatralnego.
Piszę w celu, aby nie utrwalać (być może w dobrej wierze) wprowadzających w błąd informacji.
Wiele osob na tym forum liczy na praktyczne porady.
Pozdrawiam

Zarządca

W opisie stanu faktycznego w uzasadnieniu wyroku znajduje się informacja o tym, że powództwo dotyczyło m.in. uchylenia uchwały w sprawie sposobu głosowania.