Monitoring - w gestii zarządu czy potrzebna uchwała

akera

Witam,

pytanie moze i trywialne ale czy założenie monitoringu jest w gestii zarządu czy wymaga podjęcia uchwały?
Zarząd zwykły obejmuje generalnie czynności zwiazane z utrzymaniem mienia wspólnoty w stanie nie pogorszonym ale dokładnie to brak jest listy co mozna a czego nie.
W ustawie o wlaśności lokali raczej jest opisane jakie czynności nie są w gestii zarządu zwykłego (Art.22 punkt 2).
Więc wracając do monitoringu instalacja jego nie jest dokładnie ani w zakresie utrzymania wspólnego mienia, ale też nie jest na liście rzeczy wymagajacych podejmowania uchwały.

pozdrawiam
AKERA

Pani Beata

Jeżeli da się sfinansować monitoring z eksploatacji to moim zdaniem decyzję może podjąć sam Zarząd.
Jeżeli jednak potrzeba dodatkowych środków finansowych będzie potrzebna uchwała.

owner

wracając do monitoringu instalacja jego nie jest dokładnie ani w zakresie utrzymania wspólnego mienia, ale też nie jest na liście rzeczy wymagajacych podejmowania uchwały.

Ta lista nie jest zamknięta, o czym świadczy zwrot "w szczególności":

Art. 22.3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

Oznacza to, że czynności tam wymienione na pewno wykraczają poza zarząd zwykły, ale mogą być też inne tego typu, na liście nie wymienione.

Moim zdaniem wydatek na urządzenia i montaż monitoringu wymaga uchwały, ponieważ nie mieści się w zakresie utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym w ramach zwykłego jej używania. I to niezależnie od "pokrycia finansowego" - bo nie wielkość kosztu, lecz jego charakter (rodzaj) decyduje o tym, czy jest to czynność zwykłego zarządu, czy już nie.

a-z

Monitoring jest modernizacją, a nie remontem. Podnosi wartość każdej nieruchomości. Tym samym wymaga uchwalenia specjalnego funduszu do zapłaty tej usługi.

Pani Beata

Ja jednak pozostanę na stanowisku, że decydujące są koszty. Można wskazać wiele bardzo drobnych inwestycji, które z natury są modernizacją. Huśtawka na placu zabaw, kosz na śmieci, ławka. Jeżeli można je sfinansowac bez dodatkowego obciążania właścicieli, to moim zdaniem Zarząd może działać bez podejmowania uchwały przez właścicieli. Oczywiście nie bez naczenia będzie tu wielkość Wspólnoty, czyli w efekcie zasobność jej kasy.

akera

no właśnie mam problem z rozgraniczaniem pomiędzy tym co może zarząd a czego nie.
Teoretycznie to jest jasne, ale jak podaje Pani Beata, trywialne zakupy, choćby dodatkowy kosz na śmieci powinien wymagać zebrania wspólnoty,
jako że jest to zakup czegoś nowego a nie wymiana czy remont istniejacej rzeczy/wyposażenia.

"Moim zdaniem wydatek na urządzenia i montaż monitoringu wymaga uchwały, ponieważ nie mieści się w zakresie utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym w ramach zwykłego jej używania."
- Stan "ulepszony" o monitoring też mieści się w ramach stanu niepogorszonego, gdyż nie prowadzi do zubożenia nieruchomości a wręcz przeciwnie.


Wspólnota jest duża.

koziorozka

Jak zechcecie zmodernizować oświetlenie i wkręcić 3 żarówki energooszczędne to też z uchwałą?
Tak jak pani Beata proponuję ograniczenie sumy - do x zł można z eksploatacji, powyżej uchwała i f.remontowy. To ułatwia życie zarządowi i całej wm

Pani Beata

Jeżeli budżet wytrzyma bez uchwalania dodatkowych środków instalację tego monitoringu, a Zarząd uważa, że jest on potrzebny Wspólnocie - to radzę montować. Oczywiście nie zaszkodzi wcześniej przeprowadzić ankietę wśród właścicieli.

owner

Ani zakup kosza na śmieci, ani wymiana żarówek nie są modernizacją. To są koszty bieżącej eksploatacji - utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym.
Utrzymanie nieruchomości to również oświetlenie i utrzymanie czystości i porządku, a do tego służy żarówka i kosz na śmieci.
Montaż dodatkowych urządzeń to ulepszenie (modernizacja), poprawa bezpieczeństwa (czasami iluzoryczna) i podniesienie wartości nieruchomości. Jest to czynność leżąca w interesie właścicieli, ale niekonieczna (z nieruchomości można w pełni korzystać i bez monitoringu), więc wymaga ich zgody.

Uchwała o limicie kwotowym to nie jest dobry pomysł.
To nie kwota decyduje, lecz rodzaj czynności.

Zarządca

[cite] a-z:[/cite]Monitoring jest modernizacją, a nie remontem. Podnosi wartość każdej nieruchomości. Tym samym wymaga uchwalenia specjalnego funduszu do zapłaty tej usługi.

Dlaczego specjalnego, moim zdaniem należy taki koszt uchwalić i umieścić w planie gospodarczym.

W odpowiedziach zaprezentowano odmienne stanowiska w zakresie kwalifikacji - czy to zarząd zwykły, czy czynność go przekraczająca (podobnie jest w sądach, stąd niekiedy orzeczenie w tej samej materii się różnią).

Uważam, że decydującym kryterium jest koszt.

owner

[cite] Zarządca:[/cite]Uważam, że decydującym kryterium jest koszt.

Uważasz, że jeśli koszt jest mały, czynność mieści się w zarządzie zwykłym. (Jak mały? Mały kwotowo, czy mały w stosunku do wielkości budżetu wspólnoty? Nie wiadomo.)
Tym bardziej więc czynność, która nie powoduje żadnych kosztów, powinna być uznana za czynność zz.
Uważam, że koszt nie ma z tym wiele wspólnego. Oto przykład czynności bezkosztowej, która jest w orzecznictwie uznana za czynność przekraczającą zarząd zwykły:

Stosownie do art. 14 u.w.l. właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu. Nadto celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy. Ponieważ jego wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (...).

Zarząd nie może sam zadecydować o takim wydatku.

Zarządca

Mały w stosunku do budżetu wspólnoty.

drops

MOIM ZDANIEM NA MONITORING POWINNA BYĆ UCHWAŁA, ZRESZTĄ ZALEŻY JESZCZE CO MA BYĆ OBJĘTE MONITORINGIEM. U NAS ZARZĄD WYMYŚLIŁ SOBIE OBJĄĆ MONITORINGIEM ŚMIETNIKI . OSOBIŚCIE UWAŻAM, ŻE TO ABSURD.

owner

[cite] drops:[/cite]U NAS ZARZĄD WYMYŚLIŁ SOBIE OBJĄĆ MONITORINGIEM ŚMIETNIKI .

Dlaczego?
Zdarzały się kradzieże?

a-z

Oczywiście. Ani się człowiek obejrzał a przyjechał samochód i wywiózł wszystkie śmieci...

Pani Beata

I jakiś obuz kamerę zdjął (odnośnie kradzieży)

StaraOchota

Objęcie śmietników ma sens bo ciągle ludzie wyrzucają elektrośmieci (telewizory, lodówki, pralki) jest to zabronione i grozi mandat 500-5000 zł.

a-z

Poważnie rzecz biorąc, podejrzewam, że chcą udowodnić, że sąsiedzi (z innych bloków) podrzucają im swoje śmieci.