Żadanie gwarancyjne - wspólnota mieszkaniowa

gemogemogemogemo Użytkownik
Witam serdecznie

Mamy do czynienia z sytuacją, w której od momentu zamieszkania, średnio połowę czasu niesprawna jest brama wjazdowa na osiedle. Firma administrująca, która jest jednocześnie zarządca nie radzi sobie kompletnie z wyegzekwowaniem umowy gwarancyjnej, na propozycje, aby zlożyć sądowy wniosek o egzekucje praw gwarancyjnych usłyszeliśmy, iż "Musimy posiadac 100% udziału we wspólnocie mieszkaniowe" i to jest warunkiem złożenia wniosku do sądu, dodam, iż deweloper posiada jeszcze z 10 niesprzedanych mieszkań, czyli również partycypuje w wspólnocie, jednak coś mi się przekonywanie o 100% udziale wydaje dość mętne.

Czy wspólnota na zebraniu nie może podjąć decyzje o egzekucji i oddaniu sprawy reklamacyjnej do sądu nawet jesli nie podpisze się pod tym 100% udziałowóc i wszystkie mieszkania nie są sprzedane?

z góry dziękuje za pomoc
Jacek

Komentarze

  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Może.
    Egzekwowanie gwarancji na urządzenie w nieruchomości wspólnej jest czynnością zwykłego zarządu.
    W małej wspólnocie (do 7 lokali) wystarczy zgoda większości właścicieli (wg udziałów).
    W dużej wspólnocie (ponad 7 lokali) takie sprawy załatwia zarząd lub zarządca, bez angażowania ogółu właścicieli.
    Wasz zarządca jest zapewne narzucony przez dewelopera?
  • Opcje
    gemogemogemogemo Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] owner:[/cite]Może.
    W dużej wspólnocie (ponad 7 lokali) takie sprawy załatwia zarząd lub zarządca, bez angażowania ogółu właścicieli.
    Wasz zarządca jest zapewne narzucony przez dewelopera?
    Oczywiscie, ze tak ;) - rzekomo byl konkurs, jednakze ostateczna decyzje podjal deweloper przed podpisaniem pierwszego aktu notarialnego.

    Sama wspolnota liczy sobie dokladnie 205 mieszkan, czyli te 10 niesprzedanych lokali dewelopera to moze nie kropla (ale tylko 5%) calosci udzialu.
    Serdecznie dziekuje za pomoc, gdyby byla jeszcze mozliwosc podparcia tego paragrafami prawnymi, bylbym bardzo wdzieczny, a i przy okazji wizyty w Krakowie zapraszam na przyklad na piwko.

    pozdrawiam
    Jacek
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jedyna prawna definicja czynności przekraczających zarząd zwykły (a właściwie przykładowy wykaz takich czynności) jest w ustawie o własności lokali:
    Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

    2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

    3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
    1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
    2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
    3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
    4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
    5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
    5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
    6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
    6a) nabycie nieruchomości,
    7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
    8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
    9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
    10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

    4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
    W tych sprawach jest konieczne podjęcie uchwały.
    Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym (np. konserwacja bramy) to sprawy zwykłego zarządu.
    Podobnie z egzekwowaniem napraw gwarancyjnych.
    Nie wiem, czego zarządca się boi?
    Przecież to nie deweloper udzielał gwarancji na tę bramę...
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Czy tę bramę wjazdową zamontował deweloper i składała się na całość inwestycji? Jeżeli tak, to zarządcy prawdopodobnie chodzi o to, że wspólnota nie może egzekwować wad i usterek z powodu braku legitymacji (legitymowani są właściciele lokali, którzy mogą jednak na wspólnotę przelać swoje prawa).
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Pomocne orzecznictwo:
    uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04



    "Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia."

    Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
    http://www.zarzadca.pl/content/view/477/94/
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano czerwca 2010
    Przecież to nie deweloper udzielał gwarancji na tę bramę...
    On to może nie, ale np. jego brat, szwagier lub ktoś kto mu zafundował pobyt na Korfu...
    Komentarz edytowany a-z
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Jeżeli ta brama to był element zrealizowanej inwestycji, to przytoczone orzeczenie wydaje się być aktualne.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.