nie wpuszczą nas na dach!!

zofka11

Witam.
Kilka slow wprowadzenia:
zbudowano jeden budynek z dwoma klatkami - wspólny dach, piwnica, w jednej klatce przyłącze wodociągowe i gazowe oraz wyjście na dach; przed sprzedażą podzielono nieruchomość na dwie, ustanowiono dla nich księgi wieczyste i powstały dwie wspólnoty. Wspólnoty wypowiedziały kolejno zarząd gminie, połączyły się nieformalnie (i beznadziejnie głupio) i przyszedł dzień, w którym je oświeciło i postanowiły się rozdzielić, i uporządkować. Powstały animozje ze strony kilku właścicieli, konkretnie tych, którzy nabroili przez parę lat wspólnego zarządu, i teraz słyszę, że nie wpuszczą nas na dach, jak będziemy chcieli robić remont, bo wejście jest w ich klatce (czyt. drugiej wspólnocie).
Czy jest jakiś przepis, który reguluje dostęp do takich elementów, które są niezbędne obu wspólnotom/klatkom, a występują tylko w jednej? Chcę być przygotowana na sytuację, gdzie będę musiała komuś ,,wytłumaczyć", że jest maniokiem i nie ma prawa nas nie wpuścić na dach itp.

a-z

To takie trudne słowo: służebność.

owner

zbudowano jeden budynek z dwoma klatkami - wspólny dach, piwnica, w jednej klatce przyłącze wodociągowe i gazowe oraz wyjście na dach; przed sprzedażą podzielono nieruchomość na dwie, ustanowiono dla nich księgi wieczyste i powstały dwie wspólnoty.

Kompletna głupota urzędników. W tych warunkach nie powinni Was dzielić na dwie wspólnoty. Tylko skomplikowali Wam życie. Tym bardziej, że przy sprzedaży nie ustanowiono w aktach notarialnych wzajemnych służebności. Jeżeli się teraz nie dogadacie to albo będą wieczne konflikty wokół rozliczeń wody czy wejścia na dach, albo będziecie musieli rozstrzygnąć sprawę służebności na drodze sądowej.

koziorozka

Konfliktów może być sporo, ale jak już uporządkujesz dokumenty, to jest sposób, żeby ograniczyć ich liczbę maksymalnie.
Może jesienią się uda tak: obie wspólnoty zobowiązują się do powołania zarządu z parzystą liczbą członków, z których połowa pochodzi z drugiej wspólnoty. Czyli np. zarząd czteroosobowy w tym samym składzie osobowym dla obu wspólnot.

zofka11

To takie trudne słowo: służebność.

Nietrudne, jak się je zna .

Co do wspólnego zarządu, koziorozka, to chyba wyszedł on nam już bokiem, więc raczej zostaje umowa lub sąd, bo gmina pewnie już nam w tym nie pomoże. Taka umowa, jak rozumiem, nie wymaga uchwały (wg uwl to zwykły zarząd), więc z umową nie powinno być problemu. Pozostaje poszukać wzoru .
Dziękuję za podpowiedzi.

Zarządca

W opisywanej sprawie należałoby jeszcze rozważyć możliwość zastosowanie art. 292 kodeksu cywilnego stanowiącego, iż:

"Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio."

Kiedy powstała wspólnota mieszkaniowa, która nie ma dostępu do dachu?
Przepis ten może być jednak bardziej przydatny w odniesieniu do korzystania z innych elementów nieruchomości sąsiedniej, związanych z dostawą ciepła, wody czy prądu, ponieważ przesłanką zasiedzenia służebności, poza upływem czasu i faktycznym jej wykonywaniem w celu zwiększenia użyteczności nieruchomości, jest również istnienie trwałego i widocznego urządzenia. Urządzenia umożliwiającego wykonywanie służebności, jednak nie może być to urządzenie, które wykonała tamta wspólnota, tylko musi wynikać z wykonywania służebności.

zofka11

[Nie mam pojęcia, czemu nie ma tu mojego ostatniego wpisu, bo dałabym się pokroić, ze go zamieściłam..., ale do rzeczy.]
Zarządco!
Wspólnota z dostępem do dachu powstała 12.07.2000 roku (a ta druga w 1999), więc za chwilę minie 10 lat. Oprócz dostępu do dachu w tamtej wspólnocie/klatce znajduje się również przyłącze wodociągowe, licznik energii pobieranej w klatkach i piwnicach, suszarnia - nie wiem, czy to ma być tak samo traktowane, bo korytarz piwniczny jest jeden, a suszarnia leży pod ich mieszkaniami - i główny zawór gazowy - o ile wiem, nic z tych rzeczy nie było wykonane przez właścicieli z tamtej wspólnoty (było malowanie suszarni, za które płaciliśmy).

Czy coś nam to daje? Czy nabywamy jakieś prawo? Czy musi to potwierdzić sąd, czy możemy sporządzić odpowiednią umowę i, na przykład, podpisać ją w obecności notariusza?

pacek57

Przede wszystki należy dokładnie sprawdzić proces "powstawania" tych wspólnot. Jeżeli, jak pisze Zofka11, "przed sprzedażą podzielono nieruchomość na dwie, ustanowiono dla nich księgi wieczyste i powstały dwie wspólnoty," to nie mogły powstać w 1999 r i 12.07.2000 r. Ważny jest również status budynku przed podziałem. Można sądzić, że były to zasoby komunalne gminy (wypowiedziano zarząd nieruchomością gminie). Być może, co było często praktyką, przy sprzedaży pierwszego lokalu w jednej klatce, w umowie sprzedaży, wniesiono o wydzielenie z dotychczasowej ksiegi wieczystej na której posadowiony był ów budynek, części działki (a może budynek znajdował się na dwóch działkach, to wtedy wydzielenie jednej działki) na której znajduje się ta klatka schodowa i założenia dla niej nowej ksiegi wraz z tą "klatką" i z tą chwilą powstała wspólnota mieszkaniowa. Analogicznie, mogło być tak przy sprzedaży pierwszego lokalu w drugiej klatce. Jeżeli tak przebiegał proces powstawania tych wspólnot, to cały dach, węzeł wodny i gazowy mogą stanowić część wspólną obu wspólnot. Żeby coś więcej w tej sprawie napisać, potrzebne są fakty związane z powstawaniem obu wspólnot.

Zarządca

[cite] zofka11:[/cite][
Wspólnota z dostępem do dachu powstała 12.07.2000 roku (a ta druga w 1999), więc za chwilę minie 10 lat.

Nie wnikając już w badanie spełnienia przesłanek z cytowanego artykułu zasiedzenie służebności nie mogło więc nastąpić, jako że terminy są następujące: 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze.
Możecie Państwo ustanowić służebności umownie lub sądownie.
W przypadku umownego ustanowienia - forma aktu notarialnego jest wymagana wyłącznie dla oświadczenia podmiotu ustanawiającego służebność.

[cite] pacek57:[/cite]Jeżeli tak przebiegał proces powstawania tych wspólnot, to cały dach, węzeł wodny i gazowy mogą stanowić część wspólną obu wspólnot. Żeby coś więcej w tej sprawie napisać, potrzebne są fakty związane z powstawaniem obu wspólnot.

Niezupełnie rozumiem, granice części składowych nieruchomości wyznaczają granice działki.
Pomocne orzecznictwo:
Uchwała Sądu Najwyższego
z dnia 23 stycznia 2007 r., sygn. akt III CZP 136/06:

"Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 235 k.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/444/94/

zofka11

Kurczę, to czuję, że szybko z tego bałaganu nie wyjdziemy, bo okazało się, ze działki są źle wyrysowane - są dwoma prostokątami, a rzuty klatek z góry to zazębiające się ,,L-ki " (nie mam pewności, czy to jest ten nieregularny podział wspomniany w orzeczeniu???), co za tym idzie ich powierzchnie też zostały źle pomierzone, bo właśnie bez takiego ,,wrębu", więc na dobrą sprawę nie mamy żadnego wiarygodnego pomiaru do jakichkolwiek rozliczeń za ostatnie lata ani jako punktu odniesienia do umów na przyszłość.
Zgłosiliśmy w gminie błędy, kazali nam podjąć uchwałę o zgodzie na naniesienie poprawek w naszych aktach notarialnych i przekazać burmistrzowi pismo o dokonanie poprawek (kwestia kilkunastu dni), ale ta procedura pewnie potrwa, nie wiadomo jak długo. A my mozemy tylko czekać...

W przypadku umownego ustanowienia - forma aktu notarialnego jest wymagana wyłącznie dla oświadczenia podmiotu ustanawiającego służebność.

Czy mogę prosić o rozwinięcie?

Co do powstania wspólnot, to przypuszczam, że mogło być tak jak kiedyś wspomniał owner, że daty te odzwierciedlają moment zgłoszenia przez ZBM w GUSie, ale to tylko moje przypuszczenie...
I jestem coraz gupsza .

Zarządca

Rozumiem, że mamy do czynienia z taką sytuacją, że część klatki schodowej znajduje się na gruncie sąsiedniej wspólnoty? Urzędnicy nazywają taki stan "przenikaniem". Jeżeli przyjmiemy wykładnię Sądu Najwyższego zaprezentowaną w tym orzeczeniu, to oznacza to, że te "przenikające" części budynku stanowią własność właściciela gruntu, nad którym się znajdują. Czy właz na dach "przenika" u Was czy u nich?
:bigsmile:
Proszę zapoznać się z uzasadnieniem tej uchwały - Sąd zwraca w nim uwagę, że zagadnienie prawe, które rozstrzygnął budzi szereg wątpliwości w orzecznictwie, które nie jest w tej materii jednolite.

Data powstania wspólnoty to data wyodrębnienia pierwszego lokalu, zgłoszenie w GUS nie rodzi takich skutków, w razie jego braku wspólnota też przecież powstaje.

koziorozka

zofka, niezły pasztet gmina ci upichciła, szczerze współczuję.
Może prościej by było scalić te działki i zrobić jeden budynek - jedna wspólnota? Gmina za to zapłaci, bo nabałaganiła maksymalnie

Zarządca

Też mi się wydaje, że scalenie jest chyba prostsze.

zofka11

Tiaa...
Co do podziału to patrząc na wyrys działek wychodzi na to, że część pionu mieszkalnego zachodzi na sąsiednią działkę (tak jak pisałam, działki na mapce to prostokąty, a klatki to 2 L-ki), a wyjście na dach znajduje się również na tej sąsiedniej działce.

Może prościej by było scalić te działki i zrobić jeden budynek - jedna wspólnota? Gmina za to zapłaci, bo nabałaganiła maksymalnie

Może to scalenie jest prostsze, tylko jeszcze ludzie muszą tego chcieć, a jak na razie chętnych jest tylko 2. Po sprawdzeniu ostatnich lat wyszło dużo niefajnych rzeczy i klimacik raczej nie jest radosny. Ale porozmawiam. I zacznę szukać nowego domu, bo chyba czas stąd spylać.

a-z

To poszukaj gdzies w okolicy Zagłębia Dąbrowskiego.

Tak mi się podoba Twoja grzywka, że z chęcią bym Cie oglądał w realu...

:flowers: