Statut a UoWL
beri13
Użytkownik
Witam wszystkich i dziękuję, że swoimi wypowiedziami stworzyliście skarbnicę wiedzy o problemach pojawiających się w funkcjonowaniu WM. Przeczytałem w miarę dokładnie wiele poruszonych tematów. Konkretnej odpowiedzi na swój problem nie znalazłem. Dlatego proszę o pomoc.
Jesteśmy wspólnotą od 2006r, w czasie pierwszego zebrania uchwaliliśmy statut wspólnoty. Prawie nikt go nie czytał, zaufaliśmy słowom nowo wybranego przewodniczącego zarządu , że wszystko jest OK i zrobione dla naszej wygody. W miarę upływu czasu wzrósł poziom świadomości właścicieli mieszkań i zaczęły się problemy. W ostatnim przypadku wybrany przez nas zarząd w drodze indywidualnego zbierania głosów przyjął uchwałę na remont opiewającą na 155 tys. złotych. Za uchwałą było 71% udziałów , nikt przeciw, nikt się nie wstrzymał. Na pytanie dlaczego pozostałe 29% udziałów nie głosowało , dostałem odpowiedź- Statut Wspólnoty &6 pkt. 3 (fragment-"Jeśli w trakcie zbierania głosów uchwała uzyska wymaganą większość Właścicieli , przerywa się dalsze zbieranie głosów").
Proszę o pomoc w interpretacji: Czy w tym przypadku &6 pkt.3 Statutu jest zgodny z art. 27 UoWL i jakie skutki prawne rodzi taki sposób zbierania głosów do uchwał.
Jesteśmy wspólnotą od 2006r, w czasie pierwszego zebrania uchwaliliśmy statut wspólnoty. Prawie nikt go nie czytał, zaufaliśmy słowom nowo wybranego przewodniczącego zarządu , że wszystko jest OK i zrobione dla naszej wygody. W miarę upływu czasu wzrósł poziom świadomości właścicieli mieszkań i zaczęły się problemy. W ostatnim przypadku wybrany przez nas zarząd w drodze indywidualnego zbierania głosów przyjął uchwałę na remont opiewającą na 155 tys. złotych. Za uchwałą było 71% udziałów , nikt przeciw, nikt się nie wstrzymał. Na pytanie dlaczego pozostałe 29% udziałów nie głosowało , dostałem odpowiedź- Statut Wspólnoty &6 pkt. 3 (fragment-"Jeśli w trakcie zbierania głosów uchwała uzyska wymaganą większość Właścicieli , przerywa się dalsze zbieranie głosów").
Proszę o pomoc w interpretacji: Czy w tym przypadku &6 pkt.3 Statutu jest zgodny z art. 27 UoWL i jakie skutki prawne rodzi taki sposób zbierania głosów do uchwał.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Kiedy zaczynają się problemy we WM, to należy przyjrzeć się zawartej umowie. Umowa kupna sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego to skarbnica informacji. Czy możesz podać tytuł zawartej umowy?
Jeżeli z Zarządem i pozostałymi właścicielami tworzysz zgraną paczkę to będziesz mógł rozłożyć pracę na wszystkich chętnych. Potrzebna będzie gotówka na odpisy.
Trzeba wybrać się Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych po odpis z księgi lokalu (Twojego) i nieruchomości gruntowej (grunt+budynek). Odpis z księgi wieczystej lokalu potwierdza w 100% , że jesteś członkiem WM. Bardzo ważne są zbiory dokumentów, które stanowiły podstawę wpisów. mogą tam być podjęte uchwały właścicieli lokali i listy obecności.
To na początek.
a) dokumenty z kupna sprzedaży lokalu
b)dokumenty z powstania i funkcjonowania WM.
Zarówno przy sposobie głosowania w systemie mieszanym, jak i indywidualnego zbierania głosów mogą powstać wątpliwości, czy istnieje potrzeba uzyskania głosów od wszystkich właścicieli lokali, czy też można zakończyć głosowanie z chwilą uzyskania przez Zarząd wymaganej większości. ponieważ ustawa nie nakłada obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali to można uznać, że procedurę głosowania można przerwać, gdy "za" lub "przeciw" proponowanej uchwale opowie się większość członków wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście dobrym obyczajem jest, aby uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali, ale z rożnych powodów nie zawsze jest to możliwe. Jednak niezależnie od tego, czy cała lub część wspólnoty oddała głosy, to trzeba pamiętać, żeby wszystkich właścicieli lokali powiadomić o treści zapadłej uchwały (art.23 pkt.3 UWL).
Przechodząc do wątku beri13 - zarząd postąpił słusznie (statut WM). Można zmienić ten "nieszczęsny" punkt statutu ( np. musi głosować 100% właścicieli lokali). Tylko kij ma dwa końce - może się zdarzyć że nie będziecie mogli podjąć żadnej uchwały.
Odświeżam wątek, ponieważ mamy czas zebrań rocznych we wspólnotach. Otóż moi najmilsi, mam migrenę od czytania Waszych bredni w tym wątku.
Oczywiście, że Zarząd postępuje słusznie przerywając zbieranie głosów w trybie obiegowym lub mieszanym w momencie uzyskania większości głosów wszystkich właścicieli oddanych na T A K lub oddanych na N I E. Ponieważ, jeżeli większość wszystkich włascicieli opowiedziała się po którejś ze stron, to zdanie pozostałych nie będzie miało wpływu na przebieg głosowania - pozostała mniejszość nie jest w stanie zmienić wyniku głosowania. Dalsze zbieranie głosów jest w praktyce jałowym zajęciem. To zwykła arytmetyka :smoking:Tym, którzy mają o to żal głęboko współczuję. Andrzej 55 był moim zdaniem najbliżej, prawie w celu. Nie zauważył tylko jednego. Punkt statutu obowiązuje nie dlatego, że jest punktem statutu, ale dlatego, że jest zgodny z UWL (to niemal cytat z ustawy) z tej też przyczyny nie można go zmienić.
Zatem każdy właściciel ma prawo głosować w trybie indywidualnego zbierania głosów, nawet jeżeli jego głos pozostanie bez wpływu na wynik głosowania.
Pomocne orzecznictwo w zakresie stosowania art. 27 uwl:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dniu 8.05.03 r., sygn, IACa 334/03:
"...słuszne jest stanowisko Sądu I instancji dotyczące podjęcia spornych uchwał z naruszeniem przepisów ustawy o własności lokali. Niezgodność uchwały z prawem istotnie bowiem wynikać może z wad sposobu i trybu podjęcia i właściciele lokali, w sprawie niniejszej słusznie zgłaszali zarzuty formalne dotyczące wadliwości trybu i sposobu podjęcia. .. Sąd podziela pogląd, iż w wypadku podjęcia przez zarządcę decyzji o podejmowaniu uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów Zarządca winien umożliwić wszystkim właścicielom głosowanie doręczając im wcześniej projekty uchwał będących przedmiotem głosowania..Aczkolwiek istotnie obowiązek umożliwienia wszystkim członkom wspólnoty brania udział w głosowaniu, jak również obowiązek doręczania przez Zarządcę projektów uchwał nie wynika wprost z przepisów Ustawy o własności lokali, to należy posiłkując się art. 32 tej ustawy, a także ukształtowaną praktyką i orzecznictwem uznać, że istotnie obowiązek taki istnieje."
Jak sąd apelacyjny może powoływać się na "utartą praktykę" jako dowód, że tak ma być? Utartą praktyką zarządców jest nagminne naciąganie prawa, udzielanie im przez zarządy pełnomocnictw do reprezentowania wspólnoty przy zawieraniu umów z dostawcami. Nagminne są praktyki lekceważenia właścicieli przez zarządy i zarządców, nieodpowiadanie na pisma, nieudostępnianie dokumentów wspólnoty, zwoływanie zebrania w marcu na maj lub czerwiec, że o pospolitych kradzieżach nie wspomnę. Nagminną praktyką gmin jest niepłacenie zaliczek na fundusz remontowy. Czy takie praktyki też należy podnieść do rangi normy? Skoro taka jest "utarta praktyka", to za chwilę orzecznictwo może to usankcjonować a potem następny sędzia-samowolny prawodawca uzna, że "posiłkując się utartą praktyką i orzecznictwem należy uznać" to za obowiązującą normę. To absurd.
Co ma art. 32 do głosowania w trybie indywidualnym?
Jaki może mieć wpływ nawet 30% głosów na wynik głosowania, skoro już 70% głosów padło za uchwałą? Może na zebraniu miałoby to znaczenie, bo mniejszość mogłaby przedstawić argumenty, które powalą większość na kolana i wynik głosowania może się zmienić, ale w trybie indywidualnym nie ma takiej możliwości. Tu nie ma dyskusji przed oddaniem głosu, nie ma możliwości przekonywania innych. Głosy zostały oddane, sprawa jest przesądzona.
Jeśli nawet sąd uchyli taką uchwałę, to właściciele mogą ją przyjąć ponownie, tą samą większością głosów. Sądy niech się zajmą faktycznymi naruszeniami prawa, a nie wtrącaniem się w decyzje właścicieli z powodu własnego widzimisię..
Owner wie, naprawdę wie tu, co pisze o manipulacji normą przez wiele sądów.
Są to organa władzy w RP i podlegają krytyce, nie dyskutujemy z wyrokiem jako powagą rzeczy osądzonej, lecz z uzasadnieniami ,,interpretacji" normy często w sposób twórczy i patologiczny. Czy wie Pani, ile jest wyroków wydanych w RP z naruszeniem prawa?, które nie odpowiadają normie - i tych skontrolowanych i tych włożonych już pod dywan?.
Mam prośbę, bo może czegoś nowego się nauczę, czy byłabyś skłonna wyjaśnić, dlaczego przyjęłaś taką zasadę, iż nie komentujesz wyroków sądów, czy dlatego iż nie masz własnego na ten temat zdania np. z braku w tym kierunku wiedzy, doświadczenia itd, czy może z innych przyczyn?
Z wyrazami szacunku, J.
Podobnie z rozpatrywaniem wniosków o przymusowy zarząd, nie wiem jak prowadzony byłby rażąco sprzecznie z ustawą art.18.1-18.3, 33 uwl zarząd, pomimo udowodnienia, że wiele punktów w ustawie wykonywane jest rażąco niezgodnie z tą norma a wiele w ogóle zaniechano w wykonaniu oraz iż zarząd nie wykonuje części swoich obowiązków poprawnie, a część niezgodnie z umowa o zarząd (która zastępuje umowę) – często jest to aż bardzo rażące, można być pewnym, iż nie zastosują się do jasno wyartykułowanego -eksponowanego przepisu art.26 uwl (zastosują tu patologię prawa ), aby oddalić taki wniosek, a przy okazji (jest to główny cel władzy nowej RP) bez skrupułów ściągnie od Ciebie kasę za proces, bez skrupułów ogra Cię w majestacie prawa, acz faulem – z zastosowaniem patologii prawa, i wszystko to bardziej w proteście przeciwko ustanowieniu takiej normy, która przysporzy sądom dodatkowej pracy – kontroli przymusowego zarządu, acz za to samo wynagrodzenie. Ponadto jest drugie dno tego problemu, bo po co tworzyć jasne i czytelne prawo w każdym jego aspekcie, jak można zamieszać i tak mieszać na ogłupienie ludu, a wówczas wzrastają możliwości i te zarobkowe i te statusu danej warstwy zawodowej (ich ranga), że oto my wszyscy jesteśmy ciemną masą i nie rozumiemy prawa -ustaw, a jeżeli decydujesz sie na proces bez ,,fachowej pomocy” i przegrasz go, to zawsze wytykają Ci, iż to ty popełniłeś błąd, bo nie potrafisz poruszać się w procesie i po normie a ,,wepchnąłeś się na afisz tam, gdzie nie potrafisz” - że takie sprawy są niby tylko dla dobrego prawnika np. adwokata (mówi się często, żebym miał dobrego adwokata). Ale w RP dobry prawnik, to taki, który przede wszystkim musi być ustosunkowany i dyspozycyjny wiadomo wobec kogo, który za twoje pieniądze stanie za tobą i nie zrobi z Ciebie leszcza. Ale, czy Twój wynajęty prawnik za cenę jednej, czy dwóch spraw będzie lojalny i poprowadzi uczciwie Twoją sprawę w procesie (i to po najniższych stawkach, bo rzadko kogo stać w ogóle na prawnika), czy rzeczywiście będzie chciał zawalczyć i skutecznie przeciwstawić się stosowanej patologi prawa w procesie - w I , a nawet w II instancji - i to za najniższe honorarium, czy narazi a nawet zepsuje sobie stosunki w orzecznictwie i ,,narobi” w swoje miejsce pracy, gdzie w przyszłości przyjdzie mu bronić grube portfele, a wówczas przychylność wyroczni jest niezbędna. Nie oszukujmy się, żyjemy przecież w bardzo – a nawet super zmaterializowanym świecie, gdzie kaska się liczy p r i m o (a dwa -ustosunkowanie ). Wiem z autopsji, co piszę. Co do uchwał i ich uchylania przez sady, to są różne rodzaje uchwał i sposoby oraz tryb ich podejmowania prawem objęte, gdzie nie zastosowanie określonej procedury prowadzi nawet do nieistnienia uchwały ( bezwzględnej jej nieważności), co oznacza, iż nie podlegałaby konwalidacji (uzdrowieniu) – nadania jej mocy prawnej określonego rodzaju, np. wg tej samej treści i od dnia jej głosowania. Norma przewiduje podejmowanie uchwał; jednych w sposób zwykły, innych szczególną czynnością prawną lub w sposób określony ustawą – z tzw. zachowaniem ustawowej formy.
W twoim przypadku, jeżeli statut inaczej nie mówi (chyba, że zmienił - nawet poza prawem zapisy ustawowe w rozdziale 4 uwl – o prawidłowe wykonywanie czynności zarządu, bo np. nikt skutecznie i w ciągu 6 tygodni nie zaskarżył takiej uchwały do sądu z powodu naruszenia w jej treści prawa uwl, kc itd, a uchwała uprawomocniła się) – jeżeli jest inaczej, to miałbyś szansę uchwałę taką zaskarżyć do strasznego sądu i próbować ją unicestwić, aby sąd ją uchylił, tj. jeżeli
po jej głosowaniu ( w twoim przypadku także przed głosowaniem – bo Zarząd w ogóle nie dotarł do ciebie celem odebrania od ciebie głosu jak rozumiem - z tego , co piszesz,prawda?) nie doręczył Ci treści tej uchwały podjętej obligiem. Uwaga; może to zrobić jedynie zarząd lub upoważniona przez niego osoba oraz korespondencyjnie za potwierdzeniem odbioru , to od tego momentu liczy się zawity termin 6 tygodni do wniesienia pozwu – zaskarżającego uchwałę. Jeżeli sa spełnione te przesłanki, to napisz, a podzielę się dalej z Tobą swoją skromną wiedzą. Powiem tylko, iż będzie chodziło o przesłanki głównie w art. 30 uwl i kc.
J.