Zarządca podaje wspólnotę do sadu
pierkarden
Użytkownik
Zarządca jest zarządem i zarzadcą w jednej osobie . Działa w oparciu o art.18. Wyniku sptkań i 2 głosowań nad planem na rok 2010r plan nie zostaje przyjęty. Zarządca podaje wspólnote do sądu w oparciu o art .24. Jakie moze byc finał tej sprawy.
W palnie oprócz wydatków są również podwyżki dla zarzadcy na które wspólnota sie nie zgadza. Zarzadca nie chciał odstąpić od podwyżek na które nie było zgody wiekszości. Co w takiej sytacji zrobi sąd ?
W palnie oprócz wydatków są również podwyżki dla zarzadcy na które wspólnota sie nie zgadza. Zarzadca nie chciał odstąpić od podwyżek na które nie było zgody wiekszości. Co w takiej sytacji zrobi sąd ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeśli plan odrzucono, to była zgoda większości (na odrzucenie).
To dotyczy tylko sytuacji, gdy nie ma ani większości za ani wiekszosci przeciw...
Moim zdaniem brak zgody odnosi się do przedmiotu głosowania a nie do jego wyniku (zgoda na odrzucenie). Gdyby jednak przedmiotem głosowania była zgoda na odrzucenie a nie plan gospodarczy, to rzeczywiście brak byłoby podstaw do skierowania sprawy do sądu. W omawianej sprawie mamy jednak do czynienia z inną sytuacją - właściciele nie wyrazili zgody na przyjęcie planu gospodarczego.
Zarządca sprawujący zarząd powierzony legitymowany jest zatem do złożenia wniosku o rozstrzygnięcie przez sąd.
Sąd wezwie teraz wszystkich właścicieli lokali do udziału w sprawie i będzie szczegółowo badał zasadnośc wniosku i przyczyny, dla których brak było zgody, następnie wyda orzeczenie kierując się normą art. 199 kodeksu cywilnego, tj. "orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli."
Zarządca "sprawuje zarząd", czyli zarządza, ale nie jest zarządem.
Zarząd wspólnoty to jej organ ustawowy, powoływany uchwałą przez właścicieli.
Zarządca notarialny to osoba, której właściciele powierzyli zarządzanie nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Nie zgadzam się. Z przepisu wynika co innego.
W sprawach przekraczających zarząd zwykły, zgoda to poparcie projektu uchwały większością głosów.
Brak zgody to zarówno brak rozstrzygnięcia (brak większości zarówno "za", jak i "przeciw"), jak i odrzucenie projektu większością głosów. Podwyżka wynagrodzenia zarządcy nie jest konieczna dla utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym - być może jest konieczna dla utrzymania kondycji finansowej zarządcy w takim stanie, ale to inna sprawa.
Powinniście argumentować, że plan gospodarczy bez tej podwyżki byłby przez Was przyjęty, ale zarządca nie chce ustąpić. Traktuje to jak transakcję wiązaną: albo zgodzicie się na plan z podwyżką dla niego, albo plan ten narzuci Wam sąd. Jeśli tak jest, to niezależnie od wyniku sprawy sądowej powinniście podjąć kroki w celu odwołania zarządcy (zebranie z udziałem notariusza i uchwała o zmianie sposobu sprawowania zarządu). Takie traktowanie pracodawcy (właścicieli lokali) jest wystarczającym powodem do rozstania z zarządcą. Nie macie obowiązku trwać przy tym zarządcy, nawet, gdyby wygrał w sądzie.
Możecie dodać, że brak zgody na podwyżkę wynika z oceny pracy zarządcy - nie zasłużył na podwyżkę.
Poza tym - skoro właściciele nie mają gwarantowanych waloryzacji swoich dochodów, dlaczego mieliby waloryzować wynagrodzenie zarządcy? Przecież płacą mu ze swoich dochodów, które w czasie kryzysu nie rosną.
Wynagrodzenie usługodawcy jest kwestią umowy z usługobiorcą i sąd nie będzie w to ingerował - a już na pewno nie może Was zmusić do podwyżki. Chyba, że wcześniej zaciągnęliście jakieś zobowiązanie wobec zarządcy - np. obiecaliście mu taką waloryzację (w umowie, w uchwale)?
Jeżeli zarządca obniżl w pierwszych 2 latach zarzdzania wynagrodzenie ,które zostało zapisane w akcie notarialnym, a teraz chce powrócić do zapisanej stawki . Czy to może być wystarczajacy argument dla sądu. Oczywiście członkowie nie chcą sie teraz zgodzić na żadną podwyżkę. Oczywiście praca zarzadcy wnosi wiele do życzenia.
Jak tak, to to nie jest podwyżka tylko powrót do zapisu sprzed 2 lat.
To przegracie a jak źle pójdzie to zapłacicie pełną stawkę za ubiegłe lata.
Może jakiś trik? Plan gospodarczy bez kwoty dla zarządcy a do niego jakiś załącznik nie wymagający uchwały lub może w planie suma z gwiazdką: "zgodnie z umową notarialną nr data itp.
W jaki sposób nastąpiło to "obniżenie"? Jest na to jakiś dokument? Czy te obniżone kwoty były ujęte w planach gospodarczych na te 2 lata? Nie ma takiej możliwości - ustalenie wynagrodzenia zarządcy wymaga uchwały.
Koszty dostaw wody i ciepła też były "dawno ustalone" w umowach z dostawcami, a chyba nie zaprzeczysz, że powinny być ujęte w PG i zatwierdzone uchwałą?
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego II Wydział Cywilny Odwoławczy we Wrocławiu z dnia 10 marca 2010 roku, sygn. II Ca 1037/09:
" Jakkolwiek zaś istotnie przepis art. 22 ust. 1 pkt stanowi, iż ustalenie wynagrodzenia Zarządu lub zarządcy nieruchomości należy do czynności przekraczających zwykły zarząd i potrzebna jest do tego uchwała właścicieli lokali, to zważyc trzeba, że umowa z pozwaną została zawarta przez spółkę, która twierdziała, że ma uprawnienia do sprawowania zarządu nieruchomością a strona powodowa godziła się do maja 2003 roku na warunki tej umowy i dopiero wtedy zrezygnowała z usług pozwanej. W istocie zatem Wspólnota Mieszkaniowa zaakceprowała wcześniej warunki umowy zawartej z pozwaną (...) a zatem umowa ta ją wiązała do momentu wypowiedzenia. Jeżeli by zaś nawet przyjąc, jak chce strona powodowa, że umowa o administrowanie była nieważna, to przecież pozwana czynności zarządu (...) faktycznie (...)wykonywała, zatem wtedy należałoby się jej wynagrodzenie czy to w ramach umowy zlecenia czy prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia".
Rozumiem, że w omawianej sprawie wynagrodzenie zostało ustalone w peirwszej umowie wyodrebniającej lokal wraz z powierzeniem zarządu. Moim zdaniem jest to skuteczny zapis, tak jak wskazanie osoby zarządcy, jednak tutaj zarządca zgodził się na niższą stawkę, zatem nastąpiła modyfikacja umowy zawartej ze wspólnotą, teraz z kolei wspólnota nie zgadza się na podwyżkę. Moim zdaniem zarządca nie ma wielkich szans na podwyżkę, ponieważ wcześniej nastąpiła zmaina warunków umowy za porozumieniem stron, chyba, że np. owa obniżka obowiązywała na czas określony.
Ponawiam pytanie czy sad bedzie wzywał wszystkich członków wspólnoty do rozpoznania tej sprawy? Jak długo takie postępowanie może potrwać?
Jeżeli tak, to jest to umowa zawarta przez dotychczasowego właściciela lokalu i nabywcę. Zarządca nie jest stroną tej umowy.
Następnie ją zmieniono, ponieważ zarządca zgodził się pracować za niższą stawkę. Moim zdaniem jest mało prawdopodobne, aby sąd podwyższył zarządcy wynagrodzenie, ponieważ w tym przedmiocie obowiązują ceny umowne.
Nie zachodzą też przesłanki z art. 358 1 par. 3 i 4 kc
" W razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie.
§ 4. Z żądaniem zmiany wysokości lub sposobu spełnienia świadczenia pieniężnego nie może wystąpić strona prowadząca przedsiębiorstwo, jeżeli świadczenie pozostaje w związku z prowadzeniem tego przedsiębiorstwa. "
Oczywiście, gdyby umowy nie zawarto zarządca mógłby wystąpić do sądu o ustalenie wysokości wynagrodzenia, jednak w tym przypadku nie mamy do czynienia z taką sytuacją - zarządca wystawiał faktury, wspólnota zatwierdzała sprawozdania.
Tak zarządca wystawiał faktury na umówioną kwota za zarzadzanie.
A jakby okazało się ,że wniosek sformułowany przez zarządce ma na uwadze tylko dobro wspólnoty , a w tym przypadku chodziło by o zatwierdzenie planu na rok 2010, a w nim są te podwyżki zarzadcy i co wtedy. Czy sąd mając na uwadze dobro wspólnoty może pominąć zawarte w tym planie podwyżki dla zarzadcy , bo zgodził się na obniżkę stawki w latach ubiegłych, czy raczej zakceptuje całość planu na rok 2010r
Czy sąd bedzie wzywał wszystkich członków wspólnoty do rozpoznania tej sprawy? Jak długo trwa taka sprawa.
Sąd będzie badał poszczególne składniki i zapewniam, że szczegółowo, może pominąc podwyżki dla zarządcy i raczej to zrobi, właściciele będą mogli aktywnie uczestniczyc w postępowaniu, składac pisma, wnioski, prawdopodobnie sąd zarządzi rozprawę i będzie przesłuchiwał i zarządcę, i obecnych właścicieli.
pierkarden podrzucił wątek, który możemy rozważać czysto teoretycznie. To znakomity przykład sytuacji we WM, w których właściciele są obojętni i nie wykazują zaangażowania w swoich sprawach. Tak jest w większości wspólnot w naszym kraju, i potrwa jeszcze conajmniej jedno pokolenie. PRL wiecznie żywy.
Sytuacja jest dziwna. W aktach notarialnych jest wskazanie zarządcy (OK), natomiast w uwl jest info ,że wysokość jego wynagrodzenie wymaga uchwały. Jestem ciekaw co wiąże zarządcę ze wspólnotą. Jakaś umowa? Chyba tak być powinno, bo gdzie są opisane jego obowiązki? Tak być powinno ale tak napewno nie jest!!!
Jeżeli członkowie WM nie zgadzają się na te nowe stawki (może są za wysokie), TO NIECH SIĘ ZMOBILIZUJĄ I ZMIENIĄ ZARZĄDCĘ.Ale to rozwiązanie jest chyba niemożliwe, bo wymaga minimum zaangażowania.W tym miejscu zgadzam się z wczorajszym stanowiskiem ownera. Logiczne i sensowne. Natomiast Zarządca naoglądał się chyba za dużo amerykańskich filmów procesowych. ROZPRAWA. Przesłuchiwanie zarządcy i właścicieli. Ilu? Wszystkich? Ci co się nie stawią będą doprowadzeni!! Litości!!!! Przeczytaj art. 24 uwl. I wtedy podyskutujemy. Oczywiście zarządca nie będzie się żalił, że mu nie chcą podwyższyć wynagrodzenia ale zażąda od sądu rozstrzygnięcia w sprawie uchwały zatwierdzającej Plan Gospodarczy na 2010 rok. A że będzie ustawowym reprezentantem WM, i porządnie to umotywuje to sprawę wygra.Nie jestem zwolennikiem zarządców licencjonowanych, ale w tym miejscu popieram jego stanowisko. Jest prostsze rozwiązanie. I to zgodne z prawem. Znam to z autopsji. Zarządca jest uzależniony od uchwały właścicieli w sprawie jego wynagrodzenia. Ale jest niezależny przy podpisywaniu umowy o administrowanie nieruchomością ( zarząd zwykły). Wiem, że to absurd, ale sam ze sobą podpisałem taką umowę ( za radą US)PARANOJA.:bigsmile:
Nie przesłuchuje się wszystkich właścicieli, zwykle sąd słucha tych, którzy się stawią. Może jednak od tego odstąpic. Zwykle przeprowadza się rozprawy w takich sprawach, w szczególności, aby wysłuchac wnioskodwacę. Sąd nie może zastosowac środków przymusu, doprowadzic przymusowo można osobę, która ma byc słuchana w charakterze świadka lub biegłego.
" Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym"??????? Twoje rozważania na temat procedur sądowych to DYRDYMAŁY.:bigsmile:
W tym artykule potwierdzają się słowa Zarządcy o postępowaniu nieprocesowym jak i (niestety dla mnie) słowa ownera...
"Niemożnośc podjęcia przez właścicieli lokali uchwały (...) co do czynności przekraczających zwykły zarząd, których przykładowe wyliczenie zawiera art. 22 ust. 3, upoważnia zarząd lub zarządce do wystąpienia z wnioskiem do sądu rejonowego o rozstrzygnięcie. Postępowania toczy się w trybie nieprocesowym. Uczestnikami są wszyscy właściciele lokali, a wyznaczenie rozprawy jest obligatoryjne. Do postępowania sądowego mają zastosowanie art. 611 i n. kpc"
Por: Własnośc lokali. Komentarz Roman Dziczek, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, s. 178
"Sąd rozpoznaje sprawy z art. 24 w trybie postępowania nieprocesowego (art. 506 i nast KPC) (....) Oprócz wnioskodawcy brac udział w sprawie mogą (jako uczestnicy) wszyscy właściciele lokali znajdujący się w danej nieruchomości"
Por: Prawo mieszkaniowej. Komentarz, Adam Doliwa, CH BECk, Warszawa 2006, s. 737
"Postępowanie przed sądem odbywa się w trybie przepisów o postępowaniu nieprocesowym (art. 506 i nast. KPC). (...) zgodnie przyjmuje się, że legitymację do występowania w sprawie, w charakterze uczestników postępowania, powinni mie wszyscy właściciele lokali posiadający udziały w nieruchomości wspólnej".
Własniśc lokali. R. Strzelczyk, A. Turlej, CH BECK, Warszawa 2007, s. 426 - 427