100% zgoda mieszkańców
wspólnota 80
Użytkownik
Mam pytańie odnośnie głosowania nad uchwałami. Czy jest zakres czynności kiedy uchwała musi mieć 100% zgody właścicieli wspólnoty i jaką wspólwłasnością jest wspólnota łączną czy ułamkową w myśl kodeksu cywilnego
Art. 196. § 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Pytam ponieważ pewien właściciel zarzucił zarządowi że jego uchwały są nieważne bo nie mają 100% zgody, stwierdził to na podstawie kodeksu cywilnego art. 199
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Osoba również stwierdziła że nie można podejmować uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów
Art. 196. § 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Pytam ponieważ pewien właściciel zarzucił zarządowi że jego uchwały są nieważne bo nie mają 100% zgody, stwierdził to na podstawie kodeksu cywilnego art. 199
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Osoba również stwierdziła że nie można podejmować uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jak tak, to napisz czego konkretnie dotyczyła decyzja zarządu, bo katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest otwarty.
W czerwonym linku w lewym menu masz ustawę o własności lokali. Przeczytaj choć Art. 22
Tekst ustawy jest tutaj: http://www.zarzadca.pl/content/view/12/29/ Przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (w tym art. 199) obowiązują w małych wspólnotach (liczących do 7 lokali).
W dużych (powyżej 7 lokali) jedynie w sprawach, nieuregulowanych w ustawie o własności lokali: Współwłasność nieruchomości wspólnej we wspólnotach to współwłasność w częściach ułamkowych - każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem w NW bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłasność łączna to np. małżeńska wspólność majątkowa oraz wspólność majątku wspólników spółki cywilnej. We wspólnotach może ona wystąpić w odniesieniu do lokalu (a nie nieruchomości wspólnej) i ma wpływ na prawa małżonków / wspólników spółki cywilnej w głosowaniach nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej.
Osoba nie ma racji w obu sprawach.
Poradź osobie, żeby przeczytała ustawę o własności lokali - najlepiej ze zrozumieniem.
Nie musi być jednomyślności we wspólnotach powyżej 7 lokali.
Skąd wiemy, że benchmarkiem jest siedem?
Z uwl:
Jak on wymyśli, że nie będzie płacił zaliczek, to wtedy Wy pójdziecie do sądu i w cuglach wygracie.
EPU - elektroniczne postępowanie upominawcze. Szybko, tanio, wygodnie: https://www.e-sad.gov.pl/Default.aspx?AspxAutoDetectCookieSupport=1
Uwl - lex specialis.
W takiej sytuacji nie mielibyśmy jednak do czynienia ze zgodą właścicieli lokali, lecz współwłaścicieli nieruchomości, co rzeczywiście jest możliwe, gdy np. właściciele lokali dokonują podziału nieruchomości wspólnej w ten sposób, że wydzielają działkę ( w dużej wspólnocie konieczna jest zgoda większości), jednak aby ją następnie sprzedac - konieczna jest już zgoda wszystkich, ponieważ działka nie stanowi już nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali, lecz współwłasnośc poszczególnych właścicieli lokali.
Zgoda wszystkich jest też niekiedy konieczna do zmiany wielkości udziałów.
Nieruchomość wspólna też ma współwłaścicieli, którymi są właściciele lokali. Zgoda wszystkich jest potrzebna nie dlatego, że działka nagle stała się przedmiotem współwłasności zwykłej ("kodeksowej"), lecz dlatego, że tej sprawy (sprzedaży części nieruchomości wspólnej po jej podziale) nie reguluje ustawa o własności lokali, mają więc tutaj zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego (art. 199), które wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Gdyby taki zapis znalazł się w art. 22 ust. 3 uwl, wystarczyłaby zgoda większości.
Nie zgadzam się ze stwierdzeniem, że wydzielona działka nie jest już nieruchomością wspólną. Wydzielenie działki to tylko geodezyjny i fizyczny podział nieruchomości. Podział prawny nastąpi z chwilą wyodrębnienia prawa własności tej działki i przeniesienia go na inną osobę. Dopóki działka nie zostanie sprzedana, jest częścią nieruchomości wspólnej, ponieważ nie zmieniła ani właściciela, ani miejsca położenia. Przypomnę, że nieruchomość może się składać z wielu działek, nawet niegraniczących ze sobą, byle miały tego samego właściciela i leżały w jednej jednostce ewidencyjnej (gminie lub jej części).
Notabene, współwłasność nieruchomości wspólnej jest również współwłasnością w częściach ułamkowych (bo przecież nie współwłasnością łączną), tyle tylko, że zarządzanie tą współwłasnością odbywa się na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, a nie w Kc. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli - tyle tylko, że udział w nieruchomości wspólnej można zbyć jedynie razem z lokalem.
W takie sytuacji te pojęcia nie są tożsame.
Na poparcie Twojej tezy o przyczynach niedopuszczalności w przypadku podziału geodezyjnego:
pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 r. sygn. akt III CZP 127/09:
"Złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej (drogi koniecznej) na nieruchomości wspólnej należy niewątpliwe do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do obciążenia nieruchomości wspólnej tą służebnością, nie została wymieniona w katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 u.w.l. Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej"
pomocne orzecznictwo:
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r. III CZP 95/09:
"Składnikiem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/716/94/