Wspólnota na osiedlu segmentów
borek
Użytkownik
Dziwna sytuacja ma miejsce na osiedlu, na terenie którego mój kolega zakupił segment.
Osiedle składa się z ok. 16 segmentów. Kolega kupując ten segment stał się wyłącznym właścicielem tegoż segmentu wraz z gruntem pod nim oraz gruntem przed i za jego częścią budynku (ok. 90 m2 ogródka za i trochę metrów przed segmentem na wjazd do garażu i wejście do mieszkania).
Poza tą własnością indywidualną jest jakiś udział w części wspólnej osiedla (czyli droga dojazdowa wraz z chodnikiem, brama wjazdowa, trochę zieleni, kilka latarni, jakaś mała przepompownia deszczówki).
Osiedle tych segmentów zostało wybudowane chyba w 1999 roku i do dnia dzisiejszego nie wybrano zarządu w drodze uchwały.
Ludzie, którzy kupowali te segmenty jako pierwsi, założyli sobie jakieś stowarzyszenie osiedla, i ustalili sobie jakąś tam opłatę na część wspólną, która ma pokrywać koszty (odśnieżania, sprzątania, naprawy bramy, przepompowania wody deszczowej do sąsiedniego osiedla itd.).
Kolega kupując segment do żadnego stowarzyszenia się nie zapisywał (na tej umowie widnieją cały czas poprzedni właściciele), a żeby nie było tak fajnie, to jakaś sąsiadka stwierdziła sobie, że te koszty wspólne są za duże i ona będzie sobie płaciła o 100 zł mniej (bo tak uważa).
Właściciele sami mają podpisane umowy z wodociągami, zakładem energetycznym, kablówką. Wywóz śmieci jest tylko wspólny.
Czy takie osiedle też podlega uchwale o własności lokali? Czy to też ogarnia wspólnota?
Czy wspólnota dotyczy wyłącznie budynków wielorodzinnych i ten przypadek nie zasługuje na miano wspólnoty?
Będę wdzięczny za pomoc jak to ugryźć.
Pozdrawiam
Osiedle składa się z ok. 16 segmentów. Kolega kupując ten segment stał się wyłącznym właścicielem tegoż segmentu wraz z gruntem pod nim oraz gruntem przed i za jego częścią budynku (ok. 90 m2 ogródka za i trochę metrów przed segmentem na wjazd do garażu i wejście do mieszkania).
Poza tą własnością indywidualną jest jakiś udział w części wspólnej osiedla (czyli droga dojazdowa wraz z chodnikiem, brama wjazdowa, trochę zieleni, kilka latarni, jakaś mała przepompownia deszczówki).
Osiedle tych segmentów zostało wybudowane chyba w 1999 roku i do dnia dzisiejszego nie wybrano zarządu w drodze uchwały.
Ludzie, którzy kupowali te segmenty jako pierwsi, założyli sobie jakieś stowarzyszenie osiedla, i ustalili sobie jakąś tam opłatę na część wspólną, która ma pokrywać koszty (odśnieżania, sprzątania, naprawy bramy, przepompowania wody deszczowej do sąsiedniego osiedla itd.).
Kolega kupując segment do żadnego stowarzyszenia się nie zapisywał (na tej umowie widnieją cały czas poprzedni właściciele), a żeby nie było tak fajnie, to jakaś sąsiadka stwierdziła sobie, że te koszty wspólne są za duże i ona będzie sobie płaciła o 100 zł mniej (bo tak uważa).
Właściciele sami mają podpisane umowy z wodociągami, zakładem energetycznym, kablówką. Wywóz śmieci jest tylko wspólny.
Czy takie osiedle też podlega uchwale o własności lokali? Czy to też ogarnia wspólnota?
Czy wspólnota dotyczy wyłącznie budynków wielorodzinnych i ten przypadek nie zasługuje na miano wspólnoty?
Będę wdzięczny za pomoc jak to ugryźć.
Pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
2) Dokładnie tak.
Najbardziej korzystnym dla wszystkich rozwiązaniem byłoby dokonanie zmiany sposobu zarządu, w szczególności ustalenie, że decyzje w sprawach przekraczających zwykły zarząd wymagają zgody większości współwłaścicieli. Zmiana ta wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
Byc może, co jednak jest mało prawdopodobne, taka zmiana juz nastąpiła i stąd stowarzyszenie i jego rola. Jeżeli nie - to stowarzyszenie stanowi związek jego członków, przy czym członkostwo ma miejsce na zasadzie dobrowolności.
Współwłaściciele, którzy zorganizowali się jako stowarzyszenie zawierają umowy w zakresie utrzymania wspólnej nieruchomości, dokonuję płatności, zarządzają tą nieruchomością, jest to zgodne z prawem i nie wymagało to powoływania do życia stowarzyszenia. Jeżeli sąsiadka nie chce płacic, to współwłaściciele, którzy za nią dokonali zapłaty mogą teraz wystąpic do sądu o zwrot swojej należności. Winni jednak ją należycie udokumentowac. Należne jest im także wynagrodzenie za wykonywane czynności. Należy też pamiętac, ze spoczywa na nich obowiązek rozliczania przychodów i kosztów, przedkładania tych rozliczeń pozostałym współwłaścicielom wraz z dowodami stanowiącymi ich podstawę.
W razie braku porozumienia między współwłaścicielami, tj: "jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszości każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy (art. 203 k.c.).
Stowarzyszenie nie ma żadnego tytułu do nieruchomości. Nie może też nią zarządzać i windykować opłat na koszty jej utrzymania od innych współwłaścicieli.
Na osiedlach tego typu często są powoływane stowarzyszenia, fundacje, a nawet spółdzielnie (!).
To niczego nie rozwiązuje, bo żadna z tych organizacji nie jest ani współwłaścicielem nieruchomości, ani zarządcą, a powołanie instytucji pośredniczącej stwarza kolejne problemy. Nikogo z właścicieli nie można zmusić do członkostwa w stowarzyszeniu, a stowarzyszenie nie ma podstaw do zarządzania nieruchomością.
Oczywiście nikomu nie będzie się chciało chodzić po sądach aby jedna współwłaścicielka płaciła tyle co wszyscy (czyli 100 zł miesięcznie więcej).
Na pewno nie ma szans na założenie wspólnoty? Gdyby była wspólnota byłoby łatwiej podejmować jakiekolwiek decyzje, a tak, musi się 100% zgodzić.
We wspólnotach mieszkaniowych udział w nieruchomości wspólnej jest nieodłącznie związany z prawem własności lokalu - można go zbyć jedynie wraz z lokalem.
Na takich osiedlach, jak Twojego kolegi, udział we współwłasności gruntu, na którym jest położona droga i inne elementy osiedlowej infrastruktury nie jest związany z własnością segmentu i działki - można go zbyć niezależnie od segmentu. Dlatego pojawiające się czasami pomysły, by powołać stowarzyszenie (fundację, spółdzielnię) i przekazać mu udziały we wspólnym gruncie w formie darowizny, również nie jest najlepszy. Dlaczego?
Po pierwsze - musieliby tego dokonać wszyscy współwłaściciele. W przeciwnym razie nadal istniałaby współwłasność ułamkowa i w zarządzaniu nią nic by się nie zmieniło.
Po drugie - stowarzyszenie jest osobą prawną, która będzie istniała niezależnie od zmieniających się właścicieli segmentów. Może dojść do sytuacji, że po pewnym czasie wśród członków stowarzyszenia nie będzie żadnego właściciela segmentu lub nie-właściciele uzyskają w nim większość. Jako pełnoprawny właściciel nieruchomości, stowarzyszenie stanie się niezależne od woli właścicieli segmentów.
Może więc:
- ustanowić opłaty za korzystanie z infrastruktury, zlokalizowanej na przejętych nieruchomościach;
- sprzedać te nieruchomości lub darować je;
- obciążyć hipoteką.
Chyba nie o to chodzi?
Przy współwłasności terenów wspólnych, będących odrębnymi od domów / lokali nieruchomościami (najczęściej są to drogi, place zabaw, parkingi), należy pamiętać jeszcze o jednej rzeczy.
Przy ewentualnej sprzedaży segmentu, jego właściciel może mieć trudności ze sprzedażą udziału w drodze - w rezultacie segment sprzeda, a udziału nie. Może się też zdarzyć sytuacja, że zapomni o swoim udziale w innej nieruchomości i z tego powodu nie sprzeda go. Nie jest to trudne, jeśli na ten udział posiada odrębny akt notarialny. (Pisano o takich przypadkach w jednym z numerów miesięcznika Administrator). W obu przypadkach (niemożności zbycia udziału i zapomnienia o nim), dotychczasowy właściciel segmentu będzie nadal prawnym współwłaścicielem drogi i przepompowni, mimo zbycia segmentu. Po kilku takich zmianach właścicieli segmentów, zarządzanie terenami wspólnymi będzie jeszcze trudniejsze, ponieważ część współwłaścicieli będzie nieosiągalna i nie będzie przejawiać najmniejszego zainteresowania swoją współwłasnością.