Zgody dewelopera a wspólnota

Nachbar

Witam wszystkich,

Mam pewien problem i chciałby uzyskać jak najbardziej precyzyjna odpowiedź z podstawą prawna (jeżeli to jest możliwe).
Po krótce opiszę sytuację:
Podczas podpisywania w grudniu umowy przedwstępnej z deweloperem podpisałem aneks w którym deweloper wyraził zgodę na przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy, na umieszczenie reklam na fasadzie budynku, i jeszcze kilka innych rzeczy. W maju ten sam deweloper wyraził zgodę na montaż klimatyzatora w garażu podziemnym (w miejscu wskazanym i zaakceptowanym przez projektanta) oraz na sprzedaż alkoholu w lokalu oczywiście pod warunkiem że przekształcę mieszkanie w lokal użytkowy. Poza tym uwarunkował dwie ostatnie zgody (Klima + alkohol), że zgoda jest czasowa do momentu pozostania przez niego zarządca nieruchomości wsobnej i do czasu podjęcia przez Wspólnotę uchwały w przedmiocie zmiany sposobu zarządu lub zarządcy nieruchomością wspólną. Na początku czerwca podpisałem akt notarialny w którym to nadal widniał zapis o zarządzie nieruchomością przez dewelopera.
Kilka dni temu odbyło się zebranie mieszkańców (wspólnoty) o którym nie zostałem powiadomiony, na którym to deweloper Podjuch uchwałę oraz sam ją przegłosował o przekazaniu zarządu nieruchomością wspólna na barki mieszkańców i został wybrany zarząd wspólnoty.
Moje pytanie brzmi czy mam od nowa występować do, tym razem wspólnoty i zarządu o zgodę na Klimę i alkohol. Z Klimą jest taki problem że została już zamówiona a montaż został zaplanowany na sierpień - czy wspólnota może żarzą dać ode mnie abym wnioskował o uchwałę na ten temat?
Czy zgoda na sprzedaż alkoholu wymaga uchwały i czy nie powinni mi tego przepisać zgodnie z decyzją dewelopera?
Czy Wspólnota może podważyć zgodę dewelopera, która została wystawiona przed powstaniem wspólnoty… np. reklamę?

I pytanie jeszcze jaki mam okres czasu na zaskarżenie (poprawcie mnie jeżeli się mylę) uchwały podjętej na zebraniu o którym nie zostałem powiadomiony?
Za szybkie podpowiedzi i odpowiedzi z góry dzięki wielkie…
Nachbar

a-z

jaki mam okres czasu na zaskarżenie (poprawcie mnie jeżeli się mylę) uchwały podjętej na zebraniu o którym nie zostałem powiadomiony?

uwl
Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Zarządca

1. Zmiana sposobu użytkowania nie wymagała ani zgody dewelopera, ani zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r. IV CSK 393/07
"Zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 u.w.l., a tym samym rozpoznawanie sprawy w kontekście tego przepisu nie znajduje uzasadnienia prawnego. "
Treśc orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/499/#comment584

2. Umieszczenie przez właściciela lokalu reklamy na fasadzie budynku czy urządzenia klimatyzacyjnego nie wymagało ani zgody dewelopera, ani zgody wspólnoty mieszkaniowej, o ile nie utrudnia korzystania z innych lokali, z nieruchomości wspólnej, nie narusza konstrukcji budynku. Oczywiście sposób i miejsce montażu należałoby uzgodnic ze wspólnotą mieszkaniową (względy bezpieczeństwa, estetyki, etc.).

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 marca 2009 r., sygn. akt: I ACa 149/09:

"... konieczność wyrażenia zgody, o jakiej stanowi art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali, w przypadku umieszczenia reklamy istniałby, gdyby reklama uniemożliwiała korzystanie z okien znajdujących się w budynku lub też naruszała konstrukcję nośną ściany, czego jednak pozwana w żaden sposób nie dowiodła w toku niniejszego postępowania. Nie uczyniła tego również w odniesieniu do pozostałych urządzeń. Nadto uszło uwadze skarżącej, iż w skład nieruchomości wchodzą zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe służące do prowadzenia działalności usługowej, a zatem umieszczenie szyldu nie narusza w żaden sposób „charakteru" budynku. W świetle powyższego zarzuty skarżącej okazały się nietrafne. "

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/722/94/

3. Odnośnie montażu klimatyzatora w garażu podziemnym: jeżeli garaż ten stanowi odrębny lokal (garaż wielostanowiskowy), to zgodę winni wyrazic współwłaściciele garażu ( a nie wspólnota mieszkaniowa).


4. Odnośnie zgody na sprzedaż alkoholu - konieczna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej, moim zdaniem wcześniejsza zgoda nie ma już znaczenia ( o ile urząd nie wydał na jej podstawie stosownych decyzji).

5. Zaskarżenie uchwały - jeżeli tylko z tego powodu, że obawia się Pan braku zgody na opisane wyżej czynności - powództwo jest moim zdaniem bezzasadne.