Przenoszenie z centralnego ogrzewania na fundusz remontowy.

jadharwa

Od dwóch lat zarzad poddaje uchwałe do głosowania -ptzeniesienie nadwyżki zaliczek z co na fundusz remontowy.w ciagu roku tez pobiera z tego funduszu na remont/ok 48 procent/.W tym roku zwróciłam uwagę ze w kalkulacji kosztów nie ujeto tak dużej nadwyzki.Ba nawet wzieto kredyt tez z mysla spłaty z co.Co mozna ztym zrobić?Zauwazyłam ze sztucznie zawtzana jest kalkulaxja.Na 1 styvznia było na koncie remontowym saldo minusowe 11000zl w kwietniu trwał remont /docieplanie /budynkuok30000zł . w kwietniu dosłownie kolendowanie za podpisami pod kredyt/30000zł.A teraz ściagaja grzejniki na korytarzach,bo trzeba oszczedzac na co.Ba nie podpisałam sie pog krefytem/lestem czaena owza -ale płacic musze.Dziekuje

Zarządca

Nie można przenosi nadwyżki z co na remonty, więcej:I ACa 1382/03 z 15 kwietnia 2004 - Zaliczki na utrzymanie lokali to fundusze właścicieli
Więcej:
http://www.zarzadca.pl/content/view/492/94/

jadharwa

Dziekuję.Czy moge domagać sie zwrotu nadwyżki,jezeli głosowałam tez nie wiedzac że jest taka ustawa?

eedo

Proszę poprosić zarządcę budynku o przedstawienie regulaminu rozliczeń ciepła. Z niego winno wynikać w jaki sposob zwracane są nadpłaty.

Prawo energetyczne art 45a. 10. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń"; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.

jadharwa

Witam Zarzadcę i cedo.Dziekuje za informacje.Czy koszty co maga byc łaczone wspólnie z innymi kosztami i po rozliczonym roku nadwyzki droga uchawły przenoszone na fundusz remontowy?

wojak

Moim zdaniem nie moga. W jednej ze wspolnot, w ktorych bywam na zebraniach jest to robione poprzez zwrot nadplaty oraz (jednoczesnie) uchwale o jednorazowej wplacie w tej samej wysokosci na fundusz remontowy. Poniewaz jest to wspolnota w wiekszosci ludzi starszych, wiec zeby im ulatwic zycie puszczany jest wniosek o przeksiegowanie naleznej kwoty. Czyli de facto jest to przeniesienie odpowiedniej kwoty, ale w moim pojeciu zgodnie z obowiazujacym prawem. Lacze pozdrowienia

jadharwa

Witam zarzadce.Bardzo prosze o wyjasnienie poczatku tego wyroku a dłokadnietu cyt;objete wspólnoscia,Poprosiłam pisemnie o rozliczenie swojego lokalu za 2008 z co i w odpowiedzi jest cyt ;poniesine koszty wspólne w tym co.....kwota.Jaki przepis prawny daje mozliwosc zarzadowi rozliczac kosty co razem z innymi?.Dziekuje

jadharwa

Ale ale drogi zarzadco dodaje ze podana jest tylko jedna kwota.Zadziwił mnie fakt ,ze na pokwitaniu miesiecznym nie ma koszt,ow zarzadu jest tylko co,woda,swiatło z korytarzy,fundusz remontowy.Natomiast sprawozdanie roczne ma wiele kosztów zarzadu.Mało tego kredyt zaciagniety spłacany jest z tego wspólnego co.Czy uchwala lokatorów moze dawac tak duze uprawnienia zarzadowi do dysponowania własnościa prywatna?

Zarządca

Uważam, że jeżeli wspólnota mieszkaniowa nawet podejmie uchwałę o przeksięgowaniu nadpłat za co na poczet tzw. funduszu remontowego, to i tak nie wywoła ona skutków prawnych w tym znaczeniu, że właścicielowi, który ma nadpłatę, przysługuje zawsze roszczenie o jej zwrot.

jadharwa

Dziekuje za odpowiedz

owner

[cite] Zarządca:[/cite]Nie można przenosi nadwyżki z co na remonty, więcej:I ACa 1382/03 z 15 kwietnia 2004 - Zaliczki na utrzymanie lokali to fundusze właścicieli

To zależy od tego, jaka jest instalacja c.o. w budynku. Jeżeli jest jednolity system grzewczy i brak indywidualnych liczników zużycia, wówczas cała instalacja centralnego ogrzewania stanowi część nieruchomości wspólnej a koszty ogrzewania - koszty zarządu NW (uchwała SN z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97). A nadwyżki opłat na pokrycie kosztów zarządu mogą być przecież uchwałą przeznaczane na inne cele, związane z nieruchomością wspólną (wyrok z dnia 22 lutego 2001 r. Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I ACa 1309/00).
Więcej o nadpłatach: http://je.pl/uvje
.
Jeśli system grzewczy we wspólnocie jadharwy funkcjonuje tak, jak opisałem, to nadwyżkami z c.o. dysponuje wspólnota i decyduje o nich uchwałą (nie sam zarząd).

Zarządca

"Inny pogląd przedstawił natomiast Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 18 czerwca 2008 r. (sygn. akt: I ACa 119/08). Za niedopuszczalne uznał przekazanie nadwyżki wynikającej z rozliczenia kosztów zarządu na remonty i oddalając apelację utrzymał w mocy wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 25 października 2007 r. uchylający uchwałę wspólnoty mieszkaniowej „z dnia 31 stycznia 2003 r. w zakresie przeniesienia nadwyżki powstałej w 2002 r. w kwocie 4.283,33 zł na fundusz remontowy". Szczeciński Sąd Apelacyjny orzekł, iż wspólnota nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu tego rodzaju środków, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą. Podzielił przy tym argumentację sądu pierwszej instancji, który uzasadniając uchylenie uchwały przedstawił następującą wykładnię: " wspólnota mieszkaniowa może podejmować decyzję jedynie w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną i tylko w zakresie przyznanych jej kompetencji na podstawie przepisów prawa, nie może dysponować dowolnie środkami finansowymi przekazanymi w formie zaliczek przez członków wspólnoty. Zgodnie z treścią art. 29 ustawy o własności lokali okresem rozliczeniowym wspólnoty jest rok kalendarzowy. Oznacza to, że środki pieniężne uzyskane przez wspólnotę w danym roku tytułem zaliczek na poczet wskazanych kosztów zarządu, które nie zostały w danym roku wykorzystane, podlegają zwrotowi ich właścicielom. Nadpłata stanowi bowiem własność właściciela i tylko on ma prawo nią dysponowac".
Więcej:
http://www.zarzadca.pl/content/view/678/32/
Treść orzeczenia:
http://www.zarzadca.pl/content/view/619/94

owner

"wspólnota mieszkaniowa może podejmować decyzję jedynie w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną..."
Właśnie o tym pisałem: skoro instalacja centralnego ogrzewania jest częścią nieruchomości wspólnej, to koszty ogrzewania są kosztami zarządu NW.
Zgodnie z uchwałą SN z grudnia 2007, zaliczki właścicieli stanowią majątek wspólnoty.
Zwroty należą się tylko w odniesieniu do nadpłat w zakresie kosztów eksploatacji lokali (np. woda a także ciepło - jeśli lokale są opomiarowane).

Ciekawe, jak SA w Szczecinie traktuje jednolity system c.o. i rozliczanie kosztów ogrzewania?
Mamy bowiem do wyboru: albo wykładnię Sądu Najwyższego, czego konsekwencją są wnioski, jakie przedstawiłem wyżej, albo wykładnię Sądu Apelacyjnego w Szczecinie i - co w zamian? Czy w świetle tego wyroku należy uznać, że instalacja c.o. bez liczników lokalowych nie jest częścią nieruchomości wspólnej? Nie jest zatem potrzebna zgoda wspólnoty na odłączenie się od tego systemu ogrzewania? Logicznie rzecz biorąc, nie jest potrzebna. A jak rozliczać koszty ogrzewania? Skoro nie są to koszty zarządu NW, to nie można według udziałów. Liczników nie ma, więc wchodzi w grę któraś z innych metod, przewidzianych w ustawie Prawo energetyczne (podzielniki, powierzchnia lokalu lub jego kubatura). Nadpłaty do zwrotu, ale w zamian swoboda w decydowaniu o tym, czy chcesz korzystać ze wspólnego c.o., czy chcesz się odłączyć i przy wykorzystaniu zdemontowanej części instalacji w lokalu (wszak rury i grzejniki w lokalu nie są wspólną własnością, zatem należą do właściciela lokalu), założyć ogrzewanie etażowe, np. na kocioł gazowy. Oczywiście, opłatę stałą oraz koszty ogrzewania pomieszczeń wspólnych pokrywają wszyscy współwłaściciele, niezależnie od posiadanego systemu ogrzewania (również ci odłączeni). Czy mam rację?

Zarządca

Moim zdaniem nie ma znaczenia czyj majątek stanowią zaliczki, ponieważ co do zasady właścicielowi przysługuje roszczenie o ich rozliczenie. Nie w każdej sytuacji, gdy budynek nie jest opomiarowany, rozliczanie ciepła według udziałów jest zgodne z prawem (np. gdy część lokali ma zdecydowanie większą kubaturę od pozostałych).
Roszczenie o zwrot nadpłaty nie jest tożsame z możliwością odłączenia się od co.
Generalnie nie podzielam tezy o prawie wspólnoty do decydowania o zaliczce właściciela.

jadharwa

No tak.Diekuje za szerokie rózne wypowiedzi.Jutro wybieram sie na zebranie członków wspólnoty.Moja wspólnota dwa lata temu zrobiła tak :płacimy ryczałtem za co/juz3 lata/Nie otrzymujemy rozliczenia co po okresie grzewczym.Podjeła uchwałę 3 lata temu ,że kazda nadwyzka/ok 1 zł/m2/bedzie przeksiegowana na konto eksplatacji /Chyba zbierali indywidualne zgody/.Teraz głosuja wiekszościa głosów przeksiegowania z ekspoatacji na fundusz remontowy.Wiec mamy 2 fundusze remontowe.I co ciekawe ten z ekspoatacji jest wyzszy od remontowego.Wiec pytam /właściciele wierza zarzadowi/czy takie manipulacje sa zgodne z prawem?Do tego sa dwa budynki,dwa piececo gazower rózne ,nie równy pobór gazu.Wszystko liczone razem.Jedni płaca /jeden rachunek z gazu duzo nizszy/za drugich.Nic nie rozumiem.Zarzadca czyni tajemnice z regulaminu rozliczen co i uchwały.

owner

[cite] Zarządca:[/cite]"Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 18 czerwca 2008 r. (...) utrzymał w mocy wyrok (...) uchylający uchwałę wspólnoty mieszkaniowej „z dnia 31 stycznia 2003 r.

1) 31.01.2003 - przyjęcie uchwały WM
2) 18.06.2008 - rozstrzygnięcie w sprawie uchwały
]Pięć i pół roku trwało postępowanie w sprawie nieskomplikowanej uchwały wspólnoty mieszkaniowej - zawrotne jest tempo pracy polskich sądów, nieprawdaż?

[cite] Zarządca:[/cite]Nie w każdej sytuacji, gdy budynek nie jest opomiarowany, rozliczanie ciepła według udziałów jest zgodne z prawem (np. gdy część lokali ma zdecydowanie większą kubaturę od pozostałych).

Z jakim przepisem prawa jest sprzeczne takie rozliczenie?
Metody rozliczeń przewiduje ustawa Prawo energetyczne - wśród nich jest wskazana metoda wykorzystująca "powierzchnię lub kubaturę" lokali.
Wyboru metody rozliczania kosztów ogrzewania dokonuje "Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego". Jeżeli wspólnota wybierze metodę "wykorzystującą powierzchnię" (lub lepiej: udziały) lokali, to w czym naruszy prawo? Jaki przepis zmusza wspólnotę do rezygnacji z podstawowej zasady partycypacji w kosztach wspólnych przez właścicieli lokali, określonej w ustawie o własności lokali? Czy takie odstępstwo jest w ogóle dopuszczalne?

Zarządca

Moim zdaniem takie odstępstwo jest dopuszczalne, wskazuje na nie właśnie cytowana przez Ciebie ustawa. Odnośnie przepisu, z którym takie rozliczenie (bez uwzględniania kubatury jest sprzeczne) - to nie znam takiego, który określałby tę sytuację wprost, jednoznacznie, ale występują przecież nieostre uregulowania, jak "interes właściciela", czy "zasady zarządzania",z którymi dana uchwała może być sprzeczna.

siwecki

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach sygn. IACa 514/09
http://www.zarzadca.pl/content/view/715/32/