zmiana zarządcy - pytanie o głosowanie
kkubiak
Użytkownik
Witam,
nasza WM chce zmienić firmę zarządzającą, ta zaś wiedząc co się święci zwleka ze zorganizowaniem spotkania, nie odpowiada na nasze pisma i telefony. Czy uchwałę o zmianie firmy zarządzającej można podjąć w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd?
W jaki sposób przeprowadzić takie głosowanie aby było ważne i aby firma zarządzająca MUSIAŁA przyjąć wypowiedzenie?
Z góry dziękuję za odpowiedź i poradę
nasza WM chce zmienić firmę zarządzającą, ta zaś wiedząc co się święci zwleka ze zorganizowaniem spotkania, nie odpowiada na nasze pisma i telefony. Czy uchwałę o zmianie firmy zarządzającej można podjąć w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd?
W jaki sposób przeprowadzić takie głosowanie aby było ważne i aby firma zarządzająca MUSIAŁA przyjąć wypowiedzenie?
Z góry dziękuję za odpowiedź i poradę
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jak właścicielski, to nie potrzebujesz zebrania
Jak powierzony, to sami zwołajcie z notariuszem
Pomocne orzecznictwo:
1) z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 stycznia 2002 r., I ACa 995/2001 :
"Wynikająca z art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903) szczególna forma przewidziana dla uchwały dotyczyć będzie zmiany sprawowania zarządu, uprzednio powierzonego osobie trzeciej, nie zaś zmiany osoby sprawującej zarząd."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/56/94/
2) z uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2009 r. , sygn. akt: II CZ 4/09:
"Właściciele mogą zmienić sposób ustalonego już zarządu (np. w miejsce zarządu powierzyć zarządzanie zarządcy), co wymaga podjęcia uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a u.w.l.). Zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu..."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/648/94/
Nie można zaś zmienić ustawowego sposobu zarządu na umowny.
Jeżeli więc wcześniej nie było aktu notarialnego o ustanowieniu umownego sposobu zarządu (np. o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej), to uchwałą nie można zarządu powierzyć.
Komunalna spółka z o.o. zarządzała/administrowała wspólnotą "przez zasiedzenie", bo blok wcześniej należał do gminy. W chwili, kiedy zaczął się wykup mieszkań każdy z właścicieli ma w akcie notarialnym zapis, że "został poinformowany, że istnieje Zarząd dla WM". Tak było od zawsze, dopiero kilka lat temu zarządca przygotował uchwałę i poddał ją pod głosowanie na zebraniu (w obecności notariusza) o powierzeniu zarządu na podstawie art. 18,2a uwl.
Pierwsza to prawdziwe kuriozum - zamiast postanowienia w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali (akcie notarialnym) o powierzeniu zarządu, wpisano "informację". Zatem Waszego sposobu zarządu nikt nie ustanawiał? Prawdopodobnie po dłuższym czasie ktoś się zorientował, że gmina (lub jej spółka) sprawuje zarząd prywatną nieruchomością bezumownie i należy to jakoś uregulować. Wybrano jednak nieprawidłową formę. Taka uchwała nie wywołuje skutków prawnych - nadal nie macie zarządu powierzonego.
Jest jeszcze możliwość, że sposób zarządu ustanowiono w pierwszym akcie notarialnym, a w następnych tylko poinformowano o tym nabywców lokalu. Wówczas miałby zastosowanie art. 18.2 ustawy: To jednak wątpliwe, bo wówczas podejmowanie uchwały na podstawie art. 18.2a uwl byłoby w ogóle bez sensu.
Teraz podejmijcie uchwałę kolejną: o zmianie sposobu zarządu na ustawowy (określony w rozdziale 4 uwl) i o wykreśleniu wpisu z Kw. Oczywiście, w obecności notariusza.
Następnie - o powołaniu zarządu wspólnoty.
Wcześniej nieruchomośc stanowiła własnośc Skarbu Państwa, którego jednostki organizacyjne sprawowały zarząd powierzony, następnie uprawnienia te "przeszły" na gminę jako następczynię prawną.
Stosownie do art. 40 ust. 2 uwl (przepisy przejściowe) państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne sprawowały zarząd do czasu uregulowania przez właścicieli sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Należy jeszcze sprawdzic treśc pierwszego aktu notarialnego (umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu), aby się upewnic jakie umieszczono w niej zapisy dotyczące sposobu zarządu.
Jeżeli byłoby tak dobrze, jak pisze Zarządca, to po jakie licho ta uchwała z art. 18.2a? Jeśli jest zarząd powierzony, to po co go zmieniać uchwałą?
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.
"zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1", potwierdza to, co już napisał Owner, nie można powierzyć zarządu uchwałą.
Zgodę muszą wyrazić wszyscy właściciele lokali bez względu na to czy to duża czy mała wspólnota. Wyjątkową sytuacją jest powierzenie zarządu w sytuacji sukcesywnego wyodrębniania lokali - tutaj decydujące są zapisy pierwszej umowy zawartej pomiędzy dotychczasowym właścicielem a nabywcą lokalu.
W związku z uchwała wm nr ... zarząd wm rozwiązuje z Panem/Panią/firmą umowę o administrowanie/zarządzanie z dniem...,czyli zgodnie z pnkt x umowy z dnia...
Dajecie za potwierdzeniem odbioru albo listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Uchwały mu nie pokazujecie, nie dajecie, to wasz dokument.
Tu masz podobny wątek
https://forum.zarzadca.pl/discussion/1869/odwolanie-zarzadcy-wpolnoty-mieszkaniowej/#Item_12
A co to są zarządy lokatorskie? Prawo takich zarządów nie przewiduje.
Jest ważna i obowiązuje musicie jeszcze powiadomić o jej treści wszystkich właścicieli lokali zgodnie z zapisem ustawowym art.23.3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
Nie . Uchwałę głosowana w drodze indywidualnego zbierania głosów podpisuje Zarząd WM.
Zarząd składa/ wysyła pocztą pismo o wypowiedzeniu dotychczasowej umowy
Dwukrotne awizowanie i nie podjęcie przesyłki wywołuje skutek doręczenia.
CYTAT znaleziony w internecie (http://forum.prawnikow.pl/Art-61-KC-paragraf-1-ja-interp-t52090.html)
1. Z art. 61 wynika, że w sprawie składania oświadczeń woli kodeks cywilny - podobnie jak w poprzednim stanie prawnym - opowiedział się za teorią doręczenia, według której dla przyjęcia, że oświadczenie woli zostało złożone innej osobie właściwa jest chwila dojścia treści tego oświadczenia do wiadomości tej osoby, a w wypadku oświadczeń woli składanych publicznie - chwila ich publicznego złożenia. Ze względu na interes i bezpieczeństwo obrotu oraz ułatwienia dowodowe domniemywa się, że adresat zapoznał się z treścią oświadczenia, gdy doszło ono do niego w taki sposób, że powzięcie o nim wiadomości stało się możliwe (domniemanie prawne). Art. 61 nie wymaga, aby adresat faktycznie zapoznał się z jego treścią; decydujący charakter ma sama możliwość zapoznania się. Tak więc np. złożenie oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy o pracę bez wypowiedzenia (art. 61 k.c. w zw. z art. 300 k.p.) ma miejsce także wtedy, gdy pracownik, mając realną możliwość zapoznania się z jego treścią, z własnej woli nie podejmuje przesyłki pocztowej zawierającej to oświadczenie (tak SN w wyroku z 11 grudnia 1996 r., I PKN 36/96, OSNC 14/97, poz. 251). To samo dotyczy odmowy przyjęcia przez pracownika pisemnego oświadczenia woli pracodawcy o wypowiedzeniu umowy o pracę, zawierającego prawidłowe pouczenie o przysługującym pracownikowi prawie odwołania do sądu pracy; odmowa taka nie wpływa na skuteczność dokonanego wypowiedzenia i nie stanowi podstawy do przywrócenia uchybionego terminu (tak SN w wyroku z 13 grudnia 1996 r., I PKN 41/96, OSNC 15/97, poz. 268 oraz z 23 stycznia 1998 r., I PKN 501/97, OSNAPiUS 1/99, poz. 15). Jest to więc kwestia stanu faktycznego, którego ustalenie przez sąd uchyla się spod kontroli kasacyjnej. Na składającym oświadczenie spoczywa ciężar dowodu, że doszło ono do adresata w sposób umożliwiający mu - według zasad doświadczenia życiowego - zapoznanie się z jego treścią (art. 6). Ma to szczególne znaczenie dla oświadczeń składanych na odległość (w nieobecności adresata). Jeżeli więc oświadczenie zostało przesłane adresatowi listem albo innym sposobem porozumiewania się na odległość, składający powinien wykazać, np. za pomocą pocztowego dowodu nadania albo zwrotnego poświadczenia odbioru, że list (telegram, teleks) został adresatowi doręczony. Pocztowy dowód nadania listu poleconego nie jest wprawdzie dowodem doręczenia go adresatowi, ale jest dowodem prima facie.
Patrz M. Szwanenfeld: Potwierdzenie nadania listu dowodem jego doręczenia?, PS 11-12/2005, s. 156 - polemika z K. Knapkiem, PS 9/2004, s. 120.
Co do doręczeń sądowych w postępowaniu cywilnym Sąd Najwyższy uznał pocztowy dowód doręczenia pisma adresatowi za dokument urzędowy w rozumieniu art. 244 k.p.c. Dokument taki potwierdza fakt i datę doręczenia. Osoba, która twierdzi, że doręczenia dokonano w innej dacie, powinna tę okoliczność udowodnić (art. 252 k.p.c.) (orz. SN z 30 kwietnia 1998 r., III CZ 51/98, OSNC 11/98, poz. 189) oraz wyrok z 20 stycznia 2004 r., II CK 358/2002 (Wok. 9/2004, s. 6), w którym Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że nie można wykluczyć skuteczności zastosowania tzw. doręczenia zastępczego do składania oświadczeń woli w sferze prawa materialnego.
Pewnym dowodem dostarczenia faksu w sposób umożliwiający zapoznanie się adresata z jego treścią jest dopiero potwierdzona przez odbiorcę kopia faksu. Sam wydruk kontrolny potwierdzający fakt wysłania faksu z aparatu nadawcy i odebrania przez aparat adresata nie jest wcale dowodem pewnym, że odbiorca mógł się zapoznać z treścią faksu, nie wyklucza to bowiem wcale możliwości zniekształcenia tekstu w sposób niedający się go odczytać. Dlatego informacja z wysłanych faksów na aparacie nadawcy jest tylko dowodem prima facie, że adresat mógł się zapoznać z treścią przesłanego mu oświadczenia woli. Tak więc złożenie oświadczenia woli za pomocą środków komunikowania się na odległość jest obarczone ryzykiem obciążającym zawsze składającego. Z tego powodu ustawa z 29 stycznia 2004 r. - prawo zamówień publicznych (jedn. tekst: Dz. U. z 2006 r. Nr 164, poz. 1163 z późn. zm.) stanowi, że oświadczenia, wnioski, zawiadomienia oraz informacje przekazane za pomocą teleksu, telefaksu lub drogą elektroniczną uważa się za złożone w terminie pod dwoma warunkami: jeżeli ich treść dotarła do adresata przed upływem terminu i jeżeli została niezwłocznie potwierdzona pisemnie (art. 27 ust. 2). Dotyczy to także przekazywania przez zamawiającego lub wykonawcę faksem lub drogą elektroniczną dokumentów lub informacji. Ustawa przewiduje także złożenie w toku licytacji elektronicznej, pod rygorem nieważności, oferty w postaci elektronicznej, opatrzonej bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu (art. 78).
O złożonym oświadczeniu woli innej osobie można zatem mówić już wtedy, gdy dojście do adresata nastąpiło zgodnie z zamiarem składającego oświadczenie, a nie np. przez zapoznanie się potencjalnego adresata z jeszcze niewysłanym do niego listem.
2. Pogląd o dopuszczalności kwalifikowania oświadczeń zawartych w pismach procesowych jako oświadczeń woli w znaczeniu materialnoprawnym jest powszechnie aprobowany w judykaturze i doktrynie; forma pisma procesowego może być uważana za zachowanie wymaganej przez prawo formy pisemnej, także tej, która jest zastrzeżona pod rygorem nieważności. Słusznie twierdzi A. Szpunar w glosie (NPN 6/98, s. 100 i n.), że w określonych sytuacjach mamy do czynienia ze zbiegającymi się czynnościami prawnymi: procesową i prawno-materialną. Ta ostatnia może występować w formie procesowej. Występują wtedy dwie czynności, które należy oceniać w różnych płaszczyznach prawnych.
Doręczanie materialnoprawnych oświadczeń woli, zamieszczonych w pismach procesowych w postępowaniu sądowym, następuje z zachowaniem przepisów kodeksu postępowania cywilnego o doręczeniach. Jednakże są to przepisy procesowe, które regulują tylko sposób doręczania pism sądowych i nie rozciągają się na materialnoprawne skutki doręczeń oświadczeń woli zamieszczonych w tych pismach. Doręczenia w postępowaniu sądowym dokonywane są w celu spowodowania określonych skutków procesowych i przeznaczone są dla sądu. Patrz teza 1.
Nie można uznać, że samo wniesienie pisma do sądu jest równoznaczne z dojściem zamieszczonego w nim materialnoprawnego oświadczenia woli do jego adresata w taki sposób, że mógł się zapoznać z jego treścią; w takim wypadku domniemanie prawne z art. 61 nie działa. Także ustanowione w przepisach procesowych sposoby doręczania nie zawsze są w stanie wywołać skutki materialnoprawne określone w art. 61, chociaż mogą spowodować skutki procesowe, jak np. doręczenie osobom pozbawionym wolności albo żołnierzom zasadniczej służby wojskowej, czy funkcjonariuszom policji lub służby więziennej. Dlatego doręczenia te nie korzystają z domniemania prawnego przewidzianego w art. 61. Natomiast oświadczenie o wypowiedzeniu najmu lokalu złożone najemcy przez doręczenie odpisu pozwu o eksmisję uważane jest za skuteczne (tak SN w uchwale z 11 września 1997 r., III CZP 39/97, OSNC 12/97, poz. 191, glosa A. Szpunara PS 6/98, s. 100).
Autor: Stanisław Rudnicki - komentarz do kodeksu cywilnego.