Zmiany w planie gospodarczym
katella
Użytkownik
Zarząd mojej wspólnoty na zebraniu rocznym przedstawił planowane prace remontowe, ale nie przedstawił ich kosztów, bo nie chciało mu się tego opracować (płacimy osobno zarządowi za jego prace oraz osobno administratorowi). Wspólnota prace te zatwierdziła pod warunkiem informowania o kosztach prac przed ich podjęciem. Zarząd tego nie przestrzega, w dodatku modyfikuje zakres prac, np. zamiast planowanych okapów, które były w uchwale, montuje rynny. Zmienił także ostatnio (wspólnota nic o tym nie wie, nie wyrażała zgody) firmę sprzątającą i zmienił umowę z tą firmą. Czy to jest zgodne z prawem?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Wobec osób trzecich wspólnota decyzją zarządu zaciągnęła zobowiązanie i musi się z niego wywiązać (zapłacić).
Jeśli wydatek był Waszym zdaniem zawyżony, możecie następnie dochodzić zwrotu różnicy od członków zarządu.
W praktyce trudno z góry precyzyjnie przewidzieć koszty remontu. W trakcie robót czasami wychodzą niespodzianki (konieczność wykonania dodatkowych robót, zastosowania innych rozwiązań lub materiałów). Te dodatkowe koszty nie zawsze oznaczają "przekręt", choć może i tak być.
Do większych robót należy zlecić sporządzenie kosztorysu specjaliście (to dobra praktyka, nakaz zdrowego rozsądku, a nie wymóg prawny) i zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego, ale do mniejszych prac tego się nie robi. Jednak w każdym przypadku koszty powinny być przez zarząd oszacowane, zaś kwota w uchwale powinna być realna, odzwierciedlająca poziom cen rynkowych. Jeśli nastąpi przekroczenie, zarząd powinien wyjaśnić przyczynę i poddać pod głosowanie uchwałę o zatwierdzeniu różnicy. Czasami jest praktykowany zapis w uchwale o dopuszczalności przekroczenia limitu kosztów (np. do 10%) decyzją zarządu, bez podejmowania kolejnej uchwały. Moim zdaniem to sztuczne rozwiązanie - lepiej już wpisać kwotę o 10% wyższą.
Np. wm zaplanowała remont 2 wind za 50 tys. zł na październik. Latem firma mająca wykonać ten remont miała 2-tygodniowy przestój, bo ktoś im się wycofał. Zarząd wm zwietrzył okazję, potargowali się i za 100 tys. zrobili 5 wind (3 bez uchwały, bo czas się liczył), czyli wszystkie w bloku.
To się działo latem, na zimowym zebraniu dopiero o tym opowiedzieli.
Jak ich ocenisz, gdybyś była na tym zebraniu - wydali 50 tys. za dużo (ponad plan) czy oszczędzili 25 tys?
Bardzo często podejmuje się uchwały w sprawie planu remontów, w których zawiera się zapis o upoważnieniu do zawierania umów w imieniu wspólnoty, następnie w poszczególnych pozycjach wymieniane są jedynie kwoty przypisane do danego remontu.
Tak sformułowane upoważnienie jako zbyt ogólnikowe może byc uznane za obejście prawa.
Z uzasadnienia wyroku wrocławskiego Sądu Okręgowego:
" wprawdzie stanowiący załącznik do uchwały nr 6/2007 plan remontów, konserwacji i przeglądów technicznych na 2007 roku i lata następne wymienia szczegółowo zakres prac planowanych do przeprowadzenia na przyszłośc, a katalog tych prac nie mieści się w katalogu czynności scharakteryzowanych jako przekraczające zwykły zarząd (ust. 3 art. 22), zbyt ogólne upoważnienie Zarządu do "zawierania umów" związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną jest sformułowaniem zbyt pojemnym i wymyka się spoza ram "kontroli" czynności dokonywanych przez Zarząd, a ściślej tych czynności, które mimo iż nie zostały wymienione w w/w przepisie ustawy należą do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (...) Udzielanie zatem Zarządowi upoważnienia do zawierania umów związanych z remontem nieruchomości wspólnej planowanym na rok 2007 i lata następne, mija się z celem w/w uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do kontroli działalności ustanowionego przez nią Zarządu. Z powyższych już zatem względów uchwała nr 6/2007 zmierza do obejścia przepisów prawa, a więc żądanie jej uchylenia znajduje uzasadnienie w świetle art. 25 ustawy o własności lokali. Z tych też względów Sąd uchylił zaskarżoną uchwałę 6/2007 w punkcie I niniejszego wyroku".
pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 marca 2009 r. , sygn. akt: I ACa 149/09:
"Wymaga także podkreślenia, iż uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym np. umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz podmiot, z którym ma być zawarta. Za niedopuszczalne należy uznać, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, ogólne określenie warunków umowy bez wskazania strony, z którą umowa ma być zawarta. W ten bowiem sposób współwłaściciele cedują na zarząd uprawnienie do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co stanowi obejście prawa, a w szczególności przepisu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Analogicznie należy oceniać zapis uchwały, zgodnie z którym wysokość opłat za montaż urządzeń innych niż klimatyzacyjne i reklamy będzie wynikiem negocjacji przyszłego dzierżawcy lub najemcy z zarządem. Zgoda, o jakiej stanowi art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, winna dotyczyć konkretnej ściśle określonej czynności. W drodze uchwały nie można bowiem przenosić na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania określonego rodzaju czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W ocenie Sądu Apelacyjnego również z tych względów zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem. "
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/722/94/
Istotą pełnomocnictwa jest umocowanie zarządu do czynności prawnych, których bez pełnomocnictwa nie może podejmować. Nie ma podstaw prawnych do stwierdzenia, że pełnomocnictwo bez wskazania konkretnej strony umowy jest obejściem prawa - proszę wskazać taki przepis ustawy o własności lokali lub kodeksu cywilnego. Nie zna tego również praktyka - pełnomocnictwa stałe, w odróżnieniu od jednorazowych, do poszczególnych czynności - nie mogą zawierać danych stron, bo w chwili udzielania pełnomocnictwa te dane nie są znane ani mocodawcy, ani pełnomocnikowi. W pełnomocnictwie należy określić warunki prawne i finansowe umowy, a nie nazwę kontrahenta!
Zna ktoś wm, która tak robi?
Marianno, nie wiem czy znajdziesz wspólny język, może wystarczy, że ten zarządca poinformuje cię ci i jak. Jak nie spróbujesz, to się nie dowiesz
katella - w mojej ocenie nie pała miłością do swojego zarządu, który reprezentuje również jej interesy. To jest główna przyczyna bierności większości zarządów właścicielskich - polityka " niewychylania się" Jeżeli uważa, że zrobi to lepiej niech zgłosi swoją kandydaturę na następnym zebraniu.:bigsmile:
I jak tu sądy szanować?
"Wymaga także podkreślenia, iż uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym np. umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz podmiot, z którym ma być zawarta. " (cyt. z treści orzeczenia).
Tu nie chodzi o to czy to dostawca czy wykonawca, lecz o zakres umowy. To ten zakres a nie podmiot, z którym jest zawarta,przesądza o tym do jakiej kategorii zakwalifikować umowę (czy mieści się w zakresie zarządu zwykłego czy już go przekracza).
Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę dotyczącą wymiany dachu (przekroczenie zarządu zwykłego), to musi podjąć kolejną, w której zostaną zawarte dane wykonawcy - tak rozumiem ten wyrok.
Jeżeli natomiast umowa dotyczy dostaw wody do obiektu i odprowadzania ścieków (zarząd zwykły), to uchwała w tym zakresie nie jest konieczna.
Czy ktoś zna wm, która postępuje w ten sposób?
Nie słyszałem, żeby jakikolwiek inny sąd zakwestionował brak drugiej uchwały w sprawie tego samego remontu.
Teza, że w pełnomocnictwie musi być wskazany podmiot (kontrahent), jest tak absurdalna, że ręce opadają. To po prostu brednia w sędziowskiej todze.
Po co wybierać zarząd, skoro w takich sprawach trzeba fatygować wszystkich właścicieli?
To nie jest moja interpretacja ustawy o własności lokali. Tak interpretuję ten wyrok, co nie oznacza, że się z nim zgadzam.
Moim zdaniem to nadmierny, zbędny formalizm, który może prowadzic do utrudnień w sprawowaniu zarządu nieruchomością wspólną. Jednak takie orzeczenia zapadają.