Wspólnoty w upadłej spółdzielni mieszkaniowej

jasiek

Witam. Czy ktoś z szanownego grona użytkowników portalu miał do czynienia z procedurą tworzenia wspólnot mieszkaniowych w spółdzielni mieszkaniowej w upadłości?
W naszej spółdzielni zarządzeniem syndyka masy upadłości, został ustalony przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali w zasobach spółdzielni pod koniec 2007r.
Do dnia dzisiejszego trwa proces przekształcania spółdzielczych własnościowych praw do lokali we własność notarialną, połączony w przypadku naszej – kilku budynkowej nieruchomości- ze spłatą hipoteki ją obciążającej. Hipoteka nie jest naszym długiem lecz efektem radosnej twórczości byłego zarządu spółdzielni i jedną z przyczyn upadłości. Dlatego część mieszkańców nie chce jej spłacać i nie składa wniosków o przeniesienie własności.
Tym niemniej, w naszej nieruchomości przekształciła się już ponad połowa właścicieli liczona udziałami w nieruchomości wspólnej – co teoretycznie daje nam możliwość przejścia pod ustawę o własności lokali – ale trudność polega na tym, że prawie niemożliwym jest zebranie stu kilkudziesięciu osób w jednym czasie i miejscu.
Tymczasem syndyk jednostronną decyzją (bez konsultacji z właścicielami lokali) w dniu 1 lipca b.r. przekazał administrowanie połową zasobów spółdzielni (w tym naszej nieruchomości) prywatnej firmie, założonej dwa miesiące wcześniej przez 2 osoby zatrudnione w upadłej spółdzielni. Wygląda to troszkę na uwłaszczenie się na zasobach administracyjnych spółdzielni przez „znajomych króliczka”, którzy lada dzień mogą zostać bez pracy po bardzo długim okresie bezpiecznej synekury – upadłość trwa już prawie 10 lat!!!
I co mamy z tym „pasztetem” począć?

koziorozka

Nie uprzedzaj się, może akurat te dwie osoby okażą się sensowne. Poproście o zwołanie zebrania właścicieli w celu przedstawienie sytuacji obecnej (prawnej i finansowej) oraz planu na najbliższy rok. Przygotuj sobie konkretne pytania o rozliczenia ze spółdzielnią, przekazanie dokumentów itp.
Administrator załatwi NIP, Regon, konto w banku i inne papierki. Jak wam się nie spodoba, to go wymienicie na innego

owner

Powoli, powoli - jeszcze nie rządzą się przepisami uwl.
Najpierw trzeba podjąć uchwałę, że w zakresie praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną, właściciele lokali przyjmują przepisy ustawy o własności lokali. Wówczas będą pełnoprawną wspólnotą i będą mogli zmieniać administratorów. Taką uchwałę należy podjąć w obecności notariusza, który ją zaprotokołuje - na jej podstawie zostanie z księgi wieczystej wykreślony zarząd powierzony spółdzielni mieszkaniowej (obecnie: syndyka).

jasiek

Ja się nie uprzedzam, ja jestem wściekły! Wygląda to bowiem na świetnie przemyślaną i zorganizowaną akcję przejęcia nas w zarząd na wiele kolejnych lat.

Po pierwsze – pozostawienie nas jako kilku budynkowej nieruchomości przeczy nie tylko przepisom prawa ale i zdrowemu rozsądkowi. Jaką nieruchomością wspólną są dla mnie klatki schodowe, dachy czy elewacje sąsiednich budynków? Mam głosować w sprawach ich remontów?
Ustawa o gospodarce nieruchomościami wyraźnie opisała proces scalania i PODZIAŁU!!! gruntów, aby można było tworzyć jednobudynkowe wspólnoty.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakazuje wręcz tworzenie jednobudynkowych nieruchomości, dopuszczając inną możliwość jedynie w dwóch przypadkach: jeżeli podział działki jest fizycznie niemożliwy, lub wydzielona pod budynek działka nie miałaby dostępu do drogi publicznej. W naszym przypadku takie przeszkody nie występują.

Po drugie – narzucanie komuś odgórnie administratora to stawianie wozu przed koniem.
Najpierw zorganizowanie wspólnoty, wybór zarządu (co nakazuje wręcz UoWL), wszelkie formalności zgłoszeniowe, a potem ewentualnie wybór administratora.
A tak na marginesie – kto to jest ADMINISTRATOR? Czy w którejś z ustaw dotyczących nieruchomości ta profesja i czynności z nią związane jest opisana?

jasiek

[cite] owner:[/cite]Powoli, powoli - jeszcze nie rządzą się przepisami uwl.
Najpierw trzeba podjąć uchwałę, że w zakresie praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną, właściciele lokali przyjmują przepisy ustawy o własności lokali. Wówczas będą pełnoprawną wspólnotą i będą mogli zmieniać administratorów. Taką uchwałę należy podjąć w obecności notariusza, który ją zaprotokołuje - na jej podstawie zostanie z księgi wieczystej wykreślony zarząd powierzony spółdzielni mieszkaniowej (obecnie: syndyka).

Dokładnie tak! Tylko niech nam teraz syndyk zorganizuje takie zebranie na sto kilkadziesiąt osób i zapanuje nad tym wszystkim aby można było podjąć stosowne uchwały. Biorąc pod uwagę świadomość mieszkańców w sprawach zarządzania nieruchomościami i niechęć do kontaktów z upadłą spółdzielnią - fizycznie niemożliwe.
A skoro tego nawet nie próbuje robić tylko narzuca administratora, to może liczy na to, ze sami się nie zorganizujemy ( i jest to wielce prawdopodobne) i skończy się zarządem przymusowym albo powierzonym notarialnie owej „wybranej” firmie.

owner

Przypisujesz syndykowi wyłącznie złe intencje.
On miał prawo do wyboru administratora. Do czasu podjęcia uchwały o "przejściu" pod rządy przepisów ustawy o własności lokali, nie macie uprawnień właścicielskich w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Jeżeli chcecie doprowadzić do zmiany sposobu zarządu, musicie przejawić inicjatywę i wystąpić do syndyka z wnioskiem w trybie art. 31 pkt b) o zwołanie zebrania ogółu właścicieli. To wymaga od Was pewnego wysiłku organizacyjnego i mobilizacji - ale to Wasze sprawy i nikt tego za Was nie załatwi. Czasy rządzenia przez spółdzielnię już się skończyły, trzeba wziąć swoje sprawy w swoje ręce.

jasiek

No nie , nie wyłącznie. Jak wspomniałem syndyk działa już prawie 10 lat i swoją robotę zrobił, bo proces upadłości dobiega końca. Czy zrobił to dobrze i czemu tak długo – nie mnie to oceniać. Złe intencje przypisuję mu w dwóch sprawach o których pisałem wyżej i które łącza się w logiczną całość a których wynikiem jest uwłaszczenie znajomych na zasobach administracyjnych spółdzielni.
Te dwie sprawy uniemożliwią nam także dość skutecznie wzięcie sprawy w swoje ręce, bo cała procedura którą słusznie opisujesz, jest prawie niemożliwa do przeprowadzenia w tak dużej nieruchomości.

[cite] owner:[/cite]
On miał prawo do wyboru administratora. .

Wybór – to ja rozumiem, że wybiera się coś z czegoś. Czyli w tym wypadku z kilku konkurencyjnych ofert. Ale czy syndyk zorganizował jakiś przetarg? Czy wybrał najlepszą ofertę? Czy konsultował ten wybór z właścicielami lokali? Niestety – trzy razy NIE!!!
A czy miał prawo? No właśnie – syndyk działa zgodnie z przepisami prawa. Wedle jakich przepisów prawa to nastąpiło? I czy można wybrać zgodnie z prawem coś, co nie jest w przepisach prawa określone? Zarówno ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych jak i o własności lokali nie zna pojęcia ADMINISTRATOR i ADMINISTROWANIE nieruchomością.

adamus007p

Czesc Jakies jak przebiegla cala upadlosc?
Czy w trakcie upadlosci mozna sie dalej wyodrebniac?
Mam podobna sytuacja w swojej spoldzielni, co Twoim zdaniem jest dobrze zrobic zeby przyspieszyc caly proces?
Jak teraz po upadku spoldzielni wyglada Wasze mieszkanie, jak wygladaja teraz koszta czynszow?

Pozdrawiam