wspólnota - wynajem pomieszczenia suszarni
tomuuu
Użytkownik
Witajcie
Jestem właścicielem lokalu w dużej wspólnocie (120 lokali). Na każdym piętrze poniżej mojego mieszkania są przestronne, ok 60 m 2. Jedynie na moim - nie, ze względu na suszarnię. Efekt - moje mieszkanie jest połowę mniejsze, dokładnie to mini przedpokoik, toaleta i spory pokój z aneksem kuchennym. Mieszkam z żoną, na wiosnę spodziewamy się dziecka :)
Oczywiście wpadłem na pomysł, aby próbować nabyć pomieszczenie suszarni - schody, poza oczywistym (o ile wiem) koniecznym wyrażeniem zgody przez wszystkich właścicieli, to dochodzi kwestia %&*O( w KW - w skrócie, próba sprzedania czegokolwiek komukolwiek najpierw wiązała by się z poprawieniem ok. 120 aktów własności... Nie da się.
Drugi pomysł - długoletnia dzierżawa. I teraz - zgodnie z ustawą o własności lokali, wspólnota chcąc wyrazić zgodę, musi przyjąć uchwałę zwykłą większością głosów, więcej niż 50% za. Zastanawiam się jednak, czy administrator ma prawo forsować taki wariant - najpierw wspólnota musi wyrazić ogólną (po co? na co?) zgodę na wydzierżawienie jakiegokolwiek ponieszczenia - najpierw musi przejść uchwała taka ogólna. I dopiero potem, ja jako zainteresowany mogę działać w przedmiocie zdobycia poparcia dla uchwały odnośnie wyrażenia zgody na wydzierżawienie tego konkretnego pomieszczenia przylegającej do mojego mieszkania suszarni. Osobno. Czy jest jakakolwiek podstawa prawna dla postawienia tego wymogu - dwukrotnego przyjmowania uchwał? Bo ja nie rozumiem w ogóle, po co ta pierwsza - ogólna zgoda...
Druga sprawa - czy administrator może narzucać w treści uchwały dodatkowy warunek w postaci zapisu tego typu, że dodatkowo muszą zgodzić się wszyscy (100%) właściciele z danej klatki (wspólnota to kamienica z kilkoma klatkami)?
Bardzo dziękuję za wszelką pomoc :)
Jestem właścicielem lokalu w dużej wspólnocie (120 lokali). Na każdym piętrze poniżej mojego mieszkania są przestronne, ok 60 m 2. Jedynie na moim - nie, ze względu na suszarnię. Efekt - moje mieszkanie jest połowę mniejsze, dokładnie to mini przedpokoik, toaleta i spory pokój z aneksem kuchennym. Mieszkam z żoną, na wiosnę spodziewamy się dziecka :)
Oczywiście wpadłem na pomysł, aby próbować nabyć pomieszczenie suszarni - schody, poza oczywistym (o ile wiem) koniecznym wyrażeniem zgody przez wszystkich właścicieli, to dochodzi kwestia %&*O( w KW - w skrócie, próba sprzedania czegokolwiek komukolwiek najpierw wiązała by się z poprawieniem ok. 120 aktów własności... Nie da się.
Drugi pomysł - długoletnia dzierżawa. I teraz - zgodnie z ustawą o własności lokali, wspólnota chcąc wyrazić zgodę, musi przyjąć uchwałę zwykłą większością głosów, więcej niż 50% za. Zastanawiam się jednak, czy administrator ma prawo forsować taki wariant - najpierw wspólnota musi wyrazić ogólną (po co? na co?) zgodę na wydzierżawienie jakiegokolwiek ponieszczenia - najpierw musi przejść uchwała taka ogólna. I dopiero potem, ja jako zainteresowany mogę działać w przedmiocie zdobycia poparcia dla uchwały odnośnie wyrażenia zgody na wydzierżawienie tego konkretnego pomieszczenia przylegającej do mojego mieszkania suszarni. Osobno. Czy jest jakakolwiek podstawa prawna dla postawienia tego wymogu - dwukrotnego przyjmowania uchwał? Bo ja nie rozumiem w ogóle, po co ta pierwsza - ogólna zgoda...
Druga sprawa - czy administrator może narzucać w treści uchwały dodatkowy warunek w postaci zapisu tego typu, że dodatkowo muszą zgodzić się wszyscy (100%) właściciele z danej klatki (wspólnota to kamienica z kilkoma klatkami)?
Bardzo dziękuję za wszelką pomoc :)
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Tu masz ściągę na później
http://zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/umowy/409-umowa-najmu-nieruchomosci-wspolnej.html
Choć ja uważam, że o wiele bezpieczniejsze dla ciebie, choć droższe jest wykupienie tej części. Bezpieczniejsze, bo każda umowę najmu, choćby była na wiele lat, zawsze można wcześniej wypowiedzieć.
Tu masz o sprzedaży
http://zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/uchwaly/683-uchwala-w-sprawie-przebudowy-i-zmiany-przeznaczenia-czesci-nieruchomosci-wspolnej.html
Z tą zgodą ogólną to może chodziło mu o zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jaką jest suszarnia? Można to ująć w jednej uchwale: zmiana przeznaczenia z pomieszczenia ogólnodostępnego na pomieszczenie wynajmowane i pełnomocnictwo dla zarządu do zawierania umów najmu. Nie ma powodu oddzielnie głosować "uchwały ogólnej" i "uchwały konkretnej".
Nie ma wymogu zgody wszystkich właścicieli lokali. Ani w przypadku najmu, ani sprzedaży lokalu.
Nie istnieje prawnie wyodrębniona grupa "właścicieli z danej klatki" w ramach jednej wspólnoty.
Gdyby istniała, byłaby odrębną wspólnotą (zdarzają się "wspólnoty klatkowe").
Cieszę się, że potwierdzacie mój punkt widzenia.
Jak pisałem - wykup to był pierwszy pomysł. Ale stan prawny nieruchomości w KW jest tak zagmatwany, że gorzej... Blok to 9 klatek, przy czym jedna jest za bramą jakby - ale jeden budynek; w planach - są dwa osobne budynki - jako "zapomnieli" dorysować bramę, która łączy wszystko. I w ten sposób niektórzy mają udział w nieruchomości o numerach A-Z, niektórzy - mieszkający, załóżmy, w klatce C - mają udział w nieruchomości o numerze C, a Ci z tej ostatniej klatki (nazwijmy ją Z) mają wszyscy podany udział w nieruchomości nr Z. A że lokali w całej wspólnocie jest 120, to tyle jest aktów notarialnych do poprawy. Koszt - szkoda gadać. Nie mówiąc o tym, że jednak do tego potrzebna jest jednomyślność właścicieli, prawda? Jeden się wyłamie - i po wszystkiemu... A staruszków tam sporo.
Ja próbuję sobie kombinowanie administratora wytłumaczyć w ten sposób: chce, jakby na podkładkę, mieć że zgodę mu wyrażają wszyscy w danej klatki, której wydzierżawienie pomieszczenia dotyczy. Z jednej strony - ok, ale z drugiej: są ze 2 osoby, które raczej nie zgodzą się. Nie z jakiegoś powodu - tylko dlatego, że "bo nie". W momencie, kiedy stawiany przez niego wymóg 100% mojej klatki jest niepotrzebny - to mogę w innych klatkach poszukać chętnych do podpisania, i uzbierać te więcej niż połowę poparcia.
Ale jeśli ja chcę wynająć konkretne pomieszczenie - to nie jest to konieczne? Po prostu uchwała i poparcie jej przez więcej niż połowę udziałów.
Dowcip polega na tym, że na tym samym moim piętrze, po drugiej stronie (suszarnia przylega do mojego mieszkania) jest pomieszczenie przylegające do mieszkania sąsiada, tzw. pralnia, puste. I ja chcę się zobowiązać, że przystosuję je do pełnienia roli suszarni - sznury do wieszania prania, itp. Chcę to załatwić fair, bo wiem, że takie pomieszczenie jest przydatne.
Natomiast koszt całego przedsięwzięcia poniesie gmina, nie wy
Tu poczytaj
https://forum.zarzadca.pl/discussion/549/scalanie-dzialki-pod-budynkiem-z-czescia-dzialki-wokol-budynku/
Wspólnota Mieszkaniowa X wyraża zgodę na wydzierżawienie na okres co najmniej 10 lat na rzecz właściciela lokalu numer Y położonego przy Z:
1. pomieszczenia pralni w klatce [opis]
2. części korytarza znajdującej się w klatce A pomiędzy wejściem do lokalu nr Y a wejściem do suszarni przylegającej do lokalu nr Y
Właściciel lokalu nr Y przy ul. Z zobowiązuje się do przystosowania pomieszczenia dawnej pralni w klatce Y do pełnienia funkcji suszarni.
Uchwała obowiązuje od dnia podjęcia.
??
Czy w treści trzeba też sformułować, że równocześnie upoważnia się zarząd wspólnoty do zawarcia umowy najmu?
Wariant realny - przegłosowanie indywidualnym zbieraniem głosów.
I teraz - czy zarządca ma obowiązek powiadomić właścicieli wszystkich o przyjęciu uchwały? Wyszło by - że tak. W jakiej formie? Bo jakoś trzeba wyliczyć ew. termin do skutecznego (w terminie) zgłoszenia powództwa o ew. uchylenie tej uchwały.
Informacje o podjętych uchwałach, zarząd WM / zarządca NW ma obowiązek przesłać / dostarczyć do wszystkich właścicieli lokali.
Zachowując formę pisemną. Przesyła treść podjętej uchwały.
Liczy się data / termin wysyłki . Potem można, (ale nie trzeba) sprawdzić w sądzie właściwym dla położenia wspólnoty czy nie wpłynął pozew o uchylenie uchwały i działać.
w sprawie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i zawierania umowy najmu / dzierżawy
Działając na mocy uprawnień nadanych nam ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, postanawiamy:
1) wyrazić zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej z ogólnodostępnych na przeznaczone do najmu / dzierżawy:
a) pomieszczenia pralni w klatce (...)
b) części korytarza (...) o powierzchni X m2
2) Upoważniamy zarząd wspólnoty mieszkaniowej do zawierania umowy najmu / dzierżawy tych pomieszczeń.
3) Warunkiem zawarcia umowy najmu / dzierżawy jest przystosowanie przez kandydata na najemcę / dzierżawcę na własny koszt pomieszczenia dawnej pralni w klatce Y do pełnienia funkcji suszarni [tutaj opis - na czym polega to przystosowanie] przed zawarciem umowy, najpóźniej w terminie do dnia ....... Wypełnienie warunku stwierdza zarząd. W razie bezskutecznego upływu terminu, umowa nie może być przez zarząd zawarta.
4) Uchwała wchodzi w życie z dniem przyjęcia.
Moim zdaniem datą doręczenia nie będzie jednak data wysyłki, ponieważ po pierwsze przesyłka musi trafic do urzędu pocztowego adresata, po drugie adresat może ją odebrac w ciągu 14 dni.
Doręczenie przez aviso występuje w przepisach proceduralnych, jednak na tych zasadach warto się wzorowac. Skoro adresat ma 14 dni na odbiór przesyłki, to należy to miec na względzie obliczając terminy.
Na pewno nie data wysyłki - tylko moment skutecznego umożliwienia adresatowi zapoznania się z treścią przesyłki. Czyli odbioru. Zatem co - polecony koniecznie? Tylko wtedy będzie data pewna odbioru, od której można liczyć termin.
Słyszałem, że w praktyce wspólnoty to olewają, i albo wysyłają zwykłymi listami, albo wręcz (jak u mnie) zawiadomienia o przyjęciu uchwał wtyka się do skrzynek...
Masz racje warto dorzucić te 21 dni dla świętego spokoju duszy i ciał.
Pisząc o terminie wysyłki miałem na myśli dostarczenie jej do skrzynki oddawczej ( jak to ma miejsce na wielu wspólnotach obecnie ; taka ukryta podwyżka dla zarządcy/administratora :bigsmile:) ze stemplem dostarczenia.
Dzięki za uszczegółowienie mego wpisu.
Do czasu aż ktoś nie zaskarży uchwały.
Ale z proponowanej przez Ciebie treści nie wynika nigdzie, kto miałby być najemcą. Innymi słowy - nie wynika to, że wyrażają zgodę konkretnie na to, abym to ja wynajął suszarnię.
A mi chodzi o sformułowanie tego tak, aby od razu właściciele wyrazili zgodę na na najem konkretnie przeze mnie.
Co do listu zwykłego to mamy kaszane z udziałem sądu, ale przy dostarczeniu do skrzynki oddawczej , tu bym się spierał
Jeśli ktoś może się wypowiedzieć - bardzo proszę.
Z ostrożności, mając na uwadze orzecznictwo, proszę jednak wpisac dane osobowe przyszłego najemcy w treści uchwały, podac cenę najmu i inne przedmiotowo istotne elementy umowy.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 marca 2009 r., sygn. akt: I ACa 149/09:
"Wymaga także podkreślenia, iż uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym np. umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz podmiot, z którym ma być zawarta. Za niedopuszczalne należy uznać, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, ogólne określenie warunków umowy bez wskazania strony, z którą umowa ma być zawarta. W ten bowiem sposób współwłaściciele cedują na zarząd uprawnienie do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co stanowi obejście prawa, a w szczególności przepisu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Analogicznie należy oceniać zapis uchwały, zgodnie z którym wysokość opłat za montaż urządzeń innych niż klimatyzacyjne i reklamy będzie wynikiem negocjacji przyszłego dzierżawcy lub najemcy z zarządem. Zgoda, o jakiej stanowi art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, winna dotyczyć konkretnej ściśle określonej czynności. W drodze uchwały nie można bowiem przenosić na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania określonego rodzaju czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W ocenie Sądu Apelacyjnego również z tych względów zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/736-i-aca-14909-umieszczanie-reklam-w-czesci-wspolnej.html
Nie widzę żadnego ryzyka dla wspólnoty, jeśli czynsz nie będzie w uchwale określony. Wręcz przeciwnie - widzę takie ryzyko, jeśli czynsz będzie określony. Jeśli zobaczy to kontrahent (dzierżawca) - a ma prawo zażądać okazania pełnomocnictwa - to pozna istotną informację, która stanowi tajemnicę handlową wspólnoty. Będzie wiedział, jaka wysokość czynszu wspólnotę zadowoli i gdyby był gotów zapłacić więcej, teraz zmieni zdanie.
Co do danych osobowych dzierżawcy w treści pełnomocnictwa - bzdura do kwadratu. Do każdego następnego dzierżawcy konieczne będzie oddzielne pełnomocnictwo...
Od negocjacji szczegółów umowy jest zarząd. Na bzdurne i szkodliwe orzecznictwo nie warto się powoływać.
Poza tym w umowie powinny być prawa i zobowiązania obu stron.
Jak za 10 lat sprzedasz mieszkanie to nadal za najem suszarni 5 lat będziesz płacił?
Czynsz powinien być policzony brutto, czyli razem z podatkiem, który wm będzie musiała zapłacić US
Bo wydaje mi się to sprzeczne z przepisami - bo w ustawie takiego obostrzenia nie ma. Czy wspólnota może skutecznie coś takiego zrobić? Czy taka uchwała jest jakoś nieważna?
Jakiekolwiek dodatkowe warunki są sprzeczne z ustawą i nie mają mocy prawnej.
I jaka jest podstawa prawna takiej ew. zmiany sposobu zarządu?
Zatem do zmiany ustawowego sposobu zarządu na umowny nie wystarczy uchwała, nawet zaprotokołowana przez notariusza - musi być umowa (czyli zgoda wszystkich właścicieli lokali) w formie aktu notarialnego.
Mam wątpliwości podobne, jak zarządca, czy taki przepis w ogóle jest możliwy do zmiany umową właścicieli.
Głosowanie według udziału jest istotą współwłasności: każdy właściciel ma tyle praw i obowiązków, tyle ciężarów i udziałów w pożytkach, tyle wpływu na decyzje wspólnoty - ile udziału we współwłasności.
Zapomnij, wymaga zmian w księdze wieczystej. Skup się na przepchnięciu swojej uchwały
W dużych wspólnotach wystarczy uchwała większościowa zaprotokołowana przez notariusza. Żadne inne umowy a zwłaszcza zgoda wszystkich właścicieli lokali nie jest wymagana.
Gdyby było tak jak pisze owner, to nie byłoby zmiany zarządcy nieruchomości z dewelopera ( często się zdarza, że jest wpisywany jako zarządca na okres gwarancji -trzy lata ) na inny wskazywany przez większość właścicieli lokali.
Proszę zwrócic uwagę, że ustawodawca ilekroc odnosi się do zarządcy sprawującego zarząd powierzony wskazuje przepis art. 18 ust. 1 uwl, co przemawia za stwierdzeniem, że powierzenie zarządu może nastąpic wyłącznie w sposób wskazany w tym przepisie, tj. w umowie (wszystkich właścicieli lub, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali w umowie zawartej z pierwszym nabywcą).
Art. 33 uwl stanowi, że "w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału."
Zatem następuje tu wyraźne odwołanie do postanowień umowy a nie uchwały! Oczywiście nie chodzi o umowę z tym zarządcą, tylko o umowę właścicieli, którą między sobą zawarli.
Nie należy też mylic zmiany sposobu zarządu ze zmianą osoby zarządcy, zmiana sposobu zarządu to nie jest zmiana osoby zarządcy i taki pogląd w judykaturze jest jednolity; jeżeli więc właściciele decydują się w dużej wspólnocie dokonac takiej zmiany (zmienic zarządcę X na zarządcę Y) - wystarczy uchwała większości, bez konieczności zachowania wymogów co do protokołowania uchwały, zatem taka uchwała zostaje podjęta w trybie art. 23 uwl,
Przyjęcie przedstawionej tezy oznaczałoby w konsekwencji przyjęcie, że:
1) zmiana sposobu z ustawowego na umowny wymaga zgody wszystkich,
2) zmiana z umownego na ustawowy - zgody większości - uchwały protokołowanej przez notariusza.
Dlatego można skutecznie zmienic uchwałą ustalony w aktach zakupu lokali sposób zarządu, można też uchwałą zmienic zarządcę.
ustawowy = właścicielski
umowny = powierzony
bo mi się mętlik robi
- umowny - nie wyklucza stosowania art. 20 uwl, ponieważ może obejmowac inne modyfikacje ustawowego sposobu zarządu, jednak zwykle sprowadza się do powierzenia zarządu zarządcy w trybie art. 18 uwl.
Bo był za prosty
Chyba jednak n/w przepis przemawia za stwierdzeniem, że tak daleko idąca modyfikacja ustawy nie jest możliwa:
art. 18 2a. "Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej."
Zatem uchwały pozostają.
Właściciele mają możliwość określenia sposobu zarządu według własnego uznania - ich wola ma pierwszeństwo przed przepisami rozdziału 4 ustawy.
Do ustanowienia umownego (innego, niż ustawowy) sposobu zarządu konieczna jest umowa notarialna (czyli zgoda wszystkich) - art. 18.1.
Dopiero zmianę tak ustanowionego sposobu zarządu można wprowadzić uchwałą - art. 18.2a.
Jeżeli właściciele nie ustanowią umownego sposobu zarządu (w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego), to obowiązuje reżim ustawowy, czyli w dużej wspólnocie właściciele mają obowiązek powołać zarząd - art. 20.
Uchwała protokołowana przez rejenta. Sprawa trafiła do sądu - uchwałę zaskarżył deweloper.. Sąd utrzymał w mocy uchwałę wspólnoty.
1. Postanawia się z dniem podjęcia niniejszej uchwały zrezygnować z usług spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą „ZZZZZZZZZZ” z siedzibą ul. ............................... w .............pełniącej funkcję zarządcy nieruchomości przy ul. ............ w ................. Na zasadach wyrażonych niniejszą uchwałą, zarząd nad nieruchomością przejmuje Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez Zarząd WM. Jednocześnie zobowiązuje się dotychczasowego zarządcę tj. Firmę "ZZZZZZZZZ" do przekazania na ręce Zarządu Wspólnoty powołanego uchwałą Wspólnoty na zebraniu w dniu ............, całokształtu dokumentacji, w której posiadanie weszli w ramach świadczonych na rzecz Wspólnoty usług.
2. Ustala się jednocześnie, że o tym czy Zarząd Wspólnoty będzie jedno lub kilkuosobowy, oraz o tym kto zasiądzie w jego składzie zadecyduje każdorazowo uchwała właścicieli lokali. Postanawia się, że fakt zmiany składu członków Zarządu nie będzie wymagał każdorazowego ujawnienia w księdze wieczystej.
3. Zarząd WM będzie mógł zlecać w całości lub w części czynności zwykłego zarządu nieruchomością profesjonalnym podmiotom.
4. O wysokości wynagrodzenia Zarządcy Nieruchomości Wspólnej zadecydują każdorazowo właściciele lokali w oparciu o uchwałę podjętą
w trybie przewidzianym przez ustawę o własności lokali.
Punkty 2-4 są niepotrzebne.
W pkt 3 razi określenie "w całości" - to rzeczywiście wykracza poza ustawowy model zarządu.
Poza tym - jeśli zarząd miałby zlecić wszystkie czynności zarządu zwykłego, to do czego byłby jeszcze potrzebny?
Czyli wracając do tego, co skończyło się mniej więcej na https://forum.zarzadca.pl/discussion/1882/wspolnota-wynajem-pomieszczenia-suszarni/#Item_30 - jeśli nie ma uchwały o zmianie zarządu z ustawowego na umowny, to jedyne wymogi jakie mogą stawiać w mojej sytuacji, to tylko i wyłącznie ta zwykła większość, tak? I podstawa prawna - art. 18.1?
Art. 18.1 jest podstawą prawną wprowadzenia umownego sposobu zarządu, a nie podejmowania uchwał.
Robi się to nie uchwałą, a umową. Uchwała = zgoda większości. Umowa = zgoda 100%.
Ponieważ u Was nie wprowadzono umownego sposobu zarządu, to podstawą jest art. 18.3 oraz art. 23 dotyczący podejmowania uchwał.