fundusz remontowy

wspólnota 80

Czy można odzyskać fundusz remontowy za okres trzech lat jeśli w tym okresie wspólnota nie wydawała pieniędzy z tego funduszu. Chodzi o to że sprzedaje mieszkanie i czy mogę odzyskać ten fundusz za ten okres. proszę podać podstawę prawną

koziorozka

tu najpierw poczytaj
https://forum.zarzadca.pl/discussion/1426/uchwaly-wspolnoty-fundusz-remontowy/

weles1478

[cite] wspólnota 80:[/cite]Czy można odzyskać fundusz remontowy za okres trzech lat jeśli w tym okresie wspólnota nie wydawała pieniędzy z tego funduszu. Chodzi o to że sprzedaje mieszkanie i czy mogę odzyskać ten fundusz za ten okres. proszę podać podstawę prawną

No tak.
Jak uważasz, czy amortyzacja (zużycie) nieruchomości mieści się w pojęciu funduszu remontowy?
W firmach jest to 2,5% w skali roku wartości nieruchomości.

Czy powinnaś (poczuwasz się) we wspólnocie pozostawić kasę za amortyzację: na remont instalacji kanalizacyjnej, elektrycznej, elewacji , itd za czas bycia właścicielem lokalu? Przecież korzystałaś używałaś części wspólnych.
Te remonty nie robi się co roku, lecz co 15, 30 czy 50 lat?

Zarządca

To bardzo dyskusyjna sprawa, ponieważ brak jednoznacznych regulacji, dlatego najlepiej chyba takie kwestie uregulowac w umowie z nabywcą lokalu, tym bardziej że stosownie do brzmienia art. 546 § 1 zd. 1 k.c. : "sprzedawca obowiązany jest udzielić kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej.".

koziorozka

Czegoś nie rozumiem
wm zbiera kasę na np. remont dachu przez 3 lata
Wyprowadzam się po dwu latach i swój f.remontowy zabieram
Nabywca mojego lokum płaci składki (na ten dach) przez rok
Składki od 1 lokalu za 2 lata znikają bezpowrotnie?
Jak to powinno być załatwiane?

MirekL

Całe zamieszanie wynika z faktu funkcjonowania przeżytku jakim jest "fundusz remontowy". Wiadomo,że to pozostałość po okresie w którym te wydatki podatnika można było sobie odpisać od dochodów.Chyba nikt do końca nie wie, co to jest remont, a już na pewno co to jest duży,średni,mały remont czy remoncik.wspólnota 80 traktuje swoje wpłaty jak wpłaty na książeczkę oszczędnościową i oczekuje, że na jej żądanie zostanie ona wypłacona. Te pieniądze nie są na lokacie, one są własnością wspólnoty. Jeżeli taka byłaby wola wiekszości, to niech uchwalą jej zwrot. Byłaby to moim zdaniem głupota.Odpowiadając na pytanie - nie ma żadnej podstawy prawnej żądania zwrotu pieniędzy.:bigsmile:

weles1478

[cite] koziorozka:[/cite]Czegoś nie rozumiem
wm zbiera kasę na np. remont dachu przez 3 lata
Wyprowadzam się po dwu latach i swój f.remontowy zabieram
Nabywca mojego lokum płaci składki (na ten dach) przez rok
Składki od 1 lokalu za 2 lata znikają bezpowrotnie?
Jak to powinno być załatwiane?

Wkład na fundusz remontowy przechodzi na nowego nabywce lokalu. Tak jest roztropnie dla wspólnoty.
Ten wkład, strony umowy, sprzedający i kupujący, powinni rozliczyć między sobą. Takie rozwiązanie nie uruchamia lawiny biurokratycznej.

wm2abc

MirekL ma rację, nie jest to książeczka oszczędnościowa. A jak by te pieniądze z FR były by wykorzystane w części czy w całości na jakiś tam remont,
to wspólnota 80 też chciała by wycofać pieniądze pod pretekstem sprzedaży mieszkania??? - ich już przecież nie ma!!!
Moim zdaniem jest to kasa nietykalna, przeznaczona jak nazwa wskazuje na remont, czy remonty, powinna pozostać do dyspozycji WM, a nie WL.

weles1478

[cite] MirekL:[/cite]Całe zamieszanie wynika z faktu funkcjonowania przeżytku jakim jest "fundusz remontowy".

Uważasz, że to kwestia nazwy , że lepsza by była np. fundusz amortyzacyjny nieruchomości.

MirekL

weles1478 - to nie jest kwestia nazwy. Ustawodawca nie przewidział w uowl żadnych funduszy, ani remontowych, ani amortyzacyjnych , ani eksplaatacyjnych itp. Istnieją jedynie koszty zarządu nieruchomością wspólną i obowiązek ich wpłacania do 10-go każdego miesiąca. Co roku są one rozliczane i powinny być zwracane właścicielom. Logicznie myślący właściciele (przecież chodzi o ich wspólwłasność) powinni swoją uchwałą zezwalać na przeksięgowanie tych pieniędzy na poczet roku następnego. jeżeli tak nie postępują, przewiduję dla nich w niedługiej perspektywie problemy finansowe, kiedy np. potrzebny będzie remont dachu,elewacji itp. Wszelkie "radosne" próby tworzenia funduszy celowych z obowiązkiem jednorazowej wpłaty to czynność niezgodna z ustawą i stwarzająca podstawy do jej uchylenia. Po raz kolejny powtarzam swoje stanowisko, czym mniej uchwał tym lepiej.:bigsmile:

weles1478

[cite] MirekL:[/cite] Co roku są one rozliczane i powinny być zwracane właścicielom. Logicznie myślący właściciele (przecież chodzi o ich wspólwłasność) powinni swoją uchwałą zezwalać na przeksięgowanie tych pieniędzy na poczet roku następnego.
Jeżeli tak nie postępują, przewiduję dla nich w niedługiej perspektywie problemy finansowe, kiedy np. potrzebny będzie remont dachu,elewacji itp. :bigsmile:

Z tym się zgadam , u nas podejmujemy uchwałę w sprawie rozliczenia wyniku finansowego za rok obrachunkowy. W uchwale jest napisane co administrator ma zrobić z tym nadwyżkami i niedoborami w stosunku do powstałych kosztów.

MirekL

U mnie jest to w Statucie i uważam to za dobre rozwiązanie, które unika przypadków "widzimisię właścicieli". Oczywiście soprawą drugorzędną jest lokacja tych środków, czy na subkoncie, czy lokacie. Najważniejsze, żeby te środki były i przyrastały. I żeby je mądrze wydać.:bigsmile:

owner

[cite] MirekL:[/cite]Wszelkie "radosne" próby tworzenia funduszy celowych z obowiązkiem jednorazowej wpłaty to czynność niezgodna z ustawą i stwarzająca podstawy do jej uchylenia.

Tworzenie funduszy celowych nie jest we wspólnocie obowiązkowe, ale nie jest też zabronione.
Wymaga to podjęcia uchwały.

Stosownie do art. 14 u.w.l. właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu.

Nadto celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy. Ponieważ jego wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3, por. również orzecz. SN z 20 lipca 1999 r., III CZP 19/99, OSNC 2/2000, poz. 23).

Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006, I ACa 290/2006

MirekL

owner - nie cytuj mi orzeczeń sądów, to unikniemy niepotrzebnych dyskusji.Jakość tych orzeczeń - NO COMMENTS.
Odbiegamy od głownego wątku. Gdybymbył "upierdliwym" członkiem wspólnoty, to taką uchwałe zaskarżyłbym, ponieważ nie mam ustawowego obowiązku łożenia moich pieniędzy na inne "być może szczytne i usprawiedliwione cele" oprócz comiesięcznych opłat z tytułu zaliczek na koszty utrzymania części wspólnej:bigsmile:

owner

Jak przytaczam argumenty, że właściciele mogą tworzyć fundusze, to piszesz, że odbiegamy od głównego wątku...
Pozwól że o tym, co zamieszczać w swoich postach, ja będę decydował.

Zaliczki miesięczne i wpłata jednorazowa mają ten sam "zaszczytny i usprawiedliwiony" cel - np. załatać dziurę w dachu.
Jeżeli WM podejmie uchwałę o remoncie, jego szacowanym koszcie i terminie, to nie ma różnicy, w jaki sposób zbierze pieniądze: po kropelce czy jednym haustem. Decydują sami właściciele w uchwale.

W ustawie nie ma też mowy o kredycie, ale to nie znaczy, że wspólnota nie może go wziąć. Różnica polega na tym, że wpłaty jednorazowe wychodzą taniej, niż kredyt.

owner

[cite] MirekL:[/cite]Gdybymbył "upierdliwym" członkiem wspólnoty, to taką uchwałe zaskarżyłbym, ponieważ nie mam ustawowego obowiązku łożenia moich pieniędzy na inne "być może szczytne i usprawiedliwione cele" oprócz comiesięcznych opłat z tytułu zaliczek na koszty utrzymania części wspólnej:bigsmile:

Mylisz się.
Przeczytaj art. 17 ustawy.

MirekL

owner - z Tobą się nie da dyskutować.

Głownym wątkiem było pytanie wspólnoty 80
[quote]Czy można odzyskać fundusz remontowy za okres trzech lat jeśli w tym okresie wspólnota nie wydawała pieniędzy z tego funduszu. Chodzi o to że sprzedaje mieszkanie i czy mogę odzyskać ten fundusz za ten okres. proszę podać podstawę prawną[/quote]

[quote]Pozwól że o tym, co zamieszczać w swoich postach, ja będę decydował.[/quote]
Popieram to stanowisko.
Szanujmy nawzajem swoje zdania, nawet jeżeli są przeciwne. Chyba ,że z racji "stażu" na tym forum masz licencje na "nieomylność"
Przeczytałem art. 17. I co ? Chyba go różnie rozumiemy. Wszelkie zobowiązania dotyczące częsci wspólnej ( nie ma innych????) pokrywają właściciele, w formie ZALICZEK NA UTRZYMANIE CZĘŚCI WSPÓLNEJ PŁATNE DO 10-GO KAŻDEGO MIESIĄCA..

[quote]Różnica polega na tym, że wpłaty jednorazowe wychodzą taniej, niż kredyt.[/quote]
Przepraszam, dla kogo wychodzi taniej. Na pewno nie dla właścicieli. Dla Zarządu? To demagogia. Jeżeli właściciele podejmą decyzję o "zrzutce" na jakiś remont i są w tej sprawie jednomyślni nie ma problemu. Natomiast jezeli we WM trafi im się "ubogi" właściciel, który nie dysponuję nadmiarem gotówki, to jest problem. Być może należy zwiększyć te miesięczne opłaty, być może nawet kilkakrotnie, ale zasada głowna pozostaje COMIESIĘCZNE OPŁATY NA KUCW. Jestem przekonany, że jedynie takie należności można dochodzić w postępowaniu upominawczym. Ale to nie jest takie istotne. Spieramy się o duperele.

Co to znaczy przeczytaj art. 17? Ma to uświadomić pozostałych, że nie znam uowl? Tylko owner na tym forum prawidłowo interpretuje ten przepis prawny.!!!
Kredyt bankowy bierze grupa właścicieli a nie część wspólna nieruchomości. Ewentualne zobowiązania z art. 17 dotyczą np. nieopłaconych mediów lokalu użytkowego lub samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego część wspólną. Oczywiście wierzyciel oczekuje spłaty zobowiązań. Jak ma problemy to dochodzi ich na drodze sądowej. Pozywa wówczas wspólnotę czyli wszystkich właścicieli. Jak uchwalą ,że te zobowiązania zapłacą solidarnie w formie jednorazowej wpłaty to ich sprawa.:bigsmile:

Zarządca

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa zaciągnie kredyt bankowy, to w przypadku powstania zaległości w jego spłacie zastosowanie ma art. 17 uwl, tzn. wspólnota będzie odpowiadać bez ograniczeń a właściciele w części odpowiadającej ich udziałom.
Wierzyciel może się zaspokoić z majątku osobistego właścicieli i nie wymaga to uchwały, lecz takie uprawnienie wierzyciela wynika z mocy prawa.
Zatem nie tylko zaliczki właściciel ma obowiązek płacić, ale jest również zobowiązany do spłaty zobowiązań wspólnoty w innej formie bezpośrednio na rzecz wierzyciela.

Odnośnie charakteru odpowiedzialności właścicieli lokali, o której mowa w art. 17 uwl nie jest to odpowiedzialność solidarna w czystej postaci.

Pomocne piśmiennictwo:

"Takie ukształtowanie tej odpowiedzialności w doktrynie i w orzecznictwie określa się jako odpowiedzialność in solidum albo solidarność "ułomną" Oznacza ona, że jeżeli jeden z dłużników zaspokoi dług, to drugi staje się wolny od obowiązku jego zaspokojenia w odpowiednim zakresie. W ten sposób co zasobniejsi właściciele lokali nie będą narażeni na nieograniczoną odpowiedzialność za zobowiązania związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej."

Własność lokali. G. Bieniek, Zenon Marmaj, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2008, s. 141.

wspólnota 80

Moje pytanie wzięło się z postępowania naszego dewelopera który zkwestionował płacenia składki na fundusz remontowy

weles1478

Fundusz Remontowy = amortyzacja nieruchomości

Zarządca

Orzecznictwo dotyczące funduszu remontowego nie jest jednolite, często naciągane, bo jednak należy jednoznacznie stwierdzić, że brak podstaw prawnych do uznania, iż właściciel ma obowiązek płacić fundusz remontowy, który jest zaliczką a jednak jakby nie jest, bo nikt mu jej nie rozliczy a nadpłaty, jeżeli wystąpią i tak nie zwróci. Taka luka, którą zatyka się orzeczeniem Sądu Najwyższego (wspólnota może posiadać majątek), jednak występuje . Nasze prawodawstwo to przecież przepisy a nie precedensy.
Proszę mnie źle nie zrozumieć: fundusz niczym składka emerytalna jest potrzebny, dlatego należałoby ten brak uzupełnić, zamiast tworzyć wątpliwe konstrukcje. Sądy nie mogą tworzyć nowego prawa, nawet w dobrej wierze.

Moim zdaniem w razie, gdy właściciel "wycofa" swój poprzedni wkład, jego następca, o ile o tym nie wiedział, ma roszczenie w stosunku do poprzednika, dlatego to strony umowy powinny dopilnować takich kwestii. Rozrachunki z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości nie przechodzą moim zdaniem na następców prawnych.
Zobowiązania z tytułu funduszu są zobowiązaniami właściciela a nie każdoczesnego właściciela.

weles1478

Orzecznictwo dotyczące funduszu remontowego nie jest jednolite, często naciągane, bo jednak należy jednoznacznie stwierdzić, że brak podstaw prawnych do uznania, iż właściciel ma obowiązek płacić fundusz remontowy, który jest zaliczką a jednak jakby nie jest, bo nikt mu jej nie rozliczy a nadpłaty, jeżeli wystąpią i tak nie zwróci.

Ja się cieszę, że ustawodawca pozostawił "furki" dla właścicieli lokali. Dla mnie nie jest normalną sytuacją, że orzecznictwo/ sądy pociągają za "sznurki" we wspólnocie - sterownictwo prawne.
Uważam, że UoWL jest chyba jedyną demokratyczną ustawą , gdzie nie czynnik zewnętrzny lecz sam zainteresowany" (właściciel lokalu) decyduje (uchwały właścicieli) jak ma wyglądać prawo w jego wspólnocie, w oparciu o fundament: UoWL, K.C., UoGN.

Inną sprawą jest: jak to wykorzysta właściciel lokalu i jak takie uprawnienia konsumują wspólnoty, ale to jest inna "bajka"

weles1478

Moim zdaniem w razie, gdy właściciel "wycofa" swój poprzedni wkład, jego następca, o ile o tym nie wiedział, ma roszczenie w stosunku do poprzednika, dlatego to strony umowy powinny dopilnować takich kwestii.

O czym ty piszesz: strony maja się dogadać.
U mnie problemem jest taki, że sprzedający lokal nie przychodzi po zaświadczenie o niezaleganiu w bieżących opłatach, które powinno się przedstawić u rejenta. Taki obowiązek jest w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych .

Odrębną kwestią jest zawiadamianie wspólnoty, przesyłanie wypisu z AN do zarządcy wspólnoty ( brak stosownego zapisu ustawowego, że wspólnota ma taki dokument dostać).
O tym, że zmienił się właściciel, dowiadujemy się... z wykonywanego remontu w lokalu. My jako Zarząd WM musimy być czujni.