Kiedy płacę składkę na Fundusz Remontowy?
miros54
Użytkownik
Mam wątpliwości czy powinienem płacić składkę na Fundusz Remontowy do Wspólnoty i czy w ogóle powinienem płacić stawkę czynszu jak za lokal mieszkalny?
Mieszkanie jakie zajmuję powstało w wyniku adaptacji strychu. Umowa na jej wykonanie została podpisana przeze mnie w 1986 roku, a zakończona w 1994 (czerwiec), jednak sam protokół odbioru z udziałem przedstawiciela Urzędu Miasta został sporządzony w 1999 r. z przyczyn nie do końca zawinionych z mojej strony. Dopiero w 2002 roku uzyskałem meldunek w tym lokalu. Pani w wydz. Ewidencji zażądała decyzji o zmianie sposobu użytkowania tego pomieszczenia. Nic takiego nie miałem, ale owa urzędniczka stwierdziła, że w przypadku adaptacji taką decyzję wydaje wydz. Architektury automatycznie i zameldowała mnie w tym mieszkaniu.
Po pewnym czasie skierowałem sprawę do Sądu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli o przeniesieniu własności tego lokalu na mnie ponieważ Gmina odmówiła sprzedaży mi adaptowanego lokalu zgodnie z umową jaką podpisaliśmy wcześniej. Gmina uzasadniała odmowę wejściem w życie nowej Ustawy Prawo Lokalowe w styczniu 1995.
Sprawę tą przegrałem, albowiem jednym z argumentów jaki podniósł prawnik – pełnomocnik Gminy był fakt właśnie braku decyzji o zmianie sposobu użytkowania rzeczonego lokalu.
Czyli, jak rozumiem, nadal lokal ten ma status strychu? Jeśli tak, to jakie są podstawy do tego aby Wspólnota pobierała za ten lokal stawkę jak za mieszkanie. I do tego łącznie z częścią na FR, pomimo tego że lokal jest traktowany jako nie wykupione mieszkanie byłego Kwaterunku. Nie jestem do końca pewien jak powinno być z tym Funduszem Remontowym, ale słyszałem, że dawne mieszkania komunalne nie wykupione i wniesione przez Gminę do Wspólnoty nie płacą FR.
Moja sprawa jest bardziej skomplikowana, postaram się odpowiedzieć na wszystkie dodatkowe pytania zgodnie z moją wiedzą, jeżeli pozwoli mi to uzyskać odpowiedzi na dręczące mnie pytania.
Pozdrawiam. Mirosław Górecki
Mieszkanie jakie zajmuję powstało w wyniku adaptacji strychu. Umowa na jej wykonanie została podpisana przeze mnie w 1986 roku, a zakończona w 1994 (czerwiec), jednak sam protokół odbioru z udziałem przedstawiciela Urzędu Miasta został sporządzony w 1999 r. z przyczyn nie do końca zawinionych z mojej strony. Dopiero w 2002 roku uzyskałem meldunek w tym lokalu. Pani w wydz. Ewidencji zażądała decyzji o zmianie sposobu użytkowania tego pomieszczenia. Nic takiego nie miałem, ale owa urzędniczka stwierdziła, że w przypadku adaptacji taką decyzję wydaje wydz. Architektury automatycznie i zameldowała mnie w tym mieszkaniu.
Po pewnym czasie skierowałem sprawę do Sądu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli o przeniesieniu własności tego lokalu na mnie ponieważ Gmina odmówiła sprzedaży mi adaptowanego lokalu zgodnie z umową jaką podpisaliśmy wcześniej. Gmina uzasadniała odmowę wejściem w życie nowej Ustawy Prawo Lokalowe w styczniu 1995.
Sprawę tą przegrałem, albowiem jednym z argumentów jaki podniósł prawnik – pełnomocnik Gminy był fakt właśnie braku decyzji o zmianie sposobu użytkowania rzeczonego lokalu.
Czyli, jak rozumiem, nadal lokal ten ma status strychu? Jeśli tak, to jakie są podstawy do tego aby Wspólnota pobierała za ten lokal stawkę jak za mieszkanie. I do tego łącznie z częścią na FR, pomimo tego że lokal jest traktowany jako nie wykupione mieszkanie byłego Kwaterunku. Nie jestem do końca pewien jak powinno być z tym Funduszem Remontowym, ale słyszałem, że dawne mieszkania komunalne nie wykupione i wniesione przez Gminę do Wspólnoty nie płacą FR.
Moja sprawa jest bardziej skomplikowana, postaram się odpowiedzieć na wszystkie dodatkowe pytania zgodnie z moją wiedzą, jeżeli pozwoli mi to uzyskać odpowiedzi na dręczące mnie pytania.
Pozdrawiam. Mirosław Górecki
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Masz akt notarialny a lokal księgę wieczystą?
Chyba, że to nieruchomość wspólna, jeżeli tak, to wspólnota może żądać opłat z tytułu najmu tej powierzchni.
Czy ta ustawa, na którą powołał się prawnik gminy to nie jest przypadkiem ustawa o własności lokali?
Umowę najmu podpisałem ze Wspólnotą. Sprawa wykupu mieszkania jest nierozstrzygnięta bowiem Gmina nie chce się wywiązać z punktu zawartego w "Umowie na adaptację" o przeniesieniu na mnie własności lokalu powstałego w wyniku tej adaptacji zasłaniając się faktem, że w międzyczasie weszła nowa UPL i powstały Wspólnoty. Chcąc zformalizować moje zamieszkiwanie w tym lokalu podpiasłem umowę ze WM. Powiedziano mi, że to jedyna możliwość.
Jednak dalej uważam, że przyrzeczone w umowie przeniesienie własności powinna dokonać Gmina. Dlatego oddałem sprawę do Sądu (jak pisałem wyżej) i tam ją przegrałem. Myślę, że z powodu braku prawnika na którego mnie nie było stać. Ponaddto, w swojej naiwności, będąc pewnym swoich racji myślałem iż sprawa to tylko formalność.
Prawnik Gminy nie powoływał się na żadną ustawę (nie określiłem tego w ten sposób) lecz raczej na ogólne przepisy mówiące, że po przebudowie jakiegoś lokalu trzeba uzyskać zaświadczenie o zmianie sposobu użytkowania lokalu. W tym przypadku chyba chodzi o to, że był to wcześniej strych a powstało miezkanie.
Z tego co rozumiem:
- nie jesteś włascicielem tego lokalu.
- W ewidencji lokali - brak wpisu o adaptacji strychu na lokal mieszkalny.
Uważam, że powinieneś spisać umowę ze wspólnota na dzierżawę części wspólnych (strychu) i tyle o ile strych jest częścią wspólna, a nie zaliczony do udziału jaki posiada Gmina.
Z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca O własności lokali (nie: "Prawo lokalowe"), to jest z dniem 1 stycznia 1995 wszystkie pomieszczenia, które nie nie zostały wcześniej wyodrębnione wraz z lokalami ani nie są przynależne do lokali jeszcze niewyodrębnionych (należących do gminy), są częścią wspólną.
Kupić to mieszkanie możesz jedynie od wspólnoty. Konieczne są różne dokumenty, których pewnie nie posiadasz, bo dotychczas załatwiałeś sprawy z gminą, w dodatku w innym stanie prawnym (obowiązywały inne przepisy). Między innymi potrzebna jest uchwała wspólnoty o wyrażeniu zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, zaświadczenie o samodzielności lokalu (wydaje starosta) oraz umowa ws. kupna lokalu zawarta ze wspólnotą.
...pod warunkiem że strych nie jest w udziale Gminy jako lokal wyodrębniony. Są takie przypadki,gdzie Gminny (np; Warszawa) wyodrębniając pierwszy lokal wliczyły sobie piwnice i strychy jako lokale użytkowe z zamiarem późniejszej odsprzedaż,y.
1) to nie jest lokal wyodrębniony (był strych, adaptację wykonał autor wątku), nie doszło do wyodrębnienia i sprzedaży;
2) autor ma zawartą umowę najmu tych pomieszczeń ze wspólnotą - byłoby to niemożliwe, gdyby lokal był własnością gminy.
Autor wątku napisał że
Nic nie pisze czy strych był własnością wspólnoty? Jego dalsza korespondencja była z Gminą jako "właścicielem"
Gmina nie może też sprzedać tych pomieszczeń - proces o nakazanie sprzedaży autor przegrał. Zagadka: czyj jest strych?
A Ty na czym opierasz swoje odpowiedzi, jeśli nie na wpisach pytających?
Jaki to ma związek. Autor zagospodarował kawałek cudzej własności. I ma teraz problem...
Podobno... podobno wiara czyni cuda. Kto chce niech wierzy.
Na podstawie edukacji i lokalnej praktyki w mojej wspólnocie i nie tylko .Ma się przecież zanjomych kolegów w Polsce.
Założenie, że ci ludzie kłamią, jest bezsensowne - przecież robiliby to na swoją zgubę, bo nie otrzymaliby wówczas wskazówek odpowiednich dla ich sytuacji. "Koledzy w Polsce" wiedzą lepiej o sytuacji miros54 od niego?
Ja nie zakładam, że Oni kłamią , ale piszą nie całą prawdę o swojej sytuacji. Tak wynika z mojej wiedzy i analizy wpisów.
Porady a i owszem, Jednak muszą one być całościowe,kompleksowe, a nie cząstkowe .
Kolejne pytanie do autora wątku i ... Każdy następny wpis autora odsłania nowe uwarunkowania prawne, i każda poprzednia Twoja "pomoc" staje się bezużyteczna.
Kibicujący tej wymianie zdań mają mętlik w głowie.
Porady kompleksowej może udzielic profesjonalista (prawnik) i to po zapoznaniu się z dokumentacją, tutaj jedynie wymieniamy doświadczenia, analizując problem możemy wskazac ewentualne rozwiązania poddając wzajemnej krytyce.
1. Pomimo, że mija blisko ćwierć wieku (jak to sformuował jeden z forumowiczów) od... no właśnie od czego? Od podpisania Umowu na adaptację i otrzymania zgody na budowę. Jak wynika z mojego opisu zdarzeń, budawa (adaptacja) trwała 8 lat i dopiero w czerwcu 1994 zasiedliłem powstałe mieszkanie. Nie TYLKO z mojej winy tzw. odbiór techniczny adaptacji dokonał się po kolejnych 5 (sic !!!!) latach. Dalsze 2 zajęły przepychanki kto jest dysponentem tego lokalu i z kim mam podpisać umowę najmu. Że nie wspomne o usilnych próbach wykupienia mieszkania (co przyżeczono mi przecież w Umowie na adaptację) i kołatanie do wielu ludzi i drzwi. Znalazłem nawet bardzo miłą panią Notariusz, która podsunęła mi parę pomysłów na rozwiązanie problemu, lecz nie podjęła się na oficjalne reprezentowanie mnie przed instytucjami i Sadami, bo jak powiedziała, wykonuje pewne czynności prawne dla Urzędu Miasta i powstałby konflikt ineresów.
2. Nie piszę czy strych był własnością Wspólnoty, bo nie wiem. Według mnie ta część strychu jaka została przeznaczona na adaptację już w momencie wydania pozwolenia na budowę została wydzielona decyzją administracyjną z reszty części wspólnych jakie weszły we władanie Wspólnoty. I jako część wydzielona powinna być uwzględniana jako osobna w podziale cząstkowym całej nieruchomości (nie wiem jak to określić w języku prawnym, przepraszam, ale wszyscy domyślą się o co mi chodzi) przed przekazaniem Wspólnocie nieruchomości.
3. Gmina nie wydzieliła powstałego z adaptacji lokalu, choć już na całe lata przed powstaniem Wspólnot wiedziała iż zmieni się sposób użytkowania tej części strychu.
Dodam tutaj, żę CAŁA adaptowana część była OSOBNĄ suszarnią oddzieloną od innych pomieszczeń strychowych i pralni ścianami i drzwiami. Wykonałem więc adaptację w obrębie JEDNEJ i WYDZIELONEJ suszarni. Powiększyłem tylko okna, zmieniłem drzwi i podzieliłem wnętrze architektonicznie przy pomocy ścianek działowych.
I pytanie podstawowe którego wątki poruszył Owner: czy moja "Umowa na adaptację strychu na lokal mieszkalny" jaką podpisałem z Gminą jeszcze w tzw. "starym" porządku prawnym" jest ważna w jej (umowy) wszystkich punktach? Czy realizacja tej konkretnej Umowy, pomimo zmiany unormowań prawnych, powinna zostać zrealizowana DO KOŃCA w jej zapisanych ramach? Jeżeli tak, to co powinienem zrobić aby wyegzekwować je od drugiej strony? A jeśli nie, to co mogę zrobić aby nie stracić w tej sytuacji. Chodzi o sprawę wykupu mieszkania, bo zainwestowałem niemałe pieniądze w przedsięwzięcie a jak na razie to tylko mogę sobie "pomieszkać" ale dysponentem lokalu (więc MOICH pieniędzy) jest Wspólnota, która czerpie też nienależne pożytki z tej inwestycji. Czyli nie wydała ani złotówki aby strych stał się mieszkaniem, a wyciąga łapę po setki i tysiące złotych (w skali roku) tylko tzw. prawem kaduka.
Na swoje niesczęście nie odwoływałem się od tego wyroku, jak pisałem - z braku finansów i prawnika, co przyniosło dla mnie jeden negatywny skutek. Nie mam pisemnego uzasadnienia wyroku, bo go po prostu nie ma! Sędzia uzasadnił go tylko ustnie.
Gdybym wnosił apelację to sędzia musiałby przedstawić i przesłać mi pisemną jego wersję co pozwalałoby na pózniejsze ustusunkowanie się do argumentów Sądu. A tak pozostało tylko ulotne słowo i jego pamięć w mojej pamięci, niestety.
Po dokonaniu wyceny lokalu, cena sprzedaży będzie różnicą wartości rynkowej lokalu i Twoich nakładów. Nie powinieneś na tym wyjść źle. Owszem, upływ czasu spowodował, że ceny nieruchomości poszybowały w górę, ale to nie jest wina wspólnoty, że sprawę załatwiasz już ćwierć wieku.
Lokalem dysponuje jego właściciel, czyli wspólnota mieszkaniowa. Nie powinno to Cię dziwić - po wykupieniu lokalu sam staniesz się jej członkiem, więc prawo własności powinieneś szanować. Nie masz racji mówiąc, że wspólnota uzyskuje nienależne przychody, ale jeśli serio tak uważasz, podaj ją do sądu.
Wspólnota ma prawo pobierać pożytki z nieruchomości wspólnej: opłaty za reklamy na elewacji, czynsz za dzierżawę części dachu pod antenę przekaźnikową czy za najem pomieszczeń wspólnych - np. strychu czy suszarni. Byłoby dziwne, gdyby mając takie możliwości, nie robiła tego. Wpływy te pomniejszają koszty, jakie ponoszą właściciele lokali na utrzymanie nieruchomości wspólnej.
Czy uzyskałeś zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu? Bez tego nie można lokalu wykupić - ani od gminy, ani od wspólnoty. Najpierw zrób wszystko, co do Ciebie należy, potem zapoznaj się z procedurą w sprawie załatwiania formalności wykupu lokalu ze wspólnotą (uchwała, umowa itp. - na forum znajdziesz wiele porad na ten temat), a potem zrób to.
Co było, to było - to se ne vrati. Przeszłość zostaw za sobą, przestań ją rozpamiętywać.
Możesz dochodzić odszkodowania od gminy, ale to nie odwróci biegu dziejów i nie zmieni Twojej sytuacji prawnej.
Są tacy co takie aspiracje mają....
Nie wiem co jest tego powodem. Albo nie czyta postów dokładnie, lecz tylko te ich fragmenty które pasują do Jego "filozofii". Albo w niezrozumiały dla mnie sposób próbuje sugerować: "sam sobie baranie jesteś winien, bo się 25 lat z tym guzdrzesz".
Oczywiście nigdy nie użył słowa "baran", to tylko moje domniemanie podkreślające tylko ewenualną negatywną sugestię.
No, ale nie chcę dzielić włosa na czworo. Fakt, zaspałem sprawę, nieważne czy z braku środków czy z lenistwa.
Pisząc o czerpaniu nienależnych pożytków z mieszkania przez Wspólnotę mam na myśli pobieranie "normalnego" czynszu wraz z FR zamiast kwoty jak za najem powierzchni strychowej. Piszę to z pewnej przekory, bowiem nie do końca zgadzam się z folozofią, że moralne i zgodne z prawem jest czerpanie NADMIERNEGO zysku z czyjegoś kapitału. Gdyby nie moje pieniądze i miesiące ciężkiej pracy, to na tym strychu dalej robiłyby kupę gołębie i nie wiem czy kokolwiek chcał dać za najem choć symboliczną złotówkę.
Może i mam do tego problemu stosunek zbyt emocjonalny, ale to ja wiem ile worków z wapnem i cementem wniosłem na własnych plecach na 5 piętro bez windy. Ile ton piasku i innych materiałów wciągnąłem na linie ręcznie aby powstało to mieszkanie. A wszystko to po ciężkim wypadku (złamana rzepka i III gr inwalidzka). Ciężko jest mi się pogodzić z faktem, że ktoś traktuje mnie jak "frajera" tylko dlatego że za nim stoi Ustawa czy inne prawa czy przepisy.
Czy wystąpiłeś do wspólnoty z wnioskiem o sprzedaż lokalu?
Czego oczekujesz od użytkowników forum - żeby Ci współczuli, czy żeby poradzili, co możesz w tej sytuacji zrobić?
Lokal nie jest Twoją własnością, wspólnota nie czerpie zysku z Twojego kapitału, lecz z własnego majątku.
Umowa najmu polega na zgodzie obu stron na ustalone warunki. Do kogo masz pretensje o wysokość czynszu, skoro sam się na to zgodziłeś?
Najem lokali jest zgodny z prawem. Co w Twojej umowie jest z nim niezgodne?
"Zapisałem" się na to z takiego samego, prozaicznego powodu jak wszyscy inni w tamtych latach - szansy na własny kąt. I wszystko było na jasnych i akceptowalnych zasadach. Ja daję kasę i pracę a Gmina pomieszczenie. Po skończonej budowie wykupuję mieszkanie od Gminy na ogólnie wtedy obowiązujących zasadach. Ponoszę jeszcze dodakowy koszt Notariusza i KW. I tyle i aż tyle. Tylko na końcu stawałem się z powrotem dysponentem majątku jaki zainwestowałem w cały interes.
Dziś nie mam pieniędzy, i tak na dobrą sprawę w każdej chwili Wspólnota może wymówić mi tę umowę.
Tak, wystąpiłem do Wspólnoty o sprzedaż mieszkania i usłyszałem pytanie ile jestem w stanie zaproponować WM dodatkowej wpłaty na jej rzecz.(Jak Owner będzie chciał to rozwinę ten wątek, ale poza Forum, bo tu mogłoby to skierować dyskusję na boczny tor, a tego chcę uniknąć)
I nie szukam tu współczucia, napisałem tylko jak bardzo emocjonalny stosunek mam do całej sprawy, ile mnie to kosztowało wysiłku i wyrzeczeń. Nic ponad to.
A pisząc tu szukam pomocy w znalezieniu rozwiązania problemu czy jakiegoś punktu zaczepienia, nie w celu użalania się nad sobą.
Staram się podawać fakty i czekam na odpowiedzi merytoryczne a nie komentarze czy jestem sobie sam winien czy nie, albo czy oczekuję współczucia.
Jakoś nikt nie odniósł się dotychczas do mojego stwierdzenia, że Gmina wydzielając administracyjnie tą suszarnię na adaptację powinna PRZED przekazaniem nieruchomości Wspólnocie dokonać inwentaryzacji budynku i na jej podstawie dokonać zmian w podziale ułamkowym niruchomości. Wiem, że jest na ten temat ustawa SN i szukam potwierdzenia moich przypuszczeń. Szukam po prostu jakiegoś sposobu aby rozplątać ten węzeł gordyjski.
To nie gmina "przekazała" nieruchomość wspólnocie, zrobił to ustawodawca wydając ustawę o własności lokali. Wspólnoty powstały z mocy prawa w dniu wejścia w życie ustawy (1.01.1995) wszędzie tam, gdzie choćby jeden lokal został sprzedany wraz z udziałem w gruncie (w budynkach dotychczas należących do gmin, zakładów pracy, PKP, wojska itp.).
Wyodrębnić można lokal (strych czy suszarnia nie jest lokalem) i to samodzielny, czyli posiadający zaświadczenie starosty o samodzielności. Dopóki nie było lokalu i zaświadczenia, nie można było go wyodrębnić.
Jak sprzedajesz np. auto to nie pytasz się potencjalnego nabywcy ile chce Ci dać, tylko proponujesz swoją cenę jaką spodziewasz się otrzymać i to jest punkt wyjścia do negocjacji cenowych.
No chyba, że wszyscy sprzedają Ci w cenach jakie sam zaproponyjesz. I pewnie nigdy nie przepłacasz...
1) wykupu mieszkania od wspólnoty
2) ewentualnego żądania odszkodowania od gminy
Tam już otrzymałeś wyczerpujące porady, zresztą identyczne, jak w tym wątku. Nie mogły być inne, bo przecież od marca sytuacja się nie zmieniła.
Jeżeli płacisz czynsz najmu lokalu, to wspólnota nie ma prawa naliczać i żądać od Ciebie zapłaty zaliczek na fundusz remontowy czy inne koszty utrzymania nieruchomości. Takie zaliczki płacą jedynie właściciele lokali, a Ty nim nie jesteś.
Wspólnota naliczyła mi czynsz tak jak innym właścicielom, czyli w całej sumie jaką powinienem im płacić jest zawarta kwota na Fundusz Remontowy. Twierdzicie, że to nie jest legalne. I co dalej? Mam zarządać zwrotu? Zaliczenia wpłaconej nadwyżki na poczet przyszłego czynszu?
Od pytania o FR zacząłem ten wątek, a skończyło się...? Dopiero teraz zaczynamy skupiać się na meritum sprawy.
I przy okazji dodatkowe pytanie: jeśli zalegam z wpłatą czynszu (tak nazywam całość wpłaty jakiej żąda ode mnie Wspólnota, czyli czynsz, FR i połaty za wodę, nieczystości, śmieci i inne) to czy księgowość ma prawo księgowania mojej wpłaty dedykowanej na przelewie bankowym jako spłata czynszu za wskazany miesiąc na poczet najstarszej zaległości? Jeżeli tak to na jakiej podstawie?
Do kozirozki: nigdy nie łączyłem tych dwóch spraw, lecz wydaje mi się, że wynika jedna z drugiej w moim konkretnym przypadku. A nawet nie wydaje mi się, ale jestem pewny.
Do Ownera: mnie też przepychanki nie interesują tylko konkretna informacja, jaką mogę wykorzystać w walce o swoje prawa. A moje dodatkowe komentarze spowodowane były wpisami zupełnie nie "ad meritum", dałem się sprowokować. Tak jak napisałem - ważna jest dla mnie informacja, a nie utarczki słowne.
"Gmina wydzielając administracyjnie tą suszarnię na adaptację powinna PRZED przekazaniem nieruchomości Wspólnocie dokonać inwentaryzacji budynku i na jej podstawie dokonać zmian w podziale ułamkowym nieruchomości. Wiem, że jest na ten temat ustawa SN i szukam potwierdzenia moich przypuszczeń."
nie mam żadnego dokumentu na to.
Napisałem, że wiem o uchwale SN dotyczącej podobnej sytuacji. Czyli jeżeli z części wspólnej została wydzielona jakaś jej część, to taka część nie należy do części wspólnych w posiadanie których wchodzi Wspólnota w momencie wejścia w życie nowej Ustawy Prawo Lokalowe. Rozumiem to w ten sposób, powtarzam raz jeszcze, że Gmina wydając decyzję aministracyjną w postaci pozwolenia na budowę wiedziała i godziła się z faktem, że ta część jakiej dotyczyła taka decyzja zmienia swoje przeznaczenie i nie jest już częścią wspólną w rozumieniu Ustawy. A jeżeli nie jest, to nie może być traktowana jako część wspólna, lecz ma status odrębności. i ta odrębność powinna być uwzględniona podczas inwentaryzacji budynku jaką powinna zrobić Gmina przed przekazaniem nieruchomości Wspólnocie.Jest, a raczej powinna być traktowana jako część wydzielona i pozostać we władaniu(?) Gminy jako odrębny lokal nie bedący już częścią wspólną. Już dokładniej tego nie potrafię wytłumaczyć, nie jestem prawnikiem.
Trudno rozmawiać i argomentować swoje racje z księgowym czy z kimś zzrządzającym na ten temat uzywając tyko stwierdzenia: "wiem, że tak jest , bo wiem. Kolega mi powiedział".
A czy są przepisy w sprawie prowadzania ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. (art. 22.3.10 UoWL)
Nie ma takich przepisów. Wobec czego wspólnota jest zobowiązana je stworzyć. Podejmuje się uchwalę w sprawie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Można tez podjąć uchwałę, że ewidencja będzie prowadzona w oparciu o ustawę o rachunkowości. Jest to jednak zbyt kosztowne dla takiego podmiotu jak wspólnota.
Zastosowanie ma art. 451 kodeksu cywilnego:
§ 1. Dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne.
§ 2. Jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu.
§ 3. W braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych - na poczet najdawniej wymagalnego.
Pozostaje otwarte pytanie dotyczące interpretacji definicji pomieszczeń wspólnych.
Tak jak pisałem wyżej, uważam iż Gmina PRZED powstaniem Wspólnot powinna dokonać wydzielenia tej części wspólnej jaka została przeznaczona do adaptacji. Wspominałem, że pozwolenie na budowę wydano w 1986 roku, więc na wiele lat przed powstaniem Wspólnot i Urząd Miasta wiedział, że ten fragment strychu nie będzie częścią wspólną. Czy zatem Gmina miała obowiązek dopilnowania regulacji prawnych i własnościowych w tej sprawie, a jeśli tak, to co mogę zrobić teraz w celu wyegzekwowania tych obowiążków? Jest to bardzo istotne w dalszych procedurach.
Oczywiście, że miała , dysponowała w tym czasie 100%.
Sprawdź czy był wykonywany operat wyodrębnienia lokali (1986r) przez rzeczoznawcę i kiedy był sprzedany (AN) pierwszy lokal przed 1995 czy po.
To obowiązuje was prawo z przed wejścia ustawy o własności lokali czyli kodeks cywilny
Taki operat powinien mieć pierwszy właściciel , władający 100%.
Trzeba precyzyjnie ustalić jaki jest stan prawny, bo trochę tu niejasności.
Proszę sprawdzić kiedy wyodrębniono lokale (dane w księdze macierzystej), spisać nr ksiąg wieczystych urządzonych dla tych lokali i daty wyodrębnienia, jak również dane o udziałach.
Najważniejsza jest pierwsza transakcja - czyli sprzedaż pierwszego lokalu.
Jeżeli przed wejściem w życie ustawy o własności lokali, przed 1 stycznia 1995 roku, to obowiązywały przepisy kodeksu cywilnego.
W sytuacji, gdy gmina zgodziła się na adaptację już po sprzedaży lokali, to i tak konieczna była jeszcze na to zgoda właścicieli i to wszystkich, o ile ten strych rzeczywiście stanowi nieruchomość wspólną.
W umowach sprzedaży lokali, które zostały złożone do kw, znajdują się akty notarialne, w aktach tych natomiast dane o liczbie lokali.
Mogło być też tak, że gmina "zarezerwowała" udziały na ten strych, dlatego trzeba precyzyjnie ustalić jaka jest powierzchnia użytkowa budynku i porównać z sumą powierzchni użytkowej wszystkich lokali.
Pozdrawiam wszystkich serdecznie.