Reklamacja przeciekajacego dachu
Izabela
Użytkownik
Po odebraniu protokołem odbioru mieszkania w 2008 po kilku miesiacach zostala zgloszona do dewelopera zalanego sufitu w lazience. Oczywiscie sprawa zostala zbagatelizowana. W maju 2010 zglaszane byly ponowne reklamacje przeciekajacego dachu i zalanej lazienki. Deweloper byl - wymienil sufit podwieszany w lazience. Zrobil kilka poprawek na dachu. kolejna reklamacja zostala zgloszona w w lipcu. Deweloper jak i administracja nie reaguje na to, ze ponownie zalana jest lazienka, sciany. Nic sobie z tego nie robi. Prosze o informacje w jaki sposob moge wplynac zarowno na administracje i dewelopera na naprawe dachu. Informuje, iz cztery mieszkania na poddaszu /wlacznie ze mna/ zglaszalo przeciekanie dachu w roku odioru mieszkania tj. 2008. prosze o pomoc zarowno deweloper jak i administracja bagatelizujao kogo powinnismy sie zglosic o pomoc w wyegzekwowaniu naprawy dachu.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Roszczenia z tytułu rękojmi za wady budynku przedawniają się po 3 latach. Deweloperzy zwykle grają na zwłokę, żeby tylko przetrwać 3 lata.
Może to być pozew indywidualny lub zbiorowy (warunek: co najmniej 10 poszkodowanych). Możecie też dokonać cesji swoich praw na wspólnotę mieszkaniową (ogół właścicieli lokali jako współwłaściciele nieruchomości wspólnej). Wówczas będzie pozew wspólnoty przeciwko deweloperowi. Wspólnotę reprezentuje zarząd oraz pełnomocnik procesowy (adwokat lub radca prawny).
Termin ten wynosi trzy lata, tak jak już napisał Owner i należy go liczyć od momentu odbioru lokalu, czyli od 2008 roku.
Na temat rękojmi obszerne omówienie w naszej wiki:
https://forum.zarzadca.pl/wiki/rekojmia_za_wady
No bo to właśnie Tobie kapie na głowę, a nie deweloperowi. Ja wiem, że to wbrew poczuciu sprawiedliwości, ale tak się czasem robi, kiedy nie ma innego wyjścia. Ja jednak nie martwiłbym się na zapas. Myślę, że kancelaria chce użyć takiego straszaka na dewelopera. Problem będziesz mieć dopiero wtedy, gdy deweloper się nie przestraszy.
Jeszcze jedna informacja uzupełniająca: okres rękojmi może zostać wydłużony, jeżeli deweloper podstępnie zataił fakt występowania wady fizycznej. Naturalnie, musi być wykazane, że tak zrobił.
Ponadto, my tu gadu gadu o upływie terminu, ale co w przypadku, jeśli fakt wykrycia wady zgłosiliśmy deweloperowi przed upływem okresu rękojmi (oczywiście w terminie 30 dni od tego wykrycia)?
Pozdrawiam.
Odnośnie uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, to są one w tym konkretnym przypadku następujące:
1) odstąpienie od umowy, jednak odstąpienie nie będzie skuteczne, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad; Odstąpienie to oświadczenie woli, którego forma jest dowolna, jeżeli jednak umowa sprzedaży była sporządzona w formie pisemnej lub innej szczególnej – odstąpienie winno mieć pisemną formę, W razie odstąpienia strony zwracają sobie wzajemne świadczenia, tzn. kupujący zwraca rzecz objętą wadą a sprzedawca zwraca cenę, ponadto kupujący może dochodzić roszczeń odszkodowawczych z powodu nienależytego wykonania umowy,
2) żądanie obniżenia ceny o różnicę pomiędzy wartościami rzeczy wadliwej i rzeczy niewadliwej;
3) żądanie naprawy (restytucja naturalna) – wyłącznie w przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości gdy sprzedawca jest wytwórcą rzeczy (np. deweloper).
Są dwie drogi - Twoje pisma z wezwaniami do naprawy i działania pozorowane dewelopera typu nakleić łatkę, posmarować uszczelniaczem dekarskim, poprawić obróbkę itp., albo porządna naprawa na Twój koszt (zdjęcie poszycia i naprawa izolacji) i potem przerzucenie kosztów na dewelopera. Roszczenia finansowe przedawniają się trochę dłużej, niż rękojmia.
Jeżeli się martwisz o koszty, to musisz pamiętać, że (jak sama zauważyłaś) dach należy nie tylko do Ciebie, więc nie finansowałabyś naprawy li tylko z własnej kieszeni.
Pozdr.
Pozdrawiam.
Nie jest też stroną umów z deweloperem (umowy przedwstępnej i umowy sprzedaży lokalu). Dlatego wspólnota nie ma mandatu do występowania z roszczeniem przeciwko deweloperowi. Może wystąpić jedynie wówczas, jeśli właściciele lokali zawrą z nią umowę cesji swoich praw (wtedy odszkodowanie będzie wypłacone wspólnocie). Ci zaś, którzy tego nie zrobią, powinni wpłacić swoją część kosztów naprawy dachu według udziału (powinna to regulować uchwała wspólnoty).
Przypomnę, że z roszczeniem będzie występował każdy właściciel lokalu (współwłaściciel nieruchomości wspólnej) w granicach swojego udziału w NW. Zatem łączna kwota odszkodowania będzie adekwatna do sumy udziałów wnioskujących współwłaścicieli. Jeżeli np. koszt naprawy dachu wyniesie 10.000 zł, a suma udziałów wyniesie 60%, to odszkodowanie wyniesie 6.000 zł. Żeby wspólnota mogła wykonać remont dachu, resztę muszą dopłacić ci współwłaściciele, którzy nie wystąpili z wnioskiem o odszkodowanie.
1) wycena rzeczoznawcy, na podstawie której WM określa wysokość roszczenia (opłata sądowa = 5% wartości roszczenia)
2) cesja praw właścicieli na wspólnotę (umowy wspólnoty z poszczególnymi właścicielami)
3) uchwały WM
4) zawarcie umowy WM z adwokatem lub radcą prawnym (zastępstwo procesowe)
5) złożenie pozwu przez wspólnotę.
Przykładowe wzory dokumentów: umowa cesji, uchwała WM dotycząca cesji praw, uchwała WM w sprawie wszczęcia postępowania:
http://www.wspolnoty.net.pl/viewtopic.php?p=50789&sid=3b7ea687fca1697de96029e23e7acf2d#50789
Roszczenia z tytułu rękojmi to coś więcej niż roszczenia o naprawę dachu, można np. od umowy odstąpić, można żądać obniżenia ceny za zakupiony lokal, itd.
Temat jest jeszcze bardziej złożony:
Uprawnienia z tytułu rękojmi są elementem stosunku prawnego, który łączy wyłącznie strony umowy kupna sprzedaży, kupując lokal w nowym budynku nie możemy więc polegać jedynie na zapewnieniach sprzedawcy, że budynek jest objęty rękojmią dewelopera. Nie wstępujemy automatycznie w prawa poprzedniego właściciela, po prostu deweloper, nawet gdy jego wina jest ewidentna, nie jest dla nas stroną. W takiej sytuacji dopilnujmy, aby w umowie sprzedaży (lub w innej umowie) zawarto postanowienia o scedowaniu na nas tych uprawnień według zasad dotyczących przelewu wierzytelności w drodze cesji na zasadzie art. 509 kodeksu cywilnego.
Więcej na ten temat w artykule "Uprawnienia z tytułu rękojmi nie przechodzą na nabywcę" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/komentarze/776-uprawnienia-z-tytulu-rekojmi-nie-przechodza-na-nabywce.html